قرار إداري رقم (284) لسنة 2015م
بشأن سياسة التقييم العقارية للنظام البلدي
رئيس دائرة الشؤون البلدية:
بعد الاطلاع على:
- - القانون رقم (1) لسنة 1974 بإعادة تنظيم الجهاز الحكومي في إمارة أبوظبي والقوانين المعدلة له.
- - والقانون رقم (3) لسنة 2005 في شأن تنظيم التسجيل العقاري بإمارة أبوظبي ولائحته التنفيذية.
- - والقانون رقم (19) لسنة 2005 في الملكية العقارية، ولائحته التنفيذية.
- - وعلى القانون رقم (10) لسنة 2006 في شأن بلدية ومجلس بلدي المنطقة الغربية بإمارة أبوظبي.
- - وعلى القانون رقم (9) لسنة 2007 في شأن إنشاء دائرة الشؤون البلدية.
- - وعلى القانون رقم (10) لسنة 2007 في شأن بلدية ومجلس بلدي مدينة أبوظبي بإمارة أبوظبي.
- - وعلى القانون رقم (11) لسنة 2007 في شأن بلدية ومجلس بلدي مدينة العين بإمارة أبوظبي.
- - والقانون رقم (11) لسنة 2013 بشأن تنظيم نزع الملكية للمنفعة العامة، ولائحته التنفيذية.
- - والقانون رقم (3) لسنة 2015 بشأن تنظيم القطاع العقاري في إمارة أبوظبي.
قررنا الآتي:
المادة (1)
التعريفات
| الإمارة | : إمارة أبوظبي |
| الدائرة | : دائرة الشؤون البلدية. |
| العقار | : مختلف أنواع العقارات وتشمل الأراضي والمباني والمنشآت والعقارات بالتخصيص. |
| البلدية المعنية | : بلدية أبوظبي أو بلدية العين أو بلدية المنطقة الغربية أو أية بلدية قد تنشأ مستقبلا في الإمارة. |
| التثمين/ التقييم العقاري | : هي العملية التي تتضمن جمع وتحليل البيانات العامة والخاصة عن العقار المراد تقييمه في وقت معين وغرض معين مع الأخذ في عين الاعتبار كل العوامل التي يمكن أن تؤثر على قيمة العقار من خلال استخدام معايير التقييم المنصوص عليها في هذا القرار كحد أدنى. |
| المثمن/ المقيم | : هو الشخص المفوض الذي يمتلك المؤهلات والقدرة والخبرة اللازمة لإنجاز التقييم. |
| السجل | : سجل العقارات المنشأ وفقا لأحكام قانون رقم (3) لسنة 2005 في شأن تنظيم التسجيل العقاري بإمارة أبوظبي، والسجل العقاري الأولي وفقا لأحكام قانون رقم (3) لسنة 2015 في شأن تنظيم القطاع العقاري في إمارة أبوظبي. |
المادة (2)
الهدف من هذا القرار
يهدف هذا القرار على سبيل المثال لا الحصر تحقيق الأهداف الآتية:
- رسم اجراءات وسياسة واضحة للتقييم العقاري.
- تأسيس قاعدة بيانات موثوقة لأسعار العقارات التي تعتبر توثيقا تاريخيا يمكن الرجوع إليه عند الحاجة لمعرفة معلومات عن منطقة معينة.
- توفير إطار تشريعي يمكن المقيم العقاري من تقييم العقارات بشكل دقيق ومعتمد.
- تعزيز الثقة لدى المقيمين مما يؤدي إلى تجنب التقييم العشوائي.
- تعزيز مبدأ الشفافية في التعامل مع المعنيين في السوق وضمان حقوقهم.
- مساعدة المقيمين على تقديم تقييم موثوق، وتقارير كاملة تحتوي على البيانات والمتطلبات اللازمة، مما يساعد المستثمر على اتخاذ القرار السليم مع تخفيف المخاطر إلى أدنى مستوى.
