قرار إداري رقم (96) لسنة 2022
بشأن إصدار دليل تغطية الخدمات على أسطح المباني
وكيل دائرة البلديات والنقل
بعد الاطلاع على القانون رقم (1) لسنة 1974 بإعادة تنظيم الجهاز الحكومي في إمارة أبوظبي وتعديلاته،
- وعلى القانون رقم (4) لسنة 1983 في شأن تنظيم أعمال البناء وتعديلاته ولائحته التنفيذية،
- وعلى القانون رقم (10) لسنة 2006 بشأن بلدية ومجلس بلدي المنطقة الغربية بإمارة أبوظبي وتعديلاته،
- وعلى القانون رقم (10) لسنة 2007 في شأن بلدية ومجلس بلدي مدينة أبوظبي بإمارة أبوظبي وتعديلاته،
- وعلى القانون رقم (11) لسنة 2007 في شأن بلدية ومجلس بلدي مدينة العين بإمارة أبوظبي وتعديلاته،
- وعلى القانون رقم (2) لسنة 2012 بشأن الحفاظ على المظهر العام والصحة والسكينة العامة في إمارة أبوظبي،
- وعلى القانون رقم (30) لسنة 2019 بشأن إنشاء دائرة البلديات والنقل،
- وعلى قرار رئيس المجلس التنفيذي رقم (15) لسنة 2020 بتعيين وكيل دائرة البلديات والنقل،
- وعلى القرار الإداري رقم (87) لسنة 2021 في شأن مصفوفة صلاحيات الإدارة العليا في الدائرة والجهات التابعة لها،
- وعلى القرار رقم (124) لسنة 2018 بشأن تشكيل لجنة مراجعة التناسق المعماري للمباني،
- وبناءً على ما تقتضيه مصلحة العمل،
تقرر ما يلي:
المادة (1)
يعتمد الإصدار الثاني 2.0-2022 من دليل تغطية الخدمات على أسطح المباني المرفق بهذا القرار، ويعمم على جميع البلديات المعنية بما في ذلك المطورين والمكاتب الاستشارية، وذلك للعمل بموجبه كل فيما يخصه.
المادة (2)
ينفذ هذا القرار اعتبارًا من تاريخ صدوره، ويُنشر في الجريدة الرسمية.
وكيل الدائرة
صدر
بتاريخ: 2022/03/17
دليل تغطية الخدمات على أسطح المباني
الإصدار 2.0 – 2022
تأسيس دائرة البلديات والنقل
تم إنشاء دائرة البلديات والنقل بموجب القانون رقم 30 لعام 2019 وتتمثل أولوياتها في تحقيق رؤية صاحب السمو الشيخ خليفة بن زايد آل نهيان رئيس دولة الإمارات العربية المتحدة وحاكم أبو ظبي، والمستلهمة من إرث ورؤية الوالد المؤسس لدولة الإمارات العربية المتحدة، الشيخ زايد بن سلطان آل نهيان في تبني التقدم على أساس علمي، ووضع الخطط الاستراتيجية في متابعة التنمية بما يتماشى مع احتياجات الأجيال الحالية والمستقبلية والمجتمعات. تجسد الدائرة قيم الحوكمة الرشيدة مدفوعة باحتياجات المجتمع الذي تعمل لأجله، وتعمل بشغف لتحقيق أهدافها. وتركز الدائرة على إيجاد أكثر الوسائل فعالية في توفير الخدمات البلدية الأساسية مع اعتماد أعلى المعايير العالمية والتقنيات الحديثة لضمان سرعة التجاوب في بلديات الإمارة الثلاث، وتدعم الدائرة المكانة الريادية لأبو ظبي عالمياً كحكومة رائدة في التخطيط الحضري وإدارة قطاع النقل القائمين على الابتكار، وذلك كجزء من جهود حكومة أبو ظبي والتزامها بالعمل المستمر والحفاظ على أعلى المعايير لصالح جميع المواطنين والمقيمين في الإمارة. وباعتبارها الجهة المسؤولة عن دعم النمو والتطور العمراني والبنية التحتية، وقطاع النقل في إمارة أبو ظبي، تقوم الدائرة بتوجيه وتنظيم ومراقبة كافة الأنشطة في هذه القطاعات. كما تعمل من منطلق خبرتها على تطوير العمل في قطاع البلديات والإشراف عليها وإدارتها لتوفير خدمات شاملة بهدف تعزيز مكانة أبو ظبي كواحدة من أفضل الوجهات العالمية للعيش والعمل والسياحة. كما تضمن الدائرة أعلى معايير السلامة والأمن والاستدامة والتطورات التكنولوجية لشبكات النقل البري والجوي والبحري للإمارة، بما يتماشى مع أعلى المعايير الدولية والتشريعات في الإمارات، بهدف تمكين موقع العاصمة كنقطة مركزية عالمية تصل شبكات النقل البري والبحري والجوي بين الشرق والغرب. وتعتمد الدائرة في تطلعاتها وأهدافها على أسس واضحة تتمثل في ابتكار وبناء مدن ذكية مستدامة، وتعزيز قدرة المدن والمجتمعات على التغيير والتكيف، وذلك من أجل الحفاظ على التميز في تقديم الخدمات، وضمان الازدهار للأجيال القادمة، بما يسمح لكل من يعيش في أبو ظبي بالوصول إلى إمكاناتهم الكاملة والمشاركة في بناء المستقبل.
