دليل تغطية الخدمات على أسطح المباني
دليل تغطية الخدمات على أسطح المباني
الإصدار 2.0 – 2022
تأسيس دائرة البلديات والنقل
تم إنشاء دائرة البلديات والنقل بموجب القانون رقم 30 لعام 2019 وتتمثل أولوياتها في تحقيق رؤية صاحب السمو الشيخ خليفة بن زايد آل نهيان رئيس دولة الإمارات العربية المتحدة وحاكم أبو ظبي، والمستلهمة من إرث ورؤية الوالد المؤسس لدولة الإمارات العربية المتحدة، الشيخ زايد بن سلطان آل نهيان في تبني التقدم على أساس علمي، ووضع الخطط الاستراتيجية في متابعة التنمية بما يتماشى مع احتياجات الأجيال الحالية والمستقبلية والمجتمعات. تجسد الدائرة قيم الحوكمة الرشيدة مدفوعة باحتياجات المجتمع الذي تعمل لأجله، وتعمل بشغف لتحقيق أهدافها. وتركز الدائرة على إيجاد أكثر الوسائل فعالية في توفير الخدمات البلدية الأساسية مع اعتماد أعلى المعايير العالمية والتقنيات الحديثة لضمان سرعة التجاوب في بلديات الإمارة الثلاث، وتدعم الدائرة المكانة الريادية لأبو ظبي عالمياً كحكومة رائدة في التخطيط الحضري وإدارة قطاع النقل القائمين على الابتكار، وذلك كجزء من جهود حكومة أبو ظبي والتزامها بالعمل المستمر والحفاظ على أعلى المعايير لصالح جميع المواطنين والمقيمين في الإمارة. وباعتبارها الجهة المسؤولة عن دعم النمو والتطور العمراني والبنية التحتية، وقطاع النقل في إمارة أبو ظبي، تقوم الدائرة بتوجيه وتنظيم ومراقبة كافة الأنشطة في هذه القطاعات. كما تعمل من منطلق خبرتها على تطوير العمل في قطاع البلديات والإشراف عليها وإدارتها لتوفير خدمات شاملة بهدف تعزيز مكانة أبو ظبي كواحدة من أفضل الوجهات العالمية للعيش والعمل والسياحة. كما تضمن الدائرة أعلى معايير السلامة والأمن والاستدامة والتطورات التكنولوجية لشبكات النقل البري والجوي والبحري للإمارة، بما يتماشى مع أعلى المعايير الدولية والتشريعات في الإمارات، بهدف تمكين موقع العاصمة كنقطة مركزية عالمية تصل شبكات النقل البري والبحري والجوي بين الشرق والغرب. وتعتمد الدائرة في تطلعاتها وأهدافها على أسس واضحة تتمثل في ابتكار وبناء مدن ذكية مستدامة، وتعزيز قدرة المدن والمجتمعات على التغيير والتكيف، وذلك من أجل الحفاظ على التميز في تقديم الخدمات، وضمان الازدهار للأجيال القادمة، بما يسمح لكل من يعيش في أبو ظبي بالوصول إلى إمكاناتهم الكاملة والمشاركة في بناء المستقبل.
يمكنكم متابعة آخر أخبار ومستجدات الدائرة من خلال:
- تويتر: @AbudhabiDMT
- إنستغرام: instagram.com/@AbudhabiDMT
- فيسبوك: facebook.com/@AbudhabiDMT
قائمة المحتويات
أ. مقدمة
- الغرض من الدليل
- المعنيون باستخدام الدليل
- نطاق التطبيق
- اللغة التنظيمية
- الاشتراطات ذات الصلة
ب. معايير تصميمية
- الارشادات التنظيمية
- معايير التصميم العامة - المباني القائمة
- معايير التصميم العامة - المباني الجديدة
- أنواع الحجب والتغطية الرئيسية
ج. التحسينات للمباني القائمة
- أنواع التحسينات للمباني القائمة
- قائمة المعدات الميكانيكية
أ. مقدمة
1. الغرض من الدليل
قامت دائرة البلديات والنقل بإعداد هذا الدليل بهدف تحسين المظهر العام لأسطح المباني في إمارة أبو ظبي عن طريق تطبيق الضوابط والارشادات التصميمية التي تحكم حجب وتغطية المعدات والعناصر الموجودة على أسطح المباني.