- توجيه جميع المقيمين في الإمارة للعمل بموجب أسس علمية للوصول إلى أعلى درجة ممكنة من الدقة والشفافية في مزاولة عملهم، مما يؤدي إلى تعزيز مكانة السوق العقاري في إمارة أبوظبي.
الباب الأول
إجراءات التقييم
المادة (3)
محل تطبيق القرار
يلتزم المقيم بتطبيق قواعد التقييم الواردة في هذا القرار على كافة العقارات في الإمارة وذلك بناء على تكليف من جهة حكومية أو شخص ذو سلطة ممنوحة له وفقا للقانون أو العقد.
المادة (4)
طلب التقييم
ما لم يكن التقييم بناء على إجراء حكومي، يلتزم المقيم بالحصول على موافقة خطية من مالك العقار للقيام بإجراءات التقييم من خلال:
- الحصول على كافة وثائق العقار، وتطبيق كافة المعايير المحددة في هذا القرار كحد أدنى.
- يلتزم المقيم بمراجعة السجل العقاري في البلدية لمطابقة البيانات المقدمة من مقدم الطلب مع السجل العقاري.
- الاحتفاظ بالسجلات والبيانات ذات العلاقة المقدمة له والتقارير المعدة من قبله في شأن التقييم.
- الالتزام بكافة النماذج التي تصدر عن الدائرة والبلدية بشأن التقييم في الإمارة.
المادة (5)
اجراءات استيفاء بيانات العقار
يلتزم المقيم في شأن التقييم العقاري القيام بمعاينة بيانات العقار محل التقييم وذلك وفقا للخطوات الآتية:
- التأكد من أن طالب التقييم صاحب سلطة أو صلاحية على العقار وذلك وفقا لمستند معتمد.
- الحصول على سجل العقار محل التقييم.
- تدقيق كافة البيانات الواردة في السجل ومقارنتها بالبيانات المقدمة من طالب التقييم من حيث:
- أ- تقديم صورة عن بطاقة الهوية.
- ب- رقم العقار وعنوانه وفقا للسجل.
- وبحال كون العقار مملوكا لشخصية اعتبارية فيتوجب مطابقة بيانات العقار مع مرسوم أو سند تأسيس الجهة أو السجل التجاري.
- الإجراءات القائمة على العقار الرهن التأميني وأثر ذلك على تقييم العقار كلما تطلب ذلك.
- الحصول على مخططات التطوير العمراني المعتمدة في منطقة العقار إن وجدت.
- إعداد وصف تفصيلي لواقع العقار من البيانات والمستندات التي تم تجميعها.
المادة (6)
إجراءات معاينة العقار
تعتبر معاينة العقار خطوة رئيسية في عملية التقييم العقاري، فهي تزود المقيم بصورة واقعية ومعلومات يستخدمها في حساب قيمة العقار المراد تقييمه، ويلتزم المقيم بمعاينة العقار محل التقييم وذلك وفقا للضوابط الآتية:
- أخذ موافقة المالك على المعاينة والكشف الحسي على العقار، والاتفاق معه على وقت مناسب للقيام بذلك.
- معاينة العقار حسيا ووصف حالته وإعداد تقرير تفصيلي يتضمن ما يلي:
- أ- طريق أو طرق التقييم التي اتبعها.
- ب- وتاريخ التقدم بطلب التقييم والكشف.
- ت- نوع مواد البناء المكونة للعقار، من حيث كونها على سبيل المثال حجر أو جدران مسلحة بالحديد، أو من أية مواد أخرى ونسبة كل مادة مكونة للعقار.
- ث- ما يتضمنه العقار من اضافات تتمثل على سبيل المثال، بأعمدة التزيين والديكورات.
- ج- عمر البناء بالنسبة للأساس وكذلك في كل جزء من العقار.
