عقد المساطحة
بين
حكومة أبوظبي
ويمثلها
(.........................)
المالك (طرف أول)
و
(.........................)
المساطح (طرف ثان)
الباب الأول: المقدمة
أ. بيانات المالك (الطرف الأول):
المالك: (حكومة أبوظبي ويمثلها / دائرة الشؤون البلدية (بلدية .............) أو (جهة / شركة حكومية ..............).
المفوض بالتوقيع:
| الاسم: | الصفة: |
| العنوان: | |
| الهاتف: | فاكس: |
| البريد الإلكتروني: | |
ب. بيانات المساطح (الطرف الثاني): (اذكر الاسم):
| المفوض بالتوقيع (الاسم): | الصفة: |
| العنوان: | |
| الهاتف: | فاكس: |
| البريد الإلكتروني: | |
| رقم الرخصة التجارية: | تاريخ الانتهاء: |
| النشاط المرخص به: | |
| رقم الهوية: | |
| مكان الإصدار: | |
ج. العقار:
| قطعة الأرض رقم | المنطقة |
| مساحة الأرض: | |
| طبيعة الاستخدام المرخص به: | |
د. المساطحة:
| مدة / مدد المساطحة: ما لا يزيد في مجموعه على خمسين عاما كحد أقصى | |
| تبدأ من تاريخ: | تنتهي في تاريخ: |
| مقابل المساطحة السنوي: | كيفية الدفع: |
الباب الثاني: التمهيد
إنه في يوم ............. الموافق ........../........... لعام ...................... أبرم عقد مساطحة بين كل من: حكومة أبوظبي ويمثلها ....................، وعنوانها ص.ب (.........)، ..................... دولة الإمارات العربية المتحدة ويشار إليها في هذا العقد (بالمالك) أو الطرف الأول.
ويمثلها سعادة/...........................................................................................................
و
......................................... وعنوانه ص.ب. (................)، ............... دولة الإمارات العربية المتحدة ويشار إليه في هذا العقد (بالمساطح) أو الطرف الثاني.
ويشار فيما يلي إلى كل من الطرفين أعلاه منفردين بـ(الطرف) ومجتمعين بـ (الأطراف أو الطرفين)
ووفق ما يلي:
1. تعتبر المقدمة بجميع بنودها جزءا لا يتجزأ من هذا العقد.
2. يرغب المالك بمنح المساطح حق المساطحة على العقار ويقر بأنه مخول بإبرام هذا العقد.
3. يرغب المساطح في الحصول على حق المساطحة للأهداف المحددة في هذا العقد.
4. يوافق المالك على منح حق المساطحة والمعرف بالمادة 1-5 من هذا العقد إلى المساطح من أجل تطوير العقار وفقا للبنود والشروط الواردة في هذا العقد.
5. يقر الطرفان أن حق المساطحة الممنوح بموجب هذا العقد هو حق عيني قابل للتسجيل وفقا للقانون رقم (3) لسنة 2005 في شأن تنظيم التسجيل العقاري في إمارة أبوظبي ولائحته التنفيذية.
بناء عليه، اتفق المالك والمساطح على ما يلي:
الباب الثالث: الشروط العامة للعقد
1. تعريف المصطلحات
| المالك | حكومة أبوظبي بصفتها مالكة للأراضي العامة بالإمارة وتمثلها ويوقع نيابة عنها رئيس/مدير الجهة الحكومية المعنية. |
| المساطح | الشخص الطبيعي أو الجهة المعنوية أو الاعتبارية صاحب الحق العيني في المساطحة في هذا العقد. |
| الطرف الثالث | أي طرف قام المساطح بمنحه حق المساطحة من الباطن أو رهن أو أجر له حق المساطحة. |
| الشركة الحكومية | أي شركة مملوكة بالكامل لحكومة إمارة أبوظبي. |
| حق المساطحة | حق عيني يخول صاحبه الحق في إقامة بناء أو غراس على أرض الغير وذلك بمقتضى اتفاق بينه وبين مالك الأرض ويحدد هذا الاتفاق حقوق المساطح والتزاماته. |
| مقابل المساطحة | البدل النقدي الذي يدفع من قبل المساطح وفقا للبند (د) من مقدمة هذا العقد. |
| مدة العقد | مدة هذا العقد المحددة في البند (د) من مقدمة العقد وتتضمن مدة التمديد له، إذا تم تمديد هذا العقد وفقاً للمادة (4). |
| تاريخ البدء | التاريخ الذي تبدأ فيه مدة هذا العقد وفقا للبند (د) من مقدمة هذا العقد. |
| العقار | الأرض التي يرغب المساطح بتطويرها والسابق وصفها في البند (ج) من المقدمة والموضحة حدودها أو معالمها بمخطط العقار في الملحق رقم (1). |
| السلطات المختصة | أي سلطة أو جهة أو هيئة تختص بإصدار إذن أو رخصة معينة أو تطبيق أي من التشريعات. |
| المشروع | مشروع التطوير المقرر إقامته على العقار من قبل المساطح بموجب المخططات المعتمدة له، بما في ذلك ما يتم تعديله والموافقة عليه من قبل المالك والسلطات المختصة. |
| الممول (الدائن المرتهن) | البنك أو البنوك أو مؤسسات التمويل التي يتعاقد معها المساطح بشأن تمويل إقامة المشروع أو أي جزء منه. |
| مخطط موقع العقار | المخطط الذي يبين الموقع الجغرافي وأبعاد وشكل ومساحة قطعة الأرض موضوع العقد وما عليها من أصول عامة أو معالم طبيعية المراد المحافظة عليها وكما توضح في الملحق (1) من هذا العقد. |
| المخططات | مخططات الفكرة التصميمية ومخططات الإنشاء التي يتعين تقديمها إلى المالك والسلطات المختصة للموافقة عليها. |
| الأذونات | كل إذن أو رخصة أو موافقة يجب الحصول عليها من السلطات المختصة المتعلقة بأعمال إقامة المشروع. |
| التحسينات | المشروع والبنية التحتية وجميع المباني والإنشاءات والمرافق والإضافات والتركيبات وأي تحسينات أخرى يتم تشييدها على العقار. |
| البنية التحتية | جميع البنى المشار إليها في المادة (10) وكافة البنى التحتية الأخرى التابعة لها داخل العقار والتي يتم إنشاؤها على العقار لخدمة المشروع. |
| المرافق | المصارف الصحية ومصارف التربة والمياه والتزويد بالماء والمياه المبردة والكهرباء والغاز والاتصالات وأنظمة نظافة إزالة القمامة (إذا كان ذلك معمول به) أو الخدمات الأخرى. |
| التشريعات | جميع القوانين والأنظمة واللوائح والأوامر السارية والمعمول بها في إمارة أبوظبي ودولة الإمارات العربية المتحدة. |
| المعايير | القواعد واللوائح والمعايير المتعارف عليها في قطاع البناء والإنشاء في إمارة أبوظبي وبدولة الإمارات العربية المتحدة والمتعلقة بأي جانب من الجوانب المختصة بتصميم المشروع وإنشائه وتشغيله التجريبي وإنجازه وتشغيله وصيانته. |
| يوم عمل | أي يوم باستثناء أيام الجمعة والسبت وأي يوم من أيام العطلات الرسمية في إمارة أبوظبي ودولة الإمارات العربية المتحدة. |
2. حق المساطحة وغرضه
1.2 يوافق المالك على منح المساطح حق المساطحة على العقار نظير مقابل المساطحة ووفقا للشروط والتعهدات والالتزامات التي يتعين على المساطح تنفيذها بموجب هذا العقد.
2.2 يستخدم المساطح العقار لغرض إقامة المشروع طبقا لأحكام هذا العقد.
3.2 يلتزم المساطح بعدم استخدام العقار أو أي جزء منه لأي غرض يخالف الغرض المسموح به في التشريعات كما يلتزم بعدم السماح للغير بذلك.
4.2 يمنح المساطح بمقتضى هذا العقد المالك حق بناء وتركيب وتشغيل مواد إعلامية، بما في ذلك اللافتات والمواد الإعلامية والإعلانات الضوئية في أماكن عامة محددة من العقار، يتم اختيارها من قبل المالك بشرط عدم الإضرار بحق المساطح على العقار محل المساطحة وطبيعة الاستثمار أو المشروع المقام عليه دون مقابل.
3. نفاذ العقد ومدته
1.3 يصبح هذا العقد نافذا وملزما للطرفين من تاريخ التوقيع عليه، ومدة هذا العقد تبدأ من تاريخ البدء المبين في البند (د) من مقدمة هذا العقد وتستمر ..................... مع مراعاة المدة التحضيرية (إن وجدت) ومراعاة أحكام التمديد والإنهاء المبكر الواردة بهذا العقد، سارية ومنتجة لكافة آثارها حتى انتهاء مدته، وفقا للمادة (4).