يمكنكم متابعة آخر أخبار ومستجدات الدائرة من خلال:
تويتر: @AbudhabiDMT
إنستغرام: instagram.com/@AbudhabiDMT
فيسبوك: facebook.com/@AbudhabiDMT
قائمة المحتويات
أ. مقدمة
1. الغرض من الدليل
2. المعنيون باستخدام الدليل
3. نطاق التطبيق
4. اللغة التنظيمية
5. الاشتراطات ذات الصلة
ب. معايير تصميمية
1. الارشادات التنظيمية
2. معايير التصميم العامة - المباني القائمة
3. معايير التصميم العامة - المباني الجديدة
4. أنواع الحجب والتغطية الرئيسية
ج. التحسينات للمباني القائمة
1. أنواع التحسينات للمباني القائمة
2. قائمة المعدات الميكانيكية
أ. مقدمة
1. الغرض من الدليل
قامت دائرة البلديات والنقل بإعداد هذا الدليل بهدف تحسين المظهر العام لأسطح المباني في إمارة أبو ظبي عن طريق تطبيق الضوابط والارشادات التصميمية التي تحكم حجب وتغطية المعدات والعناصر الموجودة على أسطح المباني.
2. المعنيون باستخدام الدليل
الدليل موجه إلى الفئات التالية من المستخدمين:
- الاستشاريين (المعماريين والمهندسين والمتخصصين الآخرين)
- المطورين
- البلديات
- العملاء / ملاك العقارات (أو من ينوب عنهم)
3. نطاق التطبيق
يطبق هذا الدليل على جميع المباني القائمة والجديدة في الأراضي ذات مسميات التخصيص التالية في إمارة أبو ظبي:
| مسميات التخصيص | التعريف |
|---|---|
| سكني | أرض مخصصة لغرض الاستخدام السكني الخاص بالمواطنين. |
| مسكن شعبي | مسكن جاهز مخصص للمستفيد من قبل الحكومة. |
| استثماري | أرض مخصصة لغرض الاستثمار السكني. |
| تجاري | أرض مخصصة لغرض متعدد الاستخدام (سكني + مكاتب + محلات تجارية) و/ أو للأنشطة التجارية. |
| صناعي | أرض مخصصة لغرض الاستثمار والاستخدام الصناعي. |
| مباني عامة | أرض مخصصة للاستخدامات الحكومية والخاصة لتقديم الخدمات، كمباني الجهات الحكومية والتعليمية والصحية والدينية والثقافية وغيرها. |
| مرافق | أرض مخصصة لأجهزة وهياكل ومرافق الشركات الخدمية (مثل البريد والاتصالات). |
| ترفيهي | أرض مخصصة للاستخدامات الترفيهية الخاصة والعامة ذات طابع "Eco-tourism" أو بيع بالتجزئة كالأكشاك. |
4. اللغة التنظيمية
تم استخدام الكلمات التالية في صياغة الإرشادات والمعايير الواردة في هذا الدليل:
- كلمتي "يجب" و "لا يجب" تشيران إلى الإلزام.
- كلمتي "ينبغي" و"لا ينبغي" تشيران إلى التوصية.
- كلمة "يجوز" تشير إلى جواز التنفيذ.
