قانون رقم (20) لسنة 2006
بشأن إيجار الأماكن وتنظيم العلاقة الإيجارية بين المؤجرين والمستأجرين
في إمارة أبوظبي
نحن خليفة بن زايد آل نهيان، حاكم أبوظبي،
- بعد الاطلاع على القانون رقم (1) لسنة 1974 بإعادة تنظيم الجهاز الحكومي في إمارة أبوظبي وتعديلاته.
- وعلى القانون رقم (2) لسنة 1971 في شأن المجلس الاستشاري الوطني وتعديلاته.
- وعلى القانون رقم (2) لسنة 1994 في شأن إيجار الأماكن وتنظيم العلاقة بين المؤجرين والمستأجرين وتعديلاته.
- وعلى القانون رقم (6) لسنة 2004 بإعادة تنظيم جهاز الرقابة المالية.
- وعلى القانون رقم (3) لسنة 2005 في شأن تنظيم التسجيل العقاري بإمارة أبوظبي.
- وعلى القانون رقم (19) لسنة 2005 في الملكية العقارية.
- وعلى القانون الاتحادي رقم (5) لسنة 1985 بإصدار قانون المعاملات المدنية لدولة الإمارات العربية المتحدة وتعديلاته.
- وعلى القانون الاتحادي رقم (10) لسنة 1992 بإصدار قانون الإثبات في المعاملات المدنية والتجارية.
- وعلى القانون الاتحادي رقم (11) لسنة 1992 بإصدار قانون الإجراءات المدنية وتعديلاته.
- وبناء على ما عرض على المجلس التنفيذي، وموافقة المجلس عليه.
أصدرنا القانون الآتي:
الباب الأول
في
التعريفات
مادة (1)
في تطبيق أحكام هذا القانون، يقصد بالكلمات والعبارات التالية، المعاني المبينة قرين كل منها، ما لم يقض سياق النص بغير ذلك:
| الإمارة | : إمارة أبوظبي. |
| المجلس التنفيذي | : المجلس التنفيذي للإمارة. |
| البلدية المعنية | : دائرة البلديات والزراعة والبلديات التابعة لها، أو أية بلدية تنشأ مستقبلا في الإمارة. |
| العين المؤجرة | : المسكن المؤجر، أو الوحدة المؤجرة، أو محل الإيجار، أو أي عقار تؤجر منفعته وفق أحكام هذا القانون. |
| الترميمات الضرورية | : الترميمات المستعجلة اللازمة لحفظ العين المؤجرة من الهلاك، وكذلك الترميمات اللازمة لانتفاع المستأجر بالعين المؤجرة، التي يلتزم المؤجر بالقيام بها. |
| الترميمات التأجيرية | : الترميمات البسيطة التي جرى العرف على أن يلتزم بها المستأجر. |
| اللجنة | : لجنة فض المنازعات الإيجارية المشكلة طبقًا لهذا القانون. |
| لجنة الاستئناف | : لجنة الاستئناف المشكلة طبقًا لهذا القانون. |
| الأجرة | : مقابل الانتفاع بالعين المؤجرة، وتشمل رسوم الانتفاع بالخدمات الخاصة بالعين المؤجرة. |
الباب الثاني
في الأحكام العامة
مادة (2)
تسري أحكام هذا القانون على العقارات والأماكن وأجزائها على اختلاف أنواعها، المؤجرة للسكنى أو لغرض ممارسة نشاط صناعي أو تجاري أو مهني أو حرفي بالإمارة، كما تسري على العلاقات الإيجارية القائمة أو التي تنشأ بعد تاريخ العمل به، ويستثنى من تطبيق أحكام هذا القانون:
- الأراضي الزراعية والمباني التابعة لها.
- الأراضي والعقارات التي تملكها الحكومة المؤجرة لأغراض سكنية.
- العقارات المؤجرة للأغراض الفندقية والسياحية بما في ذلك الشقق المفروشة.
- المساكن التي تشغل لظروف العمل.
ويصدر بتنظيم العلاقة في شأن الحالات المنصوص عليها في البنود (1 و2 و3) قرار من المجلس التنفيذي.
مادة (3)
- اعتبارًا من تاريخ العمل بأحكام هذا القانون، تبرم عقود الإيجار كتابة، كما يجب تحرير عقود عن الإيجارات القائمة وقت العمل بهذا القانون إن كانت غير محررة.
- ويجوز للمستأجر إثبات واقعة التأجير وجميع شروط العقد بكافة طرق الإثبات.
مادة (4)
- إذا لم يتفق المتعاقدان على مقدار الأجرة، أو على كيفية تقديرها، أو إذا تعذر إثبات مقدار الأجرة، وجب اعتبار أجرة المثل.
- ويعود تقدير أجرة المثل إلى اللجنة المختصة بالفصل في النزاع طبقًا لأحكام هذا القانون.
الباب الثالث
في آثار عقد الإيجار
مادة (5)
يلتزم المؤجر بأن يسلم المستأجر العين المؤجرة وتوابعها، في حالة تصلح لأن تفي بما أعدت له من المنفعة، وفقًا لما تم عليه الاتفاق أو لطبيعة العين.
مادة (6)
إذا تم تسليم العين المؤجرة وتوابعها للمستأجر في حالة لا تصلح معها لأن تفي بما أعدت له من المنفعة، أو إذا نقصت هذه المنفعة نقصا كبيرًا، جاز للمستأجر أن يطلب من اللجنة فسخ العقد ورد أو إنقاص الأجرة بقدر ما نقص من المنفعة تبعًا للظروف.
مادة (7)
على المؤجر أن يتعهد العين المؤجرة بالصيانة لتبقى صالحة للانتفاع، وأن يقوم أثناء مدة الإيجار بجميع الترميمات الضرورية دون الترميمات التأجيرية، ما لم يقض الاتفاق بغير ذلك.
