قانون رقم (8) لسنة 2019 بشأن تنظيم إشغال العقارات السكنية في إمارة أبوظبي
قانون رقم (8) لسنة 2019
بشأن تنظيم إشغال العقارات السكنية في إمارة أبوظبي
نحن خليفة بن زايد آل نهيان، حاكم أبوظبي،
- بعد الاطلاع على القانون رقم (1) لسنة 1974 بإعادة تنظيم الجهاز الحكومي في إمارة أبوظبي وتعديلاته.
- وعلى القانون رقم (2) لسنة 1971 بشأن المجلس الاستشاري الوطني وتعديلاته.
- وعلى القانون رقم (4) لسنة 1983 في شأن تنظيم أعمال البناء في إمارة أبوظبي وتعديلاته.
- وعلى القانون رقم (19) لسنة 2005 في الملكية العقارية وتعديلاته.
- وعلى القانون رقم (10) لسنة 2006 في شأن بلدية ومجلس بلدي منطقة الظفرة بإمارة أبوظبي وتعديلاته.
- وعلى القانون رقم (20) لسنة 2006 بشأن إيجار الأماكن وتنظيم العلاقة الإيجارية بين المؤجرين والمستأجرين في إمارة أبوظبي وتعديلاته.
- وعلى القانون رقم (10) لسنة 2007 في شأن بلدية ومجلس بلدي مدينة أبوظبي بإمارة أبوظبي وتعديلاته.
- وعلى القانون رقم (11) لسنة 2007 في شأن بلدية ومجلس بلدي مدينة العين بإمارة أبوظبي وتعديلاته.
- وعلى القانون رقم (1) لسنة 2011 بشأن تنظيم إشغال الوحدات السكنية والانتفاع بالعقارات المخصصة للمواطنين في إمارة أبوظبي.
- وعلى القانون رقم (5) لسنة 2018 بشأن إنشاء دائرة التخطيط العمراني والبلديات.
- وعلى قرار رئيس المجلس التنفيذي رقم (20) لسنة 2018 بشأن اختصاصات إضافية لدائرة التخطيط العمراني والبلديات.
- وبناء على ما عُرض على المجلس التنفيذي، وموافقة المجلس عليه.
أصدرنا القانون الآتي:
مادة (1)
في تطبيق أحكام هذا القانون، يكون للكلمات والعبارات التالية المعاني الموضحة قرين كل منها ما لم يدل سياق النص على خلاف ذلك:
| الإمارة |
: |
إمارة أبوظبي. |
| الحكومة |
: |
حكومة أبوظبي. |
| المجلس التنفيذي |
: |
المجلس التنفيذي للإمارة. |
| الدائرة |
: |
دائرة التخطيط العمراني والبلديات. |
| السلطة المختصة |
: |
البلدية التي توجد العقار أو الوحدة السكنية بدائرة اختصاصها الجغرافي. |
| العقارات |
: |
مختلف أنواع العقارات وتشمل الأراضي والمباني والمنشآت. |
| الوحدة السكنية |
: |
المبنى أو أي جزء منه معد للسكن. |
| السكن الجماعي |
: |
إقامة مجموعة من الأشخاص في عقار أو وحدة سكنية بما لا يتناسب مع مساحتها وطبيعة الخدمات المخصصة لها وبما يخل بإجراءات الأمن والسلامة والأعراف السائدة والذوق العام أو يتعارض مع مبادئ الآداب العامة والأخلاق السائدة بالدولة. |
| المؤجر |
: |
الشخص الطبيعي أو الاعتباري الذي يملك -قانونًا أو اتفاقًا- حق التصرف في العقار وكذلك من تنتقل إليه ملكية العقار أثناء مدة الإيجار أو من ينوب عنه يمثله قانونا، ويشمل ذلك المستأجر المصرح له من المؤجر بالتأجير من الباطن. |
| المستأجر |
: |
كل شخص طبيعي أو معنوي مرتبط مع المؤجر بعقد إيجار لوحدة سكنية، سواءً كان شاغلا لها أم لا. |
| العائلات |
: |
مجموعة من الناس تربطهم صلات القربى، المرتبطة بالدم أو الزواج. |
| الشاغل |
: |
كل شخص طبيعي يقيم في الوحدة السكنية بصفة دائمة أو مؤقتة. |
| شهادة الإشغال |
: |
الشهادة التي تصدرها السلطة المختصة للسماح بإشغال المبنى. |
| الخدمات |
: |
تشمل الغاز والكهرباء والماء أو أية خدمة عامة تقدم للعقار أو الوحدة السكنية. |
| مزودي الخدمات |
: |
الجهات والشركات التي تتولى إيصال الخدمات للعقارات والوحدات السكنية. |
| المسكن الشعبي |
: |
المسكن الذي تمنحه الحكومة للمواطن وفقًا للتشريعات السارية. |
| الملحق المرخص |
: |
الوحدة السكنية الملحقة بالمسكن الشعبي والتي يكون لها مدخل مستقل والمرخصة من السلطة المختصة. |
| الحالات الإنسانية |
: |
الحالات التي تقتضي فيها حالة أحد الساكنين الصحية توفر الخدمات وفق الضوابط التي تحددها الدائرة. |
مادة (2)
تسري أحكام هذا القانون على كافة العقارات والوحدات السكنية وعلى ملاكها ومستأجريها وشاغليها في الإمارة.
