قانون رقم (3) لسنة 2015

في شأن تنظيم القطاع العقاري في إمارة أبوظبي

نحن خليفة بن زايد آل نهيان، حاكم أبوظبي.

• بعد الاطلاع على القانون رقم (1) لسنة 1974 بإعادة تنظيم الجهاز الحكومي في إمارة أبوظبي والقوانين المعدلة له.
• وعلى القانون رقم (2) لسنة 1971 في شأن المجلس الاستشاري الوطني والقوانين المعدلة له.
• وعلى القانون رقم (3) لسنة 2005 في شأن تنظيم التسجيل العقاري بإمارة أبوظبي.
• وعلى القانون رقم (19) لسنة 2005 في الملكية العقارية والقوانين المعدلة له.
• وعلى القانون رقم (9) لسنة 2007 في شأن إنشاء دائرة الشؤون البلدية.
• وعلى القانون الاتحادي رقم (5) لسنة 1985 بإصدار قانون المعاملات المدنية والقوانين المعدلة له.
• وعلى القانون الاتحادي رقم (3) لسنة 1987 بإصدار قانون العقوبات والقوانين المعدلة له.
• وعلى القانون الاتحادي رقم (11) لسنة 1992 بإصدار قانون الإجراءات المدنية والقوانين المعدلة له.
• وعلى القانون الاتحادي رقم (35) لسنة 1992 بإصدار قانون الإجراءات الجزائية والقوانين المعدلة له.
• وبناء على ما عُرض على المجلس التنفيذي وموافقة المجلس عليه.
• أصدرنا القانون الآتي:

الباب الأول

تعريفات

مادة (1)

في تطبيق أحكام هذا القانون، تكون للكلمات والعبارات التالية، المعاني المبينة قرين كل منها، ما لم يقض سياق النص بغير ذلك:

الباب الثاني

صلاحيات الدائرة وهيكلها الإداري وسجل التطوير العقاري

الفصل الأول - صلاحيات وسلطات الدائرة

مادة (2)

1. تختص الدائرة بتنظيم القطاع العقاري في الإمارة وتطويره، كما تختص بالرقابة والإشراف على كافة الأمور ذات الصلة بهذا القطاع والتنسيق بين البلديات بهذا الشأن، ولها بصفة خاصة ما يأتي:

أ. إصدار تراخيص الوسطاء وموظفي الوسيط والبائعين في المزادات العلنية ومديري اتحادات الملاك والمقيمين والمساحين.

ب. الإشراف على إدارة حساب ضمان المشروع وتدقيقه.

ج. إصدار ترخيص المطور وقيده في سجل التطوير العقاري.

د. مراجعة المخططات والوثائق المتعلقة بها وقيدها في سجل التطوير العقاري.

هـ. اعتماد أمناء الحساب الذين توافق الدائرة على قيامهم بتشغيل حسابات ضمان المشروع.

و. مراقبة امتثال اتحاد الملاك للالتزامات المحددة في هذا القانون ولائحته التنفيذية بما في ذلك تدقيق حسابات اتحادات الملاك.

ز. إدارة سجل التطوير العقاري والسجل العقاري الأولي والسجل العقاري والإشراف عليها.

ح. الإشراف على تطبيق وتنفيذ أحكام هذا القانون واللوائح والقرارات التنفيذية الصادرة بموجبه.

ط. العمل على تعزيز التطوير المهني للمرخص لهم، وأي شخص ملزم بالتسجيل لدى الدائرة وتوفير المشورة لهم وفق أحكام هذا القانون.

ي. مراقبة امتثال الجهات المعنية للالتزامات المحددة في أحكام هذا القانون ولائحته التنفيذية بشأن الدعاية والإعلان في قطاع العقارات وتسويق المشاريع العقارية.

ك. إصدار التقارير الإحصائية والمؤشرات والبحوث المتخصصة عن قطاع العقارات في الإمارة بما في ذلك إعداد النشرات والبيانات التي تخدم تلك البحوث.

ل. إعداد وتطوير البرامج التي تساهم في تفعيل دور مواطني الدولة في القطاع العقاري وتشجعهم على العمل فيه.

م. تنفيذ برامج تثقيفية وإرشادية عن حقوق الأطراف المعنية وواجباتهم في القطاع العقاري في الإمارة.

ن. النظر في شكاوى العملاء والعمل على حلها.

س. العمل على توفير آليات لحل النزاعات المتعلقة بالقطاع العقاري في الإمارة.

ع. أية اختصاصات أو مهام أخرى، يعهد بها إلى الدائرة من المجلس التنفيذي.

2. للدائرة الاستعانة بأي شخص اعتباري للعمل تحت إشرافها لممارسة أي من صلاحياتها وسلطاتها المحددة بموجب أحكام هذا القانون، كما يجوز لها تفويض بعض أو كل صلاحياتها وسلطاتها إلى البلديات.

الفصل الثاني

الهيكل الإداري للدائرة

مادة (3)

تضع الدائرة الهيكل الإداري المناسب للقيام بصلاحياتها وسلطاتها وممارسة وظائفها بموجب أحكام هذا القانون تمهيداً لاعتماده من المجلس التنفيذي.

الفصل الثالث

سجل التطوير العقاري

مادة (4)

1. تقوم الدائرة بإعداد سجل التطوير العقاري لحفظ كافة المعلومات المتعلقة بأية بيانات أو وثائق تتعلق بمشروعات التطوير العقاري بما في ذلك:

أ. البيانات أو الوثائق المتعلقة بالمرخص لهم.

ب. البيانات أو الوثائق المتعلقة بأمناء الحسابات واتفاقيات حساب ضمان المشروع.

ج. البيانات أو الوثائق المتعلقة بتصاريح تسويق مشاريع التطوير العقاري.

د. تفاصيل مخططات التطوير الرئيسي أو الفرعي الخاص بمشروع التطوير العقاري بما في ذلك مخططي الطبقات والمجمع المبدئيين المودعين لدى الدائرة.

هـ. أية بيانات أو وثائق أخرى ترى الدائرة ضرورة قيدها في سجل التطوير العقاري.

2. للدائرة في سبيل تنفيذ ما تقدم الاستعانة بالوثائق المحفوظة لدى الجهات ذات العلاقة.

الباب الثالث

الأشخاص المرخص لهم

الفصل الأول - الترخيص وفئاته وشروطه

مادة (5)

الترخيص

1. لا يجوز لأي شخص مزاولة أي نشاط كمطور أو وسيط أو موظف وسيط أو بائع في مزاد علني أو مدير اتحاد ملاك أو مقيم أو مساح أو التعريف عن نفسه بتلك الصفة إلا إذا كان مرخصاً من قبل الدائرة.

2. لا يستحق أي شخص يخالف أحكام البند (1) من هذه المادة أية أتعاب أو ربح أو مكافأة مقابل أية أعمال قام بها، وفي حال حصوله عليها يجب عليه ردها للعميل الذي تقاضاها منه وتعويضه عن قيمة المكافأة أو الربح في حال كانت طبيعتها غير قابلة للاسترداد.

3. لا يعفي حصول أي شخص على ترخيص وفقاً لأحكام هذه المادة من ضرورة الحصول على أي تراخيص أو تصاريح أو موافقات أخرى مطلوبة من أي جهة حكومية أخرى لتمكينه من مباشرة أعماله.

4. تحدد اللائحة التنفيذية الشروط الواجب توافرها في الأشخاص طالبي التراخيص وفئات وشكل ومضمون أي ترخيص يصدر وفقاً لأحكام هذا القانون.

5. يتم تجديد الترخيص الصادر عن الدائرة سنوياً وفق القواعد والشروط والأحكام التي تحددها اللائحة التنفيذية، وللدائرة مطالبة المرخص لهم بالخضوع لبرامج تدريبية تحددها اللائحة التنفيذية كشرط لتجديد الترخيص.

الفصل الثاني - التزامات المرخص لهم

مادة (6)

دليل قواعد السلوك

يجب على جميع المرخص لهم أن يلتزموا بأحكام دليل قواعد السلوك والآداب المهنية الذي تصدره الدائرة بموجب أحكام هذا القانون.

مادة (7)

حقوق والتزامات الوسيط

1. يلتزم الوسيط بإبرام عقد وساطة خطي على النموذج المعتمد من قبل الدائرة قبل القيام بأي أعمال للمتعاقد معه، ويجب عليه تقديم هذا العقد إلى الدائرة لقيده في سجل التطوير العقاري قبل استلام أي أموال من العميل وبحد أقصى خلال خمسة عشر يوماً من تاريخ توقيع هذا العقد.

2. اذا اتفق المطور مع الوسيط على قيام الأخير بتسويق مشروع التطوير العقاري كلياً أو جزئياً، فإنه يجب على الوسيط إيداع ثمن الوحدة العقارية التي توسط ببيعها في حساب ضمان المشروع، ولا يجوز له إيداعه في حسابه الخاص أو خصم عمولته من الثمن قبل إيداعه في حساب ضمان المشروع، ويقع باطلاً كل اتفاق يخالف ذلك.

3. لا يجوز للوسيط أن يحقق أية منفعة شخصية من المبالغ المودعة في حساب ضمان المشروع، كما لا يجوز له سحب أي مبلغ من ذلك الحساب إلا في الحالات التي توافق عليها الدائرة.

4. لا تخضع الأموال التي يودعها الوسيط في حساب ضمان المشروع لإجراءات الرهن أو الحجز أو التصفية أو الإفلاس أو أية إجراءات أخرى قد يخضع لها الوسيط نتيجة الالتزامات القانونية المترتبة عليه.

5. يحدد الحد الأقصى للأجر أو العمولة التي يتقاضاها الوسيط من العميل بقرار يصدره الرئيس من وقت لآخر.

6. لا يستحق الوسيط أي أجر أو عمولة عن وساطته إلا إذا أدت هذه الوساطة إلى إبرام العقد بين الطرفين ويعتبر العقد قد أبرم متى اتفق الطرفان على جميع المسائل الجوهرية في العقد، وتكون العبرة في استحقاق الوسيط لأجره بإبرام العقد ولو لم ينفذ، ما لم يتم الاتفاق على غير ذلك.

7. إذا عيّن المتعاقد أكثر من وسيط لذات العمل فيجب أن يبرم عقد وساطة رئيسي مع أحد هؤلاء الوسطاء ويجب على الوسطاء تنظيم عقد وساطة فرعي خطي فيما بينهم وفقاً للنموذج المعتمد من الدائرة بحيث يتقاسم الوسطاء العمولة أو الأتعاب وفقاً للطريقة المحددة في العقد الفرعي.

8. لا يجوز للوسيط أن يمثل أكثر من طرف في نفس المعاملة الواحدة، واستثناءً من ذلك يجوز لوسيطين أو موظفي الوسيط في مكتب أو شركة واحدة تمثيل أكثر من طرف بشكل مستقل في نفس المعاملة الواحدة شريطة:

أ. علم المتعاقدين بتمثيل الوسيط أو موظف الوسيط لأكثر من طرف في ذات المعاملة وموافقتهم على ذلك.

ب. توقيع المتعاقدين كل على حده على عقد وساطة مكتوباً مع الوسيط.

ج. قيام الوسيط أو موظف الوسيط بتمثيل المتعاقد بكل أمانة واستقلالية.

9. لا يجوز للوسيط أن يحقق أي منفعة شخصية في أي تعامل يقوم به لمصلحة المتعاقد فيما عدا الأجر أو العمولة المستحقة له نظير الأعمال التي يقوم بها للعملاء بموجب عقد الوساطة، ويجب على الوسيط أن يقوم بإطلاع المتعاقد الذي يمثله على جميع تفاصيل المفاوضات التي يقوم بها نيابة عنه.

10. يجب على الوسيط أن يضع رقم قيده في سجل التطوير العقاري خارج مقر عمله وعلى جميع المكاتبات والإعلانات والوثائق الصادرة عنه، وعلى بطاقات الزيارة وأية مطبوعات أو معدات يستعملها.

11. يجب على الوسيط مسك السجلات المحددة بموجب أحكام اللائحة التنفيذية وقيد جميع المعاملات التي عقدت بواسطته في سجل التطوير العقاري على النحو المحدد من الدائرة.

12. يكون الوسيط بمثابة الأمين على أية أوراق مالية أو سندات أو وثائق ملكية تم تسليمها له من المتعاقد، ويجب عليه تسليمها طبقاً لما اشترطه المتعاقد.

مادة (8)

دور المقيم

يقوم المقيم بأداء عمله بناءً على الاتفاق المبرم بينه وبين المتعاقد الذي يحدد التزامات وواجبات المقيّم والأجر المستحق مقابل القيام بعمله، وفي كل الأحوال يجب أن يشمل دوره إبداء الرأي حول قيمة العقار أو أي حقوق عقارية عليه وتقييمه وفقاً للأسس والمعايير المتبعة.

مادة (9)

التزامات المقيم

1. يلتزم المقيّم بإبرام اتفاق خطي مع المتعاقد عند القيام بأي أعمال تقييم لمصلحته.

2. يجب أن يحتفظ المقيم بسجل يقيد فيه جميع عمليات التقييم التي أجراها على أن يتضمن الآتي:

أ. وصف العقار الخاضع للتقييم.

ب. قيمة أو مجموع قيم العقار.

ج. بيان نوع التقييم المتبع.

د. بيان الطريقة التي تم التوصل بها إلى التقييم.

هـ. أية افتراضات متعلقة بالتقييم.

و. أي أمور أخرى قد تطلبها الدائرة.

3. على المقيم إجراء عملية التقييم باستقلال تام عن المتعاقد وعدم السماح له بالتأثير عليه في كيفية إجراء التقييم أو طريقة تحديد قيمة العقار الذي يتم تقييمه.