مادة (8)
إذا تأخر المؤجر بعد إعذاره عن القيام بتنفيذ الالتزامات المبينة في المادة السابقة، أو في حالة تعذر الاتصال به، يجوز للمستأجر أن يحصل على إذن من اللجنة لإجراء ذلك بنفسه واقتطاع ما أنفقه من الأجرة، وذلك مع عدم الإخلال بحقه في طلب الفسخ أو إنقاص الأجرة بقدر ما نقص من الانتفاع.
مادة (9)
لا يجوز للمستأجر أن يمنع المؤجر من إجراء الترميمات المستعجلة التي تكون ضرورية لحفظ العين المؤجرة، على أنه إذا ترتب على هذه الترميمات إخلال كلي أو جزئي بالانتفاع بالعين المؤجرة، جاز للمستأجر أن يطلب تبعًا للظروف إما فسخ عقد الإيجار أو إنقاص أو إسقاط الأجرة عن فترة فوات المنفعة أو مد مدة الإيجار بقدر فترة فوات المنفعة.
ومع ذلك إذا بقي المستأجر شاغلا للعين المؤجرة لمدة لا تقل عن شهر من تاريخ فوات المنفعة دون اللجوء إلى اللجنة، سقط حقه في طلب الفسخ أو إنقاص أو إسقاط الأجرة أو مد مدة الإيجار ، ما لم يكن هناك عذر تقبله اللجنة.
مادة (10)
يجوز للمؤجر زيادة عدد الوحدات في المبنى المؤجر، بالإضافة أو التعلية، فإذا ترتب على ذلك نقص في منفعة العين المؤجرة، جاز للمستأجر أن يطلب فسخ العقد أو إنقاص الأجرة.
مادة (11)
يلتزم المستأجر بالوفاء بالأجرة المتفق عليها إلى المؤجر على النحو التالي:
- خلال مدة لا تتجاوز واحد وعشرين يوما من تاريخ استحقاقها المتفق عليه كتابة، إذا كان الإيجار لغرض السكنى ما لم يقض الاتفاق بغير ذلك.
- خلال مدة ثلاثين يوما من تاريخ استحقاقها المتفق عليها كتابة، إذا كان الإيجار لغرض تجاري أو صناعي أو حرفي أو مهني، وذلك بإيصال يفيد السداد ما لم يقض الاتفاق بغير ذلك.
- ويعتبر الوفاء بالأجرة المستحقة من فترة معينة بإيصال مثبت فيه قيمة الأجرة، قرينة على الوفاء بالأجرة عن المدد السابقة عليها ما لم يثبت العكس.
- فإذا لم يوجد اتفاق كتابي، يكون تاريخ الاستحقاق بداية كل شهر.
- فإذا امتنع المؤجر عن استلام الأجرة أو لم يعين مكانا يقع فيه الوفاء، فللمستأجر أن يودع الأجرة باسم اللجنة لدى أحد المصارف الوطنية، ويعتبر إيصال الإيداع سندا لإبراء ذمة المستأجر بالقدر المودع، وعلى المستأجر واللجنة إخطار المؤجر بالإيداع. ولا يجوز للمستأجر سحب ما أودعه إلا بموافقة المؤجر أو بقرار من اللجنة.
- للمؤجر بناء على طلبه وموافقة رئيس اللجنة سحب ما أودع لصالحه.
مادة (12)
يلتزم المستأجر بأن يستعمل العين المؤجرة على النحو المتفق عليه، فإن لم يكن هناك اتفاق يلتزم بأن يستعملها بحسب ما أعدت له، أو ما جرى عليه العرف السائد.
مادة (13)
- لا يجوز للمستأجر أن يحدث بالعين المؤجرة تغييرا بدون إذن كتابي من المؤجر ، إلا إذا كان هذا التغيير لا ينشأ عنه أي ضرر بها.
- فإذا أحدث المستأجر تغييرا في العين المؤجرة مجاوزا في ذلك حدود الالتزام الوارد في الفقرة السابقة، كان للمؤجر الحق في إلزامه بإعادة العين إلى الحالة التي كانت عليها، وبالتعويض إن كان له مقتضى.
- وإذ أقام المستأجر في العين المؤجرة غراسا أو تحسينات، التزم بتركها عند انتهاء الإيجار، ما لم يكن هناك اتفاق كتابي يقضي بغير ذلك.
مادة (14)
يلتزم المستأجر بإجراء الترميمات التأجيرية التي يقضي بها العرف، أو التي تم الاتفاق عليها.
مادة (15)
يلتزم المستأجر بسداد قيمة استهلاك الماء والكهرباء، والهاتف للعين المؤجرة، وقيمة أي أضرار يكون قد ألحقها بالعين المؤجرة، وأي رسوم أخرى يلتزم بدفعها قانونا، وذلك اعتبارا من تاريخ تسلمه العين المؤجرة، وحتى تاريخ إعادة تسليمها إلى المؤجر، ما لم يتم الاتفاق على غير ذلك.
مادة (16)
- تكون الأجرة المتفق عليها في عقد الإيجار ملزمة للمتعاقدين طوال مدة الإيجار المحددة في العقد.
- على أنه إذا كانت مدة العقد ثلاث سنوات أو أقل، فإنه لا يجوز للمؤجر زيادة الأجرة المحددة في العقد، إلا مرة واحدة كل سنة بنسبة لا تزيد على سبعة في المائة (7%) من قيمة الأجرة المحددة في العقد، على أنه يجوز بقرار من رئيس المجلس التنفيذي زيادة أو إنقاص هذه النسبة بحسب ما يراه مناسبا. وتحدد نسبة الزيادة السنوية للأجرة في العقود التي تزيد مدتها على ثلاث سنوات بقرار من المجلس التنفيذي.