2.3 تنتقل حيازة العقار من المالك إلى المساطح في تاريخ البدء المحدد في المقدمة ويقر المساطح بتسلم العقار.
4. تجديد العقد:
1.4 قبل انتهاء مدة العقد بستة (6) أشهر يجوز أن يتم طرح العقار (عين المساطحة) للمزايدة وفقا لأحكام المشتريات والمناقصات والمزايدات المعمول بها في إمارة أبوظبي على أن يتم إخطار المساطح بذلك في بداية النصف الثاني من السنة الأخيرة من مدة العقد.
2.4 يجب على المساطح إشعار المالك خطيا عن رغبته بتجديد أو عدم تجديد العقد قبل ما لا يقل عن ستة أشهر من انتهاء مدة العقد وفقا للبند (د) من مقدمة هذا العقد.
5. مقابل المساطحة:
يلتزم المساطح بدفع مقابل المساطحة إلى المالك عن كامل مدة العقد، ويتم السداد سنويا في بداية كل سنة دفعة واحدة.
6. الضرائب والرسوم:
يدفع المساطح طيلة مدة المساطحة جميع الضرائب والرسوم الأخرى أيا كان وصفها والتي تفرضها أية جهة حكومية على العقار وعلى التحسينات.
7. المنافع والخدمات:
يدفع المساطح طيلة مدة المساطحة جميع الرسوم المتعلقة بجميع المنافع والخدمات المرتبطة بالعقار ومنها على سبيل المثال وليس الحصر الماء والكهرباء والغاز والهاتف ورسوم إزالة القمامة والنفايات من العقار.
8. اعتماد المخططات:
1.8 يقوم المساطح خلال مدة ستين (60) يوما على الأكثر تبدأ من تاريخ نفاذ هذا العقد بإعداد المخططات للعقار والمشروع المقرر إنشاؤه على العقار وتقديمه إلى المالك والجهات المختصة لاعتمادها، ويجوز للمالك تمديد هذه المدة إذا رأى مقتضى لذلك.
2.8 على المالك خلال ثلاثين (30) يوما من تقديم المساطح للمخططات والأذونات الخاصة بالمشروع والصادرة عن السلطات المختصة أن يخطر المساطح بموجب كتاب بموافقته أو بعدم موافقته على المخططات.
3.8 إذا رأى المالك الموافقة على المخططات بشرط إجراء بعض التعديلات، يخطر المالك المساطح بذلك كتابة، يلتزم المساطح بإدخال كافة التعديلات التي طلبها المالك على المخططات ويعيد تقديمها لاعتمادها من المالك والجهات المختصة.
4.8 إذا تم اعتماد المخططات طبقا لهذه المادة، لا يجوز إجراء أي تعديل أساسي على المخططات بدون موافقة كتابية مسبقة من المالك.
9. إنشاءات التحسينات:
1.9 يتولى المساطح وعلى مسؤوليته القيام بجميع أعمال الإنشاء والتحسينات ويتحمل وحده نفقات ذلك.
2.9 لا يجوز البدء بأعمال التحسينات على العقار المتعلقة بالمشروع إلا بعد موافقة المالك والسلطات المختصة كتابة على المخططات، وأن يكون المساطح قد حصل على التراخيص والأذونات المطلوبة لإنشاء المشروع.
3.9 تكون جميع مخططات الإنشاء والأذونات والتراخيص والموافقات اللازمة لإقامة المشروع من مسؤولية المساطح وعلى نفقته.
4.9 على المساطح أن يتحقق من أن جميع أعمال الإنشاء الخاصة بالمشروع وجميع الأعمال والمواد والمعدات والأنظمة والإجراءات المتعلقة بذلك مطابقة ومتوافقة مع المخططات المعتمدة من المالك والمعتمدة من السلطات المختصة.
5.9 يكون المساطح مسؤولا عن العناية بالعقار وجميع النشاطات المنفذة فيه طيلة مدة المساطحة، كما أن على المساطح اتخاذ الترتيبات اللازمة داخل العقار وحوله المتعلقة بالسلامة والبيئة والأمان والحماية من الحريق والأمن والنقل وتوريد البضائع والمواد والآلات والمعدات ومراقبة التلوث والعلاقات العمالية والخدمات العامة في العقار بما في ذلك الدخول إلى العقار.
6.9 يقر المساطح بأنه قد عاين العقار والأماكن المحيطة به، وعلى علم بطبيعة الأحوال الجوية والمياه الجوفية والحالة العامة للعقار وطبيعة الأرض والتربة والبنية التحتية وشكل وطبيعة العقار وطبيعة التصميم والأعمال والمواد اللازمة لتنفيذ المشروع.
7.9 يلتزم المساطح بتزويد المالك بنسخة من جميع المخططات والتصاميم والتراخيص والموافقات الخاصة بالمشروع وبعد اعتمادها من السلطات المختصة.
8.9 يلتزم المساطح بإنهاء جميع أعمال الإنشاء المتعلقة ببناء المشروع خلال فترة لا تتجاوز أربعة وعشرين شهرا من تاريخ التوقيع على هذا العقد، وعلى أن يتم الالتزام بالتسلسل الزمني الوارد في الباب الرابع (إن وجد) ما لم يوافق المالك كتابة على تمديد هذه الفترة لأسباب يراها معقولة، ويعتبر عدم الالتزام بالمواعيد المحددة سببا لإنهاء العقد.
9.9 لا يجوز للمساطح بأي حال من الأحوال:
1. إنشاء مباني سكنية للموظفين والعمال في العقار، ما لم يكن النشاط المسموح به بموجب هذا العقد يتطلب ذلك. وبناء على موافقة المالك والسلطات المتخصصة.
2. القيام بتخزين أي مواد أو إلقاء أية مخلفات أو مهملات خارج حدود العقار.
10. البنية التحتية للمشروع:
يكون المساطح مسؤولا وعلى نفقته الخاصة عن إنشاء وتركيب وصيانة البنية التحتية من حدود العقار إلى داخله وتشغيلها وفق معايير معتمدة ومقبولة من المالك والجهات المختصة وتشمل هذه البنى التحتية دون حصر أنظمة الاتصال (بموجب القوانين النافذة) والطرق والإنارة الكهربائية والتركيبات الكهربائية التابعة لها ونظام الري ونظام الصرف الصحي وأنظمة معالجة النفايات السائلة والصلبة وجميع التركيبات والبنى التحتية الأخرى إضافة إلى تلك اللازمة لنقل الأشخاص والمركبات وتقديم الخدمات والمنافع إلى المشروع.
11. التصرف بحق المساطحة:
1.11 يجوز للمساطح (على أن يكون حق المساطحة لمدة تزيد على عشر سنوات) التصرف في حق المساطحة ولمدة لا تتعدى مدة المساطحة المتفق عليها في هذا العقد بما في ذلك رهنه خلال مدة المساطحة، على أن لا يكون التصرف مضرا بغيره أو مخالف للقوانين والنظم والقرارات ذات العلاقة.
2.11 يلتزم المساطح فور قيامه بترتيب أي حقوق أخرى للغير على العقار بإخطار المالك بذلك من خلال عنوانه المشار إليه في العقد وتزويد المالك بنسخة من أية عقود أو أوراق تم بخصوص ذلك.
12. المحافظة على البيئة:
يتعهد المساطح بالالتزام بكافة القوانين والأنظمة واللوائح المتعلقة بالبيئة والمعمول بها في إمارة أبوظبي.
13. استغلال التحسينات وانتقالها:
1.13 يحق للمساطح خلال مدة المساطحة تملك ما أحدثه من مبان على العقار وله الانتفاع بالعقار والمشروع واستغلال المشروع وتأجيره للأغراض المتفق عليها في هذا العقد.
2.13 يكون المساطح مسؤولا عن جميع التكاليف أو النفقات المتعلقة بالتحسينات و/أو ممارسة المساطح لأي حقوق ترتبط بحق المساطحة للمساطح بموجب هذا العقد.
3.13 عند انتهاء مدة العقد، تطبق أحكام المادة (785) والمادة (1360) من قانون المعاملات المدنية.
4.13 في حال إنهاء العقد أو فسخه مع وجود رهن على حق المساطحة، يكون للدائن المرتهن الحق بتنفيذ أحكام عقد الرهن الموقع بينه وبين المساطح وفق ما تسمح به القوانين السارية، كما له الحق بإيجاد مساطح آخر لاستكمال مدة العقد بشرط موافقة المالك والسلطات المختصة على ذلك، ويحل المساطح الجديد محل المساطح في كافة التزاماته وحقوقه التعاقدية وغير التعاقدية تجاه المالك والممول، ويضمن المالك التعاون مع الدائن المرتهن لإنفاذ أحكام هذه الفقرة في حال تطبيقها والتعاقد مع المساطح الجديد، وفي حال استحالة التعاقد مع مساطح جديد لأي سبب كان تنقل حقوق الممول إلى مبلغ التعويض المستحق للمساطح وفقا لأحكام هذا العقد.