مادة (10)

دور المساح

يقوم المساح بأداء عمله بناءً على الاتفاق المبرم بينه وبين المتعاقد الذي يحدد التزامات وواجبات المساح والأجر المستحق مقابل القيام بعمله، وفي كل الأحوال يجب أن يشمل دوره تحديد حدود وأبعاد أي عقار والقيام بأي عمل مسح يتعلق بهما وفقاً للأسس والمعايير التي تحددها الجهات المختصة وبما لا يتجاوز تحقيق أغراض هذا القانون.

مادة (11)

التزامات المساح

1. يلتزم المساح بإبرام اتفاق خطي مع المتعاقد عند مباشرة أي أعمال مسح لمصلحته.

2. يجب على المساح تقديم جميع المخططات والبيانات إلى الجهات المختصة وفق النموذج المعتمد لديهم.

3. للدائرة استخدام المخططات والبيانات المقدمة لها من قبل المساح.

الباب الرابع

التطوير العقاري

الفصل الأول - مشاريع التطوير العقاري

مادة (12)

وجوب قيد المطور

1. لا يجوز لأي شخص مزاولة نشاط التطوير العقاري ما لم يكن مقيداً في سجل التطوير العقاري كمطور رئيسي أو مطور فرعي.

2. لا يُعفى المطور المقيد في سجل التطوير العقاري وفقاً لأحكام هذه المادة من ضرورة الحصول على أي تراخيص أو تصاريح أو موافقات أخرى مطلوبة من أي جهة حكومية أخرى لتمكينه من مباشرة أعماله.

مادة (13)

تسجيل المشاريع العقارية

1. يجب على المطور تسجيل مشاريع التطوير العقارية لدى الدائرة وفقاً لأحكام هذا القانون ولائحته التنفيذية وتعليمات الدائرة.

2. يجب على الدائرة أن تضع قيداً في السجل العقاري على الأرض التي سيقام عليها مشروع التطوير العقاري، يفيد بأنه مشروع خاضع لأحكام القانون ويمنع التصرف بأرضه دون موافقة الدائرة.

3. تقوم الدائرة بإزالة القيد المذكور في البند السابق بعد الانتهاء من تنفيذ مشروع التطوير العقاري وتسجيل وحداته بأسماء المشترين في السجل العقاري، أو بسبب إلغاء المشروع وفقاً لأحكام هذا القانون.

مادة (14)

تسويق مشاريع التطوير العقاري المباعة على المخطط

1. لا يجوز للمطور الإعلان في وسائل الإعلام المحلية أو الأجنبية أو المشاركة في المعارض المحلية أو الأجنبية للترويج لبيع وحدات عقارية على المخطط في مشاريع التطوير العقاري إلا بعد الحصول على تصريح خطي من الدائرة، وتقوم الدائرة بإصدار التصريح خلال ثلاثين يوما من تاريخ تقديم الطلب مستوفياً للمستندات التي تطلبها الدائرة من المطور في هذا الشأن وفقاً لأحكام القانون واللائحة التنفيذية.

2. إذا رغب المطور في تسويق مشروع تطوير عقاري خاص به من خلال الوسيط فعليه التعاقد مع الوسيط المرخص بموجب أحكام هذا القانون وإيداع عقد الوساطة المبرم معه لدى الدائرة لقيده في سجل التطوير العقاري.

3. تقوم الدائرة بإصدار القرارات والتعليمات اللازمة لتنظيم شروط الإعلان في وسائل الإعلام المحلية والأجنبية والمشاركة في المعارض المحلية والأجنبية.

مادة (15)

البيع على المخطط

1. لا يجوز بيع أي وحدة عقارية على المخطط ما لم يتم استيفاء الشروط التالية:

أ. موافقة الجهات المختصة على مشروع التطوير العقاري.

ب. إيداع مخطط التطوير الرئيسي أو الفرعي الخاص بمشروع التطوير العقاري لدى السجل العقاري في الدائرة بما في ذلك مخطط الطبقات المبدئي ومخطط المجمع المبدئي.

ج. أن يكون المطور مالكاً لأحد الحقوق العقارية على الأرض التي سيقام عليها مشروع التطوير العقاري أو حاصلاً على حقوق تعاقدية، تسمح له بتطوير الأرض ومنح حقوق عقارية على الوحدات العقارية المراد إنشاؤها على الأرض.

د. تقديم المطور ما يفيد حيازته للأرض التي سيتم إنشاء مشروع التطوير العقاري عليها.

هـ. أن يكون المطور قد فتح حساب ضمان المشروع.

و. الحصول على موافقة الدائرة على بيان الإفصاح المتعلق بالوحدة العقارية حسب النموذج المعد من الدائرة والذي يبيّن كافة البيانات المتعلقة بالوحدة العقارية ومشروع التطوير العقاري.

2. يلتزم المشتري بدفع قيمة شراء الوحدة العقارية على المخطط حسب نسب الإنجاز الفعلي لأعمال التشييد والبناء ما لم يتم الاتفاق على خلاف ذلك مع المطور.

3. للدائرة إصدار القرارات اللازمة لتنظيم الأمور المرتبطة بطرق وآليات البيع على المخطط والوثائق والمستندات الواجب تبادلها بين الأطراف المعنية في هذا الشأن.

مادة (16)

عدم جواز فرض رسوم تسجيل

يحظر على المطور تقاضي أية رسوم سواء كانت رسوم تسجيل أو غير ذلك من الرسوم أو المصروفات أو الأتعاب بشأن أي تصرفات ترد على العقارات، ويستثنى من ذلك المصروفات الإدارية التي يتقاضاها من الغير وبحد أقصى تحدده الدائرة.

مادة (17)

الإخلال في تنفيذ عقد البيع على المخطط

1. يجوز للمطور أو المشتري فسخ عقد البيع على المخطط إذا كان هناك إخلال جوهري من قبل أي منهما وذلك بعد إعذاره بتصحيح الإخلال وتعتبر أياً من الحالات التالية - على سبيل المثال لا الحصر - إخلالاً جوهرياً من قبل المطور:

أ. إذا رفض، دون مبرر تقبله الدائرة، تسليم المشتري العقد النهائي لبيع الوحدة العقارية.

ب. إذا امتنع عن ربط الدفعات بمراحل الإنجاز الإنشائية.

ج. إذا قام بتغيير المواصفات المتفق عليها تغييراً جوهرياً.

د. إذا ثبت بعد تسليم الوحدة العقارية أنها غير صالحة للاستعمال بسبب عيوب جوهرية في الإنشاء.

هـ. أية حالات أخرى تقررها الدائرة وفق الإجراءات التي تحددها اللائحة التنفيذية.

2. لا يعتبر المطور مخلاً في تنفيذ التزاماته في الحالات التالية:

أ. إذا تم نزع ملكية الأرض التي سيقام عليها مشروع التطوير العقاري للمنفعة العامة.

ب. إذا قامت إحدى الجهات الحكومية بتجميد مشروع التطوير العقاري بسبب إعادة التخطيط.

ج. إذا تبين وجود مباني أو حفريات أو خطوط خدمات داخل موقع مشروع التطوير العقاري.

د. إذا قام المطور الرئيسي بإجراء تعديلات على موقع مشروع التطوير العقاري ترتب عليها تغيير في حدود المشروع ومساحته بشكل يؤثر على قيام المطور الفرعي بتنفيذ التزاماته.

هـ. أية حالات أخرى تقررها الدائرة.

3. على المطور إخطار الدائن المرتهن بإخلال المشتري قبل فسخ العقد لإعطاء المرتهن فرصة لتصحيح إخلال المدين الراهن.

الفصل الثاني - إنشاء حساب ضمان المشروع

مادة (18)

فتح حساب ضمان المشروع

1. على المطور الذي يرغب في بيع وحدات عقارية على المخطط لمشروع تطوير عقاري تقديم طلب إلى الدائرة مشفوعاً بالمستندات المؤيدة التي تحددها الدائرة لفتح حساب ضمان المشروع تودع فيه كافة المبالغ المدفوعة من قبل مشتري الوحدات العقارية أو أية مبالغ أخرى وفق أحكام هذا القانون ولائحته التنفيذية.

2. يجب على المطور وأمين الحساب إبرام اتفاقية تسمى "اتفاقية حساب ضمان" وفق النموذج الذي تعده وتعتمده الدائرة لإنشاء الحساب باسم مشروع التطوير العقاري المعني.

3. يجب فتح حساب ضمان لكل مشروع تطوير عقاري على حدة على أن تخصص المبالغ المودعة فيه حصرياً لأغراض إنشاء هذا المشروع وسداد دفعات تمويله وفقاً لأحكام هذا القانون والشروط المحددة في اتفاقية حساب ضمان المشروع، فإذا كان مشروع التطوير العقاري مكوناً من عدة مشاريع تنتهي في مراحل مختلفة يجب على المطور فتح حساب ضمان لكل مشروع على حدة.

4. تُستثنى مشاريع التطوير العقاري السابقة لسريان أحكام هذا القانون من شروط هذه المادة شريطة أن تكون كافة الموافقات اللازمة للبدء بالمشاريع قد صدرت، وأن لا تقل نسبة إنجاز البناء عن (70%) من كامل المشروع.

الفصل الثالث - إدارة حساب ضمان المشروع

مادة (19)

التصرف بالأموال المودعة في حساب ضمان المشروع

يجب الالتزام بشروط وأحكام اتفاقية حساب ضمان المشروع عند التصرف بأية مبالغ منه، وفي كل الأحوال لا يجوز التصرف بأي مبلغ ما لم يكن المطور قد أنجز ما لا يقل عن (20%) من أعمال تشييد وبناء مشروع التطوير العقاري المعني، على أن تحدد اللائحة التنفيذية طريقة تقدير نسبة الإنجاز.

مادة (20)

الحجز على الأموال المودعة في حساب ضمان المشروع

لا يجوز الحجز على المبالغ المودعة في حساب ضمان المشروع على ألا يؤثر ذلك في حق مشتري الوحدة العقارية المباعة على المخطط في مشروع التطوير العقاري ومقاول وممول ذلك المشروع في المطالبة بالأموال التي تم دفعها أو المستحقة لهم بموجب عقد المقاولة أو التمويل عند حدوث أي من الحالات التالية:

أ. إلغاء المطور لمشروع التطوير العقاري أو تخليه عنه.

ب. إيقاف المطور لمشروع التطوير العقاري واعتبار الدائرة ذلك الإيقاف بأنه إلغاء للمشروع أو تخل عنه.

ج. إلغاء قيد المطور وفق أحكام هذا القانون.

د. الحصول على حكم قضائي بات.

مادة (21)

التزامات أمين الحساب

1. على أمين الحساب تزويد الدائرة بكشوفات دورية كل ثلاثة أشهر عن إيرادات ومدفوعات حساب ضمان المشروع، وتزويدها بتقرير سنوي مدقق من محاسب قانوني عن الحساب المعني وعن المبالغ التي دفعت ومدى توافقها مع أحكام هذا القانون ومع اتفاقية حساب ضمان المشروع.

2. يجوز للدائرة في أي وقت أن تطلب من أمين الحساب تزويدها بكشوفات الإيرادات والمدفوعات أو أية معلومات أو بيانات ترى ضرورة الاطلاع عليها.

3. إذا ارتكب أمين الحساب أية مخالفة لأحكام هذا القانون ولائحته التنفيذية أو شروط أحكام اتفاقية حساب ضمان المشروع تقوم الدائرة بإخطاره بالمخالفة ومنحه مهلة لتصحيحها، ويجب على أمين الحساب الالتزام بشروط الإخطار وتنفيذها خلال المدة المحددة فيه.

مادة (22)

الاطلاع على البيانات

يجوز لأي شخص قام بإيداع أية أموال في حساب ضمان المشروع وفقاً لأحكام هذا القانون الاطلاع على البيانات الخاصة به المحفوظة لدى أمين الحساب والحصول على نسخ منها.

مادة (23)

رهن العقار المرتبط بمشروع التطوير العقاري

لا يجوز للمطور رهن أرض مشروع التطوير العقاري أو أي حق عقاري مرتبط بها ما لم يكن ذلك حصرياً للحصول على تمويل لأغراض بناء ذلك المشروع شريطة التزام المطور ومموله بما يلي:

1. إعلام مشتري الوحدة العقارية أن أرض مشروع التطوير العقاري أو الحق العقاري المرتبط بها مرهون والنص على ذلك صراحة في عقد البيع والشراء.

2. تعهد المطور وموافقة ممول المطور بفك الرهن عن الوحدة العقارية التي قام مشتري الوحدة العقارية بدفع ثمنها كاملاً وإيداعه في حساب ضمان المشروع.

3. التزام البنك أو المؤسسة المالية الممولة بإيداع كامل مبلغ التمويل في حساب ضمان المشروع ولا يجوز دفعها مباشرة إلى المطور.

مادة (24)

مبلغ ضمان حسن التنفيذ

1. على أمين الحساب الاحتفاظ بنسبة لا تقل عن (5%) من إجمالي قيمة مشروع التطوير العقاري كضمان لحسن تنفيذ إصلاح العيوب التي قد تظهر بعد إنجاز المشروع.

2. لا يجوز صرف المبلغ المذكور في البند السابق أو أي جزء منه إلى المطور إلا بعد انقضاء سنة من تاريخ شهادة إنجاز مشروع التطوير العقاري وتسوية جميع شروط حسن التنفيذ خلال تلك السنة.

3. يجوز للدائرة الموافقة على طلب المطور بسحب مبلغ ضمان حسن التنفيذ المشار إليه في البند الأول من هذه المادة قبل انقضاء سنة من تاريخ إنجازه مقابل تقديم المطور لكفالة بنكية تغطي قيمة المبلغ المسحوب.