- ويطبق الحكم السابق على عقود الإيجارات السارية والعقود القائمة وقت العمل بهذا القانون عند تجديدها، أو عند إعادة إبرامها مع المستأجرين الحاليين أو عند إبرامها مع مستأجرين جدد.
- وتبدأ مدة احتساب الزيادة السنوية للأجرة المشار إليها اعتبارا من تاريخ عقد الإيجار، أو آخر زيادة للأجرة أيهما أقرب، فإذا كان تاريخ عقد الإيجار أو تاريخ آخر زيادة يرجع إلى أكثر من سنة قبل تاريخ العمل بهذا القانون، فلا تحسب المدة الزائدة على السنة الأخيرة.
- مع مراعاة ما جاء في الفقرة الثانية من هذه المادة يكون للمستأجر الحق في تجديد عقد الإيجار المبرم مع المؤجر والذي تقل مدته الإيجارية عن ثلاث سنوات لمدة أو مدد أخرى لتصبح المدة الإيجارية في مجموعها لا تتجاوز ثلاث سنوات من تاريخ عقد الإيجار الأصلي وذلك بنفس الشروط والأحكام وذلك بإشعار يوجهه إلى المالك برغبته بالتجديد وذلك قبل شهر من انتهاء مدة العقد.
- وعلى المؤجر إخطار المستأجر كتابة برغبته في زيادة الأجرة وتحديدها قبل انتهاء مدة العقد بثلاثة أشهر على الأقل.
- ويجوز لأي من الطرفين التظلم لدى اللجنة بشأن أي خلاف ينشأ عن الزيادة في الأجرة خلال مدة شهر من تاريخ استلام الإخطار بالزيادة أو برفضها.
- ويجوز لصاحب المصلحة التقدم بشكوى للجنة ضد المؤجر في حالة تجاوز الأخير لنسبة الزيادة المقررة، وللجنة الحق في فرض غرامة على المؤجر لا تجاوز إيجار سنة في حالة تجاوزه لنسبة الزيادة المقررة أو في حال عدم امتثاله لقرارها بتصحيح هذه المخالفة. وللجنة فرض هذه الغرامة من تلقاء نفسها ودون الحاجة إلى تحريك شكوى من قبل صاحب المصلحة.
الباب الرابع
في التنازل عن الإيجار والتأجير من الباطن
مادة (17)
- لا يحق للمستأجر التنازل عن الإيجار، أو التأجير من الباطن وذلك عن كل أو بعض ما استأجره إلا بإذن كتابي من المؤجر.
- تعتبر الإجازة اللاحقة للتصرف، سواء كانت صريحة أو ضمنية، كالإذن الكتابي السابق له.
- ويجوز للمؤجر منح المستأجر في عقد الإيجار الحق في التنازل أو التأجير من الباطن عن كل أو بعض العين المؤجرة، وفي حال التأجير من الباطن يجوز أن تختلف شروط العقد فيما بين المستأجر والمستأجر من الباطن عن شروط عقد الإيجار الأصلي شريطة ألا تتعارض معها وألا تخل بأحكام الفقرة الثانية من المادة (16) من هذا القانون، وعلى ألا تزيد مدة عقد الإيجار من الباطن عن المدة المحددة في العقد الأصلي.
- إذا أجر المستأجر العين المؤجرة، فإن عقد الإيجار من الباطن هو الذي يحكم العلاقة فيما بين المستأجر والمستأجر من الباطن، ولا يؤثر عقد الإيجار من الباطن على حقوق والتزامات المستأجر تجاه المؤجر بموجب عقد الإيجار الأصلي، إلا إذا تم الاتفاق على غير ذلك.
الباب الخامس
في انتقال ملكية العين المؤجرة
مادة (18)
إذا انتقلت ملكية العين المؤجرة إلى شخص آخر، فإن الإيجار يكون نافذا في حق المالك الجديد.
مادة (19)
لا يجوز للمالك الجديد مطالبة المستأجر بما عجله من الأجرة إلى المالك السابق، إلا إذا أثبت أن المستأجر وقت الدفع كان يعلم بانتقال الملكية، فإذا عجز عن الإثبات، فلا يكون له إلا الرجوع على المالك السابق.
الباب السادس
في انتهاء الإيجار
مادة (20)
يسرى عقد الإيجار إلى نهاية المدة المحددة فيه، ويتجدد لمدة أو مدد أخرى مماثلة، ما لم يعلن أحد الطرفين الطرف الآخر برغبته كتابة في إخلاء العين المؤجرة أو تعديل شروط العقد، وذلك قبل انتهاء المدة السارية وفقا لما يأتي:
- بالنسبة للأماكن المؤجرة للسكنى، فيكون الإعلان قبل نهاية العقد بشهرين.
- بالنسبة للأماكن المؤجرة لغرض تجاري أو صناعي أو لمزاولة مهنة حرة، يكون الإعلان قبل نهاية العقد بثلاثة أشهر.
- كما لا يجوز للمؤجر أن يطلب من المستأجر إخلاء العين المؤجرة، إلا بعد مرور ثلاث سنوات من تاريخ العقد الأصلي، ما لم تقرر اللجنة خلاف ذلك، وشريطة أن يتم منح المستأجر مهلة لا تتجاوز ستة أشهر لإخلاء العين المؤجرة تبدأ من التاريخ الذي تحدده اللجنة، أن يكون المستأجر قد انتفع بالعين المؤجرة مدة لا تقل عن سنة.
وكل ذلك ما لم يخل المستأجر بشروط العقد المتفق عليها، ففي هذه الحالة يحال الأمر إلى اللجنة للفصل في النزاع القائم طبقا لأحكام هذا القانون.
مادة (21)
- يبقى عقد الإيجار ساريا حتى نهاية مدته بعد وفاة المؤجر أو المستأجر ، ومع ذلك يجوز لورثة المستأجر طلب إنهاء العقد.