5. الاشتراطات ذات الصلة
على مستخدمي الدليل الالتزام بالاشتراطات المذكورة أدناه:
- شروط ومعايير استخدام الأراضي في إمارة أبو ظبي (كودات التخطيط).
- كود أبو ظبي الدولي لتنظيم أعمال البناء.
- شروط السلامة من الحريق.
ب. المعايير والإرشادات
الارشادات التنظيمية:
1. يجب إزالة كافة المعدات غير المستخدمة من أسطح وواجهات المباني.
2. يجب المحافظة على نظافة أسطح المباني وصيانتها باستمرار.
3. يجب طلاء أنابيب تصريف الهواء والتي تمتد لأسطح المباني بلون يناسب لون المبنى.
4. يجب أن تتوفر ممرات للصيانة بين عناصر حجب المعدات، وألا تكون ذات ارتفاع يفوق الارتفاع المسموح به للقسيمة.
5. يجب معالجة العناصر والمعدات على أسطح المباني باستخدام إحدى أساليب التصميم المبتكرة، أو إحدى طرق المعالجة (جدول - 1) وذلك وفقا لحالة المبنى وما تقرره البلدية المختصة.
6. يجب تغطية أعمدة الاتصالات وأبراج الارسال على أسطح المباني بشكل منفصل ومختلف.
7. لا يجوز تخزين أي مواد على أسطح المباني.
8. لا يجوز بناء وحدات سكنية على أسطح المباني (إلا في المناطق المصرح لها وفق شروط ومعايير استخدام الأراضي في إمارة أبو ظبي (كودات التخطيط)).
9. لا يجوز ابراز التمديدات الكهربائية من سطح المبنى والوحدات السكنية.
10. يمكن استخدام سطح طابق السطح في الفلل للخدمات على أن يتم العمل بالاشتراطات التالية:
- يجب استخدام أساليب حجب الخدمات ضمن الارتفاع الكلي المسموح به للمبنى.
- يجب توفير سلم إلى سطح طابق السطح والتأكد من مراعاة الناحية الجمالية لواجهة المبنى.
مثال - 1: أسطح مباني في مدينة أبو ظبي وامتثالها/ تعارضها مع الارشادات والمعايير
|
X لا يسمح بإبراز التمديدات الكهربائية والوحدات السكنية من سطح المبنى. X يجب إزالة كافة المعدات غير المستخدمة من أسطح المباني وواجهاتها. X يجب معالجة العناصر والمعدات على أسطح المباني باستخدام إحدى أساليب التصميم المبتكرة، أو إحدى طرق المعالجة، وذلك وفقا لحالة المبنى وما تقرره البلدية المختصة. X يجب تغطية أعمدة الاتصالات وأبراج الإرسال على أسطح المباني بشكل منفصل ومختلف. |
✓ يجب أن تتوفر ممرات للصيانة بين عناصر حجب المعدات، وألا تكون ذات ارتفاع يفوق الارتفاع المسموح به للقسيمة. ✓ يجب أن تتوافق ألوان كافة العناصر الموجودة على السطح مع ألوان المبنى بالكامل أو تكون مكملة لها على نحو ملائم. ✓ يجب المحافظة على نظافة أسطح المباني وصيانتها باستمرار. ✓ يجب معالجة العناصر والمعدات على أسطح المباني باستخدام إحدى أساليب التصميم المبتكرة، أو إحدى طرق المعالجة المذكورة في الجدول رقم (1) وذلك وفقا لحالة المبنى وما تقرره البلدية المختصة. |
ب. المعايير والارشادات
معايير التصميم العامة - المباني القائمة:
1. يجب معالجة وتغطية جميع عناصر أسطح المباني حتى أعلى نقطة من أعلى عنصر على سطح المبنى (باستثناء الرافعة).
2. في حال تم اقتراح أنواع أخرى للتغطية يجب أن تكون مطابقة لاشتراطات أداء حجب الرؤية، على أن يتم تقييمها من قبل الجهات المعنية بالمراجعة.
3. يجب أن تتوافق ألوان كافة العناصر الموجودة على السطح مع ألوان المبنى بالكامل أو تكون مكملة لها على نحو ملائم.