2. المعنيون باستخدام الدليل
الدليل موجه إلى الفئات التالية من المستخدمين:
- الاستشاريين (المعماريين والمهندسين والمتخصصين الآخرين)
- المطورين
- البلديات
- العملاء / ملاك العقارات (أو من ينوب عنهم)
3. نطاق التطبيق
يطبق هذا الدليل على جميع المباني القائمة والجديدة في الأراضي ذات مسميات التخصيص التالية في إمارة أبو ظبي:
| مسميات التخصيص |
التعريف |
| سكني |
أرض مخصصة لغرض الاستخدام السكني الخاص بالمواطنين. |
| مسكن شعبي |
مسكن جاهز مخصص للمستفيد من قبل الحكومة. |
| استثماري |
أرض مخصصة لغرض الاستثمار السكني. |
| تجاري |
أرض مخصصة لغرض متعدد الاستخدام (سكني + مكاتب + محلات تجارية) و/أو للأنشطة التجارية. |
| صناعي |
أرض مخصصة لغرض الاستثمار والاستخدام الصناعي. |
| مباني عامة |
أرض مخصصة للاستخدامات الحكومية والخاصة لتقديم الخدمات، كمباني الجهات الحكومية والتعليمية والصحية والدينية والثقافية وغيرها. |
| مرافق |
أرض مخصصة لأجهزة وهياكل ومرافق الشركات الخدمية (مثل البريد والاتصالات). |
| ترفيهي |
أرض مخصصة للاستخدامات الترفيهية الخاصة والعامة ذات طابع "Eco-tourism" أو بيع بالتجزئة كالأكشاك. |
4. اللغة التنظيمية
تم استخدام الكلمات التالية في صياغة الإرشادات والمعايير الواردة في هذا الدليل:
- كلمتي "يجب" و "لا يجب" تشيران إلى الإلزام.
- كلمتي "ينبغي" و"لا ينبغي" تشيران إلى التوصية.
- كلمة "يجوز" تشير إلى جواز التنفيذ.
5. الاشتراطات ذات الصلة
على مستخدمي الدليل الالتزام بالاشتراطات المذكورة أدناه:
- شروط ومعايير استخدام الأراضي في إمارة أبو ظبي (كودات التخطيط).
- كود أبو ظبي الدولي لتنظيم أعمال البناء.
- شروط السلامة من الحريق.
ب. المعايير والإرشادات
الارشادات التنظيمية:
- يجب إزالة كافة المعدات غير المستخدمة من أسطح وواجهات المباني.
- يجب المحافظة على نظافة أسطح المباني وصيانتها باستمرار.
- يجب طلاء أنابيب تصريف الهواء والتي تمتد لأسطح المباني بلون يناسب لون المبنى.
- يجب أن تتوفر ممرات للصيانة بين عناصر حجب المعدات، وألا تكون ذات ارتفاع يفوق الارتفاع المسموح به للقسيمة.
- يجب معالجة العناصر والمعدات على أسطح المباني باستخدام إحدى أساليب التصميم المبتكرة، أو إحدى طرق المعالجة (جدول-1) وذلك وفقا لحالة المبنى وما تقرره البلدية المختصة.
- يجب تغطية أعمدة الاتصالات وأبراج الارسال على أسطح المباني بشكل منفصل ومختلف.
- لا يجوز تخزين أي مواد على أسطح المباني.
- لا يجوز بناء وحدات سكنية على أسطح المباني (إلا في المناطق المصرح لها وفق شروط ومعايير استخدام الأراضي في إمارة أبو ظبي (كودات التخطيط)).
- لا يجوز ابراز التمديدات الكهربائية من سطح المبنى والوحدات السكنية.
- يمكن استخدام سطح طابق السطح في الفلل للخدمات على أن يتم العمل بالاشتراطات التالية:
- يجب استخدام أساليب حجب الخدمات ضمن الارتفاع الكلي المسموح به للمبنى.
- يجب توفير سلم إلى سطح طابق السطح والتأكد من مراعاة الناحية الجمالية لواجهة المبنى.
مثال - 1 أسطح مباني في مدينة أبو ظبي وامتثالها/ تعارضها مع الارشادات والمعايير
- ✓ يجب أن تتوفر ممرات للصيانة بين عناصر حجب المعدات، وألا تكون ذات ارتفاع يفوق الارتفاع المسموح به للقسيمة.
- ✓ يجب أن تتوافق ألوان كافة العناصر الموجودة على السطح مع ألوان المبنى بالكامل أو تكون مكملة لها على نحو ملائم.
- ✓ يجب المحافظة على نظافة أسطح المباني وصيانتها باستمرار.
