قرار رئيس المجلس التنفيذي
رقم (64) لسنة 2010
بشأن أحكام الملكية العقارية

نحن محمد بن زايد آل نهيان، ولي العهد رئيس المجلس التنفيذي.

بعد الاطلاع على القانون رقم (1) لسنة 1974 بإعادة تنظيم الجهاز الحكومي في إمارة أبوظبي والقوانين المعدلة له.

- وعلى القانون رقم (3) لسنة 2005 في شأن تنظيم التسجيل العقاري بإمارة أبوظبي.

- وعلى القانون رقم (19) لسنة 2005 في الملكية العقارية المعدل بالقانون رقم (2) لسنة 2007.

- وعلى القانون رقم (10) لسنة 2006 في شأن بلدية ومجلس بلدي المنطقة الغربية بإمارة أبوظبي.

- وعلى القانون رقم (9) لسنة 2007 في شأن إنشاء دائرة الشؤون البلدية.

- وعلى القانون رقم (10) لسنة 2007 في شأن بلدية ومجلس بلدي مدينة أبوظبي بإمارة أبوظبي.

- وعلى القانون رقم (11) لسنة 2007 في شأن بلدية ومجلس بلدي مدينة العين بإمارة أبوظبي.

- وعلى القانون رقم (23) لسنة 2007 بإنشاء مجلس أبوظبي للتخطيط العمراني.

- وعلى القانون الاتحادي رقم (5) لسنة 1985 بإصدار قانون المعاملات المدنية والقوانين المعدلة له.

- وبناء على ما عرض على المجلس التنفيذي، وموافقة المجلس عليه.

أصدرنا القرار الآتي:

مادة (1)
تعريفات

في تطبيق أحكام هذا القرار، تكون للكلمات والعبارات التالية، المعاني المبينة قرين كل منها، ما لم يقض سياق النص بغير ذلك.

مادة (2)

حق تملك العقارات قاصر على المواطنين ومن في حكمهم وعلى الأشخاص والشركات والجهات التي يصدر بتحديدها قرار من المجلس التنفيذي.

لمواطني دول مجلس التعاون الخليجي والأشخاص الاعتبارية المملوكة من قبلهم بالكامل تملك العقارات، على أن يكون العقار داخل المناطق الاستثمارية، ولهم إجراء أي تصرف أو ترتيب أي حق عيني أصلي أو تبعي على أي من هذه العقارات.

مادة (3)

1. دون الإخلال بأحكام المادة (2) من هذا القرار، يكون لغير المواطنين من أشخاص طبيعية واعتبارية من المقيمين وغير المقيمين في الدولة حق تملك وشراء وبيع وتأجير ورهن واستثمار الطبقات والشقق دون الأرض في المناطق الاستثمارية.

2. يقوم المسجل بتسجيل أولئك الأشخاص الطبيعية أو الاعتبارية في السجل العقاري كمالكين للشقق والطبقات دون الأرض في المناطق الاستثمارية، وإصدار شهادات أو سندات الملكية لأولئك الأشخاص فور تقديمهم الوثائق والمستندات المحددة في اللوائح أو القرارات التي يصدرها رئيس الدائرة. ويكون لهم بهذه الصفة الحرية التامة بالتصرف في العقار المملوك لهم على أن لا يكون التصرف مضرا ضررا فاحشا بغيرهم أو مخالفا للقانون أو لهذا القرار والقرارات التنفيذية له التي يصدرها رئيس الدائرة أو لعقد الشراء المسجل لدى المسجل أو لأحكام نظام المبنى أو المجمع التي تقع الشقق أو الطوابق به.

