قرار رئيس المجلس التنفيذي رقم (37) لسنة 2015
بشأن إصدار اللائحة التنفيذية للقانون رقم (11) لسنة 2013
بشأن تنظيم نزع الملكية للمنفعة العامة
نحن محمد بن زايد آل نهيان، ولي العهد رئيس المجلس التنفيذي،
- بعد الاطلاع على القانون رقم (1) لسنة 1974 بإعادة تنظيم الجهاز الحكومي في إمارة أبوظبي والقوانين المعدلة له.
- وعلى القانون رقم (3) لسنة 2005 في شأن تنظيم التسجيل العقاري بإمارة أبوظبي.
- وعلى القانون رقم (19) لسنة 2005 في الملكية العقارية والقوانين المعدلة له.
- وعلى القانون رقم (9) لسنة 2007 في شأن إنشاء دائرة الشؤون البلدية.
- وعلى القانون رقم (11) لسنة 2013 بشأن تنظيم نزع الملكية للمنفعة العامة.
- وبناء على ما عرض على المجلس التنفيذي، وموافقة المجلس عليه.
أصدرنا القرار الآتي:
مادة (1)
في تطبيق أحكام هذا القانون يقصد بالكلمات والعبارات التالية المعاني المبينة قرين كل منها، ما لم يدل سياق النص على خلاف ذلك:
| الإمارة | إمارة أبوظبي |
| المجلس التنفيذي | المجلس التنفيذي للإمارة |
| السلطة المختصة | دائرة الشؤون البلدية. |
| القانون | القانون رقم (11) لسنة 2013 بشأن تنظيم نزع الملكية للمنفعة العامة. |
| البلدية | بلدية مدينة أبوظبي وبلدية مدينة العين وبلدية المنطقة الغربية وأية بلدية أخرى يتم إنشاؤها مستقبلا. |
| المنفعة العامة | الأعمال التي تهدف إلى خدمة المجتمع وتحقيق المصلحة العامة بطريقة مباشرة أو غير مباشرة، وذلك على النحو المبين في المادة رقم (3) من القانون. |
| أصحاب الحقوق | كل من له رهن على العقار أو من صدر له حكم قطعي بحق مالي على مالك أو ملاك العقار. |
| العقار | الأراضي والمباني والمنشآت والعقارات بالتخصيص أو أي جزء منها. |
| السجل | سجل العقارات المنشأ وفقا لأحكام القانون رقم (3) لسنة 2005 المشار إليه. |
| المسجل | مدير إدارة تسجيل العقارات في البلدية المعنية. |
| المالك | مالك العقار أو مالك أي من الحقوق العينية. |
| الجهات الحكومية | الدوائر والهيئات والمؤسسات العامة والأجهزة والمراكز والمجالس والصناديق وأية جهة أخرى تتبع الحكومة. |
| لجنة التثمين | لجان التثمين المشكلة في البلدية المعنية. |
| التصرف | أي تعامل يؤثر في الحقوق القائمة على العقار، أو يترتب حقوقا جديدة عليه -بما في ذلك دون حصر- بيع وشراء العقارات وتعاملات الرهن والانتفاع وعقود الحوالة المتعلقة بأي تصرف على عقار. |
مادة (2)
تنتقل ملكية العقار الصادر بشأنه قرار نزع الملكية إلى حكومة أبوظبي، ويعاد تخصيصه للجهة الحكومية المعنية وفقا للقواعد السارية اعتبارا من تاريخ صيرورة قرار نزع الملكية نهائيا.
مادة (3)
تعد من أعمال المنفعة العامة -على سبيل المثال- عمليات نزع ملكية العقارات لإنجاز الأعمال التالية:
- إنشاء الطرق الرئيسية والداخلية والفرعية والشوارع والميادين والساحات أو توسيعها أو تعديلها أو تمديدها داخل المدن أو خارجها وفي المدن الجديدة والجزر.
- مشروعات المياه والصرف الصحي.
- أغراض التخطيط العمراني وتحسين المرافق العامة وتشمل خطط التطوير العمراني وفق الاستراتيجيات التنموية المعتمدة كأشغال الاستصلاح والأساسات والمحطات المساحية المرجعية والبنى التحتية.
- إنشاء خطوط ومرافق النقل والمواصلات العامة البرية والبحرية والجوية كالطرقات السريعة وخطوط القطارات والمترو، ومرافق النقل البحري كالقنوات البحرية والنقل الساحلي والموانئ التجارية والسياحية والصناعية، وإنشاء خطوط ومرافق النقل الجوي كالمطارات وتوسعاتها وملحقاتها، بالإضافة إلى إنجاز المواقف بأنواعها والجسور والممرات السطحية والسفلية والأنفاق وتوسيعها وتعديلها.
- إنشاء مرافق الخدمات العامة مثل الحدائق والأسواق والمساجد ومباني الخدمات الاجتماعية والتعليمية والصحية والاقتصادية العامة وما يماثلها وما تحتاجه هذه المرافق فضلا عن تجميل المدن ومداخلها.
- إقامة منشأة الكهرباء والمواصلات مثل إقامة المنشآت الكهربائية المعدة للإنارة العامة ومحطات توليد الكهرباء بالطاقة النووية أو بالطاقة المتجددة أو غيرها ومحطات التقوية وإعادة التوزيع، وإقامة شبكات الاتصالات التليفونية والتلغرافية والفاكس العامة سواء كانت سلكية أو لاسلكية أو فضائية بما في ذلك المحطات الأرضية للأقمار الصناعية الوطنية ومحطات تقوية الإرسال لخدمات الإنترنت اللاسلكي وشبكات الإرسال الإذاعي والتلفزيوني العامة ووحدات تقوية الإرسال الأرضي للقنوات العامة.
- إقامة منشآت الأمن والدفاع وتشمل -على سبيل المثال لا الحصر- الثكنات ومخازن الأسلحة والمطارات والموانئ العسكرية والنقاط الحدودية ومراكز الشرطة والمؤسسات العقابية الإصلاحية.
- نزع ملكية عقارات أخرى إلى جانب العقارات اللازمة لإقامة مشروع، لأن بقاءها على حالتها من حيث الشكل أو المساحة لا يتفق مع التحسين أو التطوير المطلوب.