- وإذا كان عقد الإيجار لم يبرم إلا بسبب حرفة المستأجر أو لاعتبارات تتعلق بشخصه ثم مات، جاز لورثة المستأجر أو للمؤجر طلب إنهاء العقد.
- وفي جميع الأحوال يجب مراعاة مواعيد التنبيه بالإخلاء المنصوص عليها في المادة السابقة.
مادة (22)
على المستأجر رد العين المؤجرة عند انتهاء عقد الإيجار، فإذا لم يستكمل إجراءات تسليم العين المؤجرة وفق ما اتفق عليه، يلتزم بالوفاء بكل الالتزامات المنصوص عليها في المادة (15) من هذا القانون، وبالأجرة من تاريخ نهاية العقد حتى تاريخ التسليم الفعلي للعين المؤجرة إلى المؤجر.
الباب السابع
في أسباب الإخلاء
مادة (23)
مع مراعاة ما ورد في المادة (20) من هذا القانون، لا يجوز للمؤجر أن يطلب إخلاء العين المؤجرة، إلا لأحد الأسباب الآتية:
- إذا لم يقم المستأجر بالوفاء بالأجرة المستحقة خلال المواعيد المحددة من المادة (11) من هذا القانون، على أنه لا يجوز الحكم بالإخلاء إذا قام المستأجر قبل الفصل في النزاع بأداء الأجرة المستحقة مع كافة ما تحمله المؤجر من مصروفات التقاضي، فإذا تكرر تأخر المستأجر عن سداد الأجرة دون عذر مقبول جاز الحكم بالإخلاء.
- إذا قام المستأجر بالتنازل عن الإيجار أو الإيجار من الباطن عن كل أو بعض ما استأجره، بأي وجه من الوجوه، باستثناء ما ورد من إجازة أو إذن في المادة (17) من هذا القانون.
- إذا قام المستأجر أو المستأجر من الباطن بشغل العين المؤجرة بما يجاوز العدد المتعارف عليه في السكنى.
- إذا استعمل المستأجر العين المؤجرة، أو سمح باستعمالها بطريقة تخالف شروط الإيجار، أو تضر بمصلحة المؤجر أو استعملها في غير الأغراض المؤجرة من أجلها.
- إذا استعمل المستأجر المكان المؤجر أو سمح باستعماله بطريقة ضارة بالصحة، أو مقلقة للراحة أو منافية للنظام العام والآداب.
- إذا رغب المالك في هدم العقار المؤجر لإعادة بنائه أو تعليته أو بالإضافة عليه أو تحويره، ويشترط لذلك:
أ. في حالة الهدم لإعادة البناء والتحوير، أن يكون قد مضى على إنشاء العقار خمسة عشر سنة على الأقل.
ب. أن يحصل المالك على التراخيص اللازمة من الجهات المختصة.
ت. عدم إمكانية إجراء التعلية أو الإضافة مع بقاء المستأجر في العين المؤجرة، وتجري التعلية أو الإضافة بعد صدور قرار من اللجنة بتحقق هذا الشرط وللجنة الاستعانة بمن تراه مناسبا من الخبراء لتحديد ذلك.
ث. ألا يقتصر التحوير على العين المؤجرة دون سائر المبنى.
ج. منح المستأجر مهلة للإخلاء قدرها ستة أشهر من تاريخ صدور التراخيص اللازمة من الجهات المختصة.
ح. تكون الأفضلية في استئجار العقار بعد إعادة بنائه أو تعليته أو الإضافة عليه أو تحويره للمستأجر السابق.
في حال عدم قيام المالك بإجراء إعادة البناء أو الإضافة أو التحوير بعد حصوله على التراخيص اللازمة وبعد إخلاء المستأجر، جاز الحكم للمستأجر بالعودة لشغل العقار مع التعويض أو بأي منهما، وللجنة أن تقرر مقدار التعويض المناسب على أن لا يتجاوز مقداره أجرة سنة. - إذا رغب مالك العقار في شغل العين المؤجرة بقصد السكنى بنفسه، على أن لا يكون مالكا لعقار آخر مناسب للسكن في منطقة اختصاص البلدية الواقع بها العين المؤجرة، ويشترط في هذه الحالة:
أ. إخطار المستأجر قبل ستة أشهر من تاريخ انتهاء عقد الإيجار.
ب. أن يشغل المالك العين المؤجرة فعليا بعد اخلائها من المستأجر ولمدة سنة بدون انقطاع.
في حال عدم قيام المالك بشغل العين المؤجرة فعليا بغير عذر مقبول خلال ثلاثة أشهر من تاريخ الإخلاء، أو شغله لمدة تقل عن سنة، أو في حال قيامه بتأجيرها إلى مستأجر آخر بعد إخلاءها من المستأجر ، جاز الحكم للمستأجر بالعودة لشغل العقار مع التعويض أو بأي منهما، وللجنة أن تقرر مقدار التعويض المناسب على أن لا يتجاوز مقداره أجرة سنة.
وفي جميع الأحوال للجنة أن تمهل المستأجر المدة المناسبة للإخلاء، بحيث لا تتجاوز ستة أشهر.
الباب الثامن
في اللجان واختصاصاتها
مادة (24)
تنشأ في الإمارة لجنة محلية أو أكثر تسمى «لجنة فض المنازعات الإيجارية» يكون مقرها في مدينة أبوظبي وتتبع الأمانة العامة للمجلس التنفيذي، ويصدر بتشكيلها وتحديد مكافآت ومخصصات أعضائها قرار من المجلس التنفيذي.
