اللائحة التنفيذية لقانون رقم (4) لسنة 1983
في شأن تنظيم أعمال البناء في إمارة أبو ظبي
الصادرة بموجب قرار رئيس دائرة الشؤون البلدية
والنقل رقم (182) لسنة 2017
الفصل الأول: أحكام عامة
المادة (1)
تفسير اللائحة
عند حدوث أي خلاف حول تفسير أية مادة أو بند من البنود الواردة في هذه اللائحة أو الكود أو المراجع المشار إليها في اللائحة، يعتبر التفسير الذي يصدره الرئيس أو من ينوب عنه هو التفسير النهائي والمعتمد لهذه المادة أو البند.
المادة (2)
الكودات والمراجع والمعايير القياسية
تعتبر الشروط والمواصفات المنصوص عليها في كود التخطيط وكود البناء والمراجع والمعايير القياسية واجبة التطبيق وملزمة لتنظيم أعمال البناء ويتم إصدار هذه الكودات بقرار من الرئيس.
المادة (3)
التعريفات
في تطبيق أحكام هذه اللائحة، تكون للكلمات والعبارات المبينة أدناه المعاني الواردة إزاء كل منها ما لم يدل سياق النص على خلاف ذلك.
| الإمارة | : | إمارة أبوظبي |
| القانون | : | القانون رقم (4) في شأن تنظيم أعمال البناء في إمارة أبوظبي وتعديلاته. |
| اللائحة | : | اللائحة التنفيذية للقانون وتُعرف باللائحة التنفيذية لقانون تنظيم أعمال البناء. |
| الدائرة | : | دائرة الشؤون البلدية والنقل. |
| الرئيس | : | رئيس دائرة الشؤون البلدية والنقل. |
| البلدية المعنية | : | بلدية مدينة أبوظبي أو بلدية منطقة العين أو بلدية منطقة الظفرة أو أية بلدية أخرى قد تنشأ مستقبلاً في الإمارة. |
| المدير العام | : | مدير عام البلدية المعنية. |
| الإدارة | : | إدارة تراخيص البناء في البلدية المعنية. |
| الجهات ذات العلاقة الجهات الخارجية | : | الجهات والدوائر الحكومية وشبه الحكومية في الإدارة ذات العلاقة بتراخيص البناء والتي يجب الحصول على موافقاتها ضمن إجراءات طلب الترخيص أو أي جهات أخرى يتطلب موافقتها قبل إصدار الترخيص. |
| الموقع | : | قطعة الأرض أو القسيمة التي تُقام عليها أعمال البناء. |
| الأرض أو القسيمة | : | أي قطعة أرض بأبعاد ومساحة محددة وتُعرف برقم ميز ويكون مصرحاً بالبناء عليها. |
| مفتش البناء | : | المهندس أو المراقب المختص بالرقابة والتفتيش على تنفيذ أعمال البناء وتكون له صفة الضبطية القضائية. |
| العقار | : | يشمل على سبيل المثال لا الحصر الأراضي السكنية والتجارية والاستثمارية والزراعية والمؤقتة والمؤجرة ومختلف أنواع المباني المقامة لغرض معين والمساكن الشعبية والمنشآت والملاحق والمرافق التابعة. |
| الأطراف المعنية بأعمال البناء | : | المالك والمقاول والمكتب الهندسي والبلدية المعنية |
| صاحب البناء | : | هو الشخص المخول بالبناء على العقار. |
| المقاول | : | الشركة المرخصة بمزاولة أعمال البناء والإنشاءات والمصنفة في الدائرة لممارسة أعمال البناء والإنشاءات. |
| المكتب الهندسي الاستشاري | : | المكتب المرخص بمزاولة المهنة في مجال هندسة البناء والإنشاءات والمصنف في الدائرة لممارسة أعمال التصميم و / أو الإشراف على أعمال البناء، والذي يُعهد إليه بإعداد التصميمات والرسومات لأي مبنى من المباني أو أي عمل من الأعمال والقيام بالإشراف على تنفيذها، أو يعهد إليه بإعداد التصميمات والرسومات فقط دون الإشراف على التنفيذ، أو يُعهد إليه الإشراف على تنفيذ البناء والأعمال التي صممت بمعرفة غيره من المكاتب الهندسية. |
| الترخيص | : | الترخيص الصادر من إدارة ترخيص البناء بالبلدية المعنية وفقاً لأحكام هذه اللائحة والذي يخول المقاول البدء في تنفيذ الأعمال المرخص لها. |
| المخططات | : | هي الرسومات والدراسات والحسابات الهندسية المرفقة بطلب الترخيص. |
| طلب الترخيص | : | المعاملة المقدمة من صاحب العلاقة على النموذج المعد لذلك بهدف الحصول على ترخيص البناء. |
| النظام الإلكتروني | : | هو نظام تراخيص البناء الإلكتروني الموحد وهو نظام شامل لأتمتة العمليات المتعلقة بتراخيص البناء على مستوى كافة الجهات والأطراف في إمارة أبوظبي، والذي يسمح لصاحب العلاقة بتقديم مرفقات طلب الترخيص وتدقيقها واعتمادها من قبل البلدية المعنية ومن ثم الحصول على ترخيص البناء أو الموافقة على الخدمة وفقاً للنظم واللوائح عن طريق نافذة الدفع الإلكتروني. |
| نافذة الدفع الإلكترونية | : | هي نافذة يتم من خلالها دفع الرسوم المقررة للحصول على خدمات تراخيص البناء من خلال النظام الإلكتروني. |
| الموافقات الخارجية | : | موافقات من جهات خارجية يتطلب موافقاتها قبل إصدار ترخيص البناء من البلديات المعنية. |
| موافقات الموقع | : | الموافقات التي تمنحها بعض الجهات الخدمية والجهات الأخرى والتي تفيد بخلو القسيمة محل الترخيص من خطوط الخدمات وأية أصول لهذه الجهات. |
| شهادة الإنجاز | : | الشهادة التي تصدر عن إدارة ترخيص البناء عند إتمام أعمال البناء طبقاً للترخيص بعد إزالة المخلفات من الموقع والتي تسمح بتوصيل وتشغيل الخدمات. |
| شهادة الإشغال | : | الشهادة التي تصدر عن إدارة ترخيص وسلامة البناء للسماح بإشغال المبنى. |
| كود البناء | : | تعني كودات أبوظبي للبناء شاملة المراجع والمعايير القياسية المشار إليها في اللائحة. |
| كود التخطيط | : | الكود الصادر عن الجهة الإدارية المعنية بالتخطيط العمراني في الإمارة. |
| المراجع والمعايير القياسية | : | المراجع والمواصفات الفنية التي يحتاجها الاستشاري والمقاول والمختبرات وكل من يتولى مسؤولية التصميم والتنفيذ لمواد ووسائل البناء والإنشاء المنصوص عليها في كود البناء، وأي معايير عالمية أخرى لمواد وطرق وأساليب البناء يجيزها مسؤول البناء متى ما ثبتت معادلتها للمعايير المشار إليها في كودات أبوظبي الدولية للبناء. |
| مسؤول البناء | : | هو الشخص المكلف بإدارة تراخيص البناء في البلدية المعنية أو من ينوب عنه وتكون له صفة الضبطية القضائية. |
| صاحب العلاقة | : | يشمل صاحب البناء أو المكتب الهندسي أو المقاول أو من ينوب عنهم قانوناً |
| أعمال البناء | : | تشمل تشييد المباني أو هدمها أو إدخال تعديلات أو إضافات عليها أو صيانتها أو ترميمها، وتشمل كافة أعمال البناء الرئيسية أو الفرعية أو المؤقتة. كما تشمل هذه الأعمال إنشاء الأنظمة الميكانيكية والكهربائية وتمديدات الصرف الصحي وأنظمة مقاومة الحريق وغيرها من الأنظمة المختلفة المتعلقة بالمبنى. |
| أعمال التفتيش | : | هي عملية مطابقة واقع المباني المنفذ للتراخيص ولاعتماد المخططات الصادر عن الإدارة ويقوم بها مفتش البلدية المفوض من قبل مسؤول البناء. |