- أية أعمال أخرى يراها المجلس التنفيذي.
مادة (4)
تمارس السلطة المختصة الاختصاصات الآتية:
- تلقي طلبات نزع الملكية المقدمة من الجهات الحكومية وتدقيقها.
- تشكيل لجنة للانتقال إلى مكان العقار للتأكد من القابلية الفنية لعملية نزع الملكية للمنفعة العامة والبدائل المتاحة، وتقدير نسبة نزع الملكية من العقار حسب حاجة المشروع المقترح من قبل الجهة الحكومية ولا يضم باقي العقار إلا إذا كان ضروريا لتحقيق هدف المنفعة العامة بناء على طلب الجهة الحكومية أو إذا كان الجزء المتبقي من العقار لا يمكن الاستفادة منه من قبل مالكه.
- إحالة ملف العقار محل قرار نزع الملكية للمنفعة العامة للجنة التثمين بقصد تثمينه، وتحديد إمكانية استفادة مالك العقار من الجزء المتبقي من عدمه وفقا للشروط المعمول بها في الإمارة وفي حال عدم إمكانية الاستفادة من الجزء المتبقي من العقار بعد نزع الملكية يتم إضافته لقرار نزع الملكية للمنفعة العامة وإدخاله ضمن التعويض.
- عرض التعويض على مالك العقار محل قرار نزع الملكية، وإعداد المحضر الذي عرض من خلاله قيمة التعويض على المالك وتحديد الحالات التي يتم فيها تخيير المالك في التعويض ببدل نقدي أو عيني أو مشترك.
- النظر في الاعتراضات المقدمة لها والقيام بالإجراء المناسب في دراستها وتقييمها.
- توجيه المسجل لتنفيذ إجراءات تجميد الوضع القانوني للعقارات الصادر بحقها قرار نزع الملكية للمنفعة العامة.
- إعداد نظام أرشيف إلكتروني وورقي حديث وفقا للأصول.
- اقتراح أعمال للمنفعة العامة جديدة على أن يتم اعتمادها من المجلس التنفيذي.
- أية أعمال أخرى تكلف بها السلطة المختصة من المجلس التنفيذي.
مادة (5)
تقوم الجهة الحكومية في الإمارة بتقديم طلب نزع الملكية للمنفعة العامة مستوفيا للمتطلبات الآتية:
- مخططات العقار المراد نزعه للمنفعة العامة بالتفصيل أو الأجزاء المطلوب نزعها.
- مخططات مشروع النفع العام معتمدة وفقا للأصول.
- تقرير يبين الحاجة والمبررات الفنية لنزع ملكية العقار وعدم وجود بدائل غير نزع ملكية العقار.
- خطاب رسمي يبين الاعتمادات المالية المرصودة لتنفيذ المشروع الذي سيتم نزع ملكية العقار لأجل تنفيذه.
- خطاب من رئيس أو مدير الجهة الحكومية موجه لرئيس السلطة المختصة يتضمن الطلب بالسير بإجراءات نزع الملكية للمنفعة العامة للعقار المحدد.
- في حال تقدم أكثر من جهة حكومية لنزع ملكية العقار لتنفيذ مشروعين أو أكثر عندها يتم السير بإجراءات الاعتماد مع رفع تقرير بالمشروعين بملف واحد للمجلس التنفيذي وتتم عملية نزع الملكية وفقا لاعتماد المجلس التنفيذي ويعود تخصيص العقار للجهة الحكومية وفقا للأصول.
- في حال تقدم أكثر من جهة حكومية لنزع ملكية العقار لتنفيذ مشروع أو مشاريع مشتركة، يتم اتخاذ كافة الإجراءات وفقا لأحكام القانون وهذه اللائحة ويتم رفعها للمجلس التنفيذي الذي يحدد حدود المسؤولية والصلاحيات بهذا الشأن.
مادة (6)
تشمل صور نزع ملكية العقار للمنفعة العامة، النزع الكلي والنزع الجزئي.
مادة (7)
في حال نزع ملكية الأراضي السكنية والمساكن الشعبية والفلل، يرفع المقترح للمجلس التنفيذي للتعويض العيني بدلا من التعويض النقدي أو معا من قبل السلطة المختصة، بعد القيام بالتثمين وفقا لأحكام القانون وهذه اللائحة.
مادة (8)
تقوم السلطة المختصة برفع توصياتها بشأن نزع الملكية للمنفعة العامة للمجلس التنفيذي للاعتماد، بعد استيفاء المتطلبات الآتية:
- الصيغة المقترحة لقرار نزع الملكية للمنفعة.
- التسبيب القانوني والعملي والفني لنزع ملكية العقار.
- المستندات الداعمة لتسبيب قرار نزع الملكية للمنفعة العامة.
- رفع البدائل المقترحة بشأن نزع ملكية العقار للمنفعة العامة والمبررات لذلك.
- طلب الموافقة على التعويض العيني في حال كان المقترح الأخذ بالتعويض العيني بدلا عن التعويض النقدي أو معا.
مادة (9)
في حال تبين عمليا أن نزع الملكية للمنفعة العامة جزئيا لا يسمح بتحقيق المنفعة العامة كما تم التخطيط لها وبعد الموافقة عليها:
- يمكن في هذه الحالة للجهة الحكومية تقديم طلب للسلطة المختصة تطلب فيه إضافة كامل العقار لقرار نزع الملكية الأصلي.
- وتشمل الإضافة أية عقارات أخرى ملاصقة أو مجاورة للعقار المراد نزع ملكيته إذا ثبت أن العقارات التي لم يشملها قرار نزع الملكية للمنفعة العامة لا يمكن لها على سبيل المثال أن تبقى على حالها من حيث الشكل أو المساحة أو انعدام منفذ بما يؤثر على المظهر العام للمدينة أو يحد من التطوير المطلوب الذي تم التخطيط له.
- في حال صدور قرار نزع الملكية بعد اعتماده يتم السير بالإجراءات الجديدة وفقا للأصول في شأن نزع ملكية العقار المضاف وفقا للأصول المتبعة في القانون وهذه اللائحة.
مادة (10)
توقف إجراءات نزع الملكية للمنفعة العامة في حال توافر إحدى الحالات الآتية:
- بناء على كتاب رسمي من رئيس أو وكيل أو مدير عام الجهة الحكومية مقدمة الطلب.