مادة (4)

لغير المواطنين من أشخاص طبيعية واعتبارية من المقيمين وغير المقيمين في الدولة الحصول على وتملك والتمتع بحق المساطحة حتى (50 سنة) قابل للتجليد باتفاق الطرفين لمدة مماثلة والانتفاع بعقد انتفاع حتى (99 سنة) والإيجار طويل الأمد، على العقارات التي تقع داخل المناطق الاستثمارية، ولهم حق تطوير (بالنسبة لعقود المساطحة والإيجار طويلة الأمد) واستثمار ورهن وتأجير وبيع وشراء تلك الحقوق العقارية على أن لا تكون هذه التصرفات مخالفة لهذا القرار والقرارات التنفيذية له التي يصدرها رئيس الدائرة، وتحدد العقود المنشئة لتلك الحقوق مدد وشروط وأحكام تلك الحقوق، ويقوم المسجل بتسجيل أولئك الأشخاص الطبيعية أو الاعتبارية في السجل العقاري كأصحاب لتلك الحقوق فور تقديمهم الوثائق والمستندات المحددة في اللوائح والقرارات التي يصدرها رئيس الدائرة.

مادة (5)

يقوم المسجل بتسجيل جميع التصرفات التي تقع على العقارات أو على أي من الحقوق العقارية (الحق العيني الأصلي وحق المساطحة وحق الانتفاع وحق الإيجار طويل الأمد) داخل وخارج المناطق الاستثمارية بالسجل العقاري بما في ذلك عقود الرهن التي ترد على العقارات أو على أي من الحقوق العقارية والعقود المباشرة التي تبرم مع المصارف والجهات الممولة للمشاريع.

مادة (6)

تحدد العقود والاتفاقيات المنشأة لأي من الحقوق العقارية داخل أو خارج المناطق الاستثمارية شروط وأحكام ومدد الحقوق العقارية على أن لا تتعارض مع أحكام هذا القرار واللوائح والأنظمة والتعليمات والقرارات الصادرة بموجبه.

مادة (7)

تحدد بقرار يصدره رئيس الدائرة شروط وأحكام إنشاء وإدارة اتحاد المالكين أو المنتفعين، في عقار مقسم إلى طبقات أو شقق أو في مجمعات مكونة من وحدات منفصلة (فلل) يزيد عددها في أي منها على عشر وحدات، وكذلك الشؤون المتعلقة بملكية وإدارة وصيانة وتشغيل وتمويل العناصر أو المرافق المشتركة في تلك العقارات، بما في ذلك الأحكام الخاصة بالالتزامات المالية المترتبة على المالكين أو الشاغلين أو المنتفعين من تلك الطبقات أو الشقق أو المجمعات، وصلاحيات مالك أو مدير العناصر أو المرافق المشتركة وتحديد السقف الأعلى للرسوم التي يجوز للجهة القائمة على إدارة المجمعات تقاضيها كأتعاب إدارة.

مادة (8)

يسجل العقار أو حق الانتفاع أو المساطحة أو الإيجار طويل الأمد بأسماء الورثة، بعد تقديمهم إعلامًا شرعيا يثبت ميراثهم لمالك العقار أو المنتفع به أو صاحب حق المساطحة.

وإذا تبين بالنسبة للعقارات المسجلة ملكيتها بأسماء أشخاص طبيعيين أو مؤسسات والتي تقع خارج المناطق الاستثمارية، أن أحد الورثة من غير المواطنين، يجوز لأي من الورثة أو الورثة متضامنين شراء حصته بالقيمة السوقية، فإن تعذر ذلك فلهم اللجوء إلى القضاء لاستصدار أمر ببيع نصيبه أو كامل العقار واقتضاء الأنصبة من ثمن للبيع.

وتسجل ملكية العقارات التي تقع داخل المناطق الاستثمارية في حال الإرث إذا كانت مملوكة من أشخاص طبيعية، وفقا لتعليمات يصدرها رئيس الدائرة بعد التنسيق مع دائرة القضاء.

مادة (9)

يقدم طلب تسجيل الرهن التأميني على المال المرهون إلى المسجل موقعا من الراهن والمرتهن أو الكفيل العيني مصحوبة بعقد واتفاقية الرهن ومشفوعا بالمستندات والبيانات التي تؤكد ملكية الراهن للمال أو الحق العيني المراد رهنه.

ويقوم المسجل بتسجيل الرهن بالسجل العقاري وبتسليم المتعاقدين شهادة تفيد تسجيل الرهن موقعا من الموظف المختص ومصادق عليها بختم البلدية.