5.13 في حال الإنهاء أو الفسخ لأي سبب ودون وجود رهن على المشروع، فإن حق المساطحة الناشئ عن هذا العقد وجميع حقوق المساطح وملكيته ومنفعته في العقار وكذلك المشروع والتحسينات وفي جميع حقوق المساطحة الأخرى الممنوحة والحقوق الناشئة بمقتضى هذا العقد، تعود تلقائيا إلى المالك وتصبح ملكا خالصا له.
14. تعهدات المالك:
يتعهد المالك للمساطح بما يلي:
أ. بأن للمساطح الحق، بشرط عدم الإخلال بأحكام هذا العقد، بحيازة العقار والمشروع حيازة هادئة مستقرة خلال مدة هذا العقد دون أي تعرض من المالك أو من يمثله.
ب. بأن يقوم المالك بناء على طلب المساطح وعلى نفقته اتخاذ جميع الإجراءات اللازمة ضد الغير لتمكين المساطح من حقوقه كمساطح على العقار.
ت. يتعهد المالك بإشعار الممول بأي إنذارات أو إخطارات بينه وبين المساطح، ويقر المالك بحق الممول بالحلول محل المساطح للالتزام بأي من واجبات المساطح التعاقدية.
15. تعهدات المساطح:
يتعهد المساطح إلى المالك بما يلي:
1. أن يدفع مقابل المساطحة في المواعيد وبالكيفية المحددة في هذا العقد.
2. أن يسجل هذا العقد لدى مسجل العقارات في إمارة أبوظبي كحق مساطحة وحق عيني كما هو معرف ومشار إليه في القانون رقم (19) لسنة 2005 في الملكية العقارية وتعديلاته، والقانون رقم (3) لسنة 2005 في شأن تنظيم التسجيل العقاري بإمارة أبوظبي ولائحته التنفيذية وأي تشريع آخر يصدر لاحقا.
3. بأن يكون حاصل على كافة التراخيص اللازمة للمشروع وتقديم كافة البيانات اللازمة والطلبات ودفع كامل الرسوم المستحقة.
4. أن يقوم في جميع الأوقات خلال مدة المساطحة بالمحافظة على العقار والمشروع بحالة جيدة وآمنة ونظيفة وصيانتهما على نفقته الخاصة.
5. أن يقوم في جميع الأوقات خلال مدة هذا العقد وعلى نفقته بما يلي:
1. إجراء جميع التغييرات أو التحسينات أو الإصلاحات في العقار والمشروع بما يتفق مع جميع التشريعات الحالية أو المستقبلية والمعايير.
2. مراعاة جميع التشريعات والمعايير المتعلقة بالعقار والمشروع والتقيد بها.
3. تعويض المالك وتحمل أي مسؤولية أو خسارة أو أضرار أو غرامة أو مطالبة تنتج عن إخفاق المساطح في التقيد بمتطلبات هذه المادة أو كامل العقد والوفاء بها بما يخلي طرف المالك والعقار من هذه المسؤولية.
6. الالتزام بعدم استخدام العقار والمشروع لأي غرض غير قانوني أو لغير الغرض المسموح به وفقا لهذا العقد.
7. أن يقوم بصيانة وإصلاح أجزاء العقار والتحسينات والمشروع خلال مدة العقد والمحافظة عليها بحالة جيدة خاصة جميع الماكينات والآلات والمعدات والتركيبات والأشياء العائدة لها أو التي يتم تشييدها فيها أو عليها في أي وقت خلال مدة العقد.
8. أن يبذل العناية الواجبة للتحقق من أن الأطراف الأخرى أو الأشخاص الحائزين حيازة حصرية على أي جزء من المشروع يقومون بصيانة الأجزاء الكائنة في حيازتهم وإصلاحها والمحافظة عليها بحالة جيدة.
9. أن يلتزم بجميع التشريعات الحالية أو المستقبلية التي تؤثر على أو تتعلق باستخدام العقار وبجميع التشريعات التي يمكن أن تصدرها أو تفرضها أي سلطة معنية تملك حق الاختصاص أو السلطة على مستخدمي العقار والتحسينات وتعويض المالك عن أي أضرار ناشئة عند الإخلال بهذه الالتزامات.
10. أن يسمح للمالك ووكلائه ومهندسيه ومقاوليه وموظفيه في جميع الأوقات المعقولة بدخول العقار والمشروع ومعاينتهما للتحقق من تقيد المساطح بأحكام هذا العقد.
11. أن يلتزم بجميع الإجراءات الاحتياطية الخاصة بالحريق والسلامة ويقوم بتوفير منشآت تخزين آمنة لأي مواد كيماوية أو سوائل قابلة للاشتعال أو غاز الإسيتلين أو الكحول أو زيوت أو مواد متفجرة متطايرة قد تبطل أي غطاء تأميني مطلوب الحصول عليه وفقا لأحكام هذا العقد أو تنتقص منه بأي شكل من الأشكال.
12. بأن يسلم العقار وما عليه والتحسينات إلى المالك عند انتهاء هذا العقد أو إنهائه خاليا من أي موانع مادية أو قانونية أو حقوق مثقلة (كالرهن وخلافه)، وللمالك الحق في مطالبة المساطح بإزالة كامل التحسينات وتسليم العقار كما كان عليه عند الاستلام وعلى نفقة المساطح عند انتهاء أو إنهاء العقد.
13. أن يؤمن على العقار والمشروع ويبقي على ذلك التأمين بموجب أحكام هذا العقد.
14. إنشاء حساب منفصل للمشروع يبين بدقة الكلفة الإجمالية لإنشاء المشروع مع المستندات ذات الصلة التي تثبت جميع التكاليف والمصاريف التي ينفقها المساطح في إنشاء المشروع.
16. التزامات المساطح الأخرى:
يلتزم المساطح بالآتي:
1. في حال أن المساطح شخصية معنوية فإنه يلتزم بأنه اتخذ كافة الإجراءات الداخلية في الشركة أو المؤسسة (بحسب الشكل القانوني للمساطح) والمتطلبات القانونية التي تجيز له التمتع بحق المساطحة وإبرام هذا العقد والوفاء بالالتزامات المترتبة عليه بما يتوافق مع المستندات التأسيسية والأنظمة واللوائح والقوانين المعمول بها.
2. تنفيذ المشروع والتحسينات وجميع الأعمال في العقار:
1. على نفقته ومسؤوليته.
2. بما يتطابق مع المخططات المعتمدة من المالك والسلطات المختصة ومع جميع التشريعات والمعايير.
3. بطريقة مهنية سليمة وباستخدام مواد ذات نوعية جيدة.
4. وفق مقتضيات ومبادئ حسن النية.
17. التعويض:
1.17 فيما عدا الحالات التي تكون فيها أية مسؤوليات أو مطالبات أو خسائر أو تعويضات أو مصاريف هي نتيجة لفعل أو امتناع عن فعل أو إهمال من قبل المالك أو أي من ممثليه المفوضين، يعوض المساطح في كافة الحالات الأخرى المالك ويبرئ ذمة المالك من كافة الالتزامات والمطالبات والخسائر والأضرار والنفقات الناتجة عن شغل المساطح واستخدامه للعقار خاصة على سبيل المثال لا الحصر أي التزام أو مطالبة أو خسارة أو أضرار أو نفقات ناتجة عن الظروف التالية:
أ- وفاة أو إلحاق الأذى بأي شخص بما في ذلك المساطح أو أي شخص يعمل بصفة موظف أو وكيل أو عامل أو مورد أو زائر للمساطح أو أي شخص آخر أو بسبب أي ضرر أو تلف يلحق بالأشخاص أو الأملاك بما في ذلك الأملاك المملوكة للمساطح أو لأي شخص يعمل بصفة موظف أو وكيل أو زائر للمساطح نتيجة أي سبب أيا كان نوعه خلال تواجد ذلك الشخص أو الممتلكات على العقار أو بجواره أو أي سبب يتعلق بأي وجه كان بالعقار أو بالمشروع أو بالأملاك الشخصية على العقار.
ب- كلفة إنشاء المشروع وجميع المطالبات المقدمة من أي مقاول يعينه المساطح أو أي مورد للسلع أو المواد المستخدمة في المشروع يتحمله المساطح دون أدنى مسؤولية على المالك.