4. يجب أن تراعي وسائل الحجب والتغطية مستوى الرؤية من الناحية الرأسية والأفقية وأن تتوافق مع التصميم المعماري للمبنى وكذلك البنية التحتية والمواد المستخدمة في عملية إنشاء المبنى.
5. يجب أن تكون المعالجة والتغطية شاملة لكل المعدات الميكانيكية، مع ضرورة توفير ممرات للدخول والصيانة.
6. يمكن للتحسينات البسيطة (التمويه) أن تكون على شكل صبغ للمعدات، أو تغطيتها بشباك خاصة أو استخدام حلول أخرى مؤقتة.
اشتراطات التصميم العامة - المباني الجديدة:
1. يجب تصميم المباني الجديدة بحيث تحتوي مسبقا على عناصر حجب الخدمات السطح تعد جزاً من المبني يوفر الجدول رقم 1 بعض المقترحات.
2. يجب أن تتم معالجة منافذ التهوية والمعدات الميكانيكية على السطح بطريقة تتكامل مع التصميم المعماري والكتلة الأساسية للمبنى.
3. يجب على المصممين تجنب تصميم الأسطح على نحو يضخم من شكلها العام مما يجعل السطح غير متناسب مع التصميم العام للمبنى.
4. قد يتم استخدام دروة السطح كعنصر لتغطية أسطح المباني.
5. يجب معالجة وتغطية جميع عناصر أسطح المباني حتى أعلى نقطة من أعلى عنصر على سطح المبنى (باستثناء الرافعة).
6. في حال تم اقتراح أنواع أخرى للتغطية، يجب أن يتم مراجعتها من قبل لجنة التناسق المعماري في البلدية المعنية.
7. يجب أن تراعي وسائل الحجب والتغطية مستوى الرؤية من الناحية الرأسية والأفقية وأن تتوافق مع التصميم المعماري الشامل للمبنى وكذلك البنية والمواد المستخدمة في عملية إنشاء المبنى.
8. يجب أن تكون المعالجة والتغطية شاملة لكل المعدات الميكانيكية، مع ضرورة توفير ممرات للدخول.
ب. المعايير والإرشادات
أنواع الحجب والتغطية الرئيسية:
جدول - 1: قائمة بأنواع التغطية المقترحة
| النوع | الوصف | نموذج |
|---|---|---|
| دروة السطح | يمكن استخدام الدروة كوسيلة من وسائل حجب الرؤية من مستوى الدور الأرضي. | |
| المظلات | عند استخدام المظلات للحجب يمكن استخدام العديد من الأساليب والأشكال والخامات (معدن، طوب، سيراميك، بلاستيك، أقمشة الخيام وما إلى ذلك)، كما يمكن تنويع الألوان أيضا. ويمكن تثبيت المظلات في جزء من المبنى، أو يمكن أن تكون قائمة بذاتها. | |
| جدار + سطح | يمثل هذا النوع من التغطية أشكال جديدة للأسقف. والتي انتشرت في العقود الأخيرة التي تلت الثورة في عالم التصميم المعماري باستخدام تقنية الحاسب الآلي، وهي دمج بين السطح والجدار. | |
| التعريشات | عبارة عن بنية رأسية أو أفقية تدعم تسلق النباتات، وتتنوع أشكالها، كما يمكن صنعها من العديد من المواد (خرسانة، خشب، معدن، زجاج، بلاستيك مقوى شفاف بزخارف متشابكة). ويمكن تثبيت التعريشات في جزء من المبني، أو يمكن أن تكون قائمة بذاتها. | |
| ستائر التهوية | عبارة عن ستائر أو حاجب بفتحات أفقية وفي بعض الأحيان تكون رأسية، يتم تصميمها بزاوية تسمح بدخول الهواء والضوء، إلا أنها تعمل في نفس الوقت على حجب الرؤية - والأمطار وأشعة الشمس المباشرة وغالبا تكون هذه الفتحات بزاوية 45 درجة لحجب الرؤية. | |
| ألواح الحجب المفرغة | عبارة عن ألواح مصنوعة من الخرسانة المسلحة أو الطوب أو معدن أو زجاج أو بلاستيك مقوى مفرغة وتحتوي على زخارف متشابكة | |
| الألواح الملونة/الطوب الزجاجي | جاء استخدام هذا النوع من الألواح كاستجابة عصرية لفن العمارة أحادي اللون الذي يتم فيه استخدام الألوان كما يتم الاستعانة به في معالجة واجهات المباني الحديثة أو التراثية. | |
| الأسطح الصديقة للبيئة | يتم استخدام أساليب صديقة للبيئة في تغطية المعدات مثل الألواح الشمسية. | |
| الأسطح النشطة | استخدام الأسطح لأغراض مختلفة تزيد من كفاءتها وتحسن مظهرها كالأمثلة التالية:
|
|
| الأسطح الخضراء | عبارة عن أسطح مزروعة وتوجد بها أساليب حجب للمعدات - الموجودة على السطح. | |
| ارتداد المعدات الميكانيكية | يمكن عدم توفير تغطية أو حواجز شريطة التأكد من ارتداد المعدات بمسافة لا يمكن رؤيتها من مستوى الشارع. |
ج. التحسينات على المباني القائمة
أنواع التحسينات للمباني القائمة:
يتم تحديد نوع ومدى التحسينات لمبنى معين بناء على حالة السطح ووفقا لما تقرره البلدية المختصة:
-
تحسينات بسيطة:
- إزالة المعدات الغير مستخدمة.