لا ينعقد الرهن التأميني على العقار أو الحق العقاري إلا بالتوقيع عليه من المتعاقدين (أو من يمثلهم بوكالة مصدقة حسب الأصول) بحضور المسجل أو من يمثله وبتسجيله في السجل العقاري ويقع باطلا كل اتفاق على خلاف ذلك. ويلتزم الراهن بنفقات إعداد الرهن وتسجيله إلا إذا اتفق على خلاف ذلك.

لا يجوز للراهن التصرف في المال المرهون بالبيع أو الهبة أو غيرها أو ترتيب أي حق عيني أو شخصي عليه إلا بموافقة المرتهن ما لم يتم الاتفاق على غير ذلك.

مادة (10)

يصدر رئيس الدائرة القرارات والأنظمة واللوائح والتعليمات اللازمة لتنفيذ أحكام هذا القرار وذلك خلال ستين يوما من تاريخ نفاذه.

مادة (11)

ينفذ هذا القرار اعتبارا من تاريخ صدوره وينشر في الجريدة الرسمية.

محمد بن زايد آل نهيان
ولي العهد
رئيس المجلس التنفيذي

صدر عنا في أبوظبي:
بتاريخ: 25 نوفمبر 2010م
الموافق: 19 ذي الحجة 1431 هـ

Decision of the Chairman of the Executive Council
No. (64) of 2010
Concerning Real Property Ownership Provisions

We, Mohamed bin Zayed Al Nahyan, Crown Prince, Chairman of the Executive Council.

Having reviewed Law No. (1) of 1974 on the Reorganization of the Governmental Apparatus in the Emirate of Abu Dhabi and its amending laws.

- And Law No. (3) of 2005 concerning the Regulation of Real Estate Registration in the Emirate of Abu Dhabi.

- And Law No. (19) of 2005 on Real Property Ownership, as amended by Law No. (2) of 2007.

- And Law No. (10) of 2006 concerning the Municipality and Municipal Council of the Western Region in the Emirate of Abu Dhabi.

- And Law No. (9) of 2007 concerning the Establishment of the Department of Municipal Affairs.

- And Law No. (10) of 2007 concerning the Municipality and Municipal Council of Abu Dhabi City in the Emirate of Abu Dhabi.

- And Law No. (11) of 2007 concerning the Municipality and Municipal Council of Al Ain City in the Emirate of Abu Dhabi.

- And Law No. (23) of 2007 on the Establishment of the Abu Dhabi Urban Planning Council.

- And Federal Law No. (5) of 1985 promulgating the Civil Transactions Law and its amending laws.

- And based on the submission to the Executive Council and its approval thereof.

We have issued the following Decision:

Article (1)
Definitions

In the application of the provisions of this Decision, the following words and phrases shall have the meanings assigned to each of them, unless the context otherwise requires.

Article (2)

The right to own real property is restricted to Nationals and those of similar status, and to persons, companies, and entities specified by a decision of the Executive Council.

Citizens of Gulf Cooperation Council countries and legal persons wholly owned by them may own real properties, provided that the real property is located within Investment Zones, and they may carry out any disposition or arrange any original or ancillary real right on any of these real properties.

Article (3)

1. Without prejudice to the provisions of Article (2) of this Decision, non-Nationals, whether natural or legal persons, residents or non-residents in the State, shall have the right to own, purchase, sell, lease, mortgage, and invest in floors and apartments, without the land, in the Investment Zones.

2. The Registrar shall register such natural or legal persons in the Real Estate Register as owners of apartments and floors, without the land, in the Investment Zones, and issue ownership certificates or deeds to such persons upon their submission of the documents and papers specified in the regulations or decisions issued by the Chairman of the Department. In this capacity, they shall have full freedom to dispose of their owned property, provided that the disposition does not cause excessive harm to others, or violate the law, this Decision and its executive decisions issued by the Chairman of the Department, the purchase contract registered with the Registrar, or the regulations of the building or complex in which the apartments or floors are located.