مادة (25)

تأخر البدء في مشروع التطوير العقاري أو تسليمه

1. إذا تخلف المطور عن البدء بمشروع التطوير العقاري وفقاً لالتزاماته التعاقدية وتقدم مشترون يملكون ما لا يقل عن (5%) من الوحدات العقارية المباعة بشكوى للدائرة، فعليها إجراء تحقيق بشأن ذلك المشروع، فإذا تبين لها أن المطور قد تأخر في البدء بالمشروع دون أي عذر مقبول بالمخالفة لأحكام هذا القانون أو لائحته التنفيذية أو التزامات المطور التعاقدية، جاز للدائرة إلغاء المشروع، ويتعين توزيع المبالغ المودعة في حساب ضمان المشروع بين المودعين وفقاً لأحكام المادة (26) من هذا القانون.

2. يجوز للدائرة أن تفرض غرامة تأخير على المطور تدفع لمصلحة مشتري الوحدات العقارية في حال تأخر المطور في تسليم مشروع التطوير العقاري لمدة تزيد على ستة أشهر من تاريخ التسليم المتوقع للمشروع وفقاً للجدول الزمني الذي تعهد به المطور للدائرة، وذلك ما لم يثبت أن تأخره كان بسبب خارج عن إرادته.

3. لا تسري أحكام هذه المادة على مشاريع التطوير العقاري التي بدأ إنشاؤها قبل العمل بأحكام هذا القانون والتي لا تقل نسبة الإنجاز فيها عن (50%).

مادة (26)

الفشل في إنجاز المشروع

1. إذا فشل المطور في إكمال مشروع التطوير العقاري على أمين الحساب – وبعد موافقة الدائرة – اتخاذ التدابير اللازمة للمحافظة على حقوق المودعين بما يضمن إكمال مشروع التطوير العقاري وفق التصاريح الممنوحة له، وقد تشمل تلك التدابير قيام ممول مشروع التطوير العقاري أو مطور آخر بإكماله.

2. إذا تعذر إيجاد أي حل لإكمال مشروع التطوير العقاري خلال فترة ستة شهور من تاريخ موافقة الدائرة وفقاً لأحكام البند (1) من هذه المادة، يقوم أمين الحساب بتوزيع المبالغ المتبقية المودعة في حساب ضمان المشروع وفقاً للترتيب التالي وذلك تحت إشراف الدائرة:

أ. بدل مصاريف إدارة الحساب غير المسددة الخاصة بأمناء الحساب وبحد أقصى تحدده الدائرة.

ب. ممولو مشروع التطوير العقاري ومشترو الوحدات العقارية في المشروع أو ممولوهم وذلك قسمة غرماء في حال عدم كفاية المبالغ الموجودة في حساب ضمان المشروع.

ج. مقاولو المشروع والموردون وذلك قسمة غرماء في حال عدم كفاية المبالغ المتبقية في حساب ضمان المشروع.

د. المطور.

3. ولا يخل التوزيع المذكور في البند السابق بحق الدائنين في الرجوع على المطور بأي نقصان وفقاً لأحكام الاتفاقيات والعقود المبرمة مع المطور.

الباب الخامس

السجل العقاري الأولي

مادة (27)

وجوب تسجيل التصرفات

1. ينشأ في الدائرة سجل يسمى "السجل العقاري الأولي"، تسجل فيه كافة التصرفات التي ترد على الوحدات العقارية المباعة على المخطط، ولا تكون هذه التصرفات ملزمة لأي من أطرافها أو تجاه الغير ما لم يتم تسجيلها في السجل العقاري الأولي وفقاً لأحكام هذا القانون.

2. تسجل في السجل العقاري الأولي جميع التصرفات المتعلقة بالوحدات العقارية المباعة على المخطط والتي تمت قبل نفاذ أحكام هذا القانون وذلك خلال ستة أشهر من تاريخ نفاذه، وللدائرة تمديد هذه المدة بقرار منها.

مادة (28)

مسؤولية التسجيل

1. تقع على عاتق المتصرف في الوحدة العقارية على المخطط مسؤولية تسجيل التصرف وإلا جاز للمتصرف إليه القيام بكل ما يلزم لتسجيل التصرف في السجل العقاري الأولي على نفقة المتصرف ما لم يقرر الرئيس خلاف ذلك.

2. يجوز للدائرة فرض غرامة تأخير على تسجيل أي تصرف قائم وقت نفاذ أحكام هذا القانون يتم بعد مضي الفترة المحددة في هذا القانون، وتحدد اللائحة التنفيذية مقدار الغرامة وإجراءات تطبيقها.

مادة (29)

التصرف في الوحدات العقارية المسجلة

يجوز التصرف في الوحدات العقارية المسجلة في السجل العقاري الأولي بالبيع أو الرهن وغير ذلك من التصرفات الأخرى، وذلك وفق القواعد التي تحددها اللائحة التنفيذية.

مادة (30)

نقل التسجيل إلى السجل العقاري

1. يجب على المطور فور اكتمال إنشاء مشروع التطوير العقاري وحصوله على شهادة الإنجاز من البلدية تسجيل مخطط الطبقات والمجمع النهائي ونظام إدارة المجمع أو الطبقات في السجل العقاري ونقل ملكية الوحدات العقارية المباعة على المخطط إلى المشترين المسجلين في السجل العقاري الأولي إلى السجل العقاري شريطة أن يكونوا قد قاموا بسداد كامل ثمن شراء وحداتهم العقارية للمطور أو طبقاً للاتفاق ووفقاً للإجراءات التي تصدرها الدائرة.

2. تقوم الدائرة بناءً على طلب المشتري أو من تلقاء نفسها بنقل الوحدات العقارية التي تم بيعها على المخطط وأية حقوق أو التزامات مرتبطة بها من السجل العقاري الأولي إلى السجل العقاري باسم المشتري شريطة أن يكون قد أوفى بالتزاماته التعاقدية وأن يكون المطور قد قام بتسجيل مخطط الطبقات ومخطط المجمع النهائي في السجل العقاري.

مادة (31)

مساحة الوحدة العقارية

1. يجب تسجيل مساحة الوحدة العقارية المباعة على المخطط في السجل العقاري الأولي عند إيداع مخططات مشروع التطوير العقاري لدى الدائرة، ويتم احتساب مساحة الوحدة العقارية وفقاً للإجراءات والمعايير التي تحددها الدائرة.

2. تعتبر مساحة الوحدة العقارية المسجلة في السجل العقاري الأولي هي المساحة المتعاقد عليها، وفي حال وجود زيادة في مساحة الوحدة العقارية، يتم اتباع الأحكام التالية:

أ. لا يجوز للمطور المطالبة بأي تعويض عن أية زيادة في مساحة الوحدة العقارية بعد تسليم الوحدة العقارية للمشتري.

ب. في حال تبين وجود زيادة في مساحة الوحدة العقارية بنسبة (5%) أو أقل فلا يتم حساب أي تعويض أو زيادة في ثمن الشراء.

ج. في حال تبيّن وجود زيادة في مساحة الوحدة العقارية بنسبة أكثر من (5%) ولغاية (10%) فيتم زيادة ثمن الشراء على أساس ثمن الشراء المتفق عليه وبنسبة تساوي نسبة الزيادة في المساحة.

د. في حال تبيّن وجود زيادة في مساحة الوحدة العقارية أكثر من (10%) فللمشتري الخيار إما بدفع زيادة على ثمن الشراء على أساس السعر المتفق عليه ومساوية لنسبة الزيادة أو فسخ العقد.

3. إذا تبين وجود نقص في مساحة الوحدة العقارية قبل أو عند تسليم الوحدة العقارية للمشتري فيتم اتباع الأحكام التالية:

أ. في حال كان نقص المساحة أقل من (5%) فلا يتم إنقاص ثمن الشراء المتفق عليه.

ب. في حال كان نقص المساحة يتراوح ما بين (5%) ولغاية (10%) فيجب تخفيض ثمن الشراء بما يساوي نسبة نقص المساحة على أساس ثمن الشراء المتفق عليه.

ج. في حال كان نقص المساحة أكثر من (10%) فللمشتري الحق إما بتخفيض ثمن الشراء بنسبة تساوي نسبة نقص المساحة أو فسخ عقد الشراء.

الباب السادس

الرهن التأميني

الفصل الأول - الشروط العامة

مادة (32)

المرتهن

إذا كان الدائن المرتهن بنكًا أو شركة أو مؤسسة تمويل يجب أن تكون مرخصة ومسجلة أصولاً لدى المصرف المركزي لمزاولة نشاط التمويل العقاري بالدولة.

مادة (33)

الراهن والرهن التأميني

1. يجب أن يكون الراهن مالكاً للمال المرهون وأهلاً للتصرف فيه.

2. يجوز أن يكون الراهن المدين نفسه أو كفيلاً عينياً يقدم رهناً لمصلحة المدين.

3. مع مراعاة أحكام الفصل الثالث من هذا الباب والخاص بالرهونات التأمينية الخاصة، يجب أن يكون المال المرهون رهنا تأمينياً قائماً وموجوداً عند إجراء الرهن.

4. لا يجوز أن يقع الرهن التأميني إلا على مال أو حق يصح التعامل فيه وفقاً لأحكام هذا القانون.

مادة (34)

شمولية الرهن التأميني

يشمل الرهن التأميني ملحقات المال المرهون من أبنية وأغراس وعقارات بالتخصيص وغيرها وكل ما يستحدث عليه من إنشاءات بعد إبرام العقد ما لم يتم الاتفاق على خلاف ذلك.

مادة (35)

تسجيل الرهن التأميني

1. يجب أن يتم تسجيل الرهن التأميني في السجل العقاري الأولي أو السجل العقاري بحسب الحال.

2. يقدم طلب تسجيل الرهن التأميني إلى مدير إدارة تسجيل العقارات في البلدية المعنية موقعاً عليه من الراهن والمرتهن أو الكفيل العيني مشفوعاً بالمستندات والبيانات التي تحددها الدائرة في اللائحة التنفيذية.

3. يقوم مدير إدارة تسجيل العقارات في البلدية عند تسجيل الرهن التأميني تسليم المتعاقدين سند رهن موقع عليه من الموظف المختص ويختم بختم البلدية، ويجوز أن يكون سند الرهن إلكترونياً وتكون له حجية المحرر الرسمي في الإثبات.

مادة (36)

مقابل الرهن التأميني

يشترط أن يكون مقابل الرهن التأميني ديناً ثابتاً في الذمة أو موعوداً به محدداً عند إجراء الرهن أو عيناً من الأعيان المضمونة.

مادة (37)

نفاذ الرهن التأميني

لا ينعقد الرهن التأميني إلا بتسجيله في السجل العقاري أو السجل العقاري الأولي بحسب الحال وفقاً للضوابط التي تضعها الدائرة ويقع باطلاً كل اتفاق على خلاف ذلك، ويلتزم الراهن بنفقات ورسوم الرهن وتسجيله ما لم يتم الاتفاق على غير ذلك.

الفصل الثاني – الآثار القانونية للرهن التأميني

مادة (38)

القيود الواردة على التصرف

لا يجوز للراهن التصرف في المال المرهون بالبيع أو الهبة أو غيرهما أو ترتيب أي حق عيني أو شخصي عليه إلا بموافقة الدائن المرتهن ما لم يتم الاتفاق على غير ذلك.

مادة (39)

شرط التملك

إذا اشترط في عقد الرهن التأميني تمليك المال المرهون للمرتهن في مقابل دينه إن لم يؤده الراهن في الأجل المعين، أو اشترط بيعه دون مراعاة الإجراءات القانونية فالرهن صحيح والشرط باطل.

مادة (40)

حقوق الراهن

1. للراهن حق استخدام وإدارة ماله المرهون والحصول على غلته حتى تاريخ نزع حقه العقاري جبراً عن طريق بيعه بالمزاد العلني عند عدم الوفاء بالدين.

2. يجوز للمحكمة أن تأمر بحجز إيراد العقار اعتباراً من تاريخ قيد دعوى تنفيذ الرهن إذا تبين لها أن الراهن يماطل في سداد دينه إضراراً بالمرتهن.

مادة (41)

هلاك المال المرهون

ينتقل الرهن عند هلاك المال المرهون أو تعيبه إلى المال الذي يحل محله كالتعويض أو مبلغ التأمين أو مقابل نزع الملكية للمنفعة العامة وللمرتهن أن يستوفي حقه من هذه الأموال وفقاً لمرتبته.

مادة (42)

اقتضاء الدين

إذا كان الراهن كفيلاً عينياً فلا يجوز اقتضاء الدين من غير المال المرهون وليس له أن يطلب الرجوع على أموال المدين قبل التنفيذ على المال المرهون.

مادة (43)

التنازل عن الحقوق والمراتب

1. يجوز للدائن المرتهن رهناً تأمينياً أن يتنازل عن حقه لآخر بشرط موافقة المدين الراهن.

2. يجوز للمرتهن أن يتنازل عن مرتبة رهنه بمقدار دينه إلى دائن آخر على ذات المال المرهون، ويجوز التمسك بهذه المرتبة قبل هذا الدائن الآخر بجميع أوجه الدفع التي يجوز التمسك بها قبل الدائن الأول عدا ما كان منها متعلقاً بانقضاء حق هذا الدائن الأول إذا كان هذا الانقضاء لاحقاً على التنازل عن المرتبة.

3. في جميع الأحوال لا تنفذ حوالة الرهن التأميني أو التنازل عنه أو عن درجته إلا بقيدهما في سند الحق الأصلي وبتسجيلهما في السجل العقاري أو السجل العقاري الأولي.