مادة (3)
تشغل العقارات والوحدات السكنية والمساكن الشعبية وفقًا للغرض الذي خصصت من أجله، وبما لا يخالف أحكام هذا القانون والقرارات المنفذة له والتشريعات السارية.
مادة (4)
1. يحظر على ملاك العقارات والوحدات السكنية والمساكن الشعبية ما يلي:
- إشغالها قبل صدور شهادة الإشغال أو في حال انتهاء صلاحيتها أو صدور قرار بإلغائها.
- تأجير المسكن الشعبي، باستثناء الملحق المرخص.
- إشغال أو استخدام أو تأجير العقارات الصادر بشأنها تراخيص بالهدم كليا أو جزئيًا.
- تأجيرها لغير العائلات في المناطق السكنية التي يصدر بتحديدها قرار من رئيس الدائرة.
2. استثناء من حكم الفقرة الرابعة من البند (1) من هذه المادة يجوز تأجير العقارات الوحدات السكنية للفئات التي تحدد بقرار من رئيس الدائرة.
مادة (5)
1. يحظر السكن الجماعي في العقارات والوحدات السكنية في الإمارة.
2. يحدد بقرار من رئيس الدائرة مواصفات الوحدة السكنية وعدد شاغليها بما يتناسب مع مساحتها وبما يتوافق وإجراءات الأمن والسلامة ومبادئ الأخلاق العامة السائدة في الدولة.
مادة (6)
يعتبر مالك العقار (المؤجر) -حال علمه- شريكا في المخالفة إذا ثبت قيام المستأجر بإشغال أو تأجير العقار من الباطن بخلاف ما نص عليه هذا القانون ولائحته التنفيذية.
مادة (7)
- مع عدم الإخلال بأي عقوبة أشد ينص عليها قانون آخر، تفرض غرامة إدارية لا تزيد على (1,000,000) مليون درهم على كل من يخالف أحكام هذا القانون ولائحته التنفيذية والقرارات المنفذة له.
- تتولى السلطة المختصة تحصيل الغرامات الإدارية، ويصدر رئيس الدائرة بعد موافقة المجلس التنفيذي جدولا يحدد المخالفات والغرامات الإدارية المقررة لكل منها، وبما لا يتجاوز الغرامة المنصوص عليها في هذه المادة.
- يجوز لرئيس الدائرة أو من يفوضه بذلك عرض التصالح على المخالف على أن يثبت ذلك في محضر الإجراءات، وعلى المخالف الذي يقبل التصالح أن يسدد غرامة مالية تعادل (75%) من إجمالي الغرامة الإدارية المحددة للمخالفة في مهلة لا تتجاوز ستين يومًا من تاريخ عرض التصالح عليه.
- في جميع الأحوال إذا لم يلتزم المخالف بإزالة آثار المخالفة في الموعد المحدد، تقوم الدائرة بإزالتها على نفقة المخالف.
- تحدد اللائحة التنفيذية لهذا القانون إجراءات التصالح المشار إليه أعلاه بما في ذلك مدده الزمنية.
مادة (8)
يجوز للسلطة المختصة اتخاذ أي من الجزاءات الإدارية التالية:
أ. لفت نظر.
ب. الإنذار.
ج. قطع الخدمات عن العقار أو الوحدة السكنية أو الملحق المرخص بالتنسيق مع مزودي الخدمات شريطة توفر ما يلي:
• الحصول على موافقة رئيس الدائرة.
• التأكد من عدم وجود حالات إنسانية في العقار أو الوحدة السكنية.
• إخطار المخالف قبل (60) يومًا على الأقل قبل قطع الخدمات.
- يجوز التظلم من الجزاء الإداري أمام السلطة المختصة خلال أسبوع من تاريخ تبليغ المتظلم بها، ويعتبر عدم البت في التظلم خلال اسبوع من تاريخ تقديمه بمثابة قبول للتظلم.