Article (4)

Non-Nationals, whether natural or legal persons, residents or non-residents in the State, may obtain, own, and enjoy a Musataha right for up to (50) years, renewable by agreement of the parties for a similar period, a Usufruct right by a usufruct contract for up to (99) years, and a long-term lease, on real properties located within the Investment Zones. They shall have the right to develop (with respect to Musataha and long-term lease contracts), invest, mortgage, lease, sell, and purchase these real property rights, provided that such dispositions do not violate this Decision and its executive decisions issued by the Chairman of the Department. The contracts creating these rights shall determine the terms, conditions, and provisions of such rights. The Registrar shall register such natural or legal persons in the Real Estate Register as holders of such rights upon their submission of the documents and papers specified in the regulations and decisions issued by the Chairman of the Department.

Article (5)

The Registrar shall register in the Real Estate Register all dispositions that occur on real properties or on any of the real property rights (original real right, Musataha right, Usufruct right, and long-term lease right) within and outside the Investment Zones, including mortgage contracts on real properties or on any of the real property rights, and direct contracts concluded with banks and project financing entities.

Article (6)

The contracts and agreements creating any of the real property rights within or outside the Investment Zones shall specify the conditions, provisions, and terms of the real property rights, provided that they do not conflict with the provisions of this Decision and the regulations, rules, instructions, and decisions issued hereunder.

Article (7)

The conditions and provisions for the establishment and management of an owners' or usufructuaries' union, in a property divided into floors or apartments, or in complexes consisting of separate units (villas) where the number in any of them exceeds ten units, shall be determined by a decision issued by the Chairman of the Department. This also includes matters related to the ownership, management, maintenance, operation, and financing of common elements or facilities in such properties, including the special provisions for financial obligations incumbent upon the owners, occupants, or usufructuaries of such floors, apartments, or complexes, the powers of the owner or manager of the common elements or facilities, and the determination of the maximum ceiling for fees that the entity managing the complexes may charge as management fees.

Article (8)

The real property, usufruct right, Musataha right, or long-term lease shall be registered in the names of the heirs, upon their submission of a legal declaration proving their inheritance from the owner of the real property, the usufructuary, or the holder of the Musataha right.

If, with respect to real properties registered in the names of natural persons or establishments and located outside the Investment Zones, it is found that one of the heirs is a non-National, any of the heirs, or the heirs jointly, may purchase their share at market value. If this is not possible, they may resort to the judiciary to obtain an order to sell their share or the entire property and collect their portions from the sale price.

The ownership of real properties located within the Investment Zones, in the event of inheritance and if owned by natural persons, shall be registered in accordance with instructions issued by the Chairman of the Department after coordination with the Judicial Department.

Article (9)

An application to register a mortgage on the mortgaged property shall be submitted to the Registrar, signed by the mortgagor and the mortgagee or the real guarantor, accompanied by the mortgage contract and agreement, and supported by the documents and data that confirm the mortgagor's ownership of the property or the real right to be mortgaged.

The Registrar shall register the mortgage in the Real Estate Register and shall deliver to the contracting parties a certificate confirming the registration of the mortgage, signed by the competent employee and authenticated with the seal of the Municipality.

A mortgage on a real property or real property right is only constituted by being signed by the contracting parties (or their duly authorized representatives) in the presence of the Registrar or his representative and by being registered in the Real Estate Register. Any agreement to the contrary is void. The mortgagor is responsible for the costs of preparing and registering the mortgage, unless otherwise agreed.

The mortgagor may not dispose of the mortgaged property by sale, gift, or otherwise, or create any real or personal right over it, except with the consent of the mortgagee, unless otherwise agreed.

Article (10)

The Chairman of the Department shall issue the necessary decisions, regulations, bylaws, and instructions for the implementation of the provisions of this Decision within sixty days from the date of its entry into force.

Article (11)

This Decision shall be effective from the date of its issuance and shall be published in the Official Gazette.

Mohamed bin Zayed Al Nahyan
Crown Prince
Chairman of the Executive Council

Issued by us in Abu Dhabi:
On: 25 November 2010
Corresponding to: 19 Dhu al-Hijjah 1431 H