مادة (25)
تختص اللجنة بالفصل على وجه الاستعجال في المنازعات الناشئة عن العلاقة الإيجارية بين المؤجر والمستأجر طبقا لأحكام هذا القانون، وقانون المعاملات المدنية لدولة الإمارات العربية المتحدة وتعديلاته فيما لم يرد به نص، وطلب اتخاذ الإجراءات الوقتية التي يتقدم بها أي من طرفي العقد. كما يكون لهذه اللجنة صلاحية مراقبة تنفيذ أحكام هذا القانون وصلاحية ملاحقة أي من أطراف العلاقة الإيجارية عند مخالفتهم لأحكام هذا القانون، وذلك بناء على طلب أحد الأطراف أو الأمانة العامة للمجلس التنفيذي.
مادة (26)
- تنشأ في الإمارة لجنة محلية أخرى تسمى «لجنة الاستئناف»، ويصدر بتشكيلها وتحديد مكافآت ومخصصات أعضائها ومقرها قرار من المجلس التنفيذي وتتبع الأمانة العامة للمجلس التنفيذي.
- وتختص لجنة الاستئناف بالفصل في الطعن على الأحكام التي تصدرها اللجنة، وذلك بمراعاة أحكام المادة (27) من هذا القانون، وتكون أحكامها نهائية وغير قابلة للطعن بأي طريق من طرق الطعن.
مادة (27)
- يصدر قرار من المجلس التنفيذي بالأنظمة واللوائح الداخلية والهيكل الإداري والوظيفي والمالي الخاص بلجنة فض المنازعات ولجنة الاستئناف والاجراءات الواجب اتباعها أمام هذه اللجان، وكيفية تنفيذ قراراتها والرسوم الواجب تحصيلها عن الطلبات المقدمة أمامها لصالح الخزينة العامة لحكومة أبوظبي.
- تستثنى الجهات الحكومية من سداد رسوم الطلبات.
- يقوم الأمين العام للمجلس التنفيذي برفع الميزانية السنوية الخاصة بكل من لجنة فض المنازعات ولجنة الاستئناف للمجلس التنفيذي لاعتمادها .
مادة (28)
- يكون الحكم الصادر من اللجنة نهائيا، إذا لم تتجاوز قيمة الدعوى مائة ألف درهم.
- تكون أحكام اللجنة فيما جاوز ذلك قابلة للاستئناف أمام لجنة الاستئناف، وذلك خلال مدة خمسة عشر يوما تبدأ من اليوم التالي لصدور الحكم الحضوري، واعتبارا من تاريخ اليوم التالي لإعلان المحكوم عليه إذا كان الحكم غيابيًا.
الباب التاسع
في تأجير الشقق المفروشة
مادة (29)
يصدر المجلس التنفيذي النظم واللوائح الخاصة بتأجير الشقق المفروشة وضوابطها، والتراخيص الخاصة بها، ويستمر العمل بالنظم واللوائح الخاصة الصادرة بموجب القانون رقم (2) لسنة 1994 وتعديلاته وأي قوانين وأنظمة ذات صلة لحين صدور اللوائح والنظم الجديدة.
الباب العاشر
في الأحكام الختامية
مادة (30)
يتبع في إجراء رفع الدعاوى والحكم فيها أمام لجنة فض المنازعات الإيجارية ولجنة الاستئناف، القانون الاتحادي رقم (11) لسنة 1992 بإصدار قانون الإجراءات المدنية وتعديلاته ما لم تكن تتعارض مع أحكام هذا القانون، وذلك لحين صدور قرار المجلس التنفيذي بالإجراءات الواجب اتباعها أمام اللجنتين.
مادة (31)
تحال جميع المنازعات الإيجارية المنظورة أمام القضاء، والتي لم يفصل فيها بحكم نهائي، إلى اللجان المشكلة طبقا لأحكام هذا القانون.
مادة (32)
للمجلس التنفيذي إصدار ما يراه مناسبا من القرارات والتعليمات لتنظيم العلاقة التعاقدية بين المؤجرين والمستأجرين، بما لا يتعارض أو يخالف أحكام هذا القانون.
مادة (33)
- يلغى القانون رقم (2) لسنة 1994 في شأن إيجار الأماكن وتنظيم العلاقة بين المؤجرين والمستأجرين.
- كما يلغى كل حكم يخالف أو يتعارض مع أحكام هذا القانون.
مادة (34)
ينشر هذا القانون في الجريدة الرسمية، ويعمل به من تاريخ نشره.
خليفة بن زايد آل نهيان
حاكم أبوظبي
صدر عنا في أبوظبي:
بتاريخ: 30 أكتوبر 2006 م
الموافق: 8 شوال 1427 هـ
Law No. (20) of 2006
Concerning the Rent of Premises and the Regulation of the Rental Relationship between Lessors and Lessees
in the Emirate of Abu Dhabi
We, Khalifa bin Zayed Al Nahyan, Ruler of Abu Dhabi,
- Having reviewed Law No. (1) of 1974 on the Reorganization of the Governmental Apparatus in the Emirate of Abu Dhabi and its amendments.
- And Law No. (2) of 1971 concerning the National Consultative Council and its amendments.
- And Law No. (2) of 1994 concerning the Rent of Premises and the Regulation of the Relationship between Lessors and Lessees and its amendments.
- And Law No. (6) of 2004 on the Reorganization of the Financial Audit Authority.
- And Law No. (3) of 2005 on the Regulation of Real Estate Registration in the Emirate of Abu Dhabi.
- And Law No. (19) of 2005 on Real Estate Property.
- And Federal Law No. (5) of 1985 promulgating the Civil Transactions Law of the United Arab Emirates and its amendments.
- And Federal Law No. (10) of 1992 promulgating the Law of Evidence in Civil and Commercial Transactions.
- And Federal Law No. (11) of 1992 promulgating the Civil Procedures Law and its amendments.
- And based on what was presented to the Executive Council, and its approval thereof.