- ✓ يجب معالجة العناصر والمعدات على أسطح المباني باستخدام إحدى أساليب التصميم المبتكرة، أو إحدى طرق المعالجة المذكورة في الجدول رقم (1) وذلك وفقاً لحالة المبنى وما تقرره البلدية المختصة.
|
- X لا يسمح بإبراز التمديدات الكهربائية من سطح المبنى والوحدات السكنية.
- X يجب إزالة كافة المعدات غير المستخدمة من أسطح المباني وواجهاتها.
- X يجب معالجة العناصر والمعدات على أسطح المباني باستخدام إحدى أساليب التصميم المبتكرة، أو إحدى طرق المعالجة، وذلك وفقا لحالة المبنى وما تقرره البلدية المختصة.
- X يجب تغطية أعمدة الاتصالات وأبراج الإرسال على أسطح المباني بشكل منفصل ومختلف.
|
| النوع |
الوصف |
نموذج |
| دروة السطح |
يمكن استخدام الدروة كوسيلة من وسائل حجب الرؤية من مستوى الدور الأرضي. |
|
| المظلات |
عند استخدام المظلات للحجب يمكن استخدام العديد من الأساليب والأشكال والخامات (معدن، طوب، سيراميك، بلاستيك، أقمشة الخيام وما إلى ذلك)، كما يمكن تنويع الألوان أيضا. ويمكن تثبيت المظلات في جزء من المبنى، أو يمكن أن تكون قائمة بذاتها. |
|
| جدار + سطح |
يمثل هذا النوع من التغطية أشكال جديدة للأسقف. والتي انتشرت في العقود الأخيرة التي تلت الثورة في عالم التصميم المعماري باستخدام تقنية الحاسب الآلي، وهي دمج بين السطح والجدار. |
|
| التعريشات |
عبارة عن بنية رأسية أو أفقية تدعم تسلق النباتات، وتتنوع أشكالها، كما يمكن صنعها من العديد من المواد (خرسانة، خشب، معدن، زجاج، بلاستيك مقوى شفاف بزخارف متشابكة). ويمكن تثبيت التعريشات في جزء من المبني، أو يمكن أن تكون قائمة بذاتها. |
|
| ستائر التهوية |
عبارة عن ستائر أو حاجب بفتحات أفقية وفي بعض الأحيان تكون رأسية، يتم تصميمها بزاوية تسمح بدخول الهواء والضوء، إلا أنها تعمل في نفس الوقت على حجب الرؤية - والأمطار وأشعة الشمس المباشرة وغالبا تكون هذه الفتحات بزاوية 45 درجة لحجب الرؤية. |
|
| ألواح الحجب المفرغة |
عبارة عن ألواح مصنوعة من الخرسانة المسلحة أو الطوب أو معدن أو زجاج أو بلاستيك مقوى مفرغة وتحتوي على زخارف متشابكة. |
|
| الألواح الملونة/الطوب الزجاجي |
جاء استخدام هذا النوع من الألواح كاستجابة عصرية لفن العمارة أحادي اللون الذي يتم فيه استخدام الألوان كما يتم الاستعانة به في معالجة واجهات المباني الحديثة أو التراثية. |
|
| الأسطح الصديقة للبيئة |
يتم استخدام أساليب صديقة للبيئة في تغطية المعدات مثل الألواح الشمسية. |
|
| الأسطح النشطة |
استخدام الأسطح لأغراض مختلفة تزيد من كفاءتها وتحسن مظهرها كالأمثلة التالية:
|
|
| الأسطح الخضراء |
عبارة عن أسطح مزروعة وتوجد بها أساليب حجب للمعدات - الموجودة على السطح. |
|
| ارتداد المعدات الميكانيكية |
يمكن عدم توفير تغطية أو حواجز شريطة التأكد من ارتداد المعدات بمسافة لا يمكن رؤيتها من مستوى الشارع. |
|
ب. المعايير والارشادات
معايير التصميم العامة - المباني القائمة:
- يجب معالجة وتغطية جميع عناصر أسطح المباني حتى أعلى نقطة من أعلى عنصر على سطح المبنى (باستثناء الرافعة).
- في حال تم اقتراح أنواع أخرى للتغطية يجب أن تكون مطابقة لاشتراطات أداء حجب الرؤية، على أن يتم تقييمها من قبل الجهات المعنية بالمراجعة.
- يجب أن تتوافق ألوان كافة العناصر الموجودة على السطح مع ألوان المبنى بالكامل أو تكون مكملة لها على نحو ملائم.
- يجب أن تراعي وسائل الحجب والتغطية مستوى الرؤية من الناحية الرأسية والأفقية وأن تتوافق مع التصميم المعماري للمبنى وكذلك البنية التحتية والمواد المستخدمة في عملية إنشاء المبنى.