ت- جميع الغرامات التي تفرضها أي سلطة حكومية على المالك أو المساطح نتيجة إنشاء أو استخدام المشروع بصورة مخالفة للتشريعات أو نتيجة لأي مخالفة.
ث- أي مطالبة ضد المالك أو المساطح من الغير بحجة أن تصميم أو تنفيذ المشروع أو النشاطات التي تتم مزاولتها عليه تنتهك حقوقهم القانونية أو تتسبب بضرر أو بأذى أو إزعاج.
2.17 تبقى التزامات التعويض المترتبة وفقا لهذه المادة سارية حتى بعد انتهاء أو إنهاء هذا العقد.
18. التأمين:
1.18 يقوم المساطح، وعلى نفقته الخاصة، بتوفير غطاء تأميني شامل بصيغة موسعة بالاسم المشترك للمساطح والمالك، خلال مدة العقد، لتأمين المسؤولية المدنية صادر عن شركة تأمين مرخص لها بإصدار وثائق تأمين المسؤولية في دولة الإمارات على أن تكون من الشركات المعتمدة لدى المالك لتأمين المساطح والمالك بالتضامن ضد أي خسارة أو التزام يتعلق أو ينتج عن شغل المساطح واستخدامه للعقار والمشروع بموجب هذا العقد بمبالغ لا تقل عن ما يلي:
1. مليون درهم إماراتي (1,000,000 درهم إماراتي) لكل مطالبة عن أذى أو وفاة شخص أو أكثر بدون أي حد لعدد المطالبات.
2. مليون درهم إماراتي (1,000,000 درهم إماراتي) لكل مطالبة عن أي ضرر أو تلف يلحق بأي أملاك للغير بدون أي حد لعدد المطالبات.
2.18 يحافظ المساطح على نفقته وكلفته الخاصة على الغطاء التأميني ضد الحريق والغطاء التأميني الموسع بشأن المشروع بالاسم المشترك للمساطح والمالك، ويقوم المساطح بمراجعة تلك الغطاءات كل سنة بحيث يغطي التأمين المذكور قيمة الاستبدال كاملة للمشروع. وتدفع جميع العوائد الناتجة عن الغطاء التأميني ضد الحريق والغطاء التأميني الموسع والتي تصبح واجبة الأداء في أي وقت خلال مدة هذا العقد نتيجة تضرر أو تلف أي جزء من المشروع، تدفع لدى حساب المساطح وتستخدم لتغطية تكاليف المساطح في تصليح الجزء المتضرر أو التالف من المشروع بالطريقة المطلوبة في هذا العقد وإعادته إلى حالته السابقة.
3.18 على المساطح أن يتحقق من أن جميع مقاولي الإنشاء الذين يقومون بتنفيذ أعمال التحسينات على العقار، ملتزمين بالآتي:
1. توفير غطاء تأمين لجميع مخاطر المقاول بالاسم المشترك للمساطح والمالك والمقاول لتغطية الكلفة الإجمالية لأعمال الإنشاء التي سينفذها ذلك المقاول.
2. توفير غطاء تأميني مناسب للمسؤولية المدنية.
4.18 يلتزم المساطح بدفع جميع أقساط التأمين والرسوم الخاصة بجميع بوالص التأمين التي يتعين عليه إجراؤها بموجب هذا العقد فور استحقاق تلك الأقساط وتزويد المالك بما يؤكد أداء الأقساط في ميعاد استحقاقها. ويتم تزويد المالك بنسخ من جميع بوالص التأمين التي يتعين على المساطح استصدارها أو بشهادات عنها. وعلى المساطح أن يتقيد على نفقته الخاصة بجميع المتطلبات المتعلقة بالعقار والمشروع التي تطلبها أي شركة تأمين كشرط لإصدار وتجديد والحفاظ على أي غطاء تأميني يتعين على المساطح استصداره بمقتضى هذا العقد.
5.18 يجب أن تتضمن كل بوليصة تأمين يتعين على المساطح استصدارها بموجب هذه المادة، نصا لا يجيز إلغاؤها أو تخفيض غطائها التأميني أو تعديلها أو عدم تجديدها لأي سبب إلا بعد توجيه إشعار كتابي مسبق مدته ثلاثون (30) يوما بذلك إلى المالك، ويجب استصدار جميع بوالص التأمين التي تصدر بموجب هذه المادة من شركات يوافق عليها المالك ولا يجوز الامتناع عن منح تلك الموافقة لسبب غير معقول.
6.18 إن التزام المساطح باستصدار الغطاء التأميني بموجب هذه المادة والمحافظة عليه لا يعفيه من أي التزامات أخرى بموجب هذا العقد.
19. الإنهاء والتدابير التعويضية:
1.19 مع مراعاة أحكام البند (1-2) من العقد، يجوز للمالك إنهاء هذا العقد أو استرداد العقار، أو ممارسة أي تدبير تعويضي آخر، ممنوح للمالك بحكم القانون عند إخلال المساطح بأي من شروط العقد ما لم:
أ. يوجه المالك إلى المساطح والممول في حال وجوده إشعارا كتابيا بإخلال المساطح بشروط العقد ويحدد فيه المدة اللازمة لتصحيح ذلك الإخلال وفقا للمادة 23-1.
ب. أن يكون الإخلال من جانب المساطح أو الممول في حال وجوده قد حدث وما زال مستمرا بتاريخ الإشعار المشار إليه في البند (أ).
ج. أن يخفق المساطح أو الممول في حال وجوده في تصحيح ذلك الإخلال.
2.19 يحق للمالك إنهاء هذا العقد بأثر فوري بإشعار كتابي يوجهه إلى المساطح والممول إن وجد، بدون حاجة لحكم قضائي في الحالات التالية:
أ. إذا أخفق المساطح أو الممول إن وجد، في دفع أي مقابل للمساطحة بعد مرور (60) يوما من تاريخ استحقاق مقابل المساطحة وفقا لهذا العقد.
ب. إذا أخفق المساطح في إكمال أعمال الإنشاء وفقا للبند (9-8).
ج. إذا أشهر إفلاس المساطح بحكم نهائي من إحدى المحاكم المختصة أو تم حله أو تصفيته أو زاول الأعمال تحت الحراسة القضائية أو بوجود أمين أو مدير لمصلحة دائنيه أو إذا تم تعيين حارس قضائي على جزء أساسي من أمواله وموجوداته، عندها ينتهي هذا العقد تلقائيا فورا عند حدوث أي من الحالات السابقة بدون حاجة إلى إشعار أو أمر من المحكمة أو أي إجراء آخر من الطرفين.
3.19 إذا أنهي هذا العقد بموجب البندين أعلاه، يحق للمالك مصادرة القيمة الكاملة لمقابل المساطحة المقدم الذي تم دفعه إلى المالك قبل تاريخ الإنهاء.
4.19 التعويض عن الإنهاء: إذا قام المالك في أي وقت قبل انقضاء مدة هذا العقد بإنهاء هذا العقد بدون أي إخلال من جانب المساطح، يقوم المالك بتعويض المساطح بقيمة تحتسب على النحو الآتي:
أ. كلفة إنشاء التحسينات يجب على المساطح إثبات كلفة إنشاء التحسينات من خلال حساب المشروع والسجلات والمستندات المعنية التي يتعين على المساطح الاحتفاظ بها.
ب. في حال وجود دائن مرتهن وكان المشروع مجديا ولا يزال يحقق الأرباح تضاف إلى البند (أ) أعلاه القيمة التجارية للمشروع على أن لا تقل عن الأرباح المقدرة للسنوات الثلاث التالية للإنهاء.
ج. خصم مبلغ يعادل استهلاك التحسينات يحتسب بموجب المعايير المحاسبية الدولية السائدة في حينه؛ زائدا كلفة الهدم.
د. لا يصرف التعويض المذكور في هذه المادة للمساطح ما لم يحصل على براءة ذمة من الممول.
5.19 عند نهاية العقد أو في حال إنهائه يكون للمالك الحق المطلق بالدخول في أي عقد أو اتفاق آخر أو منح أي حق للغير فيما يتصل بالعقار والمشروع والتحسينات.
6.19 يجب على المساطح خلال فترة تنفيذ المشروع وبشكل دوري موافاة المالك بمستندات تكلفة إنشاء المشروع والتحسينات الخاصة.
20. حق المالك في معالجة الإخلال:
1.20 إذا أخفق المساطح في تدارك أي إخلال أو إخفاق في التزاماته بموجب أحد أحكام هذا العقد وبخلاف التزامات دفع مقابل المساطحة والإنشاء خلال ثلاثين (30) يوما من استلام إشعار كتابي من جانب المالك يبين تفاصيل الإخلال أو الإخفاق، كان من حق المالك تدارك ذلك الإخلال أو الإخفاق على نفقة المساطح.