- تحدد اللائحة التنفيذية لهذا القانون إجراءات وضوابط تطبيق الجزاءات الإدارية المشار إليها أعلاه.
مادة (9)
- يصدر رئيس الدائرة اللائحة التنفيذية لهذا القانون بعد موافقة المجلس التنفيذي.
- يصدر رئيس الدائرة القرارات اللازمة لتنفيذ أحكام هذا القانون.
مادة (10)
يستمر العمل باللوائح والقرارات الصادرة تنفيذًا للقانون رقم (1) لسنة 2011 المشار إليه وبما لا يتعارض مع أحكام هذا القانون لحين صدور اللائحة التنفيذية والقرارات المنفذة لأحكامه.
مادة (11)
- يلغى القانون رقم (1) لسنة 2011 المشار إليه.
- يلغى كل نص أو حكم يخالف أو يتعارض مع أحكام هذا القانون.
مادة (12)
ينشر هذا القانون في الجريدة الرسمية ويعمل به من تاريخ نشره.
خليفة بن زايد آل نهيان
حاكم أبوظبي
صدر عنا في أبوظبي
بتاريخ: 31 يناير 2019 م
الموافق: 25 جمادى الأولى 1440هـ
Law No. (8) of 2019 Regarding the Regulation of Occupancy of Residential Properties in the Emirate of Abu Dhabi
Law No. (8) of 2019
Regarding the Regulation of Occupancy of Residential Properties in the Emirate of Abu Dhabi
We, Khalifa bin Zayed Al Nahyan, Ruler of Abu Dhabi,
- Having reviewed Law No. (1) of 1974 on the Reorganization of the Governmental Apparatus in the Emirate of Abu Dhabi and its amendments.
- And Law No. (2) of 1971 concerning the National Consultative Council and its amendments.
- And Law No. (4) of 1983 regarding the Regulation of Construction Works in the Emirate of Abu Dhabi and its amendments.
- And Law No. (19) of 2005 on Real Estate Property and its amendments.
- And Law No. (10) of 2006 regarding the Al Dhafra Region Municipality and Municipal Council in the Emirate of Abu Dhabi and its amendments.
- And Law No. (20) of 2006 regarding the Lease of Premises and the Regulation of the Tenancy Relationship between Landlords and Tenants in the Emirate of Abu Dhabi and its amendments.
- And Law No. (10) of 2007 regarding the Abu Dhabi City Municipality and Municipal Council in the Emirate of Abu Dhabi and its amendments.
- And Law No. (11) of 2007 regarding the Al Ain City Municipality and Municipal Council in the Emirate of Abu Dhabi and its amendments.
- And Law No. (1) of 2011 regarding the Regulation of Occupancy of Residential Units and the Use of Properties Allocated to Citizens in the Emirate of Abu Dhabi.
- And Law No. (5) of 2018 regarding the Establishment of the Department of Urban Planning and Municipalities.
- And the decision of the Chairman of the Executive Council No. (20) of 2018 regarding Additional Competencies for the Department of Urban Planning and Municipalities.
- And based on what was presented to the Executive Council, and the Council's approval thereof.
We have issued the following Law:
Article (1)
In the application of the provisions of this Law, the following words and phrases shall have the meanings assigned to each of them, unless the context indicates otherwise:
| The Emirate |
: |
The Emirate of Abu Dhabi. |
| The Government |
: |
The Government of Abu Dhabi. |
| The Executive Council |
: |
The Executive Council of the Emirate. |
| The Department |
: |
The Department of Urban Planning and Municipalities. |
| The Competent Authority |
: |
The municipality within whose geographical jurisdiction the property or residential unit is located. |
| Properties |
: |
Various types of real estate, including lands, buildings, and establishments. |
| Residential Unit |
: |
A building or any part thereof intended for housing. |
| Collective Housing |
: |
The accommodation of a group of people in a property or residential unit in a manner that is disproportionate to its area and the nature of the services designated for it, and which violates security and safety procedures, prevailing customs, and public decency, or conflicts with the principles of public morals and ethics prevailing in the State. |
| Lessor |
: |
The natural or legal person who has the right, by law or agreement, to dispose of the property, as well as the one to whom ownership of the property is transferred during the lease term, or his legal representative, and this includes the tenant authorized by the lessor to sublet. |
| Tenant |
: |
Any natural or legal person bound to the lessor by a lease contract for a residential unit, whether occupying it or not. |
| Families |
: |
A group of people related by kinship, linked by blood or marriage. |
| Occupant |
: |
Any natural person residing in the residential unit on a permanent or temporary basis. |
| Occupancy Certificate |
: |
The certificate issued by the Competent Authority to permit the occupation of the building. |
| Services |
: |
Includes gas, electricity, water, or any public service provided to the property or residential unit. |
| Service Providers |
: |
The entities and companies responsible for connecting services to properties and residential units. |
| Popular Housing |
: |
The housing granted by the Government to a citizen in accordance with the applicable legislation. |
| Licensed Annex |
: |
The residential unit attached to the popular housing which has an independent entrance and is licensed by the Competent Authority. |
| Humanitarian Cases |
: |
Cases where the health condition of one of the residents requires the availability of services according to the regulations set by the Department. |
Article (2)
The provisions of this Law shall apply to all properties and residential units, and to their owners, tenants, and occupants in the Emirate.