- إذا كان الطلب المقدم من الجهة الحكومية غير محقق للشروط المبينة في القانون وهذه اللائحة.
- الطلبات المقدمة من جهة غير مختصة مكانيا أو موضوعيا.
- الطلبات التي قدمت من جهات حكومية تمت خصخصتها أو إلغائها بعد تقديمها لطلب نزع الملكية للمنفعة العامة.
- إذا صدر قرار بإلغاء المشاريع بعد تقديم الطلب وقبل صدور قرار النزع للمنفعة العامة.
مادة (11)
تقوم السلطة المختصة بتنفيذ قرار نزع الملكية للمنفعة العامة وفقا للإجراءات الآتية:
- نشر قرار نزع الملكية للمنفعة العامة في الجريدة الرسمية وفي صحيفتين يوميتين محليتين واسعتي الانتشار في الإمارة تصدر إحداهما باللغة العربية والأخرى باللغة الإنجليزية، كما تلصق صورة منه داخل البلدية التي يقع العقار ضمن حدودها، وصورة أخرى في مكان بارز في العقار الصادر محل القرار.
- مخاطبة المسجل للتأشير على صحيفة العقار بما يفيد بأن العقار تم نزع ملكيته للمنفعة العامة.
- تحرير محضر تسليم التعويض النقدي و/ أو التعويض العيني للمالك السابق للعقار محل نزع الملكية.
- تحرير محضر بالاعتراضات المقدمة من قبل المالك أو الملاك وأصحاب الحقوق والغير وفقا للمادة (22) من هذه اللائحة.
- النظر في الاعتراضات المقدمة من قبل مالك العقار أو أصحاب الحقوق.
- القيام بكافة المخاطبات اللازمة لتحديد الملاك أو المالك وأصحاب الحقوق لمعرفة وجود رهن أو أكثر من مالك أو ورثة من خلال المسجل في البلدية والقيام بإخطارهم على عناوينهم المحددة، وفي حال تعذر ذلك يكتفي بالإعلان وفقا للمادة (13) من هذه اللائحة.
مادة (12)
يتم تنفيذ طلب نزع الملكية للمنفعة بعد استيفاء المتطلبات الآتية:
- الاعتماد من المجلس التنفيذي بنزع ملكية العقار للمنفعة العامة.
- القرار الصادر بنزع الملكية للمنفعة العامة عن رئيس السلطة المختصة.
- طلب نزع ملكية للمنفعة العامة الذي تقدمت به الجهة الحكومية للسلطة المختصة لنزع ملكية عقار للمنفعة العامة.
- مخطط مسح للعقار المراد نزعه.
- اعتماد المخطط العام.
- تحديد العقار الواجب نزعه للمنفعة العامة لتنفيذ المشروع.
- إخطار المالك.
- تثمين العقار.
- محضر عرض التعويض على المالك مبينا فيه رفضه أو قبوله.
- تعويض المالك أو ما يفيد بحجز المبلغ كتعويض عن العقار محل نزع الملكية للمنفعة العامة.
مادة (13)
تقوم السلطة المختصة بعد صدور قرار نزع الملكية للمنفعة العامة بإخطار مالك العقار وكل صاحب حق أو منفعة على العقار، وفقا للآتي:
- الإخطار بقرار نزع الملكية وقيمة التعويض المقترح.
- إلصاق صورة من قرار نزع الملكية في مكان ظاهر للعيان في العقار الصادر بشأنه قرار نزع الملكية.
- نشر قرار نزع الملكية في الجريدة الرسمية.
- نشر قرار نزع الملكية في صحيفتين يوميتين محليتين واسعتي الانتشار في الإمارة تصدر إحداهما باللغة العربية والأخرى باللغة الإنجليزية.
- يجب أن يتضمن الإخطار البيانات الآتية:
أ. بيانات العقار وفقا للسجل العقاري.
ب. عنوان العقار (المدينة- المنطقة- اسم الشارع- رقم المبنى /العقار).
ج. وصف للعقار محل قرار نزع الملكية.
د. النص في الإخطار على أنه) يحظر على مالك العقار أو أي صاحب حق على العقار بعد إخطاره القيام بأي من التصرفات المحددة في المادة (15) من هذه اللائحة).
ه. الإشارة في الإخطار إلى أنه سيتم دخول العقار بعد سبعة أيام من تاريخ النشر في الجريدة الرسمية للقيام بأعمال المسح والتقييم ووضع علامات ترسيم الحدود والحصول على ما يلزم من معلومات وبيانات تتعلق بالعقار، وفي حال كان العقار مشغولا تعين إخطار الشاغلين قبل موعد الدخول بمهلة لا تقل عن سبعة أيام.
و. حق مالك العقار بالاعتراض على قرار نزع الملكية أو التعويض المقدر خلال (60) ستين يوما من تاريخ إخطاره.
مادة (14)
- يدخل ممثلو السلطة المختصة العقار محل قرار نزع الملكية بعد سبعة أيام من نشر قرار نزع الملكية للمنفعة العامة بالجريدة الرسمية. وتتم عملية دخول ممثلي السلطة المختصة للعقار وفقا للأحكام الآتية:
أ. أن يكونوا ممن لهم صفة الضبطية القضائية.
ب. إشراك موظفي البلدية وفقا لمبتغى الدخول من حيث الاختصاصات الفنية.
ج. الاستعانة بالشرطة أثناء عملية دخول العقار في حال رفض مالك العقار دخول ممثلو البلدية وموظفو البلدية من ذوي الاختصاص.
د. الاستعانة بأحد أبناء المنطقة المشهود لهم.
- الأعمال التي يتم القيام بها بعد دخول العقار محل قرار نزع الملكية:
أ. تدوين محضر تتم فيه معاينة العقار وتوصيفه تفصيلا.
ب. إنجاز أعمال المسح والتقييم ووضع علامات الحدود (التقرير المساحي).
ج. الحصول على المعلومات المتعلقة بالعقار كطبيعة الاستعمال وأنواع المعدات الموجودة فيه.