- ح- المظهر العام للبناء من حيث تهالكه مقارنة بمحيطه من العقارات.
- خ- كفاءة المنشأة والغراس القائمة على العقار.
- د- تحديد الوصف الجغرافي للعقار من حيث الانسياب وغيرها من أوصاف.
- ذ- أخذ القياسات الكاملة للعقار (في حالة عدم توفر بيانات رسمية توضح ذلك).
- ر- تسجيل الملاحظات عن مستوى تشطيب العقار من الداخل والخارج ونوع المواد المستخدمة.
- ز- تسجيل الملاحظات عن الوضع العام للعقار وبيان أي عيوب حالية داخليا وخارجيا.
- س- تسجيل الملاحظات عن الأنظمة المزود بها العقار (أنظمة التكييف، الحريق، الأمن، وغيرها).
- ش- تسجيل الملاحظات عن العقارات المحيطة والقريبة.
- ص- تسجيل الملاحظات عن العوامل المؤثرة على العقار إيجابيا وسلبيا.
- إرفاق الصور التوضيحية للعقار من كافة الزوايا.
- تجهيز ملف للعقار على أن يحتوي على سبيل المثال، بيانات رسمية مثل مخطط الأرض، شهادة اتمام المباني، وثيقة تبين دخل العقار.
- توفير الأجهزة اللازمة للمعاينة والكشف الحسي على العقار وأخذ الأبعاد (جهاز قياس، كاميرا تصوير).
الباب الثاني
طرق التقييم العقاري
المادة (7)
أسلوب المقارنة
على المقيم الأخذ بالاعتبار أن أسعار العقارات تختلف لأسباب عدة، لذا يتوجب عليه إجراء تعديلات على الأسعار المتاحة حتى يتمكن من الوصول إلى قيمة العقار موضوع التقييم بطريقة المقارنة، وأوجه الاختلاف هذه يمكن أن تكون في المواصفات الملموسة وحالة العقارات، في مساحات العقارات، في مواقع العقارات، في شروط عقود الإيجار، وفي التواريخ التي تتوفر فيها الدلائل، ولتطبيق طريقة المقارنة، يتبع المقيم إجراءات منظمة كما يلي:
- جمع المعلومات المناسبة لمقارنة العقارات موضوع التقييم بعقارات مماثلة تم بيعها حديثا أو معروضة حاليا في سوق مفتوح. كما يجب الطلب من صاحب العلاقة تقديم معلومات عن الإيجار وشروط العقد والمواصفات الخاصة بالعقار.
- التأكد من أن المعلومات حقيقية وأنها أخذت من معاملات تعكس وضع السوق، بحيث يتم استبعاد الأسعار التي تعكس حوافز غير طبيعية للبائع والمشتري في السوق، مثل الصفقات التي يقوم بموجبها مشتري ما بدفع زيادة معينة رغبة منه في الحصول على أصل معين، أو تلك التي تتم من خلال عمليات بيع بين أطراف في ظروف غير عادية (كصلة القرابة أو البيع القسري بسبب قرض أو دين أو نزع ملكية أو غيره).
- مقارنة أسعار بيع العقارات وتحليلها باستخدام عناصر محددة للمقارنة مثل نوع العقار، تاريخ البيع، مساحة الأرض، مساحة البناء، ظروف السوق، الموقع، المنطقة، سعر القدم المربع للأرض، وكلفة انشاء القدم المربع للبناء ثم تعديلها بسبب اختلافات بينها وبين العقار موضوع التقييم.
- مقارنة العقارات المباعة بالعقار الجاري عليه البيع باستخدام عناصر المقارنة وموافقة السعر لكل عنصر مقارن به إلى العقار المنوي تقييمه.
- توفيق مؤشرات القيمة المختلفة التي تم الحصول عليها من تحليل المقارنات إلى قيمة واحدة تمثل قيمة العقار بطريقة المقارنة.