Article (3)
Properties, residential units, and popular housing shall be occupied in accordance with the purpose for which they were designated, and in a manner that does not violate the provisions of this Law, its implementing decisions, and the applicable legislation.
Article (4)
1. Owners of properties, residential units, and popular housing are prohibited from the following:
- Occupying them before the issuance of an Occupancy Certificate, or if it has expired, or a decision has been issued to cancel it.
- Renting out popular housing, with the exception of the licensed annex.
- Occupying, using, or renting properties for which demolition permits, either total or partial, have been issued.
- Renting them to non-families in residential areas designated by a decision from the Chairman of the Department.
2. As an exception to the provision of paragraph four of clause (1) of this Article, properties and residential units may be rented to categories specified by a decision from the Chairman of the Department.
Article (5)
1. Collective housing is prohibited in properties and residential units in the Emirate.
2. The specifications of the residential unit and the number of its occupants shall be determined by a decision from the Chairman of the Department, in proportion to its area and in compliance with security and safety procedures and the prevailing principles of public morals in the State.
Article (6)
The property owner (lessor) shall be considered an accomplice in the violation if it is proven, with his knowledge, that the tenant has occupied or sublet the property in contravention of the provisions of this Law and its executive regulations.
Article (7)
- Without prejudice to any more severe penalty stipulated in any other law, an administrative fine not exceeding (1,000,000) one million dirhams shall be imposed on anyone who violates the provisions of this Law, its executive regulations, and its implementing decisions.
- The Competent Authority shall be responsible for collecting the administrative fines. The Chairman of the Department, after the approval of the Executive Council, shall issue a schedule specifying the violations and the administrative fines prescribed for each, not exceeding the fine stipulated in this Article.
- The Chairman of the Department, or his authorized representative, may offer a settlement to the violator, which shall be recorded in the minutes of the proceedings. The violator who accepts the settlement must pay a financial penalty equivalent to (75%) of the total administrative fine specified for the violation within a period not exceeding sixty days from the date the settlement was offered.
- In all cases, if the violator fails to remove the effects of the violation by the specified deadline, the Department shall remove them at the violator's expense.
- The executive regulations of this Law shall specify the procedures for the aforementioned settlement, including its time limits.
Article (8)
The Competent Authority may take any of the following administrative penalties:
a. A notice.
b. A warning.
c. Disconnecting services from the property, residential unit, or licensed annex in coordination with the service providers, provided that the following conditions are met:
• Obtaining the approval of the Chairman of the Department.
• Ensuring that there are no humanitarian cases in the property or residential unit.
• Notifying the violator at least (60) days before disconnecting the services.
- An appeal against the administrative penalty may be filed with the Competent Authority within one week from the date of its notification to the appellant. Failure to decide on the appeal within one week from the date of its submission shall be considered as an acceptance of the appeal.
- The executive regulations of this Law shall specify the procedures and controls for the application of the aforementioned administrative penalties.
Article (9)
- The Chairman of the Department shall issue the executive regulations for this Law after the approval of the Executive Council.
- The Chairman of the Department shall issue the necessary decisions to implement the provisions of this Law.
Article (10)
The regulations and decisions issued in implementation of the aforementioned Law No. (1) of 2011 shall continue to be in force, in a manner that does not conflict with the provisions of this Law, until the executive regulations and decisions implementing its provisions are issued.
Article (11)
- The aforementioned Law No. (1) of 2011 is hereby repealed.
- Any text or provision that contradicts or conflicts with the provisions of this Law is hereby repealed.
Article (12)
This Law shall be published in the Official Gazette and shall come into force from the date of its publication.
Khalifa bin Zayed Al Nahyan
Ruler of Abu Dhabi
Issued by us in Abu Dhabi
On: 31 January 2019 AD
Corresponding to: 25 Jumada Al-Awwal 1440 H