- صبغ المعدات بلون يناسب لون المبنى.
-
تحسينات متوسطة
- إزالة المعدات الغير مستخدمة.
- صبغ المعدات بلون يناسب لون المبنى.
- تركيب الأغطية المناسبة.
-
تحسينات جوهرية:
- إزالة المعدات غير المستخدمة.
- صبغ المعدات بلون يناسب لون المبنى.
- تركيب الأغطية المناسبة.
- تركيب سقف لهيكل عناصر التغطية.
صورة - 1: مثال لعملية حجب وتغطية
الوضع الحالي
|
تحسينات جوهرية:
|
تحسينات متوسطة:
|
تحسينات بسيطة:
|
قائمة المعدات الميكانيكية الموجودة على أسطح المباني:
جدول - 2: قائمة بالعناصر التي تتواجد على أسطح المباني وارتفاعاتها
| المعدات الميكانيكية الموجودة على الأسطح | قابل للتغطية | غير قابل للتغطية | قابل للتغطية بشكل جزئي | الارتفاع التقديري للوحدات والأجهزة |
|---|---|---|---|---|
| التكييف | ||||
| المبردات | ✓ | 3.0 متر | ||
| وحدات التبريد | ✓ | 2.5 متر | ||
| مضخات التبريد | ✓ | 2.0 متر | ||
| غرف الكهرباء | ✓ | 3.0 متر | ||
| وحدات معالجة الهواء | ✓ | 2.5 متر | ||
| المراوح | ✓ | 2.0 متر | ||
| السباكة | ||||
| خزانات المياه | ✓ | 2.0 متر | ||
| مضخات المياه والفلاتر | ✓ | 2.0 متر | ||
| الألواح الشمية | ✓ | 2.0 متر | ||
| الهوايات لشبكة الصرف | ✓ | 2.0 متر | ||
| الغاز | ||||
| خزانات الغاز المركزية | ✓ | 2.0 متر | ||
| شبكة أنابيب الغاز | ✓ | 1.0 متر | ||
Administrative Decision No. (96) of 2022
Regarding the Issuance of the Guide for Covering Services on Building Rooftops
Undersecretary of the Department of Municipalities and Transport
Having reviewed Law No. (1) of 1974 on the Reorganization of the Governmental Apparatus in the Emirate of Abu Dhabi and its amendments,
- And Law No. (4) of 1983 Regarding the Regulation of Construction Works, its amendments, and its executive regulations,
- And Law No. (10) of 2006 Regarding the Municipality and Municipal Council of the Western Region in the Emirate of Abu Dhabi and its amendments,
- And Law No. (10) of 2007 Regarding the Municipality and Municipal Council of Abu Dhabi City in the Emirate of Abu Dhabi and its amendments,
- And Law No. (11) of 2007 Regarding the Municipality and Municipal Council of Al Ain City in the Emirate of Abu Dhabi and its amendments,
- And Law No. (2) of 2012 Regarding the Preservation of Public Appearance, Health, and Public Tranquility in the Emirate of Abu Dhabi,
- And Law No. (30) of 2019 Regarding the Establishment of the Department of Municipalities and Transport,
- And the Chairman of the Executive Council's Decision No. (15) of 2020 on the Appointment of the Undersecretary of the Department of Municipalities and Transport,
- And Administrative Decision No. (87) of 2021 Regarding the Matrix of Powers of the Senior Management in the Department and its affiliated entities,
- And Decision No. (124) of 2018 Regarding the Formation of the Committee for Reviewing the Architectural Harmony of Buildings,
- And based on the requirements of the public interest,
It has been decided as follows:
Article (1)
The second edition 2.0-2022 of the Guide for Covering Services on Building Rooftops attached to this decision is hereby approved and shall be circulated to all concerned municipalities, including developers and consulting offices, to be acted upon by each in their respective capacity.