Have issued the following Law:
Chapter One
In
Definitions
Article (1)
In the application of the provisions of this Law, the following words and phrases shall have the meanings assigned to each of them, unless the context of the text indicates otherwise:
| The Emirate | : The Emirate of Abu Dhabi. |
| The Executive Council | : The Executive Council of the Emirate. |
| The Concerned Municipality | : The Department of Municipalities and Agriculture and its affiliated municipalities, or any municipality to be established in the future in the Emirate. |
| The Leased Property | : The leased residence, the leased unit, the subject of the lease, or any property whose usufruct is leased in accordance with the provisions of this Law. |
| Necessary Renovations | : The urgent renovations required to preserve the leased property from destruction, as well as the renovations necessary for the lessee's use of the leased property, which the lessor is obligated to carry out. |
| Leasehold Renovations | : The minor renovations that the lessee is customarily obligated to carry out. |
| The Committee | : The Rental Dispute Settlement Committee formed in accordance with this Law. |
| The Appeals Committee | : The Appeals Committee formed in accordance with this Law. |
| The Rent | : The consideration for the use of the leased property, and it includes fees for the use of services related to the leased property. |
Chapter Two
General Provisions
Article (2)
The provisions of this Law shall apply to real estate, premises, and their parts of all kinds, leased for residential purposes or for the purpose of practicing an industrial, commercial, professional, or craft activity in the Emirate. They shall also apply to existing rental relationships or those that arise after its effective date. The following are excluded from the application of the provisions of this Law:
- Agricultural lands and their associated buildings.
- Lands and properties owned by the government leased for residential purposes.
- Properties leased for hotel and tourism purposes, including furnished apartments.
- Residences occupied for work-related reasons.
A decision shall be issued by the Executive Council to regulate the relationship concerning the cases stipulated in clauses (1, 2, and 3).
Article (3)
- As of the date of entry into force of the provisions of this Law, lease contracts shall be concluded in writing. Contracts for existing leases at the time of entry into force of this Law must also be written if they are not already.
- The lessee may prove the lease transaction and all its terms by all means of proof.
Article (4)
- If the contracting parties do not agree on the amount of the rent, or on how to estimate it, or if it is impossible to prove the amount of the rent, the rent of a similar property shall be considered.
- The estimation of the rent of a similar property shall be referred to the Committee competent to resolve the dispute in accordance with the provisions of this Law.
Chapter Three
Effects of the Lease Contract
Article (5)
The lessor is obligated to deliver the leased property and its appurtenances to the lessee in a condition suitable for fulfilling the intended use, in accordance with the agreement or the nature of the property.
Article (6)
If the leased property and its appurtenances are delivered to the lessee in a condition that makes it unsuitable for fulfilling its intended use, or if this use is significantly diminished, the lessee may request the Committee to terminate the contract and refund or reduce the rent in proportion to the diminished use, according to the circumstances.
Article (7)
The lessor must maintain the leased property to keep it fit for use and must carry out all necessary renovations, except for leasehold renovations, during the lease term, unless the agreement provides otherwise.
Article (8)
If the lessor, after being notified, delays in carrying out the obligations stated in the preceding article, or if it is impossible to contact him, the lessee may obtain permission from the Committee to carry them out himself and deduct the amount spent from the rent, without prejudice to his right to request termination or a reduction of the rent in proportion to the loss of use.
Article (9)
The lessee may not prevent the lessor from carrying out urgent renovations that are necessary to preserve the leased property. However, if these renovations result in a total or partial disruption of the use of the leased property, the lessee may, depending on the circumstances, request either the termination of the lease contract, a reduction or waiver of the rent for the period of the loss of use, or an extension of the lease term by the period of the loss of use.
Nevertheless, if the lessee remains in occupancy of the leased property for a period of not less than one month from the date of the loss of use without resorting to the Committee, his right to request termination, reduction or waiver of the rent, or extension of the lease term shall be forfeited, unless there is an excuse acceptable to the Committee.
Article (10)
The lessor may increase the number of units in the leased building, by addition or elevation. If this results in a decrease in the utility of the leased property, the lessee may request the termination of the contract or a reduction of the rent.
Article (11)
The lessee is obligated to pay the agreed rent to the lessor as follows:
- Within a period not exceeding twenty-one days from the due date agreed upon in writing, if the lease is for residential purposes, unless the agreement provides otherwise.
- Within a period of thirty days from the due date agreed upon in writing, if the lease is for commercial, industrial, craft, or professional purposes, with a receipt confirming payment, unless the agreement provides otherwise.
- Payment of the rent due for a certain period with a receipt stating the value of the rent is considered a presumption of payment for the preceding periods unless the contrary is proven.
- If there is no written agreement, the due date shall be the beginning of each month.
- If the lessor refuses to receive the rent or does not specify a place for payment, the lessee may deposit the rent in the name of the Committee with a national bank. The deposit receipt shall be considered as evidence of the lessee's discharge of liability for the deposited amount. The lessee and the Committee must notify the lessor of the deposit. The lessee may not withdraw what he has deposited except with the lessor's consent or a decision from the Committee.
- The lessor, upon his request and with the approval of the Committee's Chairman, may withdraw what has been deposited in his favor.
Article (12)
The lessee is obligated to use the leased property in the manner agreed upon. If there is no agreement, he is obligated to use it according to its intended purpose or prevailing custom.
Article (13)
- The lessee may not make any changes to the leased property without the written permission of the lessor, unless such change does not cause any damage to it.
- If the lessee makes a change to the leased property exceeding the limits of the obligation stated in the preceding paragraph, the lessor shall have the right to compel him to restore the property to its original condition and to pay compensation, if any.
- If the lessee installs plants or makes improvements in the leased property, he is obligated to leave them at the end of the lease, unless there is a written agreement to the contrary.
Article (14)
The lessee is obligated to carry out the leasehold renovations required by custom or as agreed upon.