| أعمال الإشراف | : | متابعة تنفيذ أعمال البناء أو الهدم أو التعديل أو التركيب أو التشغيل أو الصيانة طبقاً للائحة من قبل المكتب الهندسي المشرف على التنفيذ. |
| المبنى أو المنشأة | : | ما يتم تشييده وتجهيزه بما في ذلك المباني والمنشآت المؤقتة أو أي جزء منها. |
| اعتماد المخططات | : | اعتماد مسؤول البناء للمخططات بعد مراجعتها للتأكد من مطابقتها للائحة والكودات. |
| مطابقة مخططات المباني القائمة | : | هي عملية مطابقة مخططات المباني حسب الواقع فقط في حال عدم وجود مخططات معتمدة للمباني القائمة في أرشيف البلدية، وذلك من خلال معاينة الموقع. ولا يُشير هذا المصطلح إلى اعتماد المباني من الناحية الفنية أو من حيث مُطابقتها لاشتراطات تنظيم أعمال البناء أو سلامة حالتها الإنشائية. |
| أعمال الصيانة | : | هي أعمال لغرض صيانة المباني أو ديكورات لها، ولا تشمل أية تعديل أو تغيير على الفراغات الداخلية، أو عمل فتحات في المباني القائمة، أو القيام بأية أعمال أخرى تمس السلامة الإنشائية للمبنى. |
| الهدم الكلي | : | إزالة جميع أجزاء المبنى أو المنشأة بالكامل شاملاً إزالة الأساسات وفي حالة استخدام الأوتاد العميقة يتم فقط إزالة أغطية (قبعات) الأوتاد. |
| الهدم الجزئي | : | هدم أو إزالة عناصر إنشائية أو بلاطات أو حوائط حاملة (داخلية أو خارجية) أو إزالة طابق أو إزالة أجزاء أساسية من الهيكل الخارجي للمبنى أو المنشأة بغرض إجراء تغيير أو تعديل على المبنى أو لتأمينه من انهيار أي جزء منه بما يعرض الأرواح والأموال للخطر. |
المادة (4)
صلاحيات وسلطات الدائرة
| لجنة التظلمات | : | اللجنة التي يُشكلها الرئيس وفقاً لاختصاصاتها المذكورة في القانون للنظر في طلبات التظلم. |
| التظلم | : | الاعتراض المقدم خطياً للجنة التظلمات وفقاً لأحكام القانون. |
| تباين معايير التخطيط | : | اختلاف الخصائص البنائية والتخطيطية في التصميم عن المعايير المنصوص عليها في النظم واللوائح المعمول بها. |
| تناسق الطابع الحضري | : | التناسق البصري الجمالي للعناصر المكونة للكتلة العمرانية والتصميمات المعمارية وعناصر تنسيق الموقع التي تشكل الطابع العمراني العام للمدينة. |
| دليل الشروط الخاصة | : | دليل الشروط الخاصة لتنظيم أعمال البناء. |
1. يحق للدائرة إصدار القواعد والمبادئ التوجيهية والإجرائية المتعلقة بتنفيذ أحكام القانون واللائحة، ويجوز لها ممارسة الصلاحيات والسلطات الآتية:
أ- اتخاذ القرارات اللازمة لضمان تنظيم وإدارة شؤون أعمال البناء في الإمارة.
ب- مراجعة اللائحة من وقت لآخر وتعديلها أو إلغاء وإصدار القواعد التي تستجد على أعمال البناء.
ت- تطوير الكود وتطوير المعايير والمواصفات والشروط الأساسية لضمان سلامة المباني وصلاحيتها للاستخدام.
ث- وضع الشروط والمؤهلات الواجب توافرها في مسؤول البناء وصلاحياته.
ج- التأكد من استيفاء إدارة تراخيص البناء في البلديات المعنية لأحكام اللائحة.
ح- توجيه المكاتب الهندسية والمقاولين بالتدريب للإلمام بالأحكام المنظمة لأعمال البناء بناءً على توصيات البلدية المعنية، ويجوز لها تنظيم الدورات التدريبية لتحقيق هذا الغرض.
خ- إصدار قرار مُسبب بالتنسيق مع البلدية المعنية بإلغاء أو تعليق قيد المكتب الهندسي أو المقاول الذي تم تعيينه ويخطر المالك بالوسائل المتاحة بقرار إيقاف أو تعليق قيد المكتب الهندسي أو المقاول لاتخاذ ما يلزم من إجراءات تضمن استمرار سير العمل.
د- تطوير النظم وتوحيد واعتماد الإجراءات والنماذج اللازمة لتطبيق أحكام القانون واللائحة ومتابعة تطبيقها في البلديات.
ذ- إقامة دورات تدريبية للعاملين بإدارة تراخيص وسلامة البناء، بشأن كيفية تطبيق اللائحة والكود وأي من المراجع المشار إليها.
2. للدائرة من تلقاء نفسها أو بناءً على توصية البلدية المعنية أن تقترح إجراء تعديلات كلية أو جزئية على اشتراطات المعايير التخطيطية وفق مقتضيات المصلحة العامة وتخطر الجهة الإدارية المعنية بأحكام التخطيط العمراني بذلك للاعتماد.
3. تقوم الدائرة بتحصيل رسوم الموافقات الخارجية وموافقات الموقع بالنيابة عن الجهات الحكومية الأخرى من خلال نافذة الدفع الالكترونية للنظام الالكتروني وبحسب الاتفاقيات الموقعة مع الدائرة.
4. تقوم البلديات كل في نطاق حدودها الإدارية، وباعتماد من الدائرة، بإعداد آليات تطبيق المخطط العام التفصيلي وتقسيم الأراضي وتصميم الطرق والفراغات العامة والمرافق والخدمات المجتمعية، وسياسات المظهر العام وسياسات التشغيل ونظم المعلومات المكانية.
المادة (5)
مهام وصلاحيات البلدية المعنية ومسؤول البناء
لمسؤول البناء أو من ينوب عنه ممارسة الصلاحيات والسلطات الآتية:
1. مراجعة الوثائق وتدقيق المخططات الهندسية واعتمادها طبقاً للائحة والكودات والمراجع الفنية المشار إليها، بعد التنسيق مع الجهات ذات العلاقة متى دعت الحاجة لذلك.
2. إصدار تراخيص البناء والهدم والتعديل والإضافة وغيرها.
3. متابعة أعمال التفتيش والاختبارات طبقاً للائحة والكود والمراجع الفنية المعتمدة.
4. التصريح بتوصيل الخدمات الدائمة والمؤقتة عند مراحل البناء المناسبة لذلك.
5. إصدار شهادات الإنجاز والإشغال بعد إتمام البناء والتأكد من مطابقته للائحة وصلاحيته للإشغال.
6. حفظ سجلات التراخيص وأعمال البناء والتفتيش.
7. إحالة التصميمات المقدمة للجنة تناسق الطابع المعماري كلما لزم الأمر.
8. أي مهام أخرى من شأنها التأكد من مطابقة أعمال البناء للائحة والمراجع المشار إليها وسلامة المباني القائمة وأهليتها للإشغال.
9. يكون للبلديات صلاحية تطبيق المخطط العام والمخطط العام التفصيلي وكود التخطيط.
المادة (6)
المسؤولية
يتحمل مسؤول البناء أو من ينوب عنه من مدققي المخططات الهندسية ومراقبي ومهندسي البلدية ومفتشي البناء المسؤولية عن أية أضرار ناتجة عن الإهمال أو التقصير أو الخطأ الجسيم وفق أحكام هذه اللائحة والقوانين السارية والنظم المعمول بها.
المادة (7)
المعايير القياسية المكافئة
يحق لمسؤول البناء قبول معايير عالمية أخرى فيما يخص مواد واختبارات وطرق البناء بعد الحصول على الموافقة الخطية للدائرة بذلك، متى ما ثبت للدائرة معادلتها للمعايير المشار إليها في كود البناء والقوانين وأحكام ومعايير الأمن والسلامة السارية في الإمارة.
المادة (8)
الأحكام واجبة التطبيق في حال وجود تعارض
1. في حال وجود تعارض بين هذه اللائحة أو كود البناء الذي تشير إليه وبين أي من أحكام القوانين المحلية أو الاتحادية، على الدائرة دراسة هذا التعارض وتعديل اللائحة أو الكود بما لا يتعارض مع القوانين السارية.