- يجب أن تكون المعالجة والتغطية شاملة لكل المعدات الميكانيكية، مع ضرورة توفير ممرات للدخول والصيانة.
- يمكن للتحسينات البسيطة (التمويه) أن تكون على شكل صبغ للمعدات، أو تغطيتها بشباك خاصة أو استخدام حلول أخرى مؤقتة.
اشتراطات التصميم العامة - المباني الجديدة:
- يجب تصميم المباني الجديدة بحيث تحتوي مسبقا على عناصر حجب الخدمات السطح تعد جزءاً من المبني يوفر الجدول رقم 1 بعض المقترحات.
- يجب أن تتم معالجة منافذ التهوية والمعدات الميكانيكية على السطح بطريقة تتكامل مع التصميم المعماري والكتلة الأساسية للمبنى.
- يجب على المصممين تجنب تصميم الأسطح على نحو يضخم من شكلها العام مما يجعل السطح غير متناسب مع التصميم العام للمبنى.
- قد يتم استخدام دروة السطح كعنصر لتغطية أسطح المباني.
- يجب معالجة وتغطية جميع عناصر أسطح المباني حتى أعلى نقطة من أعلى عنصر على سطح المبنى (باستثناء الرافعة).
- في حال تم اقتراح أنواع أخرى للتغطية، يجب أن يتم مراجعتها من قبل لجنة التناسق المعماري في البلدية المعنية.
- يجب أن تراعي وسائل الحجب والتغطية مستوى الرؤية من الناحية الرأسية والأفقية وأن تتوافق مع التصميم المعماري الشامل للمبنى وكذلك البنية والمواد المستخدمة في عملية إنشاء المبنى.
- يجب أن تكون المعالجة والتغطية شاملة لكل المعدات الميكانيكية، مع ضرورة توفير ممرات للدخول.
ب. المعايير والإرشادات
أنواع الحجب والتغطية الرئيسية:
جدول - 1: قائمة بأنواع التغطية المقترحة
ج. التحسينات على المباني القائمة
أنواع التحسينات للمباني القائمة:
يتم تحديد نوع ومدى التحسينات لمبنى معين بناء على حالة السطح ووفقا لما تقرره البلدية المختصة:
-
تحسينات بسيطة:
- إزالة المعدات الغير مستخدمة.
- صبغ المعدات بلون يناسب لون المبنى.
-
تحسينات متوسطة:
- إزالة المعدات الغير مستخدمة.
- صبغ المعدات بلون يناسب لون المبني
- تركيب الأغطية المناسبة.
-
تحسينات جوهرية:
- إزالة المعدات غير المستخدمة.
- صبغ المعدات بلون يناسب لون المبنى.
- تركيب الأغطية المناسبة.
- تركيب سقف لهيكل عناصر التغطية.
صورة - 1: مثال لعملية حجب وتغطية
تحسينات جوهرية:
- صبغ خزان المياه
- إزالة المعدات القديمة
- حجب جانبي
- إضافة سقف للغطاء
|
تحسينات متوسطة:
- صبغ خزان المياه
- إزالة المعدات القديمة
- حجب جانبي
|
تحسينات بسيطة:
- صبغ خزان المياه
- إزالة المعدات القديمة
|
قائمة المعدات الميكانيكية الموجودة على أسطح المباني:
جدول - 2: قائمة بالعناصر التي تتواجد على أسطح المباني وارتفاعاتها
| المعدات الميكانيكية الموجودة على الأسطح |
قابل للتغطية |
غير قابل للتغطية |
قابل للتغطية بشكل جزئي |
الارتفاع التقديري للوحدات والأجهزة |
| التكييف |
| المبردات |
|
✓ |
|
3.0 متر |
| وحدات التبريد |
|
✓ |
|
2.5 متر |
| مضخات التبريد |
✓ |
|
|
2.0 متر |
| غرف الكهرباء |
✓ |
|
|
3.0 متر |
| وحدات معالجة الهواء |
|
|
✓ |
2.5 متر |
| المراوح |
|
|
✓ |
2.0 متر |
| السباكة |
| خزانات المياه |
✓ |
|
|
2.0 متر |
| مضخات المياه والفلاتر |
✓ |
|
|
2.0 متر |
| الألواح الشمية |
|
✓ |
|
2.0 متر |
| الهوايات لشبكة الصرف |
|
|
✓ |
2.0 متر |
| الغاز |
| خزانات الغاز المركزية |
✓ |
|
|
2.0 متر |
| شبكة أنابيب الغاز |
|
|
✓ |
1.0 متر |
No English content available.