Article (15)
The lessee is obligated to pay for the consumption of water, electricity, and telephone for the leased property, the cost of any damages he has caused to the leased property, and any other fees he is legally obligated to pay, from the date of receiving the leased property until the date of its return to the lessor, unless otherwise agreed.
Article (16)
- The rent agreed upon in the lease contract shall be binding on both parties for the entire lease term specified in the contract.
- However, if the contract term is three years or less, the lessor may not increase the rent specified in the contract, except once every year by a percentage not exceeding seven percent (7%) of the value of the rent specified in the contract. However, the Chairman of the Executive Council may, by a decision, increase or decrease this percentage as he deems appropriate. The annual rent increase percentage for contracts with a term exceeding three years shall be determined by a decision of the Executive Council.
- The preceding provision shall apply to valid lease contracts and contracts existing at the time of the entry into force of this Law upon their renewal, or upon their re-execution with current lessees, or upon their execution with new lessees.
- The period for calculating the aforementioned annual rent increase shall begin from the date of the lease contract or the last rent increase, whichever is closer. If the date of the lease contract or the date of the last increase is more than one year before the date of the entry into force of this Law, the period exceeding the last year shall not be counted.
- Without prejudice to what is stated in the second paragraph of this Article, the lessee shall have the right to renew the lease contract concluded with the lessor, whose lease term is less than three years, for another period or periods so that the total lease term does not exceed three years from the date of the original lease contract, under the same terms and conditions, by notifying the owner of his desire to renew one month before the end of the contract term.
- The lessor must notify the lessee in writing of his desire to increase the rent and specify it at least three months before the end of the contract term.
- Either party may appeal to the Committee regarding any dispute arising from the rent increase within one month from the date of receiving the notice of the increase or its rejection.
- The interested party may file a complaint with the Committee against the lessor if the latter exceeds the prescribed increase percentage. The Committee has the right to impose a fine on the lessor not exceeding one year's rent if he exceeds the prescribed increase percentage or if he fails to comply with its decision to correct this violation. The Committee may impose this fine on its own initiative without the need for a complaint from the interested party.
Chapter Four
Assignment of Lease and Subletting
Article (17)
- The lessee is not entitled to assign the lease or sublet all or part of what he has leased without the written permission of the lessor.
- Subsequent authorization of the act, whether express or implied, is equivalent to prior written permission.
- The lessor may grant the lessee in the lease contract the right to assign or sublet all or part of the leased property. In the case of subletting, the terms of the contract between the lessee and the sub-lessee may differ from the terms of the original lease contract, provided they do not conflict with it and do not violate the provisions of the second paragraph of Article (16) of this Law, and provided that the term of the sublease contract does not exceed the term specified in the original contract.
- If the lessee sublets the leased property, the sublease contract shall govern the relationship between the lessee and the sub-lessee, and the sublease contract shall not affect the rights and obligations of the lessee towards the lessor under the original lease contract, unless otherwise agreed.
Chapter Five
Transfer of Ownership of the Leased Property
Article (18)
If the ownership of the leased property is transferred to another person, the lease shall be effective in respect of the new owner.
Article (19)
The new owner may not demand from the lessee the rent he paid in advance to the previous owner, unless he proves that the lessee, at the time of payment, was aware of the transfer of ownership. If he fails to prove this, he can only have recourse against the previous owner.
Chapter Six
Termination of the Lease
Article (20)
The lease contract shall remain in effect until the end of the term specified therein, and shall be renewed for a similar period or periods, unless one of the parties notifies the other in writing of his desire to vacate the leased property or amend the terms of the contract, before the end of the current term, as follows:
- For premises leased for residential purposes, the notice shall be given two months before the end of the contract.
- For premises leased for commercial or industrial purposes or for practicing a liberal profession, the notice shall be given three months before the end of the contract.
- The lessor may not request the lessee to vacate the leased property until after three years from the date of the original contract, unless the Committee decides otherwise, and provided that the lessee is granted a grace period not exceeding six months to vacate the leased property, starting from the date determined by the Committee, and provided that the lessee has used the leased property for a period of not less than one year.
All of this is provided that the lessee does not violate the agreed terms of the contract. In this case, the matter shall be referred to the Committee to resolve the existing dispute in accordance with the provisions of this Law.
Article (21)
- The lease contract shall remain in effect until the end of its term after the death of the lessor or the lessee. However, the lessee's heirs may request the termination of the contract.
- If the lease contract was concluded only because of the lessee's profession or for considerations related to his person, and then he dies, the lessee's heirs or the lessor may request the termination of the contract.
- In all cases, the notice periods for eviction stipulated in the preceding article must be observed.
Article (22)
The lessee must return the leased property at the end of the lease contract. If he does not complete the procedures for handing over the leased property as agreed, he is obligated to fulfill all the obligations stipulated in Article (15) of this Law, and to pay the rent from the end of the contract until the actual delivery of the leased property to the lessor.
Chapter Seven
Reasons for Eviction
Article (23)
Subject to the provisions of Article (20) of this Law, the lessor may not request the eviction of the leased property except for one of the following reasons:
- If the lessee fails to pay the due rent within the time limits specified in Article (11) of this Law. However, eviction may not be ordered if the lessee, before the dispute is resolved, pays the due rent along with all litigation expenses incurred by the lessor. If the lessee repeatedly delays in paying the rent without an acceptable excuse, eviction may be ordered.
- If the lessee assigns the lease or sublets all or part of what he has leased, in any way, except as permitted or authorized in Article (17) of this Law.
- If the lessee or sub-lessee occupies the leased property with more than the customary number of occupants for a residence.
- If the lessee uses the leased property, or allows it to be used, in a manner that violates the terms of the lease, is detrimental to the lessor's interest, or uses it for purposes other than those for which it was leased.
- If the lessee uses the leased premises, or allows them to be used, in a manner that is harmful to health, disturbing to rest, or contrary to public order and morals.