مادة (44)

المبلغ المضمون

يقتصر أثر الرهن التأميني على المبلغ المحدد في سند الرهن والثابت في السجل العقاري أو السجل العقاري الأولي ما لم ينص القانون أو الاتفاق على خلاف ذلك.

مادة (45)

ترتيب الرهن التأميني

1. تؤدى ديون الدائنين المرتهنين رهناً تأمينياً من ثمن المال المرهون أو المال الذي حل محله طبقاً لمرتبة كل منهم ولو كانوا قد أجروا التسجيل في يوم واحد.

2. تحدد مرتبة الرهن بتاريخ التسجيل ورقم التسلسل المحدد له من مدير إدارة تسجيل العقارات في البلدية المعنية، فإذا تقدم أشخاص متعددون في وقت واحد لتسجيل رهونهم ضد راهن واحد وعلى مال معين واحد فيكون تسجيل هذه الرهون تحت رقم واحد ويعتبر هؤلاء الدائنون عند توزيع مبلغ المزاد العلني في مرتبة واحدة. فإذا لم يف ثمن البيع بدين أحد المرتهنين كان للمرتهن الرجوع بباقي دينه على أموال المدين الراهن كدائن.

مادة (46)

حق تتبع المال المرهون

1. للدائن المرتهن رهناً تأمينياً حق تتبع المال المرهون في يد أي حائز له لاستيفاء دينه عند حلول أجل الوفاء به طبقاً لمرتبته.

2. يعتبر حائزاً للمال المعني كل من انتقلت إليه بعد الرهن ملكيته أو ترتب له أي من الحقوق العقارية عليه.

مادة (47)

ضمان المال المرهون

يضمن الراهن المال المرهون رهناً تأمينياً وهو مسؤول عن سلامته كاملاً حتى تاريخ وفاء الدين، وللمرتهن أن يعترض على كل نقص في ضمانه وأن يتخذ من الإجراءات القانونية ما يحفظ حقه، على أن يرجع بالنفقات على الراهن.

مادة (48)

انقضاء الرهن التأميني

ينقضي الرهن التأميني بانقضاء الدين المضمون بالرهن بكامله، وبكافة طرق انقضاء الرهن الأخرى المنصوص عليها في التشريعات النافذة، فإذا زال سبب انقضاء الدين عاد الرهن كما كان دون مساس بحقوق الغير حسني النية التي اكتسبوها بين انقضاء الحق وعودته.

الفصل الثالث - الرهون التأمينية الخاصة

مادة (49)

حقوق المساطحة والانتفاع

يجوز لصاحب حق الانتفاع أو حق المساطحة لمدة تزيد على عشر سنوات - وبغير إذن المالك- التصرف فيه بما في ذلك رهنه، ولا يجوز لمالك ذلك المال رهنه من جديد إلا بموافقة صاحب حق الانتفاع أو المساطحة، وفي الحالتين يجوز الاتفاق على خلاف ذلك.

مادة (50)

الإيجار طويل الأمد

يجوز لصاحب حق الإيجار طويل الأمد رهن حقه رهناً تأمينياً وذلك عن مدة الإيجار طويل الأمد.

مادة (51)

انقضاء الرهون التأمينية الخاصة

ينقضي رهن حق المساطحة أو الانتفاع أو الإيجار طويل الأمد وتلغى القيود من السجل العقاري الأولي أو السجل العقاري حسب الحالة بانقضاء الدين المضمون بالرهن أو بانتهاء مدة المساطحة أو الانتفاع أو الإيجار طويل الأمد.

مادة (52)

رهن الحقوق التعاقدية

يجوز لمشتري الحق العقاري رهن حقه التعاقدي على الوحدة العقارية المباعة على المخطط رهناً تأمينياً للوفاء بثمن شراء الوحدة العقارية، شريطة أن تكون الوحدة العقارية مسجلة في السجل العقاري الأولي وأن يقوم الدائن المرتهن بدفع مبلغ القرض مباشرة في حساب ضمان المشروع.

الفصل الرابع – إجراءات تنفيذ الرهن التأميني

مادة (53)

إشعارات الإخلال

1. للدائن المرتهن رهناً تأمينياً أو لخلفه العام أو الخاص أن يباشر إجراءات التنفيذ على المال المرهون وبيعه بالمزاد العلني إذا لم يؤد الدين في ميعاده المحدد، أو إذا تحقق شرط يقضي بحلول الأجل قبل انقضاء ذلك الميعاد.

2. يجب على المرتهن وقبل مباشرة إجراءات التنفيذ على المال المرهون والتقدم بطلب لقاضي الأمور المستعجلة للحجز على المال المرهون وبيعه بالمزاد العلني، توجيه إنذار خطي للراهن والكفيل - إن وجد - بالبريد المسجل مع الإشعار بعلم الوصول يعلمه فيه بحدوث الإخلال ويطالبه بتسديد الدين والمستحقات الأخرى خلال مدة لا تقل عن ثلاثين يوماً من تاريخ الإنذار.

مادة (54)

إخلال الراهن

مع مراعاة أحكام البند (2) من المادة السابقة من هذا القانون، إذا تخلف الراهن أو كفيله أو خلفهما العام أو الخاص عن الوفاء بالدين، أصدر قاضي الأمور المستعجلة بناء على طلب الدائن المرتهن قراراً ببيع المال المرهون بالمزاد العلني وفقاً للإجراءات المعمول بها لدى المحكمة المختصة.

مادة (55)

إرجاء البيع بالمزاد العلني

مع مراعاة ما ورد في المادة السابقة، إذا طلب الراهن أو كفيله من قاضي الأمور المستعجلة إرجاء البيع بالمزاد العلني، فيجوز له الاستجابة للطلب بتأجيل البيع لمدة لا تجاوز ستين يوماً ولمرة واحدة فقط إذا تبين له إمكانية قيام الراهن أو كفيله أو خلفهما العام أو الخاص بسداد الدين خلال هذه المهلة أو أن بيع المال المرهون قد يسبب للمدين ضرراً جسيماً.

مادة (56)

الوفاء والسداد المبكر

1. يجوز للراهن أو كفيله أداء الدين المضمون بالرهن وملحقاته الأخرى قبل حلول ميعاد الوفاء به.

2. يجوز للمرتهن فرض رسوم أو غرامة سداد مبكر على أن تعكس هذه الرسوم أو الغرامة التقدير الحقيقي للنفقات الإضافية التي تكبدها المرتهن نتيجة السداد المبكر، على ألا يتجاوز ذلك النسب المحددة في أنظمة المصرف المركزي.

3. باستثناء ما نص عليه البند (2) من هذه المادة، لا يجوز للمرتهن القيام بأي عمل أو الامتناع عن عمل لمنع أو إعاقة السداد المبكر للدين المضمون بالرهن وملحقاته.

مادة (57)

حجية الرهن التأميني

يكون الرهن التأميني المسجل وفقاً لأحكام هذا القانون حجة على الغير بما دوّن فيه ويعتبر سنداً تنفيذياً يتم تنفيذه أمام قاضي التنفيذ المختص.

الباب السابع

الطبقات والشقق والأجزاء المملوكة ملكية مشتركة

الفصل الأول- مخططات التطوير العقاري

مادة (58)

مخططات التطوير

1. يجب على المطور تسجيل مخطط التطوير الرئيسي أو مخطط التطوير الفرعي للعقار المعني بعد أخذ موافقة الجهات المختصة قبل بيع أي وحدة عقارية على المخطط وإيداع نسخة أصلية منه لدى كل من الدائرة والبلدية.

2. لا يجوز تسجيل مخطط تطوير فرعي لأي عقار ما لم يكن هذا العقار جزءاً من مخطط تطوير رئيسي مسجل، وفي حال وجود أي تعارض بين بيانات مخطط التطوير الرئيسي وبيانات مخطط التطوير الفرعي، ترجح بيانات مخطط التطوير الرئيسي ما لم يتم تعديله.

3. لا يجوز تسجيل أكثر من مخطط تطوير رئيسي أو أكثر من مخطط تطوير فرعي لذات العقار.

4. لا يجوز تسجيل مخطط التطوير ما لم يكن مستوفياً للشروط والأحكام ومشفوعاً بالوثائق والمستندات التي تحددها الجهات المختصة.

5. لا يجوز تعديل أي من المخطط الرئيسي أو الفرعي إلا وفقاً للشروط التي تحددها اللائحة التنفيذية.

مادة (59)

مخططات التقسيم

1. يجوز للمطور تقسيم العقار بموجب أحد المخططات التالية:

أ. مخطط نموذجي.

ب. مخطط الطبقات.

ج. مخطط المجمع.

د. مخطط الحجم.

هـ. أي مخطط آخر تحدده الدائرة.

2. يجوز إعادة تقسيم العقار المطور فرعياً وتعديل المخططات بأي طريقة أو أسلوب تجيزه اللائحة التنفيذية.

3. للدائرة أن تلزم المطور بتسجيل مخطط الطبقات أو مخطط المجمع إذا رأت أن ذلك أكثر ملاءمة من المخطط المزمع تسجيله من قبل المطور إذا تبين لها إمكانية الاشتراك في استخدام المعدات أو المرافق أو الخدمات.

مادة (60)

التقسيم بموجب مخطط المجمع والطبقات

يجوز للمطور أن يقوم بتقسيم العقار بموجب مخطط مجمع أو مخطط طبقات، ويجب عليه إرفاق نظام إدارة المجمع أو نظام إدارة الطبقات بمخطط المجمع أو مخطط الطبقات حسب الحالة، ويحدد نظام إدارة المجمع أو نظام إدارة الطبقات الشروط والالتزامات المتعلقة بإدارة واستخدام العقار موضوع مخطط المجمع أو الطبقات، ويكون هذا النظام ملزماً لكل مالك أو مستأجر أو شاغل للوحدة العقارية التي يسري عليها النظام وعليهم جميعاً تنفيذ شروطه وأحكامه تجاه بعضهم البعض وتجاه اتحاد الملاك.

مادة (61)

التقسيم بموجب مخطط الحجم

1. يجوز للمطور أن يقوم بتقسيم المبنى والأرض التي يقع عليها المبنى تقسيماً حجمياً بموجب مخطط حجمي، ويجب على المطور إرفاق نظام إدارة المبنى بمخطط الحجم وذلك قبل تقسيم المساحات الحجمية في ذلك المخطط تقسيماً آخر بواسطة مخطط الطبقات، فإذا كانت المساحة الحجمية خاضعة لمخطط الطبقات، يعتبر اتحاد الملاك مالكاً للمساحة الحجمية لأغراض إعمال وتنفيذ نظام إدارة المبنى.

2. يحدد نظام إدارة المبنى المشار إليه في البند (1) من هذه المادة الشروط والالتزامات المتعلقة بإدارة المبنى والأرض موضوع المخطط الحجمي ويكون هذا النظام ملزماً لمالك أو مستأجر أو شاغل أية مساحة حجمية أو وحدة عقارية يسري عليها النظام وعليهم جميعاً الالتزام بتنفيذ شروطه وأحكامه.

مادة (62)

تقسيم الحقوق المرتبطة بالأرض والعقار

1. باستثناء الحقوق العينية الأصلية، يعمل مخطط التقسيم على تقسيم الحقوق العقارية الواردة على الأرض المراد تقسيمها فقط ويمنح عند تسجيله حقوقاً لا تزيد بدرجتها عن الحق العيني الأصلي. وفي حال إنهاء أو انتهاء هذه الحقوق ينتهي التقسيم وتعود حدود الأرض وملكيتها إلى ما كانت عليه قبل تسجيل مخطط التقسيم، ما لم يتم الاتفاق مع مالك الأرض على خلاف ذلك أو تقتضي طبيعة التصرف بقاء التقسيم على ما هو عليه.

2. يجوز عند تقسيم الحقوق العقارية الواردة على العقار بمخطط طبقات أو مخطط مجمع منح حقوق عقارية على الوحدات العقارية التي تنشأ نتيجة لهذا التقسيم إلى أي شخص آخر، شريطة أن لا تزيد هذه الحقوق بدرجتها على الحق العقاري الذي تم تقسيمه ما لم يتم الاتفاق مع مالك الحق العيني الأصلي على خلاف ذلك.

3. يصبح مالك الحقوق العينية الأصلية عند انقضاء الحقوق الأقل درجة الناشئة نتيجة لتقسيم العقار مالكاً للوحدة العقارية، ويبقى مالك الحقوق العقارية الأقل درجة المنقضية مسؤولاً عن أية مبالغ مستحقة على الوحدة العقارية لاتحاد الملاك عند انتهاء الحقوق العقارية الأقل درجة.

مادة (63)

الحقوق العقارية المرتبطة بالوحدة العقارية

يلتزم مالك الحق العقاري المرتبط بوحدة عقارية لدى تنازله عن حقه العقاري في تلك الوحدة، بالتنازل عن كامل حقوقه والتزاماته في تلك الوحدة ولا يجوز للمتنازل له التغيير في طبيعة ذلك الحق العقاري أو ترتيب أو منح أية حقوق عقارية جديدة عليه باستثناء الرهن.

الفصل الثاني – اتحاد الملاك

مادة (64)

تشكيل اتحاد الملاك

1. ينشأ اتحاد الملاك بعد تسجيل مخطط الطبقات أو مخطط المجمع لدى الدائرة، ويمارس صلاحياته بعد تسجيله، ويتكون اتحاد الملاك من المطور إلى أن يقوم بالتنازل عن ملكية وحدة عقارية أو حقوق عقارية أو أكثر في مخطط الطبقات أو مخطط المجمع إلى شخص آخر فيصبح عندها اتحاد الملاك مكوناً من مجموع الملاك بما في ذلك المطور بالنسبة للوحدات العقارية غير المباعة، وتبدأ عضوية مالك الوحدة العقارية في اتحاد الملاك من تاريخ تسجيلها باسمه في السجل العقاري وتسقط عند انتهاء ذلك الحق.