د. في حال وجود مواد تمثل خطرا على الصحة العامة والبيئة يتم إخطار الجهات الحكومية ذات العلاقة بالتعامل مع هذه المواد حسب طبيعتها ولها الاستعانة بمن تراه مناسبا من الجهات المعنية بهذا الشأن.
ه. التوقيع على محضر دخول العقار محل نزع الملكية من قبل كافة الحضور.
مادة (15)
- يحظر على المالك بعد إخطاره بالقرار الصادر عن السلطة المختصة بنزع ملكية العقار، القيام بأي تصرف ناقل للملكية أو من شأنه أن يرتب حقوقا جديدة أو منح موافقات أو الدخول في أية التزامات من شأنها أن ترتب حقوقا للغير على العقار أو إدخال أية تحسينات أو أعمال أخرى على العقار مهما كان نوعها وطبيعتها.
- استثناء من الفقرة السابقة يجوز لمالك العقار -بعد موافقة السلطة المختصة- القيام بالأعمال اللازمة للحفاظ على السلامة العامة.
مادة (16)
تستعين السلطة المختصة في شأن تثمين العقار بلجنة التثمين المشكلة في البلدية بموجب قرار مدير عام البلدية.
مادة (17)
بالإضافة للمهام المحددة بقرار تشكيل لجنة التثمين، تقوم اللجنة في شأن العقار محل قرار نزع بالمهام الآتية:
- تلقي ملف العقار محل إجراء نزع الملكية مستوفيا لمتطلباته وفقا للقانون واللائحة.
- دراسة الملف وتحديد المتطلبات الضرورية الناقصة والعمل على توفيرها، سواء من قبل إدارات البلدية أو الجهات الحكومية الأخرى، وذلك من خلال البلدية.
- دراسة وتحليل العقار وتصنيف فئة التعويض على أساس تعويض نقدي أو عيني أو مشترك.
- الانتقال للعقار محل نزع الملكية وفقا لأحكام المادة (15) من هذه اللائحة.
- إعداد تقرير شامل لتعويض العقار محل قرار نزع الملكية والعقارات التي تتأثر بنزع ملكية هذا العقار.
- تقوم لجنة التثمين برفع تقرير تفصيلي بشأن تثمين العقار محل قرار نزع الملكية والعقارات المجاورة بحال تأثرها، من حيث نقصان القيمة للسلطة المختصة.
مادة (18)
يتم تقدير التعويض طبقا للقيمة السوقية للعقار في معاملات البيع والشراء الرضائية عند صدور قرار نزع الملكية للمنفعة العامة وتتحرى لجنة التثمين الإنصاف عند تقديرها، مع مراعاة الآتي:
أ. مساحة العقار.
ب. موقع العقار.
ج. التقسيم أو شكل العقار الهندسي.
د. استعمال العقار كسكني أو تجاري أو صناعي أو مختلط.
ه. مؤشر أسعار العقارات في منطقة العقار محل قرار نزع الملكية وفقا لأفضل الأسعار في حال عدم اضطرار مالك العقار على البيع.
و. نقصان قيمة العقار المتبقي عند تنفيذ قرار نزع ملكية العقار، كاتصال الأجزاء المتبقية، أو إمكانية الانتفاع بها أو نقص القدرة على الانتفاع بها بالشكل الأمثل.
ز. التقديرات القضائية المبنية على لجان الخبرة لدى القضاء في التعويض.
مادة (19)
ترفع لجنة التثمين إلى السلطة المختصة تقرير التثمين متضمنة الآتي:
- كتابا يتضمن مقدار التثمين والتعويض مبينا نوعه من حيث كونه تعويضا عينيا أو نقديا أو مشتركا.
- تقريرا تفصيليا بشأن معايير التثمين وآلية تطبيقها.
- تقريرا بالكشف الحسي الذي تم القيام به على العقار محل قرار نزع الملكية.
- تقريرا مفصلا مسببا بشأن تثمين ما يلحق العقارات المجاورة عند تنفيذ قرار نزع الملكية.
- تقريرا مفصلا بنقصان القيمة المترتبة على العقارات المجاورة للعقار محل قرار نزع الملكية.
- تقرير مفصل بتثمين نقصان القيمة على الأجزاء المتبقية من العقار بعد تنفيذ نزع الملكية الجزئي.
مادة (20)
تقوم السلطة المختصة بدفع قيمة التعويض أو التعويض العيني وفقا للآتي:
- إذا قبل الملاك أو المالك بالتعويض المقدم وفي حال عدم وجود أصحاب حقوق على العقار يتم اتباع الآتي:
أ. يحرر شيك وفقا للأصول باسم مالك العقار ويوقع المالك أو الملاك على محضر استلام قيمة التعويض مبينا فيه العقار محل قرار نزع الملكية وأن هذا المبلغ يمثل كامل الحقوق المطالب بها من قبله أو قبلهم ومن ثم يتم تسليم الشيك.
ب. في حال وجود قصر يتم توقيع وليهم الشرعي المحدد بموجب قرار من المحكمة.
- في حال وجود أصحاب حقوق على العقار فإنه يتم احتساب حقوقهم من قبل السلطة المختصة، وفقا للآتي:
أ. أصل الدين المضمون بالرهن.
ب. الرسوم والمصاريف المعقولة التي تكبدها المرتهن.
ج. قيمة الدين المثبت في حكم المحكمة.
- يتم دفع قيمة الرهن أمام المسجل وموظف ليتم رفع الرهن عن العقار محل قرار نزع الملكية من السجل.
- إذا كانت قيمة الرهن أكثر من قيمة التعويض تقوم السلطة المختصة بدفع قيمة الرهن بما لا يجاوز قيمة التعويض وفقا للإجراءات المحددة في البند (3) السابق.
- بعد فك الرهن يتم إبلاغ المسجل في البلدية التي يوجد بدائرتها العقار بكتاب لتسجيل العقار.
مادة (21)
تطبق في شأن إجراءات وأحكام قبول أو رفض التعويض الأحكام الآتية:
- حال وجود مالك واحد وعدم وجود أصحاب حقوق على العقار، يتم اتباع ما يلي:
أ. في حال موافقة المالك على التعويض النقدي يتم تحرير محضر بذلك من قبل الإدارة المختصة في البلدية موطن العقار وتوقيع المالك على المحضر.