2.20 للمالك الحق في تمديد مهلة تدارك الإخلال أو الإخفاق المحددة في البند أعلاه (20-1) لمدة أخرى مماثلة (30 يوما إضافية).
3.20 فإذا قام المالك في أي وقت ونتيجة إخلال من جانب المساطح، بدفع أي مبلغ أو باتخاذ إجراء يوجب دفع مبلغ مالي متعلق بهذا العقد، يعتبر المبلغ الذي يدفعه المالك مستحقا فورا بذمة المساطح إلى المالك في الوقت الذي تم فيه دفع المبلغ، فإذا تأخر المساطح في سداد ذلك المبلغ يتم تقاضي رسم تأخير بمعدل تسعة بالمائة (9%) سنوية (تحسب بمعيار نسبة وتناسب) على المبلغ الذي دفعه المالك وذلك من تاريخ دفعه من قبل المالك وحتى قيام المساطح بالوفاء بذلك المبلغ إلى المالك.
21. الإشعارات:
1.21 كل إشعار يوجه بموجب هذا العقد يجوز تبليغه أو إرساله أو إيداعه بالبريد بكتاب مسجل أو إرساله بالفاكس إلى عناوين الطرفين المبينة في صدر هذا العقد أو إلى أي عنوان آخر يخطر به الطرفان كتابيا بعضهما البعض من حين لآخر لذلك الغرض، وفي غياب دليل باستلامه في تاريخ أسبق، تعتبر الإشعارات الموجهة بمقتضى هذا العقد بأنها سلمت، كما يلي:
أ. في اليوم الذي يلي إرسالها بتسليم اليد (والذي يتضمن لهذا الغرض، التسليم عن طريق المراسل مقابل استلام)؛ أو
ب. بعد أربع وعشرين (24) ساعة من إرسالها بالفاكس؛ أو
ج. بعد سبعة (7) أيام من إرسالها بالبريد المسجل.
2.21 يقوم الطرف الذي يتم إشعاره وخلال سبعة (7) أيام عمل من استلام أي إشعار أو أمر يتم إصداره أو إعطاؤه أو توجيهه بمقتضى أي تشريع، بإخطار الطرف الآخر عن طريق إعطائه التفاصيل الكاملة وإبراز ذلك الإشعار، ويقوم الطرفين وخلال الفترة المحددة في ذلك الإشعار باتخاذ جميع الإجراءات اللازمة لتنفيذ أحكام ذلك الإشعار أو الأمر وتقديم أي اعتراض أو توضيح بشأنه كل فيما يخصه، شريطة أنه إذا نشأ ذلك الإشعار أو الأمر عن تصرف أو إغفال أو إخلال من جانب المساطح بأي من التزاماته يتعهد المساطح بتعويض المالك عن جميع التكاليف والمصروفات التي ينفقها المالك فيما يتعلق بتنفيذ التزامات المالك بمقتضى هذه المادة.
22. أحكام عامة:
1.22 يعتبر التمهيد الوارد بهذا العقد جزءا لا يتجزأ من هذا العقد ويفسر تبعا لذلك.
2.22 إذا لم يكن اليوم الذي يستحق فيه مقابل المساطحة (وفقا للتعريف) أو أي مبلغ يتعين دفعه بمقتضى هذا العقد يوم عمل، يدفع مقابل المساطحة أو أي مبلغ مستحق عن هذا العقد في أول يوم عمل يلي اليوم الذي استحق فيه دفع مقابل المساطحة أو أي مبلغ مستحق عن هذا العقد.
3.22 إذا كان المساطح شخصا طبيعيا، فإن حق المساطحة يسجل بأسماء الورثة في حالة وفاته بعد تقديمهم إعلاما شرعيا للمالك يثبت ميراثهم للمساطح ووفقا لأحكام القوانين النافذة ويكون هذا العقد ملزما للورثة.
4.22 إذا أصبح أحد أحكام هذا العقد باطلا أو غير قابل للتنفيذ، فلا يؤثر ذلك على تفسير أو تطبيق أو صحة أي أحكام أخرى ترد في هذا العقد.
5.22 إن إخفاق أحد الطرفين أو تأخره في مطالبة الطرف الآخر بتنفيذ أي حكم من أحكام هذا العقد لا يعني تنازل ذلك الطرف عن حقه ولا يمنعه من أن يطالب الطرف الآخر في وقت لاحق تنفيذ التزاماته وفقا للعقد، وفي حال التنازل عن ذلك الحق يجب أن يكون ذلك التنازل بشكل صريح وبموجب أشعار خطي بالتنازل للطرف الآخر.
6.22 لا يعتبر أي تعديل في هذا العقد ساريا إلا إذا تم كتابة ووقع من كلا الطرفين.
7.22 بهذا يوافق الطرفان ويتعهدان باتخاذ كل ما قد يلزم من خطوات لإضفاء الصفة القانونية على الأحكام الواردة بهذا العقد.
حل النزاعات:
إذا وقع أي خلاف أو نزاع بسبب أو بموجب أو ذا علاقة أو صلة بهذا العقد بين المالك والمساطح فإن ذلك النزاع يحال للمحاكم المختصة في إمارة أبوظبي.
القانون واجب التطبيق:
يخضع هذا العقد إلى قوانين إمارة أبوظبي ودولة الإمارات العربية المتحدة.
وإشهادا على ما تقدم بيانه، وقع الطرفان على هذا العقد من خلال ممثليهما المفوضين أصولا في التاريخ المبين في مقدمته.
باسم وبالنيابة عن المالك (الطرف الأول)
باسم وبالنيابة عن المساطح (الطرف الثاني)
الباب الرابع
الشروط الخاصة للعقد
(إن وجد)
الباب الخامس: الملاحق
- الملحق (1): مخطط موقع العقار
- الملحق (2): المخططات التخطيطية
الملحق (1)
مخطط موقع العقار
الملحق (2)
المخططات التخطيطية
(يتم إرفاقها مع هذه الاتفاقية خلال ستين يوما من توقيعها)
Musataha Agreement
Between
The Government of Abu Dhabi
Represented by
(.........................)
The Owner (First Party)
and
(.........................)
The Musateh (Second Party)
Part One: Introduction
A. Owner's Details (First Party):
Owner: (Government of Abu Dhabi represented by / Department of Municipal Affairs (Municipality of .............) or (Government Entity / Company ..............).
Authorized Signatory:
| Name: | Title: |
| Address: | |
| Telephone: | Fax: |
| Email: | |
B. Musateh's Details (Second Party): (State the name):
| Authorized Signatory (Name): | Title: |
| Address: | |
| Telephone: | Fax: |
| Email: | |
| Trade License Number: | Expiry Date: |
| Licensed Activity: | |
| ID Number: | |
| Place of Issue: | |
C. The Property:
| Plot Number | Area |
| Land Area: | |
| Nature of Licensed Use: | |
D. The Musataha:
| Musataha Term / Terms: Not to exceed a total of fifty years as a maximum | |
| Commencing on: | Ending on: |
| Annual Musataha Fee: | Method of Payment: |
Part Two: Preamble
On this day ............. corresponding to ........../........... of the year ......................, a Musataha Agreement is entered into between: The Government of Abu Dhabi, represented by ...................., with its address at P.O. Box (.........), ....................., United Arab Emirates, hereinafter referred to as (the "Owner") or the "First Party".
Represented by His Excellency / ...........................................................................................................
and
......................................... with its address at P.O. Box (................), ..............., United Arab Emirates, hereinafter referred to as (the "Musateh") or the "Second Party".
Hereinafter, each of the above parties shall be individually referred to as a ("Party") and collectively as (the "Parties").
In accordance with the following:
1. The Introduction with all its clauses shall be considered an integral part of this Agreement.
2. The Owner wishes to grant the Musateh the Musataha right over the Property and acknowledges that it is authorized to enter into this Agreement.
3. The Musateh wishes to obtain the Musataha right for the purposes specified in this Agreement.
4. The Owner agrees to grant the Musataha right, as defined in Article 5.1 of this Agreement, to the Musateh for the purpose of developing the Property in accordance with the terms and conditions set forth in this Agreement.
5. The Parties acknowledge that the Musataha right granted under this Agreement is a real right (in rem) that is registrable in accordance with Law No. (3) of 2005 Concerning the Regulation of Real Estate Registration in the Emirate of Abu Dhabi and its executive regulations.