2. يعتبر اتحاد الملاك مؤسسة غير ربحية ويتمتع بشخصية اعتبارية مستقلة عن شخصية أعضائه وله حق التقاضي ومقاضاة مالكي الوحدات العقارية ومستأجريها وأي شخص يشغل الوحدة العقارية عند إخلال أي منهم بأي حكم من أحكام هذا القانون أو النظام الأساسي لاتحاد الملاك.

3. يسري النظام الأساسي ونظام إدارة المجمع أو الطبقات على اتحاد الملاك بما لا يتعارض مع أحكام هذا القانون ولائحته التنفيذية، وتقوم الدائرة بوضع نموذج للنظام الأساسي لاتحاد الملاك ولها تعديله من حين إلى آخر، ولا يجوز للمطور أو اتحاد الملاك تعديله أو تغيير بنوده.

4. يجوز لاتحاد ملاك معين أن يكون عضواً في اتحاد ملاك آخر أعلى درجة منه في نفس مشروع التطوير العقاري.

5. يتولى إدارة اتحاد الملاك مجلس إدارة يتم انتخابه من قبل الملاك في الجمعية العمومية للاتحاد، وتحدد اللائحة التنفيذية الأحكام الخاصة بطريقة انتخاب أعضائه والإجراءات المتعلقة بالجمعية العمومية وحق التصويت والنصاب القانوني لإجازة قراراته.

6. يقوم مجلس الإدارة بتعيين مدير لاتحاد الملاك لمتابعة الأعمال، وتحدد اللائحة التنفيذية الأحكام الخاصة به.

مادة (65)

الأجزاء المشتركة

يحدد مخطط الطبقات أو مخطط المجمع الأجزاء المشتركة الخاصة بالعقار المشترك وتحدد اللائحة التنفيذية الأحكام الخاصة بذلك.

مادة (66)

الحقوق والالتزامات المرتبطة بالأجزاء المشتركة

1. يكون لاتحاد الملاك الحق في تملك العقارات والأموال المنقولة المرتبطة بمخطط الطبقات ومخطط المجمع وتملك الأسهم والحصص في الشركات الخدمية المرتبطة بالمخططات التي أدت إلى إنشائه ومنح حقوق حصرية على الأجزاء المشتركة.

2. تؤول ملكية الأجزاء المشتركة إلى اتحاد الملاك الذي يكون مسؤولاً عن إدارتها وتشغيلها بما في ذلك إصلاحها وصيانتها ويعتبر مخطط المجمع ومخطط الطبقات ونظام إدارة المجمع ونظام إدارة الطبقات ونظام إدارة المبنى والنظام الأساسي لاتحاد الملاك جزء من سند الملكية للعقار.

3. استثناء من أحكام المادتين (64) و(66) من هذا القانون للرئيس- بعد اعتماد المجلس التنفيذي - إصدار قرار يحل بموجبه المطور أو أي طرف آخر محل اتحاد الملاك في كافة الحقوق والالتزامات وفي تولي مسؤولية إدارة وتشغيل وصيانة وإصلاح الأجزاء المشتركة والخدمات العامة ومرافق الخدمات في مشاريع التطوير العقاري على أن يكون لاتحاد الملاك إبداء الرأي والمشورة وتحدد اللائحة التنفيذية الشروط والأحكام التي تنظم عمل المطور أو الطرف الآخر.

4. للدائرة تعيين مدير لمراقبة اتحاد الملاك حال فشله أو رفضه إدارة الأجزاء المشتركة وفقاً لما تحدده اللائحة التنفيذية.

5. لا يجوز لاتحاد الملاك بيع أي من الأجزاء المشتركة أو العقارات أو الأموال المنقولة الخاصة به أو رهنها أو إثقالها بالديون.

مادة (67)

نسبة المساهمة

1. يجب تخصيص نسبة مساهمة لكل وحدة عقارية تخول مالك الوحدة العقارية في اتحاد الملاك الحقوق والالتزامات التالية:

أ. أن يكون له حصة شائعة في أصول اتحاد الملاك دون أن يكتسب مالك الوحدة العقارية أية حقوق عينية أصلية في الأرض التي تكون جزءاً من الأجزاء المشتركة.

ب. حق التصويت في الجمعية العمومية لاتحاد الملاك مع مراعاة الاستثناءات التي ترد في اللائحة التنفيذية أو النظام الأساسي لاتحاد الملاك.

ج. سداد النسبة المحددة من رسوم الخدمات التي يفرضها اتحاد الملاك.

د. استلام نصيبه في المستحقات إذا تم حل اتحاد الملاك بموجب أحكام هذا القانون.

2. تبين اللائحة التنفيذية كيفية تحديد واحتساب نسبة المساهمة وغيرها من الشروط المرتبطة بها بالإضافة إلى الحالات التي يجوز فيها تغييرها.

مادة (68)

رسوم الخدمات

1. يجوز لاتحاد الملاك تحصيل رسوم خدمات من الملاك لتمويل نشاطاته وذلك وفقاً لنسبة مساهمة كل وحدة عقارية ويجب على مالك كل وحدة عقارية سداد ما يترتب عليه من رسوم الخدمات لاتحاد الملاك في تاريخ استحقاقها على أن يدفع المطور حصته من الرسوم بالنسبة للوحدات غير المباعة، ويُحدد النظام الأساسي لاتحاد الملاك نوع رسوم الخدمة وطريقة تحصيلها والسجلات المرتبطة بها والتي يجب الاحتفاظ بها.

2. ينشأ تلقائياً لاتحاد الملاك حق امتياز على كل وحدة عقارية عند عدم التزام مالكها بدفع رسوم الخدمات أو غيرها من الالتزامات المالية الأخرى المفروضة عليه من قبل اتحاد الملاك ويستمر سريان هذا الحق مع ملكية الوحدة العقارية دون أن يتأثر بتغيير مالكها عندما تنتقل مسؤولية سداد الرسوم المذكورة إلى المالك الجديد من تاريخ نقل الملكية.

3. يجب على اتحاد الملاك وفقاً لقرار من مجلس إدارته عند مباشرة تنفيذ حق الامتياز المذكور إخطار مالك الوحدة العقارية بالبريد المسجل مع الإشعار بعلم الوصول لسداد رسوم الخدمات المتأخرة خلال ثلاثة أشهر من تاريخ الإخطار، فإذا تخلف مالك الوحدة العقارية عن السداد خلال المدة المحددة في الإخطار، دون إبداء عذر مقبول، جاز للاتحاد تقديم طلب لقاضي الأمور المستعجلة لإصدار أمر ببيع الوحدة العقارية سداداً لرسوم الخدمات المستحقة وفقاً لأحكام قانون الإجراءات المدنية.

4. يجب على اتحاد الملاك دفع أية رسوم خدمة تفرض عليه بموجب أحكام هذا القانون من قبل اتحاد ملاك أعلى مرتبة بتاريخ استحقاق هذه الرسوم أو قبل ذلك وللدائرة فرض الشروط والقيود التي تراها مناسبة فيما يتعلق برسوم الخدمات وإصدار الأنظمة والتعليمات الخاصة بذلك.

مادة (69)

رسوم المجمع

للدائرة فرض الشروط والقيود التي تراها مناسبة فيما يتعلق برسوم المجمع وإصدار الأنظمة والتعليمات الخاصة بذلك بما فيها:

أ. شرط الحصول على موافقة الدائرة قبل فرض أية رسوم مجمع.

ب. حظر فرض رسوم جديدة أو زيادة الرسوم المفروضة.

ج. تحديد قيمة الزيادة المسموحة.

د. تحديد طريقة سداد الدفعات بما فيها جواز السداد بالتقسيط.

هـ. الإجراءات التي يجوز اتخاذها لتحصيل رسوم المجمع.

و. إلزام المساهمين في اتحاد الملاك بسداد مبالغ لحساب ائتمان يتم فتحه في أحد المصارف العاملة في الإمارة لتغطية أي عجز في الرسوم المحصلة.

مادة (70)

التأمين

1. على اتحاد الملاك التأمين على الأجزاء المشتركة أو العقار المشترك – وفقاً لما تحدده اللائحة التنفيذية – بمبلغ يضمن إصلاحه أو إعادة بنائه في حال هلاكه أو تهدمه لأي سبب من الأسباب ويكون اتحاد الملاك هو المستفيد من هذا التأمين. كما يلتزم بالتأمين ضد الأضرار والإصابات الجسدية التي قد تلحق بمالكي وشاغلي الوحدات العقارية خلال تواجدهم في العقار المشترك وتحسب أقساط التأمين المستحقة على مالكي الوحدات العقارية ضمن تكلفة رسوم الخدمة الواجبة الدفع لاتحاد الملاك.

2. إذا زاد قسط التأمين الذي يدفعه اتحاد الملاك نتيجة لطريقة وطبيعة استخدام وحدة عقارية معينة من قبل مالك أو شاغل تلك الوحدة جاز للاتحاد استرداد أية زيادة في أقساط التأمين من المالك، وتعتبر هذه الزيادة بمثابة دين في ذمة المالك أو الشاغل.

3. لمالك الوحدة الانتفاع من أي تأمين يقوم اتحاد الملاك بإجرائه على العقار المشترك إذا شمل ذلك التأمين أي جزء من وحدته، ويجب على اتحاد الملاك القيام بكل ما هو ضروري لتمكين ذلك المالك من الانتفاع بحقه في ذلك التأمين.

الفصل الثالث - الحقوق والالتزامات

مادة (71)

حقوق الدعم والخدمات العامة

1. يمنح مخطط الطبقات حق الدعم الجانبي في حال الوحدات العقارية المتجاورة أفقياً وحق الدعم العلوي في حال الوحدات العقارية المتجاورة عمودياً وذلك لصالح الوحدات العقارية والأجزاء المشتركة مقابل بعضها البعض وذلك إلى الحد الذي تتوفر فيه القدرة على توفير الدعم الجانبي أو العلوي. كما يمنح مخطط الطبقات حقوقاً لصالح الوحدات العقارية والأجزاء المشتركة في مواجهة بعضها البعض وذلك لتوفير الخدمات العامة للوحدات العقارية أو الأجزاء المشتركة حسب الحالة.

2. يحدد نظام إدارة المبنى الساري على مخطط الحجم حقوق الارتفاق وحقوق الدخول والدعم والخدمات والحماية لصالح أية مساحة حجمية في مخطط الحجم الذي يجب أن يتقيد بشروط ذلك النظام.

3. دون الإخلال بالحقوق العينية الأصلية، تنقضي الحقوق الممنوحة بموجب هذه المادة تلقائياً عند انقضاء الحقوق الأقل درجة الناشئة عند تقسيم العقار.

مادة (72)

التعديلات والتغييرات بواسطة المالك

1. باستثناء ما يسمح به النظام الأساسي لاتحاد الملاك ونظام إدارة المجمع أو الطبقات، لا يجوز لمالك الوحدة العقارية أو مستأجرها أو شاغلها إجراء أية تعديلات أو تغييرات على الهيكل أو المظهر الخارجي أو أي جزء من الوحدة العقارية بما يؤثر جوهرياً على الوحدة العقارية أو العقار المشترك أو مظهره الخارجي.

2. يقع على عاتق مالك الوحدة في حال مخالفة أحكام البند (1) من هذه المادة مسؤولية إصلاح الضرر الناشئ على نفقته الخاصة وبالطريقة التي يطلبها اتحاد الملاك، فإذا تخلف مالك الوحدة العقارية عن الالتزام بهذا الشرط جاز لاتحاد الملاك إصلاح الضرر واسترداد تكاليف الإصلاح من المالك.

مادة (73)

مسؤولية المطورين عن العيوب

1. مع عدم الإخلال بأحكام المسؤولية المنصوص عليها في أي قانون آخر، تستمر مسؤولية المطور عن إصلاح أو تصحيح أية عيوب تهدد متانة البناء وسلامته وذلك في الأجزاء الهيكلية من أي مبنى أو الأجزاء المشتركة في أي مشروع تطوير عقاري أو أي جزء منه لمدة عشر سنوات من تاريخ شهادة الإنجاز النهائية الصادرة من البلدية.

2. تستمر مسؤولية المطور عن إصلاح أو استبدال التركيبات المعيبة في المبنى لمدة سنة من تاريخ الحصول على شهادة الإنجاز النهائية للبناء من البلدية.

مادة (74)

الشفعة

لا تسري الأحكام المتعلقة بالشفعة على الأجزاء المشتركة أو على نسبة المساهمة في اتحاد الملاك.

الفصل الرابع - انتهاء المخططات وتصفية اتحاد الملاك

مادة (75)

انتهاء مخطط الطبقات أو مخطط المجمع

1. يجوز إنهاء أو إلغاء مخطط الطبقات أو مخطط المجمع بقرار من اتحاد الملاك يصدر عن أغلبية ملاك يملكون ما لا يقل عن (95%) من مجموع حصص المساهمة في اتحاد الملاك أو بقرار من المحكمة المختصة بناء على طلب مقدم من اتحاد الملاك عند وقوع أضرار جسيمة في الأجزاء المشتركة أو هلاكها أو في أي مبنى يضم أجزاء مشتركة.

2. كما ينتهي مخطط الطبقات أو مخطط المجمع تلقائياً عند انقضاء الحقوق الأقل درجة الناشئة عند تقسيم العقار، وتحدد اللائحة التنفيذية الإجراءات المتعلقة بإنهاء وانتهاء مخطط الطبقات ومخطط المجمع.