Article (2)
This decision shall be effective from the date of its issuance and shall be published in the Official Gazette.
The Department's Undersecretary
Issued
On: 17/03/2022
Guide for Covering Services on Building Rooftops
Version 2.0 – 2022
Establishment of the Department of Municipalities and Transport
The Department of Municipalities and Transport (DMT) was established under Law No. 30 of 2019. Its priorities are to realize the vision of His Highness Sheikh Khalifa bin Zayed Al Nahyan, President of the United Arab Emirates and Ruler of Abu Dhabi, inspired by the legacy and vision of the founding father of the UAE, Sheikh Zayed bin Sultan Al Nahyan, in adopting progress based on scientific foundations and developing strategic plans to pursue development in line with the needs of current and future generations and communities. The DMT embodies the values of good governance, driven by the needs of the community it serves, and works passionately to achieve its goals. The DMT focuses on finding the most effective means to provide basic municipal services while adopting the highest international standards and modern technologies to ensure a rapid response in the Emirate's three municipalities. The DMT supports Abu Dhabi's leading global position as a pioneering government in urban planning and transportation management based on innovation, as part of the Abu Dhabi government's efforts and commitment to continuous work and maintaining the highest standards for the benefit of all citizens and residents of the Emirate. As the entity responsible for supporting growth, urban development, infrastructure, and the transport sector in the Emirate of Abu Dhabi, the DMT directs, regulates, and monitors all activities in these sectors. Leveraging its expertise, it works to develop, supervise, and manage the municipalities sector to provide comprehensive services aimed at enhancing Abu Dhabi's position as one of the world's best destinations to live, work, and visit. The DMT also ensures the highest standards of safety, security, sustainability, and technological advancements for the Emirate's land, air, and sea transport networks, in line with the highest international standards and UAE legislation, with the aim of establishing the capital's position as a global hub connecting land, sea, and air transport networks between East and West. The DMT's aspirations and goals are based on clear foundations: innovating and building sustainable smart cities, and enhancing the ability of cities and communities to change and adapt, in order to maintain excellence in service delivery and ensure prosperity for future generations, allowing everyone living in Abu Dhabi to reach their full potential and participate in building the future.
You can follow the latest news and updates from the Department through:
Twitter: @AbudhabiDMT
Instagram: instagram.com/@AbudhabiDMT
Facebook: facebook.com/@AbudhabiDMT
Table of Contents
A. Introduction
1. Purpose of the Guide
2. Intended Users of the Guide
3. Scope of Application
4. Regulatory Language
5. Relevant Requirements
B. Design Standards
1. Regulatory Guidelines
2. General Design Criteria - Existing Buildings
3. General Design Criteria - New Buildings
4. Main Types of Screening and Covering
C. Improvements for Existing Buildings
1. Types of Improvements for Existing Buildings
2. List of Mechanical Equipment
A. Introduction
1. Purpose of the Guide
The Department of Municipalities and Transport has prepared this guide with the aim of improving the general appearance of building rooftops in the Emirate of Abu Dhabi by applying design controls and guidelines that govern the screening and covering of equipment and elements on building rooftops.