Therefore, the Owner and the Musateh have agreed as follows:
Part Three: General Conditions of the Agreement
1. Definitions
| Owner | The Government of Abu Dhabi, in its capacity as the owner of public lands in the Emirate, represented by and signed on its behalf by the Chairman/Director of the concerned government entity. |
| Musateh | The natural or legal person or entity holding the real right of Musataha in this Agreement. |
| Third Party | Any party to whom the Musateh has sub-granted, mortgaged, or leased the Musataha right. |
| Government Company | Any company wholly owned by the Government of the Emirate of Abu Dhabi. |
| Musataha Right | A real right that entitles its holder to erect a building or plant on the land of another by virtue of an agreement between the holder and the landowner. This agreement defines the Musateh's rights and obligations. |
| Musataha Fee | The monetary consideration payable by the Musateh in accordance with Clause (D) of the Introduction of this Agreement. |
| Term of the Agreement | The term of this Agreement as specified in Clause (D) of the Introduction of the Agreement, including any extension period, if this Agreement is extended in accordance with Article (4). |
| Commencement Date | The date on which the term of this Agreement commences, in accordance with Clause (D) of the Introduction of this Agreement. |
| The Property | The land that the Musateh wishes to develop, as previously described in Clause (C) of the Introduction, and whose boundaries or features are shown on the Property Plan in Appendix No. (1). |
| Competent Authorities | Any authority, entity, or body competent to issue a specific permit or license or to enforce any legislation. |
| The Project | The development project to be established on the Property by the Musateh under its approved plans, including any modifications approved by the Owner and the Competent Authorities. |
| The Financier (Mortgagee) | The bank, banks, or financing institutions with which the Musateh contracts for the financing of the establishment of the Project or any part thereof. |
| Property Site Plan | The plan that shows the geographical location, dimensions, shape, and area of the plot of land subject of the Agreement, and any public assets or natural features on it to be preserved, as illustrated in Appendix (1) of this Agreement. |
| The Plans | The concept design plans and construction plans that must be submitted to the Owner and the Competent Authorities for their approval. |
| The Permits | Every permit, license, or approval that must be obtained from the Competent Authorities related to the works of establishing the Project. |
| The Improvements | The Project, the infrastructure, and all buildings, structures, facilities, additions, installations, and any other improvements constructed on the Property. |
| The Infrastructure | All structures referred to in Article (10) and all other related infrastructure within the Property that are constructed on the Property to serve the Project. |
| The Utilities | Sanitary drains, soil and water drains, water supply, chilled water, electricity, gas, telecommunications, garbage removal and cleaning systems (if applicable), or other services. |
| The Legislations | All laws, regulations, bylaws, and orders in force and applicable in the Emirate of Abu Dhabi and the United Arab Emirates. |
| The Standards | The rules, regulations, and standards recognized in the building and construction sector in the Emirate of Abu Dhabi and the United Arab Emirates related to any aspect of the design, construction, trial operation, completion, operation, and maintenance of the Project. |
| Business Day | Any day except for Fridays, Saturdays, and any official public holidays in the Emirate of Abu Dhabi and the United Arab Emirates. |
2. Musataha Right and its Purpose
1.2 The Owner agrees to grant the Musateh the Musataha right over the Property in consideration for the Musataha Fee and in accordance with the conditions, undertakings, and obligations to be performed by the Musateh under this Agreement.
2.2 The Musateh shall use the Property for the purpose of establishing the Project in accordance with the provisions of this Agreement.
3.2 The Musateh undertakes not to use the Property or any part thereof for any purpose that contravenes the purpose permitted under the Legislations and undertakes not to allow third parties to do so.
4.2 The Musateh, by virtue of this Agreement, grants the Owner the right to build, install, and operate media materials, including signs, media materials, and light advertisements in specific public areas of the Property, to be selected by the Owner, provided that this does not prejudice the Musateh's right over the Property subject to the Musataha, the nature of the investment, or the Project established thereon, without charge.
3. Effectiveness and Term of the Agreement
1.3 This Agreement shall become effective and binding on the Parties from the date of its signing. The term of this Agreement shall commence on the Commencement Date indicated in Clause (D) of the Introduction of this Agreement and shall continue for ....................., taking into account the preparatory period (if any) and subject to the provisions for extension and early termination contained in this Agreement, and shall remain valid and effective until the end of its term, in accordance with Article (4).
2.3 Possession of the Property shall be transferred from the Owner to the Musateh on the Commencement Date specified in the Introduction, and the Musateh acknowledges receipt of the Property.
4. Renewal of the Agreement:
1.4 Six (6) months before the expiry of the Agreement's term, the Property (the subject of the Musataha) may be offered for public auction in accordance with the procurement, tenders, and auctions provisions applicable in the Emirate of Abu Dhabi, provided that the Musateh is notified thereof at the beginning of the second half of the last year of the Agreement's term.
2.4 The Musateh must notify the Owner in writing of its desire to renew or not to renew the Agreement at least six months before the expiry of the Agreement's term, in accordance with Clause (D) of the Introduction of this Agreement.
5. Musataha Fee:
The Musateh undertakes to pay the Musataha Fee to the Owner for the entire term of the Agreement. Payment shall be made annually in one lump sum at the beginning of each year.
6. Taxes and Fees:
Throughout the Musataha term, the Musateh shall pay all taxes and other fees, of whatever description, imposed by any government entity on the Property and the Improvements.
7. Utilities and Services:
Throughout the Musataha term, the Musateh shall pay all fees related to all utilities and services associated with the Property, including but not limited to, water, electricity, gas, telephone, and fees for the removal of garbage and waste from the Property.
8. Approval of Plans:
1.8 Within a period of no more than sixty (60) days commencing from the effective date of this Agreement, the Musateh shall prepare the Plans for the Property and the Project to be constructed on the Property and submit them to the Owner and the Competent Authorities for approval. The Owner may extend this period if it deems it necessary.
2.8 Within thirty (30) days of the Musateh's submission of the Plans and the Project's Permits issued by the Competent Authorities, the Owner shall notify the Musateh in writing of its approval or disapproval of the Plans.
3.8 If the Owner deems it appropriate to approve the Plans subject to certain amendments, the Owner shall notify the Musateh thereof in writing. The Musateh shall incorporate all amendments requested by the Owner into the Plans and resubmit them for approval by the Owner and the Competent Authorities.
4.8 If the Plans are approved in accordance with this Article, no fundamental amendment may be made to the Plans without the prior written consent of the Owner.
9. Construction of Improvements:
1.9 The Musateh shall, at its own responsibility, undertake all construction works and Improvements and shall solely bear the expenses thereof.
2.9 No work on the Improvements on the Property related to the Project may commence until after the Owner and the Competent Authorities have given their written approval of the Plans, and the Musateh has obtained the required licenses and Permits for the construction of the Project.
3.9 All construction plans, permits, licenses, and approvals necessary for establishing the Project shall be the responsibility of the Musateh and at its expense.
4.9 The Musateh must verify that all construction works for the Project and all related works, materials, equipment, systems, and procedures are in conformity and compliance with the Plans approved by the Owner and the Competent Authorities.
5.9 The Musateh shall be responsible for the care of the Property and all activities conducted therein throughout the Musataha term. The Musateh shall also make the necessary arrangements within and around the Property related to safety, environment, security, fire protection, security, transportation, supply of goods, materials, machinery, and equipment, pollution control, labor relations, and public services in the Property, including access to the Property.
6.9 The Musateh acknowledges that it has inspected the Property and its surroundings and is aware of the nature of the weather conditions, groundwater, the general condition of the Property, the nature of the land and soil, the infrastructure, the shape and nature of the Property, and the nature of the design, works, and materials required for the implementation of the Project.
7.9 The Musateh undertakes to provide the Owner with a copy of all plans, designs, licenses, and approvals for the Project after they have been approved by the Competent Authorities.
8.9 The Musateh undertakes to complete all construction works related to the building of the Project within a period not exceeding twenty-four months from the date of signing this Agreement, and to adhere to the timeline set out in Part Four (if any), unless the Owner agrees in writing to extend this period for reasons it deems reasonable. Failure to comply with the specified deadlines shall be considered a reason for terminating the Agreement.
9.9 The Musateh shall not, under any circumstances:
1. Construct residential buildings for employees and workers on the Property, unless the activity permitted under this Agreement so requires, and subject to the approval of the Owner and the specialized authorities.
2. Store any materials or dump any waste or refuse outside the boundaries of the Property.
10. Project Infrastructure:
The Musateh shall be responsible, at its own expense, for the construction, installation, maintenance, and operation of the infrastructure from the boundary of the Property inwards, in accordance with standards approved and accepted by the Owner and the Competent Authorities. This infrastructure includes, without limitation, communication systems (under applicable laws), roads, electrical lighting and its related electrical installations, irrigation systems, sewage systems, liquid and solid waste treatment systems, and all other installations and infrastructure, in addition to those necessary for the transportation of people and vehicles and the provision of services and utilities to the Project.