مادة (76)

تصفية اتحاد الملاك

1. يبقى اتحاد الملاك عند انتهاء مخطط الطبقات أو مخطط المجمع مالكاً للحقوق المتبقية على العقار المشترك موضوع مخطط الطبقات أو مخطط المجمع وذلك إلى أن يتم الانتهاء من عملية تصفية اتحاد الملاك.

2. تتم تصفية اتحاد الملاك بقرار يصدر من المحكمة المختصة بعد انتهاء مخطط الطبقات أو مخطط المجمع، ويقدم طلب التصفية من قبل الاتحاد نفسه أو آخر مالك وحدة عقارية في العقار المعني، فإذا امتنع اتحاد الملاك أو أهمل في تقديم الطلب جاز للدائرة أن تتقدم إلى المحكمة بطلب لتصفية اتحاد الملاك.

3. يشمل قرار المحكمة الصادر وفقاً للبند (2) من هذه المادة على ما يلي:

أ. أمراً بالوفاء بكافة التزامات اتحاد الملاك.

ب. طريقة بيع أصول اتحاد الملاك بما في ذلك أية حقوق مرتبطة بالعقارات والأموال المنقولة المملوكة من اتحاد الملاك.

ج. كيفية تقسيم عائدات بيع الأصول بين آخر مالكين للوحدات العقارية بعد الوفاء بكافة التزامات اتحاد الملاك.

الباب الثامن

العقوبات

مادة (77)

مزاولة النشاط دون ترخيص

مع عدم الإخلال بأية عقوبة أشد ينص عليها أي قانون آخر، يعاقب بالحبس مدة لا تتجاوز ستة أشهر وبغرامة لا تقل عن 50.000 (خمسين ألف) درهم ولا تزيد على 200.000 (مائتي ألف) درهم أو بإحدى هاتين العقوبتين كل شخص زاول أي نشاط كوسيط أو موظف وسيط أو بائع في مزاد علني أو مدير اتحاد ملاك أو مقيم أو مساح أو عرّف عن نفسه بتلك الصفة دون أن يكون مرخصاً أو لم يوفق أوضاعه وفقاً لأحكام هذا القانون.

مادة (78)

مخالفات مزاولة نشاط التطوير العقاري

مع عدم الإخلال بأية عقوبة أشد ينص عليها أي قانون آخر، يعاقب بغرامة لا تقل عن 100.000 ( مائة ألف) درهم ولا تتجاوز 2.000.000 ( مليوني) درهم:

أ. من زاول نشاط التطوير العقاري في الإمارة دون أن يكون مقيداً، أو لم يوفق أوضاعه وفقاً لأحكام هذا القانون.

ب. من قدم إلى السلطات المختصة مستندات أو بيانات غير صحيحة للحصول على ترخيص لمزاولة نشاط التطوير العقاري.

ج. من عرض للبيع وحدات في مشروعات عقارية وهمية مع علمه بذلك.

د. من امتنع عن دفع أية مبالغ مستحقة عليه في حساب ضمان المشروع.

هـ. من اختلس أو استعمل بدون وجه حق أو بدد دفعات مالية سلمت له لأغراض إقامة مشروعات التطوير العقاري.

و. أي مدقق حسابات تعمد وضع تقرير كاذب عن نتيجة مراجعته للمركز المالي للمطور أو أخفى عمداً وقائع جوهرية في تقريره.

ز. أي شخص صادق على مستندات غير صحيحة تخص مشروع التطوير العقاري مع علمه بذلك.

ح. أي مطور تعامل مع وسيط دون أن يكون مسجلاً في سجل التطوير العقاري.

مادة (79)

الإلغاء والإيقاف

1. يجوز للدائرة إلغاء أو إيقاف الترخيص في أي من الحالات التالية:

أ. عدم استيفاء المرخص له لأي شرط من الشروط التي تنص عليها أحكام هذا

القانون ولائحته التنفيذية وأية أنظمة أو قرارات أو تعليمات صادرة بموجبه.

ب. إذا خالف المرخص له أحكام هذا القانون أو لائحته التنفيذية وأية أنظمة أو قرارات أو تعليمات صادرة بموجبهما أو قواعد السلوك المفروضة عليه.

ج. إذا أدين الشخص الطبيعي المرخص له بجريمة مخلة بالشرف أو الأمانة.

د. إذا لم يعد المرخص له وفقاً لتقدير الدائرة حسن السيرة والسلوك.

هـ. إذا لم يعد المرخص له وفقاً لتقدير الدائرة قادراً على القيام بعمله بكفاءة.

و. إعسار أو إفلاس المرخص له.

2. يجب على الدائرة قبل اتخاذ أي إجراء بإلغاء أو إيقاف الترخيص توجيه إخطار مكتوب للمرخص له تبين فيه أسباب ومبررات الإلغاء أو الإيقاف وتمنحه بموجبه مهلة واحد وعشرين يوماً للرد على هذه الأسباب والمبررات.

3. يجوز للدائرة الاكتفاء بإنذار المرخص له كبديل عن إلغاء أو إيقاف الترخيص، على أن يؤخذ الإنذار بالاعتبار عند تقييم أداء المرخص له وتجديد ترخيصه.

4. يجوز للمرخص له الطعن أمام المحكمة المختصة في قرار الدائرة بإلغاء أو إيقاف ترخيصه أو إنذاره وذلك خلال ستين يوماً من تاريخ صدور قرار الدائرة.

مادة (80)

شطب قيد المطور

1. يجوز للدائرة شطب قيد المطور من سجل التطوير العقاري في أي من الحالات التالية:

أ. إذا أشهر إفلاسه أو خضع للتصفية.

ب. إذا لم يباشر الأعمال الإنشائية الخاصة بمشروع تطوير عقاري بعد انقضاء ستة أشهر من تاريخ منحه الموافقة بالبيع على المخطط دون عذر مقبول.

ج. إذا ارتكب أياً من المخالفات الواردة في البنود (ب) و(ج) و(د) و(هـ) من المادة (78) من هذا القانون.

د. إذا ارتكب مخالفة للقوانين أو اللوائح أو القرارات المنظمة للقطاع العقاري.

2. ويجوز للدائرة بالإضافة إلى شطب قيد المطور فرض أية شروط إضافية على المطور حماية للمصلحة العامة.

مادة (81)

تجديد القيد

لا يجوز للمطور الذي شطب قيده وفقاً لأحكام هذا القانون تقديم طلب لإعادة قيده قبل انقضاء مدة 12 شهراً من تاريخ الشطب.

مادة (82)

إجراءات المخالفات

إذا ثبت للدائرة قيام أي من المرخص لهم بارتكاب فعل أو امتناعهم عن القيام بفعل تفرضه أحكام هذا القانون ولائحته التنفيذية والأنظمة والقرارات والتعليمات الصادرة بموجبه، تقوم الدائرة بإعداد محضر بالواقعة وإحالة الأمر إلى النيابة، وفي حال إدانة ذلك الشخص بحكم نهائي، يكون للدائرة الصلاحية في فرض الجزاءات الإدارية وفقاً لأحكام هذا القانون.

مادة (83)

الضبطية القضائية

لأغراض هذا القانون، يصدر رئيس دائرة القضاء بالاتفاق مع الرئيس قراراً بتحديد موظفي الدائرة والبلديات المعنية ممن لهم صفة مأموري الضبط القضائي.

الباب التاسع

أحكام ختامية

مادة (84)

توفيق الأوضاع

1. على الأشخاص الذين يباشرون أياً من الأنشطة المشار إليها في المادة (5) من هذا القانون توفيق أوضاعهم وفقاً لأحكامه خلال مدة (90) يوماً من تاريخ العمل به وللدائرة تمديد هذه المهلة لكافة فئات المرخص لهم أو لفئة محددة وفقاً لما تراه مناسباً.

2. على المطورين الذين لديهم مشاريع تطوير عقاري قيد التطوير أو تم الانتهاء منها وقت العمل بأحكام هذا القانون توفيق أوضاعهم بما يتفق وأحكامه خلال (12) أشهر من تاريخ العمل به، ويجوز للدائرة تمديد هذه المدة لأي مدة أو مدد أخرى.

مادة (85)

تسجيل المخططات

1. على المطور أن يسجل لدى الدائرة مخطط التطوير الرئيسي أو الفرعي حسب الأحوال لأي مشروع تطوير عقاري قائم قبل تاريخ سريان هذا القانون.

2. على المطور أن يسجل لدى الدائرة مخطط طبقات أو مخطط مجمع لأي مشروع تطوير عقاري تم البدء فيه قبل تاريخ سريان هذا القانون والذي يتضمن وحدة عقارية أو عقاراً مملوكاً أو مستعملاً بالمشاركة.

مادة (86)

الرسوم

يجوز للدائرة أن تتقاضى رسوماً مقابل الخدمات التي تقدمها بموجب أحكام هذا القانون، وتحدد هذه الرسوم باللائحة التنفيذية التي تصدرها الدائرة في هذا الشأن بعد موافقة المجلس التنفيذي.

مادة (87)

إصدار اللوائح

يقوم الرئيس بإصدار اللوائح التنفيذية اللازمة لتنفيذ أحكام هذا القانون وذلك بعد موافقة المجلس التنفيذي.

مادة (88)

إصدار الأنظمة والقرارات

يقوم الرئيس بإصدار الأنظمة والقرارات اللازمة لتنفيذ أحكام هذا القانون.

مادة (89)

النصوص المخالفة

يُلغى كل نص أو حكم يخالف أو يتعارض مع أحكام هذا القانون.

مادة (90)

سريان القانون

ينشر هذا القانون في الجريدة الرسمية ويعمل به بعد ستة أشهر من تاريخ نشره.

خليفة بن زايد آل نهيان

حاكم أبوظبي

2. The Department may impose a late registration fine on any disposition existing at the time this Law comes into force if registered after the period specified in this Law. The Executive Regulation shall determine the amount of the fine and the procedures for its application.

Article (29)

Disposition of Registered Real Estate Units

Real estate units registered in the Initial Real Estate Register may be disposed of by sale, mortgage, or other dispositions, in accordance with the rules determined by the Executive Regulation.

Article (30)

Transfer of Registration to the Real Estate Register

1. Upon completion of the construction of a real estate development project and obtaining a completion certificate from the Municipality, the developer must register the final strata and community plans and the community or strata management system in the Real Estate Register and transfer the ownership of the real estate units sold off-plan to the buyers registered in the Initial Real Estate Register, provided that they have paid the full purchase price of their real estate units to the developer or as per the agreement and in accordance with the procedures issued by the Department.

2. The Department shall, upon the request of the buyer or on its own initiative, transfer the real estate units sold off-plan and any rights or obligations associated therewith from the Initial Real Estate Register to the Real Estate Register in the name of the buyer, provided that the buyer has fulfilled their contractual obligations and the developer has registered the strata plan and the final community plan in the Real Estate Register.

Article (31)

Area of the Real Estate Unit

1. The area of the real estate unit sold off-plan must be registered in the Initial Real Estate Register upon depositing the real estate development project plans with the Department. The area of the real estate unit shall be calculated in accordance with the procedures and standards determined by the Department.

2. The area of the real estate unit registered in the Initial Real Estate Register shall be considered the contracted area. In the event of an increase in the area of the real estate unit, the following provisions shall be followed:

a. The developer may not claim any compensation for any increase in the area of the real estate unit after its delivery to the buyer.

b. If there is an increase in the area of the real estate unit by a percentage of (5%) or less, no compensation or increase in the purchase price shall be calculated.

c. If there is an increase in the area of the real estate unit by more than (5%) and up to (10%), the purchase price shall be increased based on the agreed purchase price and by a percentage equal to the percentage of the increase in area.

d. If there is an increase in the area of the real estate unit by more than (10%), the buyer shall have the option to either pay an increase in the purchase price based on the agreed price and equal to the percentage of the increase, or to terminate the contract.

3. If a decrease in the area of the real estate unit is discovered before or upon its delivery to the buyer, the following provisions shall be followed:

a. If the decrease in area is less than (5%), the agreed purchase price shall not be reduced.

b. If the decrease in area ranges between (5%) and up to (10%), the purchase price shall be reduced by a percentage equal to the percentage of the decrease in area, based on the agreed purchase price.

c. If the decrease in area is more than (10%), the buyer shall have the right to either a reduction in the purchase price by a percentage equal to the percentage of the decrease in area or to terminate the purchase contract.

Part Six

Security Mortgage

Chapter One - General Conditions

Article (32)

The Mortgagee

If the mortgagee creditor is a bank, company, or financing institution, it must be duly licensed and registered with the Central Bank to conduct real estate financing activities in the State.

Article (33)

The Mortgagor and the Security Mortgage

1. The mortgagor must be the owner of the mortgaged property and have the legal capacity to dispose of it.

2. The mortgagor may be the debtor himself or an in-kind guarantor who provides a mortgage for the benefit of the debtor.

3. Subject to the provisions of Chapter Three of this Part regarding special security mortgages, the property subject to a security mortgage must be existing and present when the mortgage is created.

4. A security mortgage may only be placed on property or a right that can be legally transacted according to the provisions of this Law.

Article (34)

Scope of the Security Mortgage

The security mortgage shall include the appurtenances of the mortgaged property, such as buildings, plants, fixtures, and all new constructions added after the contract is concluded, unless otherwise agreed.

Article (35)

Registration of the Security Mortgage

1. The security mortgage must be registered in the Initial Real Estate Register or the Real Estate Register, as the case may be.