ب. في حال رفض المالك التعويض، على موظف الإدارة المختصة توثيق الرفض وتوقيع المالك على المحضر، وفي حال امتناعه عن التوقيع يقوم الموظف بالإشارة لامتناع المالك ويقوم بالتوقيع على المحضر.
ج. يقوم موظف الإدارة المختصة في البلدية بتسجيل اعتراض المالك وفقا لما يلي:
- - اعتراض المالك على مقدار التعويض أو نوعه من حيث التعويض العيني أو التعويض النقدي أو معا.
- - طلبات المالك والبدائل التي يرغب بها.
- - أية طلبات ذات علاقة بموضوع نزع ملكية العقار.
- حال وجود ملاك أو أصحاب حقوق على العقار محل قرار نزع الملكية يتم اتباع الإجراءات الآتية:
أ. في حال موافقة جميع الملاك وعدم وجود اعتراض من قبل أصحاب الحقوق على العقار يتم تحرير المحضر وفقا للبند (1) من هذه المادة.
ب. في حال عدم موافقة الملاك وأصحاب الحقوق على التعويض النقدي يتم تحرير محضر بذلك من قبل الإدارة المختصة ويسجل اعتراض الملاك وأصحاب الحقوق على أن يتضمن البيانات الآتية:
- - أسماء المعترضين وصفتهم على العقار.
- - الشركاء الرافضين والشركاء القابلين.
- - أصحاب الحقوق ومطالبهم.
- - عنوان المعترضين لغاية تبليغهم بنتيجة الاعتراض.
- - أسباب الرفض من قبل الملاك ومطالبهم إن وجدت.
- - أية بيانات إضافية بشأن العقار محل قرار نزع الملكية للمنفعة العامة.
- لأصحاب العقارات المجاورة للعقار المنزوع للمنفعة العامة تقديم اعتراضاتهم لدى الإدارة المختصة في البلدية.
مادة (22)
- يتم تقديم الاعتراضات من قبل المعترض للسلطة المختصة.
- تقوم السلطة المختصة بتقييم الاعتراضات والمطالب المقدمة من قبل المعترض.
- للسلطة المختصة إعادة تقييم قيمة التعويض للجنة التثمين وفقا لمطالب ملاك أو مالك والغير وأصحاب الحقوق على العقار.
- للسلطة المختصة من تلقاء نفسها تعديل قيمة التعويض أو نوعه وفقا لما تراه.
- تلتزم السلطة المختصة بالرد كتابة على الاعتراضات خلال 30 يوم من تاريخ رفع الاعتراضات.
- يصدر رئيس السلطة المختصة قراره بشأن الاعتراض، ويكون مسببا.
- تقوم السلطة المختصة بإخطار ملاك أو مالك وأصحاب الحقوق والغير بنتيجة الاعتراض من خلال تبليغهم على العنوان الذي تم تحديده عند تقديم الاعتراض من قبل مأموري الضبطية القضائية لدى السلطة المختصة.
- يعتبر قرار رئيس السلطة المختصة على الاعتراضات نهائيا ولا يجوز الاعتراض عليه بالطريق الإداري.
- في جميع الأحوال لا يقبل أي اعتراض بعد مرور 60 يوما من تاريخ الإخطار.
مادة (23)
- في حالة إلغاء المشروع الذي تم من أجله نزع الملكية للمنفعة العامة وعدم وجود مشروع آخر يخصص له العقار فإنه تنتفي صفة المنفعة العامة عن العقار وتقوم الإدارة المختصة في البلدية بإخطار المالك السابق أو ورثته.
- تقوم السلطة المختصة بعرض العقار على المالك السابق أو ورثته لاسترداده خلال 30 يوما من تاريخ الإخطار شرط استعادة مبلغ التعويض كاملا وفي حالة عدم رغبة المالك أو عدم اتفاق المالكين أو الورثة على استرداد العقار، يكون لباقي الشركاء الحق في تقاسم حصة الشريك غير الراغب وبخلاف ذلك يسقط الحق في الاسترداد.
مادة (24)
يُصدر رئيس السلطة المختصة القرارات اللازمة لتشكيل اللجان والقرارات والأنظمة واللوائح والتعليمات اللازمة لتنفيذ أحكام هذا القرار.
مادة (25)
يُنفذ هذا القرار من تاريخ صدوره، وينشر في الجريدة الرسمية.
محمد بن زايد آل نهيان
ولي العهد
رئيس المجلس التنفيذي
صدر عنا في أبوظبي:
بتاريخ: 19 إبريل 2015م
الموافق: 30 جمادى الآخرة 1436هـ
Executive Council Chairman's Resolution No. (37) of 2015
Concerning the Issuance of the Implementing Regulation for Law No. (11) of 2013
Concerning the Regulation of Property Expropriation for Public Benefit
We, Mohammed bin Zayed Al Nahyan, Crown Prince, Chairman of the Executive Council,
- Having reviewed Law No. (1) of 1974 regarding the Reorganization of the Governmental Apparatus in the Emirate of Abu Dhabi and its amending laws.
- And Law No. (3) of 2005 concerning the Regulation of Real Estate Registration in the Emirate of Abu Dhabi.
- And Law No. (19) of 2005 concerning Real Estate Ownership and its amending laws.
- And Law No. (9) of 2007 concerning the Establishment of the Department of Municipal Affairs.
- And Law No. (11) of 2013 concerning the Regulation of Property Expropriation for Public Benefit.
- And based on the proposal submitted to the Executive Council and the Council's approval thereof.