2. في حال وجود تعارض بين حكم من أحكام اللائحة وكود البناء الذي تشير إليه اللائحة، تسود أحكام اللائحة، وعلى الدائرة دراسة هذا التعارض وتعديل كود البناء إن لزم الأمر.
3. تنظم المادة(3) من دليل الشروط الخاصة لتنظيم أعمال البناء بإمارة أبوظبي حالات التعارض إن وجدت أو طرأت بين الدليل وبين أية اشتراطات أو معايير واردة في كود التخطيط العمراني أو أية أحكام أو معايير صادرة عن الجهة الإدارية المعنية بالتخطيط العمراني.
الفصل الثاني:
نطاق التطبيق
المادة (9)
تطبيق اللائحة
تطبق أحكام هذه اللائحة وكود البناء وكود التخطيط والمراجع والمعايير القياسية والأحكام الواردة في دليل الشروط الخاصة في شأن تنظيم أعمال البناء في إمارة أبو ظبي الصادر عن الدائرة على كافة أعمال البناء والمباني والمنشآت في الإمارة، وحسب القرارات الصادرة عن المجلس التنفيذي باعتماد كودات التخطيط والبناء.
المادة (10)
الأعمال واجبة الترخيص
1. لا يجوز القيام بأي من الأعمال التالية إلا بعد الحصول على ترخيص بالبناء من البلدية المعنية:
أ- إقامة مبنى جديد بما في ذلك البناء المؤقت.
ب- الإضافة الرأسية أو الأفقية لمبنى قائم.
ت- إجراء أية تعديلات خارجية أو داخلية أو تقسيم داخلي لمبنى قائم.
ث- هدم مبنى قائم أو أي جزء منه.
ج- تغيير معالم الأرض بالحفر أو الردم أو التسوية وأعمال فحص التربة أو أعمال البنية التحتية داخل حدود القسيمة.
ح- تغيير أو إضافة أشغال لمبنى قائم.
خ- أعمال الصيانة أو الترميم أو التحسينات شاملةً التركيبات الكهربائية والميكانيكية والصحية.
د- إقامة أية منشأة أخرى لها صلة بأعمال البناء والتي يتم إزالتها بعد انتهاء مدة الترخيص أو اكتمال المشروع أو أعمال البناء المرحلية كالحوائط الساندة والحفر ونزح المياه، وأعمال الأساسات، وأعمال طابق السرداب.
2. لا يجوز لأي شخص القيام بالأعمال التالية إلا بعد الحصول على التصريح اللازم من البلدية المعنية:
أ- التجهيزات الموقعية.
ب- تسوية الأرض.
ت- تركيب خيمة داخل حدود القسيمة.
ث- تركيب مظلات سيارات داخل حدود القسيمة.
ج- وضع عنصر مؤقت للمشروع في حرم الطريق.
ح- تمديد خط مؤقت في حرم الطريق.
خ- تحويلات مرورية مؤقتة.
د- تركيب لوحات مؤقتة للمشروع في حرم الطريق.
ذ- مدخل مؤقت للمشروع.
ر- ضخ المياه الجوفية في شبكة مياه الأمطار.
ز- تحميل وتنزيل بقايا الحفر.
س- تحميل وتنزيل المواد الترابية من المحاجر.
المادة (11)
الأعمال المستثناة من الترخيص
تستثنى قائمة الأعمال الواردة في المادة رقم (105.2) من الفصل (1) في كود أبوظبي الدولي للبناء من وجوب الحصول على ترخيص بناء وهي على سبيل المثال لا الحصر:
1. أعمال حوائط السند أقل من ارتفاع 2.1 متر.
2. خزانات المياه التي لا تزيد سعتها عن 19 ألف لتر.
3. الممرات الخارجية التي لا يزيد عرضها عن 76 سنتمتر.
4. أعمال الدهانات وتركيب أوراق الحائط وبلاط الأرضيات والسجاد والخزانات وأعمال التشطيبات المشابهة باستثناء التشطيبات الخارجية الخاصة بواجهات المحلات التجارية.
5. ملحقات أحواض السباحة سابقة التصنيع ذات عمق أقل من 61 سنتمتر وسعة لا تزيد عن 19 ألف لتر.
6. قماش التظليل المستخدم في الحضانات ولأغراض زراعية.
7. ألعاب الأطفال في الوحدات السكنية الخاصة.
8. الخزانات والرفوف والفواصل غير المثبتة والقابلة للحركة ولا يزيد ارتفاعها عن 70.1 متر.
المادة (12)
تصنيف تراخيص البناء
1. تصنف تراخيص البناء بشكل عام وفقاً لما يلي:
أ- ترخيص بناء: يشمل ترخيص بناء جديد في أرض خالية أو ترخيص بناء جديد منفصل في أرض بها مباني قائمة أو ترخيص بناء إضافات توسعة أفقية أو رأسية أو ترخيص بناء تعديلات داخلية أو خارجية بدون إضافة.
ب- ترخيص صيانة: يشمل ترخيص أعمال صيانة أو تحسينات أو ديكور لمبنى قائم، على أن تكون أعمال الصيانة المطلوبة لا تشمل أي تعديل أو تغيير على الفراغات الداخلية، أو عمل فتحات في المباني القائمة، أو القيام بأية أعمال إنشائية أخرى تمس السلامة الإنشائية للمبنى.
ت- ترخيص هدم: يشمل ترخيص أعمال هدم مبنى قائم أو جزء منه.
ث- أي تصنيف آخر يراه مسؤول البناء ويقترحه على الدائرة.
2. يجوز لمسؤول البناء إصدار اعتمادات مشروطة أو تراخيص جُزئية لمراحل البناء المختلفة إذا دعت حاجة المشروع إلى ذلك.
المادة (13)
المباني القائمة وقت بدء العمل باللائحة
تبقى على ما هي عليه المباني القائمة الحاصلة على ترخيص وغير المطابقة للشروط والأحكام الواردة بهذه اللائحة وقت بدء العمل بها.
المادة (14)
المباني القائمة التي لم يُستدل لها على مخططات معتمدة أو ترخيص بناء
1. في حالة وجود مباني قائمة ولم يستدل لها على مخططات معتمدة من البلدية تتم مطابقة مخططات المباني القائمة حسب الواقع فقط، وذلك من خلال معاينة الموقع، وهذا لا يعني اعتماد المباني من الناحية الفنية أو من حيث اشتراطات تنظيم أعمال البناء أو الحالة الإنشائية للبناء القائم، ومن ثم اعتماد المخططات.
2. مع الاحتفاظ بحق توقيع المخالفة على المباني غير المرخصة، يمكن تصحيح وضع المباني القائمة والتي يستدل لها على ترخيص أو مخططات معتمدة أو شهادة إنجاز في أرشيف البلدية وفقاً للإجراءات التالية:
أ- يقدم المالك دراسة توضح صلاحية المبنى للغرض المخصص له وتشمل مخططاً عاماً للمبنى المراد تقنين وضعه يتضمن كافة البيانات عن الموقع شاملاً جميع المباني القائمة على القسيمة، ويتم إعداده من خلال مكتب هندسي ويرُفق به تقرير يوضح الحالة الإنشائية ونتيجة الفحص الفني للمبنى وصلاحيته للغرض الذي خصص له.
ب- يرفق المكتب الهندسي بتقريره تعهداً خطياً بسلامة المبنى من الناحية الانشائية.
ت- تقوم البلدية بالاطلاع على الدراسة الفنية التي قدمها المكتب الهندسي للتأكد من سلامة المبنى وفقاً للنظم وقوانين البناء المعمول بها.
ث- على المكتب الهندسي تقديم مخططات معمارية للمبنى بالإضافة إلى نسخة من الدراسة الفنية المقدمة من الاستشاري والمعتمدة من البلدية المعنية للاحتفاظ بها في أرشيف تراخيص البناء في البلدية.
3. تُصدر البلدية ترخيص البناء وشهادة الإنجاز والإشغال للمبنى القائم بناء على طلب المالك وعلى مسؤولية الاستشاري دون أن تتحمل البلدية أية مسؤولية تجاه الغير.