11. Disposal of the Musataha Right:
1.11 The Musateh may (provided the Musataha right is for a term exceeding ten years) dispose of the Musataha right for a period not exceeding the Musataha term agreed upon in this Agreement, including mortgaging it during the Musataha term, provided that the disposal is not detrimental to others or in violation of the relevant laws, regulations, and decisions.
2.11 The Musateh undertakes to immediately notify the Owner upon arranging any other rights for third parties on the Property through its address indicated in the Agreement and to provide the Owner with a copy of any contracts or papers made in this regard.
12. Environmental Protection:
The Musateh undertakes to comply with all laws, regulations, and bylaws related to the environment in force in the Emirate of Abu Dhabi.
13. Exploitation and Transfer of Improvements:
1.13 The Musateh shall be entitled, during the Musataha term, to own the buildings it has constructed on the Property and to benefit from the Property and the Project, exploit the Project, and lease it for the purposes agreed upon in this Agreement.
2.13 The Musateh shall be responsible for all costs or expenses related to the Improvements and/or the Musateh's exercise of any rights associated with the Musateh's Musataha right under this Agreement.
3.13 Upon the expiry of the Agreement's term, the provisions of Article (785) and Article (1360) of the Civil Transactions Law shall apply.
4.13 In the event of termination or rescission of the Agreement while a mortgage exists on the Musataha right, the mortgagee shall have the right to enforce the provisions of the mortgage agreement signed between it and the Musateh as permitted by applicable laws. It shall also have the right to find another Musateh to complete the term of the Agreement, subject to the approval of the Owner and the Competent Authorities. The new Musateh shall replace the original Musateh in all its contractual and non-contractual obligations and rights towards the Owner and the Financier. The Owner shall ensure cooperation with the mortgagee to enforce the provisions of this paragraph if applied and to contract with the new Musateh. In the event that it is impossible to contract with a new Musateh for any reason, the Financier's rights shall be transferred to the amount of compensation due to the Musateh in accordance with the provisions of this Agreement.
5.13 In the event of termination or rescission for any reason and without a mortgage on the Project, the Musataha right arising from this Agreement and all of the Musateh's rights, ownership, and benefit in the Property, as well as the Project, the Improvements, and all other granted Musataha rights and rights arising under this Agreement, shall automatically revert to the Owner and become its exclusive property.
14. Owner's Undertakings:
The Owner undertakes to the Musateh as follows:
a. That the Musateh shall have the right, subject to not breaching the provisions of this Agreement, to have quiet and stable possession of the Property and the Project during the term of this Agreement without any interference from the Owner or its representatives.
b. That the Owner, upon the request of the Musateh and at its expense, shall take all necessary measures against third parties to enable the Musateh to exercise its rights as a Musateh over the Property.
c. The Owner undertakes to notify the Financier of any warnings or notices between it and the Musateh, and the Owner acknowledges the Financier's right to substitute the Musateh to fulfill any of the Musateh's contractual duties.
15. Musateh's Undertakings:
The Musateh undertakes to the Owner as follows:
1. To pay the Musataha Fee on the dates and in the manner specified in this Agreement.
2. To register this Agreement with the Real Estate Registrar in the Emirate of Abu Dhabi as a Musataha right and a real right as defined and referred to in Law No. (19) of 2005 on Real Property and its amendments, Law No. (3) of 2005 Concerning the Regulation of Real Estate Registration in the Emirate of Abu Dhabi and its executive regulations, and any other legislation issued subsequently.
3. To have obtained all necessary licenses for the Project and to submit all necessary data and applications and pay all due fees.
4. To maintain the Property and the Project in good, safe, and clean condition and to maintain them at its own expense at all times during the Musataha term.
5. To do the following at all times during the term of this Agreement and at its own expense:
1. To carry out all changes, improvements, or repairs to the Property and the Project in accordance with all current or future Legislations and Standards.
2. To observe and comply with all Legislations and Standards related to the Property and the Project.
3. To indemnify the Owner and bear any liability, loss, damage, fine, or claim resulting from the Musateh's failure to comply with and fulfill the requirements of this Article or the entire Agreement, thereby absolving the Owner and the Property from this liability.
6. To undertake not to use the Property and the Project for any illegal purpose or for any purpose other than that permitted under this Agreement.
7. To maintain and repair parts of the Property, the Improvements, and the Project during the term of the Agreement and to keep them in good condition, especially all machinery, equipment, installations, and related items or those constructed therein or thereon at any time during the term of the Agreement.
8. To exercise due diligence to verify that other parties or persons in exclusive possession of any part of the Project maintain, repair, and keep the parts in their possession in good condition.
9. To comply with all current or future legislations that affect or relate to the use of the Property and with all legislations that may be issued or imposed by any competent authority having jurisdiction or authority over the users of the Property and the Improvements, and to indemnify the Owner for any damages arising from the breach of these obligations.
10. To allow the Owner and its agents, engineers, contractors, and employees at all reasonable times to enter and inspect the Property and the Project to verify the Musateh's compliance with the provisions of this Agreement.
11. To comply with all fire and safety precautions and to provide safe storage facilities for any chemical substances, flammable liquids, acetylene gas, alcohol, oils, or volatile explosive materials that may void or in any way diminish any insurance coverage required to be obtained under the provisions of this Agreement.
12. To deliver the Property and what is on it and the Improvements to the Owner upon the expiration or termination of this Agreement, free from any physical or legal impediments or encumbrances (such as mortgages, etc.). The Owner has the right to demand that the Musateh remove all Improvements and deliver the Property as it was upon receipt, at the Musateh's expense, upon the expiration or termination of the Agreement.
13. To insure the Property and the Project and to maintain such insurance in accordance with the provisions of this Agreement.
14. To establish a separate account for the Project that accurately shows the total cost of constructing the Project with the relevant documents proving all costs and expenses incurred by the Musateh in constructing the Project.
16. Other Obligations of the Musateh:
The Musateh undertakes the following:
1. If the Musateh is a legal entity, it undertakes that it has taken all internal corporate or institutional procedures (according to the legal form of the Musateh) and legal requirements that permit it to enjoy the Musataha right, enter into this Agreement, and fulfill the obligations arising therefrom in compliance with its constitutional documents and applicable systems, regulations, and laws.
2. To execute the Project, the Improvements, and all works on the Property:
1. At its own expense and responsibility.
2. In conformity with the Plans approved by the Owner and the Competent Authorities and with all Legislations and Standards.
3. In a sound professional manner and using good quality materials.
4. In accordance with the requirements and principles of good faith.
17. Indemnity:
1.17 Except in cases where any liabilities, claims, losses, damages, or expenses are the result of an act, omission, or negligence by the Owner or any of its authorized representatives, the Musateh shall in all other cases indemnify the Owner and hold the Owner harmless from all obligations, claims, losses, damages, and expenses resulting from the Musateh's occupation and use of the Property, including but not limited to any obligation, claim, loss, damage, or expense resulting from the following circumstances:
a- Death or injury to any person, including the Musateh or any person acting as an employee, agent, worker, supplier, or visitor to the Musateh or any other person, or due to any damage or harm to persons or property, including property owned by the Musateh or any person acting as an employee, agent, or visitor to the Musateh, resulting from any cause of any kind whatsoever while that person or property is on or adjacent to the Property, or any cause related in any way to the Property, the Project, or personal property on the Property.
b- The cost of constructing the Project and all claims submitted by any contractor appointed by the Musateh or any supplier of goods or materials used in the Project shall be borne by the Musateh without any liability on the part of the Owner.
c- All fines imposed by any government authority on the Owner or the Musateh as a result of constructing or using the Project in a manner contrary to the Legislations or as a result of any violation.
d- Any claim against the Owner or the Musateh by a third party alleging that the design or implementation of the Project or the activities carried out on it violate their legal rights or cause damage, harm, or nuisance.
2.17 The indemnity obligations under this Article shall remain in effect even after the expiration or termination of this Agreement.
18. Insurance:
1.18 The Musateh shall, at its own expense, provide comprehensive extended liability insurance coverage in the joint names of the Musateh and the Owner, during the term of the Agreement, issued by an insurance company licensed to issue liability insurance policies in the UAE, provided that it is one of the companies approved by the Owner, to insure the Musateh and the Owner jointly against any loss or liability related to or resulting from the Musateh's occupation and use of the Property and the Project under this Agreement, in amounts not less than the following:
1. One million UAE Dirhams (AED 1,000,000) for each claim for injury or death of one or more persons, without any limit on the number of claims.
2. One million UAE Dirhams (AED 1,000,000) for each claim for any damage or harm to any third-party property, without any limit on the number of claims.