- If the owner wishes to demolish the leased property to rebuild it, elevate it, add to it, or modify it, provided that:
a. In the case of demolition for rebuilding and modification, the property must have been constructed at least fifteen years ago.
b. The owner obtains the necessary licenses from the competent authorities.
c. It is not possible to carry out the elevation or addition while the lessee remains in the leased property. The elevation or addition shall be carried out after a decision is issued by the Committee confirming this condition, and the Committee may seek the assistance of any experts it deems appropriate to determine this.
d. The modification is not limited to the leased property without the rest of the building.
e. The lessee is granted a grace period for eviction of six months from the date of issuance of the necessary licenses from the competent authorities.
f. The former lessee shall have priority in renting the property after its rebuilding, elevation, addition, or modification.
If the owner does not carry out the rebuilding, addition, or modification after obtaining the necessary licenses and after the lessee has vacated, the lessee may be awarded the right to return to occupy the property with compensation, or either of them. The Committee may determine the appropriate amount of compensation, provided that it does not exceed one year's rent. - If the owner of the property wishes to occupy the leased property for his own residence, provided that he does not own another suitable property for residence in the jurisdiction of the municipality where the leased property is located, and in this case, it is required that:
a. The lessee is notified six months before the end of the lease contract.
b. The owner actually occupies the leased property after it has been vacated by the lessee for a continuous period of one year.
If the owner does not actually occupy the leased property without an acceptable excuse within three months from the date of eviction, or occupies it for a period of less than one year, or if he leases it to another lessee after it has been vacated by the lessee, the lessee may be awarded the right to return to occupy the property with compensation, or either of them. The Committee may determine the appropriate amount of compensation, provided that it does not exceed one year's rent.
In all cases, the Committee may grant the lessee a suitable period for eviction, not to exceed six months.
Chapter Eight
Committees and Their Jurisdictions
Article (24)
One or more local committees called the "Rental Dispute Settlement Committee" shall be established in the Emirate, with its headquarters in the city of Abu Dhabi, and shall be affiliated with the General Secretariat of the Executive Council. A decision shall be issued by the Executive Council for its formation and the determination of the remuneration and allowances of its members.
Article (25)
The Committee shall have jurisdiction to decide urgently on disputes arising from the rental relationship between the lessor and the lessee in accordance with the provisions of this Law and the Civil Transactions Law of the United Arab Emirates and its amendments in matters not provided for herein, and to request the adoption of temporary measures submitted by either party to the contract. This Committee shall also have the authority to monitor the implementation of the provisions of this Law and the authority to prosecute any of the parties to the rental relationship when they violate the provisions of this Law, at the request of one of the parties or the General Secretariat of the Executive Council.
Article (26)
- Another local committee called the "Appeals Committee" shall be established in the Emirate. A decision shall be issued by the Executive Council for its formation, the determination of the remuneration and allowances of its members, and its headquarters, and it shall be affiliated with the General Secretariat of the Executive Council.
- The Appeals Committee shall have jurisdiction to decide on appeals against the judgments issued by the Committee, in compliance with the provisions of Article (27) of this Law, and its judgments shall be final and not subject to appeal by any means of appeal.
Article (27)
- A decision shall be issued by the Executive Council regarding the internal regulations, administrative, functional, and financial structure of the Dispute Settlement Committee and the Appeals Committee, the procedures to be followed before these committees, how to implement their decisions, and the fees to be collected for the applications submitted before them for the benefit of the public treasury of the Government of Abu Dhabi.
- Government entities are exempt from paying application fees.
- The Secretary-General of the Executive Council shall submit the annual budget for both the Dispute Settlement Committee and the Appeals Committee to the Executive Council for approval.
Article (28)
- The judgment issued by the Committee shall be final if the value of the lawsuit does not exceed one hundred thousand dirhams.
- Judgments of the Committee exceeding that amount shall be appealable before the Appeals Committee within a period of fifteen days starting from the day following the issuance of the judgment in personam, and from the day following the notification of the convicted party if the judgment was in absentia.
Chapter Nine
Renting Furnished Apartments
Article (29)
The Executive Council shall issue regulations and bylaws for the renting of furnished apartments and its controls, and the licenses related thereto. The special regulations and bylaws issued under Law No. (2) of 1994 and its amendments and any related laws and regulations shall continue to be in effect until the new regulations and bylaws are issued.
Chapter Ten
Final Provisions
Article (30)
The procedures for filing and adjudicating lawsuits before the Rental Dispute Settlement Committee and the Appeals Committee shall follow Federal Law No. (11) of 1992 promulgating the Civil Procedures Law and its amendments, unless they conflict with the provisions of this Law, until a decision is issued by the Executive Council on the procedures to be followed before the two committees.
Article (31)
All rental disputes pending before the judiciary, which have not been decided by a final judgment, shall be referred to the committees formed in accordance with the provisions of this Law.
Article (32)
The Executive Council may issue such decisions and instructions as it deems appropriate to regulate the contractual relationship between lessors and lessees, in a manner that does not conflict with or violate the provisions of this Law.
Article (33)
- Law No. (2) of 1994 concerning the Rent of Premises and the Regulation of the Relationship between Lessors and Lessees is hereby repealed.
- Any provision that conflicts with or contradicts the provisions of this Law is also repealed.
Article (34)
This Law shall be published in the Official Gazette and shall come into force from the date of its publication.
Khalifa bin Zayed Al Nahyan
Ruler of Abu Dhabi
Issued by us in Abu Dhabi:
On: 30 October 2006 AD
Corresponding to: 8 Shawwal 1427 AH
Document Criteria
Document Number
20
Year
2006
Level المستوى
Local محلي
Category الفئة
Legislations تشريعات
Status الحالة
Active ساري
Type النوع
Law قانون
Sector الموضوع
Real Estate العقارية