4. في حال ثبت من واقع الدراسة الفنية عدم صلاحية المبنى أو جزء منه للإشغال أو مخالفته للأحكام التخطيطية المعمول بها وقت البناء، يجب على المالك تصحيح الوضع أو إزالة أسباب المخالفة بما يحقق معايير وشروط السلامة والمصلحة العامة وفي حال عدم تصحيح الوضع أو إزالة أسباب المخالفة، للبلدية المعنية إزالته بالطريق الإداري وفقاً لأحكام المادة (46) من هذه اللائحة.
المادة (15)
الأحكام الانتقالية
1. يجوز للدائرة أن تستثني من تطبيق أحكام هذه اللائحة أعمال البناء الآتية:
أ- الأعمال الحاصلة على اعتماد مخططات خلال مدة صلاحية الاعتماد.
ب- الأعمال الحاصلة على ترخيص جزئي ساري الصلاحية.
ت- الأعمال الحاصلة على ترخيص نهائي ساري الصلاحية.
ث- أعمال البناء قيد التنفيذ وقت العمل بهذه اللائحة.
2. في حال الحصول على اعتماد مخططات أو ترخيص جزئي قبل بدء العمل بهذه اللائحة، يجب على صاحب العلاقة استكمال اجراءات الحصول على الترخيص النهائي خلال مدة لا تتجاوز ستة (6) أشهر من تاريخ صدور هذه اللائحة، على أن تستكمل الأعمال المرخصة في خلال مدة يحددها مسؤول البناء في البلدية المعنية.
3. في حال الحصول على الترخيص النهائي قبل بدء العمل بهذه اللائحة، يجب على صاحب العلاقة الانتهاء من تنفيذ أعمال البناء خلال مدة يحددها مسؤول البناء في البلدية المعنية.
4. يحدد مسؤول البناء المدة الزمنية اللازمة لإنهاء أعمال البناء التي بدء فيها ولم يتم تنفيذها عند دخول هذه اللائحة حيز التنفيذ ويحق للمسؤول تعديل المدد المحددة للحصول على رخصة البناء أو اتمام الأعمال المرخصة وفقاً لما يراه مناسباً وحسب الظروف المستجدة.
5. في حال عدم الالتزام بالمدد المحددة وفقاً لهذه المادة، يجوز للإدارة إلغاء الترخيص إن لم يتقدم صاحب الترخيص بطلب للمدير العام لتمديد المدة في حال إلغاء الترخيص، على صاحب العلاقة أن يتقدم بطلب ترخيص جديد وفقاً لأحكام هذه اللائحة والكود .
الفصل الثالث: اعتماد المخططات والترخيص
المادة (16)
المخططات المطلوبة
1. يُعد المكتب الهندسي مخططات التصميم حسب نوع المشروع وفقاً للائحة والكود، وتقدم للإدارة بالبلدية المعنية، موقعة ومعتمدة من المهندس المختص، وتتكون من:
أ- المخططات المعمارية شاملة المعايير التخطيطية.
ب- المخططات الإنشائية شاملة الحسابات الإنشائية وتقرير فحص التربة والدراسات الجيوفيزيائية.
ت- المخططات الميكانيكية.
ث- المخططات الكهربائية.
ج- مخططات تمديدات المياه والصرف الصحي.
ح- المخططات الخاصة بأحكام ترشيد الطاقة.
2. يقوم المكتب الهندسي بتقديم كافة المخططات المطلوبة للخدمات المقدم عليها حسب نوع الخدمة.
المادة (17)
اشتراطات التخطيط العمراني
يجب على الإدارة عند مراجعتها لطلبات ترخيص أية أعمال بناء التأكد من أن المخططات والتصاميم المرفقة بالطلب معتمدة طبقاً للمعايير التخطيطية النافذة، ولها أن ترفض إصدار الترخيص في حال مخالفة مقدم الطلب لهذه المعايير.
المادة (18)
مرفقات طلب الترخيص
1. يقدم طلب الترخيص لأي من الأعمال المذكورة في المادة (11) من هذه اللائحة على النماذج المعدة لذلك موقعاً عليه من المالك أو المكتب الهندسي المفوض من قبل المالك ويرفق به الآتي:
أ- المستندات المتعلقة بالأرض: مخطط موقع معتمد من البلدية.
ب- المستندات المتعلقة بالمكتب الهندسي: وتشمل موافقة المالك على أعمال البناء وتكليفه رسمياً للمكتب الهندسي للقيام بإعداد التصاميم والمخططات للمشروع المطلوب ترخيصه. كما تشمل تعهد المكتب الهندسي ورخصته وشهادة تصنيفه واعتماد توقيعه حسب النماذج المعتمدة.
ت- المستندات المتعلقة بالمقاول: وتشمل تكليف المالك أو المكتب الهندسي وتعهد المقاول ورخصته وشهادة تصنيفه واعتماد توقيعه حسب النماذج المعتمدة.
ث- المخططات والتصاميم والخرائط المساحية والحسابات والتقارير المتعلقة بأعمال البناء محل الترخيص، شاملة المنشآت المؤقتة والمستوفية للشروط والأحكام المنصوص عليها في اللائحة والمراجع المشار إليها، معتمدة من المكتب الهندسي كما هو موضح بالمادة (17) من هذه اللائحة.
ج- موافقات الموقع والموافقات من الجهات ذات العلاقة طبقاً للمادة (20) من هذه اللائحة.
ح- أية وثائق أخرى مطلوبة حسب نوع الخدمة وفقاً لوثيقة خدمات تراخيص البناء.
2. يحدد مسؤول البناء بالبلدية المعنية أية مستندات أخرى يجب إرفاقها ويرى أنها ضرورية للحصول على الترخيص.
3. يجوز لمسؤول البناء بالبلدية المعنية إعفاء الأعمال التالية من شرط تقديم مخططات معتمدة من مكتب استشاري:
أ- إنشاء خيمة مؤقتة للاستعمال الخاص مكونة من هيكل معدني خفيف ومغطاة بمواد تغطية خفيفة لا تتعدى مساحتها 60 متر مربع.
ب- إنشاء مظلات سيارات مؤقتة للاستعمال الخاص مكونة من هيكل معدني خفيف ومغطاة بمواد تغطية خفيفة لا تتعدى مساحتها 60 متر مربع.
ت- التصاريح ذات العلاقة بالتجهيزات الموقعية وتسوية الأرض.
ث- التصاريح ذات العلاقة بالسور المؤقت.
المادة (19)
الموافقات المطلوبة من الجهات ذات العلاقة
يجب على صاحب العلاقة الحصول على موافقات الجهات ذات العلاقة فيما يخص موافقات الموقع واعتماد التصاميم وصحة توصيل الخدمات وفصل الخدمات وفقاً لوثيقة خدمات تراخيص البناء، بالإضافة لأي موافقات أخرى يحددها مسؤول البناء بالبلدية المعنية أو الجهات ذات العلاقة وأية موافقات أخرى يحددها مسؤول البناء بالبلدية المعنية أو الجهات ذات العلاقة.
المادة (20)
إجراءات طلب الترخيص ومدة صلاحيته
1. يقدم طلب الترخيص مصحوباً بالمرفقات.
2. يسجل الطلب، بعد التأكد من استيفاء الشروط المذكورة.
3. يقوم المالك أو المكتب الهندسي بمراجعة نظام تراخيص البناء الإلكتروني الموحد لمعرفة حالة الطلب المقدم وذلك في الموعد المحدد له.
4. تقوم الإدارة بتدقيق المخططات والمستندات المرفقة ويخطر صاحب العلاقة بنتيجة التدقيق والإجراء اللاحق. وإذا ثبت للإدارة أن المخططات والتصاميم والحسابات والدراسات المقدمة للترخيص من المكتب الهندسي مطابقة لمثيلاتها في مشروع سبق تقديمه من جهة أخرى وتم ترخيصه.
5. تعتمد الإدارة طلب الترخيص متى ثبتت لديها مطابقته للمواصفات والشروط الواردة في القانون واللائحة والكود، وذلك خلال مدة أقصاها ثلاثون يوماً من تاريخ استكمال كافة إجراءات الطلب.
6. يعد اعتماد طلب الترخيص، كما ورد في البند (5) أعلاه لاغياً، ما لم يتم الحصول على الترخيص من المقاول قبل مرور اثنا عشر (12) شهراً من تاريخ اعتماد طلب الترخيص.