المادة (8)
طريقة الدخل
لتطبيق طريقة الدخل، يتبع المقيم إجراءات منظمة كما يلي:
- تعتمد طريقة الدخل على الربح المفترض تحقيقه وليس على الربح الحقيقي.
- الطلب من صاحب العلاقة توفير دليل بخصوص الإيرادات والنفقات الخاصة بالعقار كما هي مسجلة في سجلات المحاسبة، وعادة ما يؤخذ حساب ثلاث سنوات سابقة وفقا للمعايير المحاسبية، حتى يمكن تحديد اتجاه الدخل، ولهذا فإن الحسابات الحقيقية يمكن النظر إليها كمرشد للنفقات والإيرادات التي يمكن تحصيلها.
- يخصم المقيم مخاطر عدم القدرة على التأجير، ومخاطر التحصيل على شكل نسبة من اجمالي الإيرادات ليحصل على إجمالي الدخل.
- تخصم مصاريف التشغيل وتضم على سبيل المثال: أ- المصاريف الثابتة: رسوم عقارية (مباشرة وغير مباشرة)، ب-مصاريف متغيرة (تكاليف الصيانة، تكاليف الإدارة، أخرى)، ج- مبالغ ادخار للاستبدال (مثل اضافة طابق جديد، أو مواقف سيارات...)، والتي يمكن تقديرها على شكل نسبة مئوية من إجمالي الدخل ليحصل على صافي الدخل.
- يقسم المقيم صافي الدخل على نسبة الفائدة الكلية على الأرض والبناء.
المادة (9)
طريقة الكلفة
لتطبيق طريقة الكلفة، يتبع المقيم إجراءات منظمة كما يلي:
- تستند طريقة الكلفة على مبدأ اقتصادي هو أن السعر الذي يمكن أن يدفعه مشتر معين للعقار موضوع التقييم سوف لن يزيد عن كلفة شراء أو بناء عقار مشابه ويؤدي نفس الخدمات.
- تتطلب طريقة الكلفة توفير :
- أ- كلفة إنشاء القدم المربع للأبنية المشابهة (الكلفة تتضمن مثلا قيمة الأرض، تكاليف البنية التحتية، رسوم تصميم وتكاليف التمويل، وغيرها).
- ب- المساحة الإجمالية للبناء.
- ت- تحديد العمر الافتراضي للأبنية (يقدر بحوالي 35 عاما) حيث يتم تحديد نسبة الاستهلاك السنوي للبناء (حوالي 3% سنويا).
- ث- تحديد سنة الإنشاء للبناء الحالي لمعرفة قيمة الاستهلاك الإجمالي للبناء (حوالي 3% سنويا).
- ج- تحديد سعر القدم المربع للأرض لمعرفة قيمة الأرض وذلك بضرب مساحة الأرض بسعر القدم المربع.
- ح- يستخرج المقيم كلفة إنشاء البناء بضرب مساحة البناء الكلية بسعر تكلفة البناء للقدم المربع أو المتر المربع الواحد.
- خ- يستخرج المقيم قيمة المبنى بعد استهلاك البناء ويتم ضربه في كلفة إنشاء البناء للقدم المربع أو المتر المربع الواحد.
- د- يستخرج المقيم قيمة البناء بعد الاستهلاك.
- ذ- للحصول على قيمة العقار بطريقة الكلفة يتم جمع قيمة الأرض وقيمة البناء.
المادة (10)
طريقة التدفقات النقدية المخصومة
لتطبيق طريقة التدفقات النقدية المخصومة، يتبع المقيم إجراءات منظمة كما يلي:
- يجب معرفة عدد من البيانات لإجراء الحسابات مثل (الدخل السنوي، معدل استخدام العقار أو نسبة الأشغال، مصاريف التشغيل، ونسبة الفائدة لعدد معين من السنوات).