Have issued the following Resolution:
Article (1)
In the application of the provisions of this Law, the following words and phrases shall have the meanings assigned to each of them, unless the context otherwise requires:
| The Emirate | The Emirate of Abu Dhabi |
| The Executive Council | The Executive Council of the Emirate |
| The Competent Authority | The Department of Municipal Affairs. |
| The Law | Law No. (11) of 2013 concerning the Regulation of Property Expropriation for Public Benefit. |
| The Municipality | Abu Dhabi City Municipality, Al Ain City Municipality, the Western Region Municipality, and any other municipality that may be established in the future. |
| Public Benefit | Works that aim to serve the community and achieve the public interest directly or indirectly, as set out in Article (3) of the Law. |
| Rights Holders | Anyone who has a mortgage on the property or in whose favor a final judgment for a financial right against the property owner(s) has been issued. |
| The Property | Lands, buildings, installations, and properties by designation, or any part thereof. |
| The Register | The property register established in accordance with the provisions of the aforementioned Law No. (3) of 2005. |
| The Registrar | The Director of the Real Estate Registration Department at the concerned Municipality. |
| The Owner | The owner of the property or the owner of any real rights. |
| Government Entities | Departments, authorities, public institutions, agencies, centers, councils, funds, and any other entity affiliated with the Government. |
| The Valuation Committee | The valuation committees formed in the concerned Municipality. |
| Disposition | Any transaction that affects existing rights on the property, or creates new rights thereon - including but not limited to - the sale and purchase of properties, mortgage and usufruct transactions, and assignment contracts related to any disposition of a property. |
Article (2)
The ownership of the property for which an expropriation decision has been issued shall be transferred to the Government of Abu Dhabi, and it shall be re-allocated to the concerned government entity in accordance with the applicable rules, effective from the date the expropriation decision becomes final.
Article (3)
The expropriation of properties for the completion of the following works shall be considered works of public benefit, by way of example:
- Establishing, widening, modifying, or extending main, internal, and secondary roads, streets, squares, and plazas, inside or outside cities, and in new cities and islands.
- Water and sanitation projects.
- Urban planning and public facility improvement purposes, including urban development plans according to approved development strategies, such as reclamation works, foundations, reference survey stations, and infrastructure.
- Establishing land, sea, and air public transport lines and facilities, such as highways, train and metro lines; sea transport facilities like sea channels, coastal transport, and commercial, tourist, and industrial ports; and establishing air transport lines and facilities like airports, their expansions, and annexes, in addition to constructing all types of parking, bridges, overpasses, underpasses, and tunnels, and their expansion and modification.
- Establishing public service facilities such as parks, markets, mosques, and buildings for social, educational, health, and general economic services, and similar facilities, and what these facilities require, as well as the beautification of cities and their entrances.
- Establishing electricity and communication facilities, such as establishing electrical installations for public lighting, power generation stations using nuclear, renewable, or other energy, and booster and redistribution stations; and establishing public telephone, telegraph, and fax communication networks, whether wired, wireless, or satellite, including national satellite ground stations, wireless internet service transmission booster stations, and public radio and television broadcasting networks and terrestrial transmission booster units for public channels.
- Establishing security and defense facilities, including, but not limited to, barracks, weapon depots, military airports and ports, border posts, police stations, and correctional and reformatory institutions.
- Expropriating other properties besides those necessary for a project, because their remaining state in terms of shape or area is inconsistent with the required improvement or development.
- Any other works deemed by the Executive Council.
Article (4)
The Competent Authority shall exercise the following powers:
- Receiving and auditing expropriation requests submitted by government entities.
- Forming a committee to visit the property location to verify the technical feasibility of the expropriation for public benefit and available alternatives, and to estimate the expropriation percentage from the property according to the needs of the project proposed by the government entity. The remainder of the property shall not be included unless it is necessary to achieve the public benefit objective upon the request of the government entity, or if the remaining part of the property cannot be utilized by its owner.
- Referring the file of the property subject to the expropriation decision for public benefit to the Valuation Committee for appraisal, and determining whether the property owner can benefit from the remaining part or not, according to the conditions in force in the Emirate. If the remaining part of the property cannot be utilized after expropriation, it shall be added to the expropriation for public benefit decision and included in the compensation.
- Presenting the compensation offer to the owner of the property subject to the expropriation decision, and preparing the minutes in which the compensation value was offered to the owner, and determining the cases in which the owner is given the choice of cash, in-kind, or combined compensation.
- Considering objections submitted to it and taking appropriate action in their study and evaluation.
- Directing the Registrar to implement procedures to freeze the legal status of the properties for which an expropriation for public benefit decision has been issued.
- Establishing a modern electronic and paper archive system according to regulations.
- Proposing new public benefit works, to be approved by the Executive Council.
- Any other tasks assigned to the Competent Authority by the Executive Council.
Article (5)
The government entity in the Emirate shall submit a request for expropriation for public benefit fulfilling the following requirements:
- Detailed plans of the property to be expropriated for public benefit or the parts required to be expropriated.
- Approved plans for the public benefit project in accordance with regulations.
- A report explaining the need and technical justifications for the property expropriation and the absence of alternatives other than expropriating the property.
- An official letter indicating the financial allocations for the implementation of the project for which the property will be expropriated.
- A letter from the head or director of the government entity addressed to the head of the Competent Authority containing the request to proceed with the expropriation for public benefit procedures for the specified property.
- If more than one government entity applies to expropriate a property to implement two or more projects, the approval procedures will proceed with a report on both projects submitted in a single file to the Executive Council. The expropriation process will be carried out according to the Executive Council's approval, and the property will be re-allocated to the government entity in accordance with regulations.
- If more than one government entity applies to expropriate a property to implement a joint project or projects, all procedures shall be taken in accordance with the provisions of the Law and this Regulation and shall be submitted to the Executive Council, which shall determine the limits of responsibility and powers in this regard.
Article (6)
Forms of property expropriation for public benefit shall include total expropriation and partial expropriation.
Article (7)
In the case of expropriation of residential lands, popular housing, and villas, the proposal for in-kind compensation instead of, or in addition to, cash compensation shall be submitted by the Competent Authority to the Executive Council, after conducting the valuation in accordance with the provisions of the Law and this Regulation.
Article (8)
The Competent Authority shall submit its recommendations regarding expropriation for public benefit to the Executive Council for approval, after fulfilling the following requirements:
- The proposed draft of the expropriation for public benefit decision.
- The legal, practical, and technical justification for the property expropriation.
- Supporting documents for the justification of the expropriation for public benefit decision.
- Submission of proposed alternatives regarding the property expropriation for public benefit and the justifications for them.
- A request for approval of in-kind compensation if the proposal is to opt for in-kind compensation instead of, or in addition to, cash compensation.
Article (9)
If it becomes practically evident that partial expropriation for public benefit does not allow for the achievement of the public benefit as planned and after its approval:
- In this case, the government entity may submit a request to the Competent Authority asking to add the entire property to the original expropriation decision.