7. يجوز للإدارة تجديد طلب الترخيص بنفس شروطه خلال (30) يوماً من انتهاء مدة الاثنا عشر (12) شهراً الأولى على ألا يتعارض مع أية أحكام أو معايير تخطيطية سارية على القسيمة وقت التقدم بطلب التجديد وشريطة الحصول على الترخيص خلال أثني عشرة (12) شهراً أخرى من تاريخ التجديد وفقاً للشروط الواردة في وثيقة خدمات تراخيص البناء.
8. في حال عدم الحصول على الترخيص في خلال مدة الاثني عشرة (12) شهراً من تاريخ التجديد، يلغى طلب الترخيص بطريقة نهائية وعلى مقدم الطلب تقديم طلب ترخيص جديد طبقاً للأحكام النافذة كما ورد في هذه المادة.
9. لمسؤول البناء صلاحية تجديد اعتماد طلب الترخيص حال كان سبب عدم سحب ترخيص البناء راجعاً إلى إجراءات متعلقة بجهات رسمية وذات علاقة بالمبنى محل الترخيص.
المادة (21)
شروط منح الترخيص
مع عدم الإخلال باشتراطات التخطيط العمراني المشار إليها في المادة (18) من هذه اللائحة، وأية شروط أخرى تفرضها الجهات ذات العلاقة، وبعد التحقق من مرفقات طلب الترخيص الواردة في المادة (19) من هذه اللائحة، تمنح الإدارة الترخيص للمقاول بعد التأكد من استيفاء الشروط الآتية:
1. استيفاء كافة الشروط والمواصفات الواردة في القانون واللائحة والكود.
2. على كل من الاستشاري والاستشاري المشرف على التنفيذ والمقاول الالتزام بكل الأحكام والمعايير الفنية والتخطيطية وفقاً للقوانين والنظم واللوائح المعمول بها حتى في حالة اعتماد المخططات خلافاً لذلك ودون قرارات مسببة من الجهات المسؤولة.
3. على المقاول تقديم ما يثبت اتخاذه لكافة الإجراءات والاحتياطات والتدابير اللازمة لضمان السلامة العامة للقائمين على التنفيذ في موقع العمل والمارة ومستخدمي العقار والعقارات المجاورة بموجب القوانين والقرارات الاتحادية والمحلية والكود والإجراءات المعتمدة من الجهات المعنية بالصحة والسلامة والبيئة.
4. التأكد من حماية المباني المجاورة باتخاذ كافة الاحتياطات اللازمة لضمان السلامة الإنشائية للمباني المجاورة من الآثار الناتجة عن عمل الآليات الميكانيكية والمعدات وسحب المياه الجوفية وإجراءات الحفر والهدم وغيرها طبقاً لكود البناء والمراجع المشار إليها.
5. في حالة ما كان الترخيص يتعلق بأعمال في مبنى مشغول، على المقاول تقديم ما يثبت اتخاذه كافة الإجراءات والاحتياطات والتدابير اللازمة لضمان السلامة العامة للسكان ومُستخدمي العقار واتخاذه كافة الإجراءات لتخفيض الضوضاء والأتربة والقيام بالاحتياطات اللازمة للوقاية من الحرائق.
6. تقديم تعهد كتابي على النموذج المعد لذلك، من المكتب الهندسي يلتزم فيه بالإشراف على تنفيذ الأعمال المرخص بها وفقاً للمخططات والرسومات المصدقة من الإدارة، وعلى المكتب الهندسي في حالة تخليه لأي سبب كان عن الإشراف على التنفيذ أن يخطر البلدية كتابياً بذلك، وفي هذه الحالة يجب على المالك تعيين مكتب هندسي بديل وإخطار الإدارة.
7. على المقاول الالتزام بالعمل خلال الفترة من شروق الشمس إلى غروبها ويجوز لمسؤول البناء التصريح بتجاوزها لفترة محددة بما لا يتعارض مع ما ينص عليه قانون العمل والتشريعات السارية.
المادة (22)
تعديل المخططات وبيانات الترخيص أثناء العمل
1. في حال رغبة صاحب العلاقة في القيام بتغيير في التصاميم والرسومات التي سبق ترخيصها أو تغيير المكتب الهندسي المصمم لها أثناء التنفيذ بعد إصدار الترخيص وقبل إصدار شهادة الإنجاز، يجب تقديم المخططات المعدلة والبيانات التي توضح التغييرات المستجدة للإدارة حتى تتم مراجعتها واعتمادها متى ما ثبتت مطابقتها للائحة والكود.
2. ويجوز حسب طبيعة التغيير المقترح في البند (1) من هذه المادة إنجاز التعديلات المطلوبة من خلال تقديم طلب على خدمة تعديل أو إضافة لترخيص بناء بواسطة النظام الإلكتروني وفقاً للشروط الواردة في وثيقة إجراءات خدمات تراخيص البناء.
المادة (23)
مدة صلاحية الترخيص
1. يكون الترخيص صالحاً طوال مدة التنفيذ شريطة الاستمرار فيه بطريقة مرضية للإدارة.
2. في حال عدم البدء في العمل خلال ستة (6) أشهر من تاريخ إصدار الترخيص، يعتبر الترخيص لاغياً.
3. إذا توقف المشروع بعد بدء العمل لمدة ستة (6) أشهر متتالية أو كان سير العمل غير مُرضٍ للإدارة، يجوز للبلدية إلغاء الترخيص.
4. إذا توقف العمل في المشروع في مرحلة الحفر، يلتزم المالك بإعادة حالة الأرض إلى ما كانت عليه قبل الحفر. وإذا توقف العمل في المشروع خلال أي مرحلة أخرى، يلتزم المالك بتوفير ما يلزم من التدابير والوسائل الضرورية لتأمين الموقع والحفاظ على المظهر العام.
5. على الرغم من أحكام البنود (1،2،3) من هذه المادة، يجوز للإدارة إعادة النظر في الترخيص الذي تم إلغاؤه والسماح بتجديده بنفس شروط منح التراخيص الأصلية إذا تقدم صاحب الترخيص بطلب التجديد خلال مدة ثلاثين (30) يوماً من تاريخ الإلغاء وأبدى أسباباً مقبولة لدى الإدارة، من خلال التقديم على خدمة تجديد ترخيص بناء وفقاً للشروط الواردة في وثيقة خدمات تراخيص البناء.
6. في حالة عدم مباشرة تنفيذ المشروع المرخص له مدة ستة (6) أشهر بعد التجديد المذكور في البند (5) ، يلغى الترخيص بطريقة نهائية وعلى مقدم الطلب تقديم طلب ترخيص جديد كما ورد في المادة (21) من هذه اللائحة.
المادة (24)
تعديل شروط الترخيص ورفضه وسحبه
للإدارة الحق في تعديل شروط الترخيص بعد إصداره بقرار مسبب وفقاً لما يلي:
1. في حال تعديل بعض أو كل الأحكام الفنية في اللائحة والكود بعد إصدار الترخيص، يجوز للإدارة سحب الترخيص أو تعديل شروطه لمطابقة الأحكام المعدلة مع مراعاة المراحل المختلفة للبناء. وتعطى الأحكام الخاصة بمتطلبات الحماية من الحريق والسلامة العامة الأولوية في هذه الإجراءات.
2. في حال رفض الإدارة إصدار الترخيص أو قررت تعديل شروطه، يجب أن يكون قرارها مسبباً ويبلغ به صاحب العلاقة.
3. يعتبر انقضاء المدة المشار إليها في البند (6) من المادة (21) من هذه اللائحة دون اعتماد طلب الترخيص رفضاً له.
4. يسمح لمالك المشروع بأن يتقدم بطلب لسحب رخصة البناء الممنوحة للمقاول والاستشاري واستبدالهما بعد تقديمه لتقرير بشأن الأضرار التي لحقت به وإبراء ذمة النظام البلدي وتعهده بتحمله منفرداً لكافة التبعات القانونية المحتملة لطلبه مع قيام البلدية المعنية بعمل تقرير فني عن مراحل مشروع البناء وقت تقديم طلب سحب الرخصة من المقاول أو الاستشاري.