- يحسب الدخل الفعلي بطرح نسبة الشاغر (نسبة الشاغر تعادل نسبة الأشغال - 100%) من الدخل الإجمالي السنوي للعقار وتكرر العملية حسب عدد السنوات.
- يتم احتساب صافي الايرادات التشغيلية بطرح مصاريف التشغيل من الدخل الفعلي.
- يتم احتساب صافي القيمة الحالية والتي تعتبر النتيجة النهائية من عملية التدفقات النقدية المخصومة (DCF) عن طريق الخطوات التالية:
- أ. إيجاد القيمة الحالية للدرهم بتطبيق معادلة القيمة الحالية للدرهم:
1 / (1+i)h حيث: i = نسبة الفائدة h = عدد السنوات وذلك لكل سنة على حدة. - ب. ضرب صافي الإيرادات التشغيلية في القيمة الحالية للدرهم لكل سنة.
- ج. إيجاد مجموع قيم العقار خلال السنوات المفترضة.
- د. صافي القيمة السوقية الحالية للاستثمار تساوي (قيمة العقار في نهاية المدة المفترضة + القيم الحالية خلال السنوات المفترضة).
- أ. إيجاد القيمة الحالية للدرهم بتطبيق معادلة القيمة الحالية للدرهم:
المادة (11)
طريقة المتبقي
لتطبيق طريقة المتبقي، يتبع المقيم إجراءات منظمة كما يلي:
- قبل البدء في بناء مشروع تطويري.
- قبل البدء في اعادة تطوير منطقة معينة.
- لتقييم قيمة الأرض الفضاء وخاصة ذات المساحة الكبيرة.
- حساب الأرباح المحتملة للتطوير من حيث تكلفة بناء المشروع والتكاليف المترتبة عليها من حيث الرسوم والأرباح.
- معادلة طريقة المتبقي هي:
المتبقي = (القيمة الإجمالية للتطوير - التكلفة الإجمالية للتطوير + الرسوم + الأرباح المطلوبة)
المادة (12)
شهادة التقييم
يلتزم المقيم بإصدار شهادة تسمى (شهادة تقييم العقار) وتتضمن البيانات التالية:
- تاريخ اصدار الشهادة.
- الغرض من التقييم.
- نوع العقار محل التقييم.
- بيانات العقار محل التقييم.
- قيمة التقييم.
- مصادقة المقيم العقاري.
- مدة صلاحية الشهادة 30 يوما.
الباب الثالث
الأحكام الختامية
المادة (13)
الإفصاح
يمنع على المقيم الإفصاح عن تقرير التقييم كليا أو جزئيا، أو أي مرجع أو أية أرقام تقديرية إلا لطالب التقييم.
المادة (14)
معايير التقييم في حال التعويض
مع مراعاة ما جاء في هذا القرار يلتزم المقيم بالمعايير وطرق التقييم التي يرد النص عليها في التشريعات المعمول بها في الإمارة.
المادة (15)
ينشر هذا القرار في الجريدة الرسمية وينفذ بعد مرور 3 شهور من تاريخ صدوره.
صدر عنا:
بتاريخ: 25 صفر 1437 هـ
الموافق: 2015/12/7م
سعيد عيد الغفلي
رئيس دائرة الشؤون البلدية
Administrative Decision No. (284) of 2015
Regarding the Real Estate Valuation Policy for the Municipal System
Chairman of the Department of Municipal Affairs:
Having reviewed:
- - Law No. (1) of 1974 concerning the reorganization of the governmental apparatus in the Emirate of Abu Dhabi and its amending laws.
- - Law No. (3) of 2005 concerning the regulation of real estate registration in the Emirate of Abu Dhabi and its executive regulations.
- - Law No. (19) of 2005 on Real Estate Ownership, and its executive regulations.
- - Law No. (10) of 2006 concerning the Municipality and Municipal Council of the Western Region in the Emirate of Abu Dhabi.
- - Law No. (9) of 2007 concerning the establishment of the Department of Municipal Affairs.