2.18 The Musateh shall maintain, at its own expense and cost, fire insurance coverage and extended insurance coverage for the Project in the joint names of the Musateh and the Owner. The Musateh shall review such coverages annually so that the said insurance covers the full replacement value of the Project. All proceeds from the fire insurance and extended insurance coverage that become payable at any time during the term of this Agreement as a result of damage to or destruction of any part of the Project shall be paid into the Musateh's account and used to cover the Musateh's costs in repairing the damaged part of the Project in the manner required in this Agreement and restoring it to its previous condition.
3.18 The Musateh must ensure that all construction contractors carrying out improvement works on the Property are committed to the following:
1. Providing contractor's all-risk insurance coverage in the joint names of the Musateh, the Owner, and the contractor to cover the total cost of the construction works to be carried out by that contractor.
2. Providing adequate public liability insurance coverage.
4.18 The Musateh undertakes to pay all insurance premiums and fees for all insurance policies that it must take out under this Agreement as soon as such premiums become due and to provide the Owner with confirmation of payment of the premiums on their due dates. The Owner shall be provided with copies of all insurance policies that the Musateh must obtain or certificates thereof. The Musateh must comply, at its own expense, with all requirements related to the Property and the Project required by any insurance company as a condition for issuing, renewing, and maintaining any insurance coverage that the Musateh must obtain under this Agreement.
5.18 Every insurance policy that the Musateh is required to obtain under this Article must include a provision that it may not be canceled, its coverage reduced, amended, or not renewed for any reason, except after giving thirty (30) days' prior written notice thereof to the Owner. All insurance policies issued under this Article must be issued by companies approved by the Owner, and such approval shall not be unreasonably withheld.
6.18 The Musateh's obligation to obtain and maintain insurance coverage under this Article shall not release it from any other obligations under this Agreement.
19. Termination and Remedies:
1.19 Subject to the provisions of Clause (19.2) of the Agreement, the Owner may terminate this Agreement, repossess the Property, or exercise any other remedy granted to the Owner by law upon the Musateh's breach of any of the terms of the Agreement, unless:
a. The Owner has sent the Musateh, and the Financier if any, a written notice of the Musateh's breach of the terms of the Agreement, specifying the period necessary to rectify such breach in accordance with Article 20.1.
b. The breach by the Musateh, or the Financier if any, has occurred and is still ongoing on the date of the notice referred to in Clause (a).
c. The Musateh, or the Financier if any, fails to rectify such breach.
2.19 The Owner shall have the right to terminate this Agreement with immediate effect by a written notice sent to the Musateh, and the Financier if any, without the need for a court judgment, in the following cases:
a. If the Musateh, or the Financier if any, fails to pay any Musataha Fee after sixty (60) days from the due date of the Musataha Fee under this Agreement.
b. If the Musateh fails to complete the construction works in accordance with Clause (9.8).
c. If the Musateh is declared bankrupt by a final judgment from a competent court, is dissolved, liquidated, or conducts business under receivership or with a trustee or administrator for the benefit of its creditors, or if a receiver is appointed over a substantial part of its assets and properties, then this Agreement shall terminate automatically and immediately upon the occurrence of any of the foregoing events without the need for a notice, court order, or any other action from the parties.
3.19 If this Agreement is terminated under the above two clauses, the Owner shall be entitled to confiscate the full value of the advance Musataha Fee paid to the Owner before the termination date.
4.19 Compensation for Termination: If the Owner at any time before the expiry of the term of this Agreement terminates this Agreement without any breach on the part of the Musateh, the Owner shall compensate the Musateh with an amount calculated as follows:
a. The cost of constructing the Improvements. The Musateh must prove the cost of constructing the Improvements through the project account and relevant records and documents that the Musateh must maintain.
b. If there is a mortgagee and the Project is viable and still generating profits, the commercial value of the Project shall be added to Clause (a) above, provided that it is not less than the estimated profits for the three years following the termination.
c. A deduction of an amount equivalent to the depreciation of the Improvements, calculated according to the prevailing International Accounting Standards at the time; plus the cost of demolition.
d. The compensation mentioned in this Article shall not be paid to the Musateh unless it obtains a clearance from the Financier.
5.19 Upon the end of the Agreement or in the event of its termination, the Owner shall have the absolute right to enter into any other contract or agreement or grant any right to a third party concerning the Property, the Project, and the Improvements.
6.19 During the implementation period of the Project, the Musateh must periodically provide the Owner with documents of the cost of constructing the Project and its specific Improvements.
20. Owner's Right to Cure Breach:
1.20 If the Musateh fails to remedy any breach or failure in its obligations under any provision of this Agreement, other than the obligations to pay the Musataha Fee and for construction, within thirty (30) days of receiving a written notice from the Owner detailing the breach or failure, the Owner shall have the right to remedy such breach or failure at the Musateh's expense.
2.20 The Owner has the right to extend the period for remedying the breach or failure specified in the above clause (20.1) for another similar period (30 additional days).
3.20 If the Owner at any time, as a result of a breach by the Musateh, pays any amount or takes an action that requires the payment of a sum of money related to this Agreement, the amount paid by the Owner shall be considered immediately due from the Musateh to the Owner at the time the amount was paid. If the Musateh delays in paying that amount, a late fee at a rate of nine percent (9%) per annum (calculated pro-rata) shall be charged on the amount paid by the Owner from the date of its payment by the Owner until the Musateh fulfills that payment to the Owner.
21. Notices:
1.21 Any notice given under this Agreement may be served, sent, or deposited by registered mail or sent by fax to the addresses of the parties shown at the beginning of this Agreement or to any other address that the parties may notify each other of in writing from time to time for that purpose. In the absence of proof of receipt on an earlier date, notices given under this Agreement shall be deemed to have been delivered as follows:
a. On the day following its dispatch by hand delivery (which for this purpose includes delivery by courier against receipt); or
b. Twenty-four (24) hours after being sent by fax; or
c. Seven (7) days after being sent by registered mail.
2.21 The party being notified shall, within seven (7) business days of receiving any notice or order issued, given, or directed under any legislation, notify the other party by providing full details and showing that notice. Both parties shall, within the period specified in that notice, take all necessary actions to implement the provisions of that notice or order and submit any objection or clarification regarding it, each in its own capacity. Provided that if such notice or order arises from an act, omission, or breach by the Musateh of any of its obligations, the Musateh undertakes to indemnify the Owner for all costs and expenses incurred by the Owner in connection with the performance of the Owner's obligations under this Article.
22. General Provisions:
1.22 The preamble contained in this Agreement shall be considered an integral part of this Agreement and shall be interpreted accordingly.
2.22 If the day on which the Musataha Fee (as defined) or any amount payable under this Agreement is due is not a business day, the Musataha Fee or any amount due under this Agreement shall be paid on the first business day following the day on which the payment of the Musataha Fee or any amount due under this Agreement was due.
3.22 If the Musateh is a natural person, the Musataha right shall be registered in the names of the heirs in the event of his death, after they have submitted a legal notification to the Owner proving their inheritance of the Musateh and in accordance with the provisions of the applicable laws, and this Agreement shall be binding on the heirs.
4.22 If any provision of this Agreement becomes void or unenforceable, it shall not affect the interpretation, application, or validity of any other provisions contained in this Agreement.
5.22 The failure or delay of one party in demanding the other party to perform any provision of this Agreement shall not mean that party's waiver of its right and shall not prevent it from demanding the other party to perform its obligations under the Agreement at a later time. In the event of a waiver of that right, such waiver must be explicit and by written notice of waiver to the other party.
6.22 No amendment to this Agreement shall be effective unless it is made in writing and signed by both parties.
7.22 The parties hereby agree and undertake to take all necessary steps to give legal effect to the provisions contained in this Agreement.
Dispute Resolution:
If any dispute or conflict arises due to, under, or in connection with this Agreement between the Owner and the Musateh, such dispute shall be referred to the competent courts in the Emirate of Abu Dhabi.
Governing Law:
This Agreement shall be subject to the laws of the Emirate of Abu Dhabi and the United Arab Emirates.
In witness whereof, the parties have executed this Agreement through their duly authorized representatives on the date set forth in its preamble.
On behalf of the Owner (First Party)
On behalf of the Musateh (Second Party)
Part Four
Special Conditions of the Agreement
(If any)
Part Five: Appendices
- Appendix (1): Property Site Plan
- Appendix (2): Schematic Plans
Appendix (1)
Property Site Plan
Appendix (2)
Schematic Plans
(To be attached to this agreement within sixty days of its signing)
Document Criteria
Document Number
None
Year
2026
Level المستوى
Local محلي
Category الفئة
Institutional documents وثائق مؤسسية
Status الحالة
Active ساري
Type النوع
Contract عقد
Sector الموضوع
Real Estate العقارية