- The addition may include any other properties adjacent or neighboring the property to be expropriated if it is proven that the properties not included in the expropriation for public benefit decision cannot, for example, remain in their current state in terms of shape, area, or lack of access, in a way that affects the general appearance of the city or limits the required development that was planned.
- If an expropriation decision is issued after its approval, the new procedures shall be followed in accordance with regulations regarding the expropriation of the added property, according to the procedures followed in the Law and this Regulation.
Article (10)
The procedures for expropriation for public benefit shall be stopped if one of the following cases occurs:
- Based on an official letter from the head, deputy, or director general of the requesting government entity.
- If the request submitted by the government entity does not meet the conditions specified in the Law and this Regulation.
- Requests submitted by an entity that is not competent in terms of location or subject matter.
- Requests submitted by government entities that have been privatized or abolished after submitting their request for expropriation for public benefit.
- If a decision is issued to cancel the projects after the request is submitted and before the expropriation for public benefit decision is issued.
Article (11)
The Competent Authority shall implement the expropriation for public benefit decision in accordance with the following procedures:
- Publishing the expropriation for public benefit decision in the Official Gazette and in two widely circulated local daily newspapers in the Emirate, one issued in Arabic and the other in English. A copy shall also be posted within the Municipality in whose jurisdiction the property is located, and another copy in a prominent place on the property subject to the decision.
- Notifying the Registrar to make an entry on the property's folio indicating that the property has been expropriated for public benefit.
- Drawing up minutes for the delivery of the cash and/or in-kind compensation to the former owner of the property subject to expropriation.
- Drawing up minutes of the objections submitted by the owner(s), rights holders, and third parties in accordance with Article (22) of this Regulation.
- Considering the objections submitted by the property owner or rights holders.
- Undertaking all necessary correspondence to identify the owner(s) and rights holders to determine the existence of a mortgage, more than one owner, or heirs through the Registrar at the Municipality, and notifying them at their specified addresses. If this is not possible, notification by announcement in accordance with Article (13) of this Regulation shall suffice.
Article (12)
The request for expropriation for public benefit shall be executed after fulfilling the following requirements:
- Approval from the Executive Council for the property expropriation for public benefit.
- The decision issued by the head of the Competent Authority for expropriation for public benefit.
- The request for expropriation for public benefit submitted by the government entity to the Competent Authority to expropriate a property for public benefit.
- A survey plan of the property to be expropriated.
- Approval of the master plan.
- Identification of the property to be expropriated for public benefit to implement the project.
- Notification of the owner.
- Valuation of the property.
- Minutes of the compensation offer to the owner, indicating his acceptance or rejection.
- Compensation to the owner or proof that the amount has been reserved as compensation for the property subject to expropriation for public benefit.
Article (13)
After the issuance of the expropriation for public benefit decision, the Competent Authority shall notify the property owner and every holder of a right or interest in the property, as follows:
- Notification of the expropriation decision and the proposed compensation value.
- Posting a copy of the expropriation decision in a conspicuous place on the property subject to the expropriation decision.
- Publishing the expropriation decision in the Official Gazette.
- Publishing the expropriation decision in two widely circulated local daily newspapers in the Emirate, one issued in Arabic and the other in English.
- The notification must include the following details:
a. Property details according to the Real Estate Register.
b. Property address (City - Area - Street Name - Building/Property Number).
c. A description of the property subject to the expropriation decision.
d. A statement in the notification that "the property owner or any rights holder is prohibited from carrying out any of the dispositions specified in Article (15) of this Regulation after being notified."
e. An indication in the notification that the property will be entered seven days after the date of publication in the Official Gazette to carry out survey and evaluation work, place boundary markers, and obtain necessary information and data related to the property. If the property is occupied, the occupants must be notified at least seven days before the entry date.
f. The right of the property owner to object to the expropriation decision or the estimated compensation within (60) sixty days from the date of his notification.
Article (14)
- Representatives of the Competent Authority shall enter the property subject to the expropriation decision seven days after the publication of the expropriation for public benefit decision in the Official Gazette. The entry of the Competent Authority's representatives to the property shall be in accordance with the following provisions:
a. They must have the capacity of judicial officers.
b. Involving municipality employees according to the purpose of the entry in terms of technical specializations.
c. Seeking the assistance of the police during the process of entering the property if the property owner refuses entry to the municipality representatives and specialized municipality employees.
d. Seeking the assistance of a reputable resident of the area.
- Actions to be taken after entering the property subject to the expropriation decision:
a. Drafting minutes in which the property is inspected and described in detail.
b. Completing survey and evaluation work and placing boundary markers (the survey report).
c. Obtaining information related to the property, such as the nature of its use and the types of equipment present.
d. In the event of materials that pose a risk to public health and the environment, the relevant government entities shall be notified to handle these materials according to their nature, and they may seek the assistance of any appropriate entity in this regard.
e. Signing the minutes of entry into the property subject to expropriation by all attendees.
Article (15)
- After being notified of the decision issued by the Competent Authority to expropriate the property, the owner is prohibited from carrying out any disposition that transfers ownership or that would create new rights, grant approvals, or enter into any commitments that would create rights for third parties on the property, or make any improvements or other works on the property, of any kind or nature.
- As an exception to the preceding paragraph, the property owner may - with the approval of the Competent Authority - carry out works necessary to maintain public safety.
Article (16)
The Competent Authority shall, with respect to the property valuation, seek the assistance of the Valuation Committee formed in the Municipality by a decision of the Municipality's Director General.
Article (17)
In addition to the tasks specified in the decision forming the Valuation Committee, the Committee shall, with respect to the property subject to expropriation, undertake the following tasks:
- Receiving the file of the property subject to the expropriation procedure, ensuring it meets the requirements of the Law and the Regulation.
- Studying the file, identifying any missing necessary requirements, and working to provide them, whether from the municipality's departments or other government entities, through the Municipality.
- Studying and analyzing the property and classifying the compensation category as cash, in-kind, or combined.
- Visiting the property subject to expropriation in accordance with the provisions of Article (15) of this Regulation.
- Preparing a comprehensive report for the compensation of the property subject to the expropriation decision and the properties affected by the expropriation of this property.
- The Valuation Committee shall submit a detailed report to the Competent Authority regarding the valuation of the property subject to the expropriation decision and the neighboring properties, if affected, in terms of the decrease in value.