- - Law No. (10) of 2007 concerning the Municipality and Municipal Council of Abu Dhabi City in the Emirate of Abu Dhabi.
- - Law No. (11) of 2007 concerning the Municipality and Municipal Council of Al Ain City in the Emirate of Abu Dhabi.
- - Law No. (11) of 2013 regarding the regulation of expropriation for public benefit, and its executive regulations.
- - Law No. (3) of 2015 regarding the regulation of the real estate sector in the Emirate of Abu Dhabi.
We have decided the following:
Article (1)
Definitions
| The Emirate | : The Emirate of Abu Dhabi |
| The Department | : The Department of Municipal Affairs. |
| The Property | : Various types of real estate, including land, buildings, facilities, and real estate by designation. |
| The Concerned Municipality | : Abu Dhabi Municipality, Al Ain Municipality, Western Region Municipality, or any municipality that may be established in the future in the Emirate. |
| Real Estate Appraisal/Valuation | : It is the process that includes collecting and analyzing public and private data about the property to be valued at a specific time and for a specific purpose, taking into account all factors that may affect the property's value by using the valuation standards stipulated in this decision as a minimum. |
| The Appraiser/Valuer | : The authorized person who possesses the necessary qualifications, ability, and experience to complete the valuation. |
| The Register | : The property register established in accordance with the provisions of Law No. (3) of 2005 concerning the regulation of real estate registration in the Emirate of Abu Dhabi, and the initial real estate register in accordance with the provisions of Law No. (3) of 2015 concerning the regulation of the real estate sector in the Emirate of Abu Dhabi. |
Article (2)
Objective of this Decision
This decision aims, for example but not limited to, achieving the following objectives:
- To draw up a clear policy and procedures for real estate valuation.
- To establish a reliable database of property prices, which serves as a historical record that can be referred to when information about a specific area is needed.
- To provide a legislative framework that enables real estate valuers to value properties accurately and reliably.
- To enhance confidence among valuers, thereby avoiding arbitrary valuations.
- To promote the principle of transparency in dealing with market stakeholders and ensure their rights.
- To assist valuers in providing reliable valuations and complete reports containing the necessary data and requirements, which helps investors make sound decisions while minimizing risks.
- To guide all valuers in the Emirate to work according to scientific principles to achieve the highest possible degree of accuracy and transparency in their work, which enhances the status of the real estate market in the Emirate of Abu Dhabi.
Chapter One
Valuation Procedures
Article (3)
Scope of Application of the Decision
The valuer shall adhere to the application of the valuation rules contained in this decision for all properties in the Emirate, based on an assignment from a governmental body or a person with authority granted to them by law or contract.
Article (4)
Valuation Request
Unless the valuation is based on a government procedure, the valuer is obliged to obtain written consent from the property owner to carry out the valuation procedures by:
- Obtaining all property documents and applying all standards specified in this decision as a minimum.
- The valuer is obliged to review the real estate register at the municipality to match the data provided by the applicant with the real estate register.
- Retaining the related records and data provided to them and the reports prepared by them regarding the valuation.
- Complying with all forms issued by the Department and the Municipality regarding valuation in the Emirate.
Article (5)
Procedures for Verifying Property Data
In the matter of real estate valuation, the valuer is obliged to inspect the data of the property under valuation according to the following steps:
- Ensuring that the valuation applicant has authority or power over the property according to a certified document.
- Obtaining the record of the property under valuation.
- Verifying all data in the register and comparing it with the data provided by the valuation applicant in terms of:
- a- Providing a copy of the ID card.
- b- The property number and address according to the register.
- If the property is owned by a legal entity, the property data must be matched with the decree or deed of establishment of the entity or the commercial register.
- The procedures existing on the property, the mortgage, and its effect on the property valuation whenever required.
- Obtaining the approved urban development plans in the property's area, if any.
- Preparing a detailed description of the property's condition from the collected data and documents.