المادة (25)
إجراءات طلب ترخيص هدم المبنى
1. يقدم طلب ترخيص هدم المبنى من خلال التقديم على خدمة تجديد ترخيص من خلال نظام تراخيص البناء الإلكتروني الموحد على أن يراعى الآتي:
2. على صاحب العلاقة تقديم المستندات التالية:
أ- مستند ملكية مقدم الطلب للأرض والمبنى المقام عليها والمطلوب هدمه، أو المستند الذي يخول لصاحب البناء القيام بعملية الهدم.
ب- مخطط موقع معتمد من الإدارة المختصة.
ت- شهادة تأمين شامل من إحدى شركات التأمين العاملة في الإمارة وفق القيمة التقديرية التي تعتمدها الإدارة، يضمن الأضرار المتوقعة نتيجة تنفيذ أعمال الهدم.
ث- مخطط عام للمبنى المراد هدمه أو للجزء المراد هدمه في حالة الهدم الجزئي يتضمن كافة البيانات عن الموقع شاملاً جميع المباني القائمة على القسيمة وما جاورها، ويتم إعداده بمعرفة استشاري ويرفق به تقرير يوضح طريقة الهدم وطريقة حماية الموقع والفترة الزمنية اللازمة لإتمام عملية الهدم.
ج- بيان مفصل لأسباب عملية الهدم المقترحة، مع عرض لظروف الاستخدام الحالية، وموضوع تخصيص الموقع بعد الهدم.
ح- موافقة الجهة المسؤولة عن حماية الآثار والمباني التراثية إذا كان المبنى يقع ضمن النطاق المحدد من قبل هذه الجهة.
خ- موافقة القيادة العامة للدفاع المدني على أعمال الهدم.
3. تقوم الإدارة بالكشف على المبنى المراد هدمه وتقدم تقريراً حسب النموذج المعد لذلك.
4. تتم الموافقة على طلب ترخيص الهدم من قبل الإدارة خلال مدة أقصاها ثلاثون (30) يوماً ابتداء من تاريخ استكمال إجراءات الطلب.
5. بعد موافقة الإدارة على طلب ترخيص الهدم وإخلاء المبنى من السكان في حالة المباني المأهولة، يقوم صاحب العلاقة بمراجعة الجهات المعنية لقطع خطوط الخدمات وإقامة السور المؤقت حول المبنى المراد هدمه.
6. بناءً على التقرير المشار إليه في البند (2) من هذه المادة، تصدر الإدارة ترخيص الهدم على النموذج المعد لذلك وتسلمه لمقدم الطلب بعد دفع الرسوم المحددة وذلك خلال مدة أقصاها خمسة عشر (15) يوماً من تاريخ استكمال اجراءات الطلب.
7. يجوز لمسؤول البناء بالبلدية المعنية مخالفة المالك إن لم يلتزم بالفترة الزمنية المقررة من المكتب الهندسي بعد الشروع في تنفيذ أعمال الهدم وفقاً لأحكام البند (2- ث) من هذه المادة لإتمام أعمال الهدم دون إبداء أسباب مقبولة.
8. في حال رفض الإدارة إصدار ترخيص الهدم، يجب أن يكون قرارها مسبباً.
9. يجوز التظلم من قرار رفض إصدار ترخيص الهدم وفقاً للأحكام المقررة في الفصل التاسع من هذه اللائحة.
المادة (26)
شروط تنفيذ الهدم
يجب على مقاول الهدم الالتزام بالآتي:
1. اتخاذ كافة الإجراءات اللازمة والكفيلة بحماية سكان المبنى المراد هدمه جزئيا وصيانة ممتلكاتهم والتأكد من خلو المبنى من السكان قبل القيام بأعمال الهدم الكلي.
2. اتخاذ كافة الإجراءات اللازمة والكفيلة بحماية المارة والمباني المجاورة والبيئة المحيطة والسكان المجاورين للمبنى المراد هدمه والمحافظة على أملاكهم وفقا للقوانين وشروط الوقاية والسلامة الصادرة عن الجهات المحلية والاتحادية ذات العلاقة.
3. المحافظة على خطوط الخدمات أثناء عملية الهدم وفقا لأحكام القانون رقم (12) لسنة 1978 وتعديلاته بشأن المحافظة على سلامة خطوط الخدمات.
4. نقل المخلفات الناتجة عن الأعمال تبعا لمراحل الهدم إلى الأماكن المخصصة التي تحددها الجهات المختصة.
5. اتباع التعليمات الصادرة بخصوص مكافحة الحشرات والتأكد من خلو الموقع منها قبل البدء في تنفيذ أعمال الهدم.
6. إزالة المنشآت المؤقتة بعد الانتهاء من أعمال الهدم والردم وتسوية سطح الارض.
7. رصف المنطقة بعد الهدم في حال عدم المباشرة في أعمال بناء جديدة.
المادة (27)
المنشآت والإشغالات المؤقتة
1. يحق لمسؤول البناء ترخيص منشآت وانشغالات مؤقتة طبقا للمادة (108) من الفصل (1) من كود أبو ظبي الدولي للبناء لمدة تحدد بفترة الاستخدام المطلوبة لهذا المنشأة، على ألا تزيد هذه المدة عن 180 يوما.
2. يجوز لمسؤول البناء تجديد هذه المدة لأسباب مقبولة متى ثبتت مطابقتها لشروط السلامة وأحكام الكود.
المادة (28)
الرسوم
تقوم الإدارة بتحصيل الرسوم المقررة عن طريق نافذة الدفع الإلكتروني لنظام تراخيص البناء الإلكتروني الموحد.
الفصل الرابع:
المسؤوليات والواجبات
المادة (29)
مسؤولية صاحب البناء وواجباته
1. إصلاح المبنى وإجراء الصيانة الدورية عليه من أجل الحفاظ على مظهره ولضمان سلامة شاغلي المبنى والجمهور.
2. عدم البناء بدون ترخيص.
3. تكليف مكتب هندسي مُقيد بسجلات القيد والتصنيف بالدائرة للإشراف على عمليات البناء.
4. على صاحب البناء تعيين مكتب هندسي بديل فوراً في حالة تخلي المكتب الهندسي المعين عن مسؤولية الإشراف على عمليات البناء.
5. تقديم تقارير دورية للبلدية بما يفيد سلامة وصلاحية المباني القائمة كالآتي:
أ- تقرير صيانة المصاعد وصلاحيتها للاستخدام الآمن.
ب- تقرير صيانة وصلاحية المبنى للإشغال. ويعد هذا التقرير ويقدم كل خمس سنوات، بالنيابة عن صاحب البناء، بواسطة مكتب هندسي ويشمل نتيجة فحص ما يلي:
1. الهيكل الإنشائي والحوائط الداخلية والخارجية.
2. خزانات وتمديدات المياه والصرف الصحي.
3. التهوية وأعمال التبريد والتكييف.
4. الإنارة وتوصيلات الكهرباء.
5. وسائل حماية الأطفال من السقوط من النوافذ والشرفات.
6. سلامة الدرج وخلوه من أية عوائق.
7. سلامة أسوار البلكونات والأسطح.
8. المظهر العام للمبنى.
9. مع وجوب صيانة الفلل حسب البند السابق، تستثنى من تقديم التقارير المشار إليها، الفلل السكنية الخاصة بسكن المالك ولا يشمل هذا الاستثناء الفلل الاستثمارية أو التجارية.
10. يلتزم المالك بما ورد في شهادة الإشغال وأن لا يقوم بأية تغييرات في الأشغال بدون الرجوع إلى البلدية للحصول على التراخيص المطلوبة.
11. يتعهد المالك/إدارة المبنى المختصة عند تحرير عقود إيجار جديدة أو تجديد هذه العقود أو تسجيلها حسب النظم المتبعة، بأن يقدم ما يفيد تركيب وسائل الحماية من السقوط بالوحدة السكنية المعنية.
12. يجب على المالك/إدارة المبنى المختصة تكليف شركة صيانة متخصصة لعمل الصيانة الدورية لوسائل الحماية وعلى فترات لا تزيد عن ستة (6) أشهر. كما يجب على هذه الشركة تلبية طلبات شاغلي الوحدات السكنية بشأن تركيب أو صيانة وسائل الحماية بطريقة فورية في الحالات المذكورة في البند (5) من هذه المادة.