2. Intended Users of the Guide
The guide is intended for the following user groups:
- Consultants (architects, engineers, and other specialists)
- Developers
- Municipalities
- Clients / Property Owners (or their representatives)
3. Scope of Application
This guide applies to all existing and new buildings on lands with the following allocation designations in the Emirate of Abu Dhabi:
| Allocation Designations | Definition |
|---|---|
| Residential | Land allocated for the purpose of private residential use for citizens. |
| Public Housing | A ready-made housing unit allocated to a beneficiary by the government. |
| Investment | Land allocated for residential investment purposes. |
| Commercial | Land allocated for mixed-use purposes (residential + offices + retail shops) and/or for commercial activities. |
| Industrial | Land allocated for industrial investment and use. |
| Public Buildings | Land allocated for governmental and private uses to provide services, such as government, educational, health, religious, cultural, and other buildings. |
| Utilities | Land allocated for the equipment, structures, and facilities of service companies (such as post and telecommunications). |
| Recreational | Land allocated for private and public recreational uses of an "Eco-tourism" or retail nature, such as kiosks. |
4. Regulatory Language
The following words have been used in formulating the guidelines and criteria in this guide:
- The words "must" and "must not" indicate a mandatory requirement.
- The words "should" and "should not" indicate a recommendation.
- The word "may" indicates a permissible action.
5. Relevant Requirements
Users of the guide must comply with the requirements listed below:
- Land use conditions and standards in the Emirate of Abu Dhabi (Planning Codes).
- Abu Dhabi International Building Code.
- Fire safety conditions.
B. Standards and Guidelines
Regulatory Guidelines:
1. All unused equipment must be removed from the rooftops and facades of buildings.
2. Building rooftops must be kept clean and continuously maintained.
3. Air discharge pipes that extend to building rooftops must be painted in a color that matches the building's color.
4. Maintenance pathways must be provided between equipment screening elements, and their height must not exceed the maximum allowable height for the plot.
5. Elements and equipment on building rooftops must be treated using innovative design methods or one of the treatment methods (Table - 1), according to the building's condition and as determined by the concerned municipality.
6. Telecommunication masts and transmission towers on building rooftops must be screened separately and differently.
7. No materials may be stored on building rooftops.
8. Residential units may not be built on building rooftops (except in areas permitted according to the land use conditions and standards in the Emirate of Abu Dhabi (Planning Codes)).
9. Electrical wiring from the rooftop and residential units must not be exposed.
10. The roof level of villas may be used for services, provided the following requirements are met:
- Service screening methods must be used within the overall permitted height of the building.
- A staircase to the roof level must be provided, ensuring that the aesthetic aspect of the building's facade is considered.
Example - 1: Building Rooftops in Abu Dhabi City and their Compliance/Conflict with Guidelines and Criteria
|
X Exposed electrical wiring and residential units on the rooftop are not permitted. X All unused equipment must be removed from building rooftops and facades. X Elements and equipment on building rooftops must be treated using innovative design methods or one of the treatment methods, according to the building's condition and as determined by the concerned municipality. X Telecommunication masts and transmission towers on building rooftops must be screened separately and differently. |
✓ Maintenance pathways must be provided between equipment screening elements, and their height must not exceed the maximum allowable height for the plot. ✓ The colors of all elements on the rooftop must match or appropriately complement the colors of the entire building. ✓ Building rooftops must be kept clean and continuously maintained. ✓ Elements and equipment on building rooftops must be treated using innovative design methods or one of the treatment methods mentioned in Table (1), according to the building's condition and as determined by the concerned municipality. |
B. Standards and Guidelines
General Design Criteria - Existing Buildings:
1. All elements on building rooftops must be treated and covered up to the highest point of the tallest element on the rooftop (excluding the crane).
2. If other types of covering are proposed, they must comply with visual screening performance requirements and will be evaluated by the relevant review authorities.
3. The colors of all elements on the rooftop must match or appropriately complement the colors of the entire building.
4. Screening and covering methods must consider both vertical and horizontal sightlines and must be consistent with the building's architectural design, as well as its structure and the materials used in its construction.
5. The treatment and covering must encompass all mechanical equipment, with access and maintenance pathways provided.
6. Minor improvements (camouflage) can take the form of painting the equipment, covering it with special netting, or using other temporary solutions.
General Design Requirements - New Buildings:
1. New buildings must be designed to include rooftop service screening elements as an integral part of the building. Table 1 provides some suggestions.
2. Ventilation outlets and mechanical equipment on the roof must be treated in a way that integrates with the building's architectural design and primary massing.
3. Designers must avoid designing rooftops in a way that exaggerates their overall form, making the rooftop disproportionate to the overall design of the building.
4. The roof parapet may be used as an element for screening building rooftops.
5. All elements on building rooftops must be treated and covered up to the highest point of the tallest element on the rooftop (excluding the crane).