Article (6)
Property Inspection Procedures
Inspecting the property is a key step in the real estate valuation process, as it provides the valuer with a realistic picture and information used in calculating the value of the property to be valued. The valuer is obliged to inspect the property under valuation according to the following controls:
- Obtaining the owner's approval for the inspection and physical examination of the property, and agreeing with them on a suitable time to do so.
- Inspecting the property physically, describing its condition, and preparing a detailed report that includes the following:
- a- The valuation method or methods followed.
- b- The date of the valuation request and inspection.
- c- The type of building materials constituting the property, for example, whether they are stone, reinforced concrete walls, or any other materials, and the percentage of each constituent material.
- d- Additions to the property, such as decorative columns and decorations.
- e- The age of the building with respect to the foundation as well as each part of the property.
- f- The general appearance of the building in terms of its deterioration compared to its surroundings.
- g- The efficiency of the facility and plants on the property.
- h- Determining the geographical description of the property in terms of flow and other descriptions.
- i- Taking full measurements of the property (if official data is not available).
- j- Recording observations on the level of finishing of the property, both inside and outside, and the type of materials used.
- k- Recording observations on the general condition of the property and indicating any current defects internally and externally.
- l- Recording observations on the systems with which the property is equipped (air conditioning, fire, security systems, etc.).
- m- Recording observations on the surrounding and nearby properties.
- n- Recording observations on factors affecting the property positively and negatively.
- Attaching illustrative photos of the property from all angles.
- Preparing a file for the property containing, for example, official data such as the land plot, building completion certificate, and a document showing the property's income.
- Providing the necessary equipment for the inspection and physical examination of the property and taking dimensions (measuring device, camera).
Chapter Two
Real Estate Valuation Methods
Article (7)
Comparison Approach
The valuer must take into account that property prices vary for several reasons. Therefore, they must make adjustments to the available prices to arrive at the value of the subject property using the comparison approach. These differences can be in tangible specifications, the condition of the properties, the areas of the properties, the locations of the properties, the terms of lease agreements, and the dates on which evidence is available. To apply the comparison approach, the valuer follows organized procedures as follows:
- Collect appropriate information to compare the subject property with similar properties that have been recently sold or are currently offered in an open market. The client should also be asked to provide information about the rent, contract terms, and specific specifications of the property.
- Ensure that the information is genuine and taken from transactions that reflect the market situation, excluding prices that reflect unnatural incentives for the seller and buyer in the market, such as deals where a buyer pays a certain premium out of a desire to acquire a specific asset, or those made through sales between parties in unusual circumstances (such as kinship, forced sale due to a loan or debt, expropriation, etc.).
- Compare the sale prices of properties and analyze them using specific comparison elements such as property type, sale date, land area, building area, market conditions, location, area, price per square foot of land, and cost of construction per square foot of building, then adjust them for differences between them and the subject property.
- Compare the sold properties with the subject property using comparison elements and adjust the price for each comparison element to the property being valued.
- Reconcile the different value indicators obtained from the analysis of comparisons into a single value representing the property's value by the comparison approach.
Article (8)
Income Approach
To apply the income approach, the valuer follows organized procedures as follows:
- The income approach is based on the presumed profit to be achieved, not the actual profit.
- Request the client to provide evidence regarding the income and expenses of the property as recorded in the accounting records. Usually, the accounts of the previous three years are taken according to accounting standards to determine the income trend. Therefore, the actual accounts can be seen as a guide to the income and expenses that can be collected.
- The valuer deducts the risk of inability to lease and collection risks as a percentage of the gross revenue to obtain the gross income.
- Operating expenses are deducted and include, for example: a- Fixed expenses: property fees (direct and indirect), b- Variable expenses (maintenance costs, management costs, other), c- Savings for replacement (such as adding a new floor, or parking spaces...), which can be estimated as a percentage of the gross income to obtain the net income.