Article (18)
Compensation shall be estimated according to the market value of the property in voluntary sale and purchase transactions at the time of the issuance of the expropriation for public benefit decision. The Valuation Committee shall seek fairness in its estimation, taking into account the following:
a. Area of the property.
b. Location of the property.
c. The division or geometric shape of the property.
d. The use of the property, such as residential, commercial, industrial, or mixed-use.
e. The real estate price index in the area of the property subject to the expropriation decision, according to the best prices if the property owner is not compelled to sell.
f. The decrease in the value of the remaining property upon the implementation of the property expropriation decision, such as the connectivity of the remaining parts, the possibility of their utilization, or a decrease in the ability to utilize them optimally.
g. Judicial valuations based on court expert committees for compensation.
Article (19)
The Valuation Committee shall submit the valuation report to the Competent Authority, including the following:
- A letter containing the valuation amount and compensation, specifying its type as in-kind, cash, or combined.
- A detailed report on the valuation criteria and the mechanism of their application.
- A report on the physical inspection conducted on the property subject to the expropriation decision.
- A detailed and justified report on the valuation of the impact on neighboring properties upon the implementation of the expropriation decision.
- A detailed report on the decrease in value of neighboring properties to the property subject to the expropriation decision.
- A detailed report valuing the decrease in value of the remaining parts of the property after the implementation of partial expropriation.
Article (20)
The Competent Authority shall pay the compensation amount or provide the in-kind compensation as follows:
- If the owner(s) accept the offered compensation and there are no rights holders on the property, the following shall be followed:
a. A check shall be issued in accordance with regulations in the name of the property owner, and the owner(s) shall sign a record of receipt of the compensation value, specifying the property subject to the expropriation decision and that this amount represents all rights claimed by him or them, and then the check is delivered.
b. In the case of minors, their legal guardian specified by a court decision shall sign.
- If there are rights holders on the property, their rights shall be calculated by the Competent Authority, as follows:
a. The principal of the debt secured by the mortgage.
b. Reasonable fees and expenses incurred by the mortgagee.
c. The value of the debt established in a court judgment.
- The mortgage value shall be paid before the Registrar and an employee to have the mortgage on the property subject to the expropriation decision lifted from the Register.
- If the mortgage value is greater than the compensation value, the Competent Authority shall pay the mortgage value up to the compensation value in accordance with the procedures specified in the preceding clause (3).
- After the mortgage is released, the Registrar in the Municipality where the property is located shall be notified by letter to register the property.
Article (21)
The following provisions shall apply to the procedures and rules for accepting or rejecting compensation:
- In the case of a single owner and no rights holders on the property, the following shall be followed:
a. If the owner agrees to the cash compensation, minutes shall be drawn up by the competent department in the municipality where the property is located, and the owner shall sign the minutes.
b. If the owner rejects the compensation, the employee of the competent department must document the rejection and have the owner sign the minutes. If he refuses to sign, the employee shall note the owner's refusal and sign the minutes.
c. The employee of the competent department in the municipality shall register the owner's objection as follows:
- - The owner's objection to the amount or type of compensation, whether in-kind, cash, or combined.
- - The owner's requests and the alternatives he desires.
- - Any requests related to the subject of the property expropriation.
- In the case of multiple owners or rights holders on the property subject to the expropriation decision, the following procedures shall be followed:
a. If all owners agree and there is no objection from the rights holders on the property, the minutes shall be drawn up in accordance with clause (1) of this Article.
b. If the owners and rights holders do not agree to the cash compensation, minutes shall be drawn up by the competent department, and the objection of the owners and rights holders shall be recorded, including the following data:
- - The names of the objectors and their capacity regarding the property.
- - The partners who are rejecting and the partners who are accepting.
- - The rights holders and their claims.
- - The address of the objectors for the purpose of notifying them of the objection result.
- - The reasons for rejection by the owners and their demands, if any.
- - Any additional data regarding the property subject to the expropriation for public benefit decision.
- Owners of properties adjacent to the expropriated property for public benefit may submit their objections to the competent department in the Municipality.
Article (22)
- Objections shall be submitted by the objector to the Competent Authority.
- The Competent Authority shall evaluate the objections and claims submitted by the objector.
- The Competent Authority may refer the compensation value back to the Valuation Committee for re-evaluation according to the demands of the owner(s), third parties, and rights holders on the property.
- The Competent Authority may, on its own initiative, amend the compensation value or type as it deems appropriate.
- The Competent Authority is obliged to respond in writing to the objections within 30 days from the date the objections are raised.
- The head of the Competent Authority shall issue his decision on the objection, which shall be reasoned.
- The Competent Authority shall notify the owner(s), rights holders, and third parties of the result of the objection by serving them at the address specified when submitting the objection, by the judicial officers of the Competent Authority.
- The decision of the head of the Competent Authority on the objections shall be final and may not be challenged through administrative channels.
- In all cases, no objection shall be accepted after the lapse of 60 days from the date of notification.
Article (23)
- If the project for which the expropriation for public benefit was carried out is canceled and there is no other project to which the property is allocated, the public benefit status of the property shall cease, and the competent department in the Municipality shall notify the former owner or his heirs.
- The Competent Authority shall offer the property to the former owner or his heirs for repossession within 30 days from the date of notification, provided that the full compensation amount is returned. If the owner is unwilling or the owners or heirs do not agree to repossess the property, the remaining partners shall have the right to share the portion of the unwilling partner; otherwise, the right to repossess shall be forfeited.
Article (24)
The head of the Competent Authority shall issue the necessary resolutions for forming committees and the decisions, systems, regulations, and instructions required to implement the provisions of this Resolution.
Article (25)
This Resolution shall be effective from the date of its issuance and shall be published in the Official Gazette.
Mohammed bin Zayed Al Nahyan
Crown Prince
Chairman of the Executive Council
Issued by us in Abu Dhabi:
On: 19 April 2015
Corresponding to: 30 Jumada al-Akhirah 1436 H
Document Criteria
Document Number
37
Year
2015
Level المستوى
Local محلي
Category الفئة
Legislations تشريعات
Status الحالة
Active ساري
Type النوع
Decision قرار
Sector الموضوع
Real Estate العقارية