2. The application for registration of the security mortgage shall be submitted to the Director of the Real Estate Registration Department in the concerned Municipality, signed by the mortgagor, the mortgagee, and the in-kind guarantor, supported by the documents and data specified by the Department in the Executive Regulation.

3. Upon registering the security mortgage, the Director of the Real Estate Registration Department in the Municipality shall issue a mortgage deed to the contracting parties, signed by the competent employee and stamped with the Municipality's seal. The mortgage deed may be electronic and shall have the same evidentiary force as an official document.

Article (36)

Consideration for the Security Mortgage

The consideration for a security mortgage must be a confirmed debt, a promised debt specified at the time of the mortgage, or a guaranteed asset.

Article (37)

Effectiveness of the Security Mortgage

A security mortgage is not created until it is registered in the Real Estate Register or the Initial Real Estate Register, as the case may be, in accordance with the regulations set by the Department. Any agreement to the contrary shall be void. The mortgagor shall bear the expenses and fees of the mortgage and its registration unless otherwise agreed.

Chapter Two – Legal Effects of the Security Mortgage

Article (38)

Restrictions on Disposition

The mortgagor may not dispose of the mortgaged property by sale, gift, or otherwise, or create any real or personal right over it, except with the consent of the mortgagee creditor, unless otherwise agreed.

Article (39)

Ownership Condition

If the security mortgage contract stipulates that the mortgaged property shall be transferred to the mortgagee in satisfaction of the debt if the mortgagor fails to pay it by the specified date, or if it stipulates the sale of the property without observing legal procedures, the mortgage is valid, but the condition is void.

Article (40)

Rights of the Mortgagor

1. The mortgagor has the right to use, manage, and receive the proceeds of their mortgaged property until the date of forced expropriation of their real estate right through its sale by public auction upon failure to repay the debt.

2. The court may order the seizure of the property's revenue from the date of filing the mortgage enforcement lawsuit if it finds that the mortgagor is delaying the payment of their debt to the detriment of the mortgagee.

Article (41)

Loss of the Mortgaged Property

If the mortgaged property is destroyed or damaged, the mortgage shall transfer to any property that replaces it, such as compensation, insurance proceeds, or consideration for expropriation for public benefit, and the mortgagee may satisfy their right from these funds according to their rank.

Article (42)

Debt Collection

If the mortgagor is an in-kind guarantor, the debt may only be collected from the mortgaged property, and the guarantor may not demand recourse against the debtor's assets before enforcement on the mortgaged property.

Article (43)

Waiver of Rights and Ranks

1. A security mortgagee creditor may assign their right to another party, subject to the consent of the mortgagor debtor.

2. A mortgagee may waive the rank of their mortgage, up to the amount of their debt, to another creditor on the same mortgaged property. This rank may be asserted against the other creditor with all defenses that could be asserted against the first creditor, except for those related to the extinguishment of the first creditor's right if such extinguishment occurs after the waiver of rank.

3. In all cases, the assignment of a security mortgage, or the waiver of it or its rank, shall not be effective until it is recorded in the original title deed and registered in the Real Estate Register or the Initial Real Estate Register.

Article (44)

Guaranteed Amount

The effect of the security mortgage is limited to the amount specified in the mortgage deed and recorded in the Real Estate Register or the Initial Real Estate Register, unless the law or agreement provides otherwise.

Article (45)

Ranking of the Security Mortgage

1. The debts of security mortgagee creditors shall be paid from the proceeds of the mortgaged property or the property that replaced it, according to the rank of each, even if they registered on the same day.

2. The rank of the mortgage is determined by the date of registration and the serial number assigned by the Director of the Real Estate Registration Department in the concerned Municipality. If multiple persons apply at the same time to register their mortgages against one mortgagor and on one specific property, these mortgages will be registered under one number, and these creditors will be considered of the same rank when distributing the proceeds of the public auction. If the sale proceeds are insufficient to cover the debt of a mortgagee, the mortgagee may have recourse against the mortgagor debtor's other assets as a creditor.

Article (46)

Right to Follow the Mortgaged Property

1. A security mortgagee creditor has the right to follow the mortgaged property into the hands of any possessor to satisfy their debt when it becomes due, according to their rank.

2. Anyone to whom ownership of the concerned property is transferred after the mortgage, or for whom any real estate rights over it are established, is considered a possessor of the property.

Article (47)

Guarantee of the Mortgaged Property

The mortgagor guarantees the mortgaged property under a security mortgage and is responsible for its full integrity until the date the debt is repaid. The mortgagee may object to any reduction in their security and take legal measures to protect their right, with the costs to be borne by the mortgagor.

Article (48)

Extinguishment of the Security Mortgage

A security mortgage is extinguished upon the full extinguishment of the debt secured by the mortgage and by all other methods of mortgage extinguishment provided for in the applicable legislation. If the reason for the debt's extinguishment ceases to exist, the mortgage is reinstated as it was, without prejudice to the rights of bona fide third parties acquired between the extinguishment and reinstatement of the right.

Chapter Three - Special Security Mortgages

Article (49)

Musataha and Usufruct Rights

The holder of a usufruct right or a musataha right for a period exceeding ten years may, without the owner's permission, dispose of it, including mortgaging it. The owner of that property may not mortgage it again except with the consent of the usufruct or musataha right holder. In both cases, it may be agreed otherwise.

Article (50)

Long-Term Lease

The holder of a long-term lease right may place a security mortgage on their right for the duration of the long-term lease.

Article (51)

Extinguishment of Special Security Mortgages

The mortgage of a musataha, usufruct, or long-term lease right is extinguished, and the restrictions are removed from the Initial Real Estate Register or the Real Estate Register, as the case may be, upon the extinguishment of the debt secured by the mortgage or upon the expiration of the term of the musataha, usufruct, or long-term lease.

Article (52)

Mortgage of Contractual Rights

The purchaser of a real estate right may place a security mortgage on their contractual right to an off-plan real estate unit to secure the purchase price of the real estate unit, provided that the real estate unit is registered in the Initial Real Estate Register and the mortgagee creditor pays the loan amount directly into the project escrow account.

Chapter Four – Procedures for Enforcing a Security Mortgage

Article (53)

Default Notices

1. The security mortgagee creditor, or their general or special successor, may initiate enforcement procedures on the mortgaged property and its sale by public auction if the debt is not paid on its specified due date, or if a condition requiring the acceleration of the due date is met before that date.

2. Before initiating enforcement procedures on the mortgaged property and applying to the Judge of Urgent Matters for an attachment and sale of the mortgaged property by public auction, the mortgagee must send a written notice to the mortgagor and the guarantor, if any, by registered mail with acknowledgment of receipt, informing them of the default and demanding payment of the debt and other dues within a period of not less than thirty days from the date of the notice.

Article (54)

Mortgagor's Default

Subject to the provisions of Clause (2) of the preceding Article of this Law, if the mortgagor, their guarantor, or their general or special successor fails to pay the debt, the Judge of Urgent Matters shall, upon the request of the mortgagee creditor, issue an order to sell the mortgaged property by public auction in accordance with the procedures in force at the competent court.

Article (55)

Postponement of the Public Auction Sale

Notwithstanding the provisions of the preceding Article, if the mortgagor or their guarantor requests the Judge of Urgent Matters to postpone the public auction sale, the judge may grant the request by postponing the sale for a period not exceeding sixty days and for one time only, if it is evident that the mortgagor, their guarantor, or their general or special successor can repay the debt within this period, or that the sale of the mortgaged property would cause serious harm to the debtor.

Article (56)

Payment and Early Repayment

1. The mortgagor or their guarantor may pay the debt secured by the mortgage and its other appurtenances before its due date.

2. The mortgagee may impose an early repayment fee or penalty, provided that this fee or penalty reflects a genuine estimate of the additional costs incurred by the mortgagee as a result of the early repayment, and shall not exceed the percentages specified in the Central Bank's regulations.

3. Except as provided in Clause (2) of this Article, the mortgagee may not perform any act or omit to act to prevent or hinder the early repayment of the debt secured by the mortgage and its appurtenances.

Article (57)

Evidentiary Force of the Security Mortgage

A security mortgage registered in accordance with the provisions of this Law shall be binding on third parties with respect to its recorded details and shall be considered an enforceable instrument to be executed before the competent execution judge.

Part Seven

Jointly Owned Strata, Apartments, and Parts

Chapter One - Real Estate Development Plans

Article (58)

Development Plans

1. The developer must register the master development plan or sub-development plan for the concerned property after obtaining the approval of the competent authorities before selling any real estate unit off-plan, and deposit an original copy thereof with both the Department and the Municipality.

2. A sub-development plan for any property may not be registered unless this property is part of a registered master development plan. In case of any conflict between the data of the master development plan and the data of the sub-development plan, the data of the master development plan shall prevail unless it has been amended.

3. It is not permissible to register more than one master development plan or more than one sub-development plan for the same property.

4. A development plan may not be registered unless it meets the conditions and provisions and is accompanied by the documents and records specified by the competent authorities.

5. Neither the master nor the sub-plan may be amended except in accordance with the conditions specified by the Executive Regulation.

Article (59)

Subdivision Plans

1. The developer may subdivide the property under one of the following plans:

a. A standard plan.

b. A strata plan.

c. A community plan.

d. A volumetric plan.

e. Any other plan determined by the Department.

2. The developed property may be re-subdivided, and the plans may be amended in any way or manner permitted by the Executive Regulation.

3. The Department may require the developer to register a strata plan or a community plan if it deems it more appropriate than the plan intended to be registered by the developer, if it becomes apparent that equipment, facilities, or services can be shared.

Article (60)

Subdivision under a Community and Strata Plan

The developer may subdivide the property under a community plan or a strata plan, and must attach the community management system or the strata management system to the community plan or strata plan, as the case may be. The community management system or strata management system shall specify the conditions and obligations related to the management and use of the property subject to the community or strata plan, and this system shall be binding on every owner, lessee, or occupier of the real estate unit to which the system applies, and they must all implement its terms and provisions towards each other and towards the Owners' Association.

Article (61)

Subdivision under a Volumetric Plan

1. The developer may volumetrically subdivide the building and the land on which the building is located under a volumetric plan. The developer must attach the building management system to the volumetric plan before further subdividing the volumetric spaces in that plan by means of a strata plan. If the volumetric space is subject to a strata plan, the Owners' Association is considered the owner of the volumetric space for the purposes of implementing and enforcing the building management system.

2. The building management system referred to in Clause (1) of this Article shall specify the conditions and obligations related to the management of the building and the land subject to the volumetric plan, and this system shall be binding on the owner, lessee, or occupier of any volumetric space or real estate unit to which the system applies, and they must all adhere to implementing its terms and provisions.

Article (62)

Subdivision of Rights Associated with Land and Property

1. Except for original real rights, a subdivision plan only divides the real estate rights over the land to be subdivided, and upon its registration, grants rights not exceeding in degree the original real right. In the event of the termination or expiration of these rights, the subdivision shall end, and the boundaries and ownership of the land shall revert to what they were before the registration of the subdivision plan, unless otherwise agreed with the landowner or the nature of the disposition requires the subdivision to remain as it is.

2. When subdividing real estate rights over a property by a strata plan or a community plan, real estate rights over the real estate units created as a result of this subdivision may be granted to any other person, provided that these rights do not exceed in degree the real estate right that was subdivided, unless otherwise agreed with the owner of the original real right.

3. Upon the extinguishment of lesser rights arising from the subdivision of the property, the owner of the original real rights becomes the owner of the real estate unit, and the owner of the extinguished lesser real estate rights remains liable for any amounts due on the real estate unit to the Owners' Association upon the termination of the lesser real estate rights.

Article (63)

Real Estate Rights Associated with the Real Estate Unit

The owner of a real estate right associated with a real estate unit, upon assigning their real estate right in that unit, is obligated to assign all their rights and obligations in that unit. The assignee may not change the nature of that real estate right or create or grant any new real estate rights over it, except for a mortgage.

Chapter Two – Owners' Association

Article (64)

Formation of the Owners' Association

1. The Owners' Association is established after the registration of the strata plan or community plan with the Department and exercises its powers after its registration. The Owners' Association consists of the developer until they assign the ownership of one or more real estate units or real estate rights in the strata or community plan to another person, at which point the Owners' Association shall be composed of the group of owners, including the developer for the unsold real estate units. The membership of a real estate unit owner in the Owners' Association begins from the date of its registration in their name in the Real Estate Register and ceases upon the termination of that right.

2. The Owners' Association is considered a non-profit institution and enjoys a legal personality independent of its members' personalities. It has the right to sue and be sued by owners of real estate units, their tenants, and any person occupying a real estate unit in case any of them violates any provision of this Law or the articles of association of the Owners' Association.

3. The articles of association and the community or strata management system shall apply to the Owners' Association, provided they do not conflict with the provisions of this Law and its Executive Regulation. The Department shall create a model for the articles of association of the Owners' Association and may amend it from time to time. The developer or the Owners' Association may not amend or change its clauses.

4. A specific Owners' Association may be a member of another higher-level Owners' Association within the same real estate development project.

5. The management of the Owners' Association shall be undertaken by a board of directors elected by the owners at the general assembly of the Association. The Executive Regulation shall specify the provisions for the method of electing its members and the procedures related to the general assembly, voting rights, and the legal quorum for passing its resolutions.

6. The board of directors shall appoint a manager for the Owners' Association to oversee its operations. The Executive Regulation shall specify the provisions related to them.

Article (65)

Common Parts

The strata plan or community plan shall define the common parts of the common property, and the Executive Regulation shall specify the provisions related thereto.

Article (66)

Rights and Obligations Related to Common Parts

1. The Owners' Association shall have the right to own real estate and movable property associated with the strata plan and community plan, own shares and interests in service companies associated with the plans that led to its creation, and grant exclusive rights over the common parts.