6. If other types of covering are proposed, they must be reviewed by the Architectural Harmony Committee at the concerned municipality.
7. Screening and covering methods must consider both vertical and horizontal sightlines and must be consistent with the building's overall architectural design, as well as its structure and the materials used in its construction.
8. The treatment and covering must encompass all mechanical equipment, with access pathways provided.
B. Standards and Guidelines
Main Types of Screening and Covering:
Table - 1: List of Proposed Covering Types
| Type | Description | Example |
|---|---|---|
| Roof Parapet | The parapet can be used as a means of screening from the ground floor level. | |
| Screens / Canopies | When using screens for screening, various methods, shapes, and materials can be used (metal, brick, ceramic, plastic, tent fabrics, etc.), and colors can also be varied. Screens can be attached to a part of the building or can be freestanding. | |
| Wall + Roof | This type of covering represents new forms of roofing that have become popular in recent decades following the revolution in architectural design using computer technology. It is a fusion of a wall and a roof. | |
| Trellises | A vertical or horizontal structure that supports climbing plants. They come in various forms and can be made from many materials (concrete, wood, metal, glass, reinforced plastic with interlocking patterns). Trellises can be attached to a part of the building or can be freestanding. | |
| Louvers | These are screens or blinds with horizontal, and sometimes vertical, slats designed at an angle to allow air and light to pass through, while simultaneously blocking the view, rain, and direct sunlight. The slats are often at a 45-degree angle to obscure the view. | |
| Perforated Screening Panels | These are panels made of reinforced concrete, brick, metal, glass, or perforated reinforced plastic containing interlocking patterns. | |
| Colored Panels / Glass Bricks | The use of this type of panel came as a modern response to monochromatic architecture, where color is used. It is also used in treating the facades of modern or heritage buildings. | |
| Eco-friendly Rooftops | Eco-friendly methods are used to cover equipment, such as solar panels. | |
| Active Rooftops | Using rooftops for various purposes that increase their efficiency and improve their appearance, such as the following examples:
|
|
| Green Rooftops | These are planted rooftops that include methods for screening the equipment on the roof. | |
| Mechanical Equipment Setback | Covering or barriers may not be required provided that the equipment is set back a distance where it cannot be seen from street level. |
C. Improvements for Existing Buildings
Types of Improvements for Existing Buildings:
The type and extent of improvements for a specific building are determined based on the condition of the rooftop and according to what the concerned municipality decides:
-
Minor Improvements:
- Removal of unused equipment.
- Painting the equipment in a color that matches the building.
-
Moderate Improvements
- Removal of unused equipment.
- Painting the equipment in a color that matches the building.
- Installation of appropriate covers.
-
Major Improvements:
- Removal of unused equipment.
- Painting the equipment in a color that matches the building.
- Installation of appropriate covers.
- Installation of a roof for the screening element structure.
Image - 1: Example of Screening and Covering Process
Current Situation
|
Major Improvements:
|
Moderate Improvements:
|
Minor Improvements:
|
List of Mechanical Equipment on Building Rooftops:
Table - 2: List of Elements Found on Building Rooftops and their Heights
| Mechanical Equipment on Rooftops | Can be Covered | Cannot be Covered | Can be Partially Covered | Estimated Height of Units and Devices |
|---|---|---|---|---|
| Air Conditioning | ||||
| Chillers | ✓ | 3.0 m | ||
| Cooling Units | ✓ | 2.5 m | ||
| Cooling Pumps | ✓ | 2.0 m | ||
| Electrical Rooms | ✓ | 3.0 m | ||
| Air Handling Units | ✓ | 2.5 m | ||
| Fans | ✓ | 2.0 m | ||
| Plumbing | ||||
| Water Tanks | ✓ | 2.0 m | ||
| Water Pumps and Filters | ✓ | 2.0 m | ||
| Solar Panels | ✓ | 2.0 m | ||
| Drainage Network Vents | ✓ | 2.0 m | ||
| Gas | ||||
| Central Gas Tanks | ✓ | 2.0 m | ||
| Gas Pipe Network | ✓ | 1.0 m | ||
Document Criteria
Document Number
96
Year
2022
Level المستوى
Department الدائرة
Category الفئة
Legislations تشريعات
Status الحالة
Active ساري
Type النوع
Decision قرار
Sector الموضوع
Municipality البلدية