المادة (30)
مسؤولية المكتب الهندسي وواجباته
1. الحصول على كافة الموافقات التخطيطية وموافقات الموقع من الجهات المعنية قبل تقديم طلب الترخيص.
2. على المكتب الهندسي التقدم بطلبات الترخيص فقط من خلال نظام تراخيص البناء الإلكتروني الموحد.
3. يجب على المكتب الهندسي الذي يتم تكليفه من قبل المالك كمهندس مصمم أو مهندس مشرف على التنفيذ، أن يكون على علم ودراية بأحكام اللائحة والكود والمراجع المنظمة للبناء الخاصة بالمشروع أو أي جزء منه.
4. يعتبر المكتب الهندسي مسؤولاً عن مخالفة التصاميم والمخططات والرسومات للقانون واللائحة والكود.
5. مع عدم الإخلال بأحكام المادة (11) من القانون، يلتزم المكتب الهندسي بالآتي:
أ- التقيد بنصوص القانون واللائحة والوفاء بالأحكام المنظمة للبناء الخاصة بالمشروع أو أي جزء منها.
ب- يقوم المكتب الاستشاري المسؤول عن التصميم بتقديم المخططات اللازمة والتي توضح مطابقة التصميم لكودات البناء.
ت- يقوم المكتب الاستشاري المسؤول عن الإشراف بالرقابة على أعمال البناء المرخصة طبقاً لأحكام كود البناء.
ث- إخطار الإدارة بأي تغيير في شروط ترخيص البناء أو الرسومات التي تمت الموافقة عليها.
ج- إخطار الإدارة كتابياً في حالة تخليه عن مسؤولية الإشراف على أعمال البناء خلال مدة أقصاها أسبوع من تاريخ التخلي.
ح- إخطار الإدارة كتابياً بانتهاء المقاول من البناء حسب اشتراطات الترخيص بعد الانتهاء من تنفيذ أعمال البناء.
خ- الاحتفاظ بكل التقارير الفنية الخاصة بالمبنى لمدة لا تقل عن عشر (10) سنوات بعد الانتهاء من أعمال البناء، وتقديمها عند الطلب.
د- التأكد من كفاءة القائمين على مهام الإشراف على أعمال البناء.
المادة (31)
مسؤولية المقاول وواجباته
1. يجب على المقاول أن يكون على علم ودراية باللائحة والكود، ويعتبر مسؤولاً عن أعمال البناء المخالفة للائحة أو الكود.
2. مع عدم الإخلال بأحكام المواد (9) (12) (13) (14) (15) من القانون، يكون المقاول مسؤولاً عن الآتي:
أ- الالتزام بمتطلبات اللائحة والكود أو أي جزء منها.
ب- أي خطأ أو اختلاف في ترسيم حدود الموقع بالمقارنة مع محضر استلام الأرض المعتمد من البلدية.
ت- تنفيذ أعمال البناء طبقاً للمخططات والوثائق المعتمدة من الإدارة. وعلى المقاول مراجعة المخططات قبل البدء في التنفيذ والتأكد من صحتها وعدم مخالفتها للائحة والكود.
ث- وضع ترخيص البناء المعتمد في مكان واضح بموقع العمل حتى الانتهاء من الأعمال المنصوص عليها بالترخيص.
ج- إخطار الإدارة بأية مخالفة للائحة أو الكود أو أي جزء منهما أو أي خروج عن شروط ترخيص البناء أو الرسومات أو المخططات أو التصاميم التي اعتمدتها الإدارة.
3. عند استلام الترخيص يجب على المقاول القيام بما يلي:
أ- تقديم ضمان مالي للبلدية المعنية وفقاً لما تحدده الدائرة يستخدم في حالة عجز المقاول عن إزالة المخلفات. ويتم استرداده بعد إصدار شهادة الإشغال وإزالة المخلفات من الموقع.
ب- تقديم شهادة تأمين من إحدى شركات التأمين العاملة في الإمارة لضمان سلامة العاملين القائمين على التنفيذ والغير وسلامة الأعمال بالموقع وسلامة المباني المجاورة من الأضرار التي يمكن حدوثها نتيجة لتنفيذ أعمال البناء.
ت- إخطار الإدارة حسب النموذج المعتمد للقيام بالتفتيش والفحص والكشف في مراحل البناء المختلفة طبقاً للفصل الخامس من هذه اللائحة.
ث- إخلاء الموقع من جميع المواد المتبقية وتنظيفه بعد الانتهاء من تنفيذ أعمال البناء.
ج- المحافظة على خطوط الخدمات الواقعة بحدود السور المؤقت، مع مراعاة عدم القيام بتخزين أو تجميع أية مواد بناء أو مباني جاهزة فوق خطوط الخدمات.
ح- مراجعة الإدارة المعنية بالبلدية في حال وجود أشجار بالموقع قبل إجراء أي تصرف بشأنها من طرفه.
خ- حفظ المخططات المعتمدة وصورة من الترخيص في الموقع، وتقديمها لمسؤولي البلدية عند زيارتهم للموقع.
د- إزالة السور المؤقت بعد الانتهاء من أعماله وترك الموقع خالياً من المعدات وأنقاض البناء وإخطار الإدارة بذلك.
ذ- المحافظة على البيئة المحيطة بالموقع من حركة تصاعد الغبار وتطاير المخلفات وما في حكمها وصدور الضوضاء وذلك بالوسائل التي تكفل الحماية لهذه البيئة.
ر- الالتزام بساعات العمل المصرح بها من الإدارة وأي جهة معنية بما لا يخالف قانون العمل.
ز- إخطار المكتب الهندسي المسؤول على أعمال البناء وجهات التفتيش المتخصصة في الأوقات والمراحل المطلوبة للقيام بأعمال الإشراف والتفتيش كما هو منصوص عليها في الكود.
س- توفير المعدات والأدوات والأجهزة المناسبة للقيام بالاختبارات وأعمال التفتيش اللازمة.
ش- الالتزام باشتراطات البيئة والصحة والسلامة.
ص- يلتزم المقاول بإبقاء الأعمال محل التفتيش مكشوفة ومهيأة للقيام بأغراض التفتيش حتى يتم اعتمادها من مسؤول البناء. وفي حال تغطية هذه الأعمال قبل اعتمادها، يحق لمسؤول البناء طلب كشفها والتفتيش عليها على أن يتحمل المقاول أية نفقات أو أضرار مترتبة على ذلك.
ض- يلتزم المقاول بتوفير المسار الآمن لتمكين مفتش البناء من القيام بمهام عمله.
الفصل الخامس:
التفتيش والاختبارات والرقابة على أعمال البناء
المادة (32)
إجراءات التفتيش
1. يقوم مسؤول البناء بتحديد ومتابعة أعمال التفتيش والاختبارات الهندسية طبقاً للمخططات المعتمدة ومتطلبات الكود.
2. يقوم المقاول بطلب التفتيش على أعمال البناء عند المراحل المنصوص عليها في اللائحة والكود مرفقاً به موافقة المكتب الهندسي المشرف على الأعمال محل التفتيش من خلال التقديم على خدمة طلب تفتيش فني موقعي بواسطة نظام تراخيص البناء الإلكتروني الموحد وعلى الإدارة تحديد ميعاد التفتيش وإبلاغ المقاول به، ويجب تواجد مهندس المقاول المسؤول عن الموقع أثناء التفتيش.
3. يحق لمفتش البناء القيام بالتفتيش على الموقع ودخوله دون إبلاغ المقاول.
4. يحرر مفتش البناء تقريراً بنتائج التفتيش ويسلمه للمقاول بغرض تصحيح الملاحظات الواردة فيه طبقاً للنماذج المعدة لذلك. تعتمد نتيجة التفتيش عند تصحيح الملاحظات.
5. يحق لمسؤول البناء وقف أعمال البناء عند رصد مخالفات تهدد السلامة العامة أو العاملين بالموقع أو تؤثر سلباً على سلامة البناء وإخطار المكتب الهندسي المشرف لمتابعة إيقاف الأعمال.
المادة (33)
أعمال التفتيش المطلوبة
يقوم مسؤول البناء حسب طبيعة المشروع وطبقاً للائحة والكود، بأعمال التفتيش الآتية:
1. الأعمال الإنشائية:
أ- التفتيش على أعمال الحفر شاملة حماية أساسات المباني المجاورة وجوانب الحفر من الانهيار وأعمال نزح المياه.