2. Ownership of the common parts shall devolve to the Owners' Association, which shall be responsible for their management and operation, including their repair and maintenance. The community plan, strata plan, community management system, strata management system, building management system, and the articles of association of the Owners' Association are considered part of the property's title deed.

3. Notwithstanding the provisions of Articles (64) and (66) of this Law, the Chairman—after the approval of the Executive Council—may issue a resolution by which the developer or any other party replaces the Owners' Association in all rights and obligations and in assuming responsibility for the management, operation, maintenance, and repair of the common parts, public services, and utility facilities in real estate development projects, provided that the Owners' Association has the right to express its opinion and provide advice. The Executive Regulation shall specify the conditions and provisions that regulate the work of the developer or the other party.

4. The Department may appoint a manager to supervise the Owners' Association in case of its failure or refusal to manage the common parts, as specified by the Executive Regulation.

5. The Owners' Association may not sell, mortgage, or encumber with debt any of its common parts, real estate, or movable property.

Article (67)

Contribution Ratio

1. A contribution ratio must be allocated to each real estate unit, granting the owner of the real estate unit in the Owners' Association the following rights and obligations:

a. To have a common share in the assets of the Owners' Association, without the owner of the real estate unit acquiring any original real rights in the land that is part of the common parts.

b. The right to vote in the general assembly of the Owners' Association, subject to the exceptions mentioned in the Executive Regulation or the articles of association of the Owners' Association.

c. Payment of the specified percentage of the service fees imposed by the Owners' Association.

d. To receive their share of the proceeds if the Owners' Association is dissolved under the provisions of this Law.

2. The Executive Regulation shall specify how the contribution ratio is determined and calculated, and other related conditions, in addition to the cases in which it may be changed.

Article (68)

Service Fees

1. The Owners' Association may collect service fees from the owners to finance its activities, according to the contribution ratio of each real estate unit. The owner of each real estate unit must pay the service fees due to the Owners' Association on their due date, and the developer must pay their share of the fees for the unsold units. The articles of association of the Owners' Association shall specify the type of service fees, the method of their collection, and the related records that must be maintained.

2. A lien is automatically created for the Owners' Association on each real estate unit when its owner fails to pay the service fees or other financial obligations imposed by the Owners' Association. This right continues with the ownership of the real estate unit and is not affected by a change of owner, as the responsibility for paying the said fees transfers to the new owner from the date of ownership transfer.

3. Upon enforcing the said lien, the Owners' Association must, in accordance with a decision from its board of directors, notify the owner of the real estate unit by registered mail with acknowledgment of receipt to pay the overdue service fees within three months from the date of the notice. If the owner of the real estate unit fails to pay within the period specified in the notice, without providing an acceptable excuse, the Association may submit a request to the Judge of Urgent Matters to issue an order to sell the real estate unit to settle the due service fees in accordance with the provisions of the Civil Procedure Law.

4. The Owners' Association must pay any service fees imposed on it under the provisions of this Law by a higher-ranking Owners' Association on or before the due date of these fees. The Department may impose conditions and restrictions it deems appropriate regarding service fees and issue regulations and instructions related thereto.

Article (69)

Community Fees

The Department may impose conditions and restrictions it deems appropriate regarding community fees and issue regulations and instructions related thereto, including:

a. The requirement to obtain the Department's approval before imposing any community fees.

b. Prohibition of imposing new fees or increasing existing fees.

c. Determining the permissible increase amount.

d. Determining the method of payment, including the possibility of payment in installments.

e. The measures that may be taken to collect community fees.

f. Requiring contributors to the Owners' Association to pay amounts into a trust account opened with a bank operating in the Emirate to cover any shortfall in the collected fees.

Article (70)

Insurance

1. The Owners' Association must insure the common parts or the common property—as determined by the Executive Regulation—for an amount that ensures its repair or reconstruction in the event of its destruction or demolition for any reason, and the Owners' Association shall be the beneficiary of this insurance. It is also obligated to insure against damages and personal injuries that may befall the owners and occupiers of the real estate units while they are in the common property. The insurance premiums due from the owners of the real estate units shall be calculated as part of the service fee costs payable to the Owners' Association.

2. If the insurance premium paid by the Owners' Association increases due to the manner and nature of use of a particular real estate unit by its owner or occupier, the Association may recover any increase in the insurance premiums from the owner, and this increase shall be considered a debt owed by the owner or occupier.

3. The owner of a unit may benefit from any insurance taken out by the Owners' Association on the common property if that insurance covers any part of their unit. The Owners' Association must do whatever is necessary to enable that owner to benefit from their right to that insurance.

Chapter Three - Rights and Obligations

Article (71)

Rights of Support and Public Services

1. A strata plan grants a right of lateral support for horizontally adjacent real estate units and a right of vertical support for vertically adjacent real estate units, for the benefit of the real estate units and common parts against each other, to the extent that the capacity for lateral or vertical support is available. The strata plan also grants rights for the benefit of the real estate units and common parts against each other to provide public services to the real estate units or common parts, as the case may be.

2. The building management system applicable to a volumetric plan shall define the rights of easement, access, support, services, and protection for the benefit of any volumetric space in the volumetric plan, which must comply with the conditions of that system.

3. Without prejudice to original real rights, the rights granted under this Article shall automatically terminate upon the extinguishment of the lesser rights arising from the subdivision of the property.

Article (72)

Modifications and Changes by the Owner

1. Except as permitted by the articles of association of the Owners' Association and the community or strata management system, the owner, tenant, or occupier of a real estate unit may not make any modifications or changes to the structure, exterior appearance, or any part of the real estate unit that materially affects the real estate unit, the common property, or its exterior appearance.

2. In case of a violation of the provisions of Clause (1) of this Article, the owner of the unit is responsible for repairing the resulting damage at their own expense and in the manner requested by the Owners' Association. If the owner of the real estate unit fails to comply with this condition, the Owners' Association may repair the damage and recover the repair costs from the owner.

Article (73)

Developers' Liability for Defects

1. Without prejudice to the provisions of liability stipulated in any other law, the developer's liability for repairing or correcting any defects that threaten the structural integrity and safety of the building shall continue for the structural parts of any building or the common parts of any real estate development project or any part thereof for a period of ten years from the date of the final completion certificate issued by the Municipality.

2. The developer's liability for repairing or replacing defective installations in the building shall continue for a period of one year from the date of obtaining the final completion certificate for the building from the Municipality.

Article (74)

Pre-emption

The provisions related to pre-emption shall not apply to the common parts or the contribution ratio in the Owners' Association.

Chapter Four - Termination of Plans and Liquidation of the Owners' Association

Article (75)

Termination of a Strata Plan or Community Plan

1. A strata plan or community plan may be terminated or canceled by a resolution of the Owners' Association passed by a majority of owners who hold at least (95%) of the total contribution shares in the Owners' Association, or by a decision of the competent court upon an application submitted by the Owners' Association in the event of severe damage to or destruction of the common parts or any building containing common parts.

2. A strata plan or community plan shall also terminate automatically upon the extinguishment of the lesser rights arising from the subdivision of the property. The Executive Regulation shall specify the procedures related to the termination and expiration of a strata plan and a community plan.

Article (76)

Liquidation of the Owners' Association

1. Upon the termination of a strata plan or community plan, the Owners' Association shall remain the owner of the remaining rights over the common property subject to the strata plan or community plan until the liquidation process of the Owners' Association is completed.

2. The liquidation of the Owners' Association shall be carried out by a decision issued by the competent court after the termination of the strata plan or community plan. The liquidation request shall be submitted by the Association itself or the last owner of a real estate unit in the concerned property. If the Owners' Association refuses or neglects to submit the request, the Department may apply to the court for the liquidation of the Owners' Association.

3. The court's decision issued in accordance with Clause (2) of this Article shall include the following:

a. An order to settle all obligations of the Owners' Association.

b. The method of selling the assets of the Owners' Association, including any rights associated with real estate and movable property owned by the Owners' Association.

c. How the proceeds from the sale of assets are to be distributed among the last owners of the real estate units after settling all obligations of the Owners' Association.

Part Eight

Penalties

Article (77)

Practicing Activity without a License

Without prejudice to any more severe penalty stipulated in any other law, any person who practices any activity as a broker, broker's employee, auctioneer, owners' association manager, appraiser, or surveyor, or presents themselves as such without being licensed or having regularized their status in accordance with the provisions of this Law, shall be punished by imprisonment for a term not exceeding six months and a fine of not less than AED 50,000 (fifty thousand) and not more than AED 200,000 (two hundred thousand), or by one of these two penalties.

Article (78)

Violations in Practicing Real Estate Development Activity

Without prejudice to any more severe penalty stipulated in any other law, a fine of not less than AED 100,000 (one hundred thousand) and not exceeding AED 2,000,000 (two million) shall be imposed on:

a. Anyone who practices real estate development activity in the Emirate without being registered, or who has not regularized their status in accordance with the provisions of this Law.

b. Anyone who submits incorrect documents or data to the competent authorities to obtain a license to practice real estate development activity.

c. Anyone who offers for sale units in fictitious real estate projects with knowledge thereof.

d. Anyone who refrains from paying any amounts due from them into the project escrow account.

e. Anyone who embezzles, wrongfully uses, or dissipates financial payments delivered to them for the purpose of establishing real estate development projects.

f. Any auditor who deliberately issues a false report on the results of their review of the developer's financial position or deliberately conceals material facts in their report.

g. Any person who certifies incorrect documents related to the real estate development project with knowledge thereof.

h. Any developer who deals with a broker without the broker being registered in the real estate development register.

Article (79)

Cancellation and Suspension

1. The Department may cancel or suspend the license in any of the following cases:

a. The licensee fails to meet any of the conditions stipulated in the provisions of this

The Law, its executive regulations, and any systems, decisions, or instructions issued thereunder.

b. If the licensee violates the provisions of this Law, its executive regulations, any systems, decisions, or instructions issued thereunder, or the code of conduct imposed on them.

c. If the licensed natural person is convicted of a crime against honor or trust.

d. If the licensee, in the Department's discretion, is no longer of good conduct and behavior.

e. If the licensee, in the Department's discretion, is no longer capable of performing their work efficiently.

f. Insolvency or bankruptcy of the licensee.

2. Before taking any action to cancel or suspend the license, the Department must send a written notice to the licensee stating the reasons and justifications for the cancellation or suspension, granting them a period of twenty-one days to respond to these reasons and justifications.

3. The Department may suffice with issuing a warning to the licensee as an alternative to canceling or suspending the license, provided that the warning is taken into consideration when evaluating the licensee's performance and renewing their license.

4. The licensee may appeal the Department's decision to cancel, suspend, or warn them before the competent court within sixty days from the date of the Department's decision.

Article (80)

Deregistration of a Developer

1. The Department may deregister a developer from the Real Estate Development Register in any of the following cases:

a. If they declare bankruptcy or are subject to liquidation.

b. If they do not commence construction work for a real estate development project after six months from the date of being granted approval to sell off-plan, without an acceptable excuse.

c. If they commit any of the violations stipulated in clauses (b), (c), (d), and (e) of Article (78) of this Law.

d. If they commit a violation of the laws, regulations, or decisions governing the real estate sector.

2. In addition to deregistering the developer, the Department may impose any additional conditions on the developer to protect the public interest.

Article (81)

Renewal of Registration

A developer whose registration has been canceled in accordance with the provisions of this Law may not apply for re-registration until a period of 12 months has elapsed from the date of cancellation.

Article (82)

Violation Procedures

If it is proven to the Department that any licensee has committed an act or failed to perform an act required by the provisions of this Law, its executive regulations, and the systems, decisions, and instructions issued thereunder, the Department shall prepare a report of the incident and refer the matter to the Public Prosecution. If that person is convicted by a final judgment, the Department shall have the authority to impose administrative penalties in accordance with the provisions of this Law.

Article (83)

Judicial Enforcement

For the purposes of this Law, the Chairman of the Judicial Department, in agreement with the Chairman, shall issue a decision specifying the employees of the Department and the relevant municipalities who have the capacity of judicial enforcement officers.

Part Nine

Final Provisions

Article (84)

Reconciliation of Status

1. Persons engaging in any of the activities referred to in Article (5) of this Law must reconcile their status in accordance with its provisions within (90) days from the date it comes into force. The Department may extend this period for all categories of licensees or for a specific category as it deems appropriate.

2. Developers with real estate development projects under development or completed at the time this Law comes into force must reconcile their status in accordance with its provisions within (12) months from the date it comes into force. The Department may extend this period for any other period or periods.

Article (85)

Registration of Plans

1. The developer must register with the Department the master or subsidiary development plan, as the case may be, for any real estate development project existing before the effective date of this Law.

2. The developer must register with the Department a strata plan or community plan for any real estate development project that was started before the effective date of this Law and which includes a real estate unit or property that is jointly owned or used.

Article (86)

Fees

The Department may charge fees for the services it provides under the provisions of this Law. These fees shall be determined by the executive regulations issued by the Department in this regard after the approval of the Executive Council.

Article (87)

Issuance of Regulations

The Chairman shall issue the necessary executive regulations for the implementation of the provisions of this Law after the approval of the Executive Council.

Article (88)

Issuance of Systems and Decisions

The Chairman shall issue the necessary systems and decisions for the implementation of the provisions of this Law.

Article (89)

Conflicting Provisions

Any text or provision that contravenes or conflicts with the provisions of this Law is hereby repealed.

Article (90)

Entry into Force

This Law shall be published in the Official Gazette and shall come into force six months after the date of its publication.

Khalifa bin Zayed Al Nahyan

Ruler of Abu Dhabi