- The valuer divides the net income by the overall capitalization rate for the land and building.
Article (9)
Cost Approach
To apply the cost approach, the valuer follows organized procedures as follows:
- The cost approach is based on the economic principle that the price a particular buyer is willing to pay for the subject property will not exceed the cost of buying or building a similar property that provides the same services.
- The cost approach requires providing:
- a- The construction cost per square foot of similar buildings (cost includes, for example, land value, infrastructure costs, design fees, financing costs, etc.).
- b- The total building area.
- c- Determining the useful life of the buildings (estimated at about 35 years), where the annual depreciation rate of the building is determined (about 3% annually).
- d- Determining the construction year of the current building to know the total depreciation value of the building (about 3% annually).
- e- Determining the price per square foot of the land to know the value of the land by multiplying the land area by the price per square foot.
- f- The valuer extracts the construction cost of the building by multiplying the total building area by the construction cost price per square foot or square meter.
- g- The valuer extracts the value of the building after depreciation and multiplies it by the construction cost per square foot or square meter.
- h- The valuer extracts the value of the building after depreciation.
- i- To obtain the property value using the cost approach, the land value and the building value are added together.
Article (10)
Discounted Cash Flow Method
To apply the discounted cash flow method, the valuer follows organized procedures as follows:
- A number of data points must be known to perform the calculations, such as (annual income, property utilization rate or occupancy rate, operating expenses, and the interest rate for a certain number of years).
- The effective income is calculated by subtracting the vacancy rate (vacancy rate = 100% - occupancy rate) from the gross annual income of the property, and the process is repeated for the number of years.
- The net operating income is calculated by subtracting operating expenses from the effective income.
- The net present value, which is the final result of the discounted cash flow (DCF) process, is calculated through the following steps:
- a. Find the present value of a dollar by applying the formula for the present value of a dollar:
1 / (1+i)h where: i = interest rate, h = number of years, for each year separately. - b. Multiply the net operating income by the present value of a dollar for each year.
- c. Find the sum of the property values over the assumed years.
- d. The net present market value of the investment equals (the value of the property at the end of the assumed period + the present values during the assumed years).
- a. Find the present value of a dollar by applying the formula for the present value of a dollar:
Article (11)
Residual Method
To apply the residual method, the valuer follows organized procedures as follows:
- Before starting to build a development project.
- Before starting to redevelop a specific area.
- To assess the value of vacant land, especially large plots.
- Calculate the potential profits of the development in terms of the project's construction cost and the associated costs in terms of fees and profits.
- The formula for the residual method is:
Residual Value = (Gross Development Value - Total Development Costs + Fees + Required Profit)
Article (12)
Valuation Certificate
The valuer is obliged to issue a certificate called (Property Valuation Certificate) which includes the following data:
- Date of issuance of the certificate.
- Purpose of the valuation.
- Type of property under valuation.
- Data of the property under valuation.
- Valuation value.
- Attestation of the real estate valuer.
- The certificate is valid for 30 days.
Chapter Three
Final Provisions
Article (13)
Disclosure
The valuer is prohibited from disclosing the valuation report in whole or in part, or any reference or any estimated figures, except to the valuation applicant.
Article (14)
Valuation Standards in Case of Compensation
Without prejudice to what is stated in this decision, the valuer shall adhere to the valuation standards and methods stipulated in the legislation in force in the Emirate.
Article (15)
This decision shall be published in the Official Gazette and shall come into effect 3 months after the date of its issuance.
Issued by us:
On: 25 Safar 1437 AH
Corresponding to: 07/12/2015
Saeed Eid Al Ghafli
Chairman of the Department of Municipal Affairs
Document Criteria
Document Number
284
Year
2015
Level المستوى
Department الدائرة
Category الفئة
Legislations تشريعات
Status الحالة
Active ساري
Type النوع
Decision قرار
Sector الموضوع
Municipality البلدية