ب- القواعد والأساسات بعد عملية اعتماد المناسيب الأرضية.
ت- عناصر الهيكل الإنشائي.
2. الأعمال المعمارية:
أ- أعمال ترشيد الطاقة: وتشمل وسائل العزل الحراري في الحوائط الخارجية والأسقف وفقاً للمخططات المعتمدة.
ب- أعمال مقاومة الحريق حسب كود البناء.
ت- الأعمال الميكانيكية وفقاً للكود.
3. الأعمال الصحية وتمديدات المياه.
أ- متطلبات برنامج استدامة.
ب- أنظمة الحماية من الحريق: تتولى إدارة الدفاع المدني التفتيش على هذه الأنظمة، وعلى مسؤول البناء التأكد من اعتماد الدفاع المدني لهذه الأنظمة قبل إصدار شهادة الإنجاز للمبنى.
4. التفتيش لغرض الحصول على شهادة الإنجاز: يقوم المكتب الهندسي المشرف على التنفيذ بالتفتيش على المبنى وإصدار تقرير يؤكد على الانتهاء من الأعمال المرخصة طبقاً للمخططات المعتمدة قبل التقدم بطلب تفتيش البلدية والجهات الخارجية لغرض الحصول على شهادة الإنجاز ومن ثم يقوم المفتش بالتفتيش على المبنى قبل إصدار شهادة الإنجاز. وفي حال عدم مطابقة المبنى للمخططات، يتم إخطار المقاول للقيام بالتعديلات اللازمة.
5. التفتيش لغرض الحصول على شهادة الإشغال: بعد الانتهاء من إجراء طلب تفتيش البلدية والجهات الخارجية لغرض الحصول على شهادة الإنجاز يتم توصيل وتشغيل الخدمات ثم يقوم المكتب الهندسي المشرف على التنفيذ بطلب تفتيش البلدية والجهات الخارجية لغرض الحصول على شهادة الإشغال لإجراء أعمال التفتيش والاختبارات التي تتطلب توصيل وتشغيل الخدمات.
6. يجوز لمسؤول البناء القيام أو طلب القيام بأعمال تفتيش أخرى للتأكد من مطابقة أعمال البناء للمخططات والمستندات المعتمدة.
7. يتقدم المقاول بطلب التفتيش على أعمال البناء من خلال التقديم على خدمة طلب تفتيش فني موقعي بواسطة نظام تراخيص البناء الإلكتروني الموحد في واحدة من خدمات التفتيش التالية:
أ- طلب تفتيش على الحوائط الساندة ونزح المياه.
ب- طلب تفتيش على أعمال الحفر.
ت- طلب تفتيش على أعمال الركائز.
ث- طلب تفتيش على الأساسات.
ج- طلب تفتيش على جميع العناصر الخرسانية الأفقية.
ح- طلب تفتيش على مواد العزل الحراري في الحوائط.
خ- طلب تفتيش على مواد العزل الحراري لطابق السطح.
د- طلب تفتيش الجهات الخارجية لغرض الحصول على شهادة الإنجاز.
ذ- طلب تفتيش نهائي على كافة التخصصات لغرض الحصول على شهادة الإنجاز.
ر- طلب تفتيش الجهات الخارجية لغرض الحصول على شهادة الإشغال.
ز- طلب تفتيش نهائي على كافة التخصصات لغرض الحصول على شهادة الإشغال.
س- طلب تفتيش الجهات الخارجية لغرض الهدم.
ش- طلب تفتيش نهائي على كافة التخصصات لغرض الهدم.
8. للمفتش الحق في الاطلاع على أية مستندات أو شهادات خاصة بتوصيف المواد المستخدمة في البناء للتأكد من مطابقتها لأحكام اللائحة والكود والمراجع المشار إليها.
المادة (34)
إيقاف العمل بالموقع
لمسؤول البناء الحق في إيقاف أعمال البناء متى ثبت أن هذه الأعمال لا تنفذ طبقاً للمخططات المعتمدة أو اللائحة أو الكود حتى يتم إزالة أسباب المخالفة.
الفصل السادس:
شهادة الإنجاز
المادة (35)
إصدار شهادة الإنجاز
عند الانتهاء من أعمال البناء طبقاً للمخططات المعتمدة واعتماد أعمال التفتيش والاختبارات الهندسية طبقاً للمادتين (33) و(34) من هذه اللائحة، تصدر الإدارة شهادة الإنجاز، ويسمح بتوصيل الخدمات والمرافق العامة للمبنى محل الترخيص.
المادة (36)
شهادة الإنجاز الجزئي
يجوز لمسؤول البناء إصدار شهادة إنجاز لجزء أو أجزاء من المبنى قبل إتمام كل أعمال البناء المرخصة بشرط أن تكون أعمال البناء الخاصة بأجزاء المبنى المنجزة مكتملة وفقاً للمخططات المعتمدة. وتصدر شهادة الإنجاز الجزئي بغرض إصدار شهادة إشغال مؤقت للجزء المنجز.
المادة (37)
إلغاء شهادة الإنجاز
يجوز لمسؤول البناء إلغاء شهادة الإنجاز بعد صدورها في حالة اكتشاف أي خطأ في الإصدار أو وجود مخالفة لأحكام اللائحة أو الكود أو أحكام خاصة بالجهات ذات العلاقة بالبناء، بناء على طلب صادر منها.
الفصل السابع:
شهادة الإشغال
المادة (38)
الإشغال والاستخدام
لا يجوز إشغال أو استخدام أي مبنى أو منشأة أو تغيير إشغال أو استخدام المباني القائمة قبل الحصول على شهادة الإشغال.
المادة (39)
إصدار شهادة الإشغال
1. يصدر مسؤول البناء شهادة الإشغال للمبنى بعد تقديم المقاول على خدمة طلب شهادة الإشغال من خلال نظام تراخيص البناء الإلكتروني الموحد وفقاً لما يلي:
أ- بعد اكتمال أعمال البناء والاختبارات اللازمة وإصدار شهادة الإنجاز.
ب- بعد تركيب وتشغيل واختبار الأنظمة الكهربائية والميكانيكية والصحية وأنظمة الحماية من الحريق.
2. تتضمن شهادة الإشغال البيانات التالية:
أ- رقم رخصة البناء.
ب- عنوان المبنى.
ت- اسم وعنوان صاحب المبنى.
ث- وصف كامل للمبنى وطريقة إشغاله.
ج- اسم مسؤول البناء وتوقيعه.
ح- سنة إصدار اللائحة والكود المتبعة في تصميم وتنفيذ المشروع.
خ- الأحمال الإنشائية المستخدمة في التصميم حسب الإشغال.
د- الأنظمة المستخدمة للحماية من الحريق والإنذار المبكر.
ذ- عدد مستخدمي المساحات المشغولة في المبنى حسب الكود.
المادة (40)
صلاحية شهادة الإشغال
1. تسري صلاحية شهادة الإشغال الصادرة بموجب أحكام هذه المادة لمدة خمس (5) سنوات من تاريخ صدورها.
2. على صاحب العلاقة بعد انقضاء المدة المنصوص عليها في البند السابق التقدم بطلب لتجديد شهادة الإشغال وتقديم كافة تقارير الصيانة المطلوبة والمستندات وفقاً لما يحدده مسؤول البناء في فترة زمنية لا تتجاوز ثلاثة (3) أشهر من تاريخ انتهاء صلاحية شهادة الإشغال.
المادة (41)
إلغاء شهادة الإشغال
يجوز لمسؤول البناء إلغاء شهادة الإشغال بعد صدورها في حالة اكتشاف أي خطأ في الإصدار أو وجود مخالفة لأحكام اللائحة أو الكود أو أحكام خاصة بالجهات ذات العلاقة بالبناء بناءً على طلب صادر منها.
المادة (42)
شهادة الإشغال المؤقت
يجوز لمسؤول البناء إصدار شهادة إشغال مؤقتة لجزء أو أجزاء من المبنى قبل إتمام كل أعمال البناء المرخصة بشرط أن تكون أعمال البناء الخاصة بأجزاء المبنى المطلوب إشغالها مكتملة وتسمح بالإشغال الآمن لهذه الأجزاء. وتصدر شهادة الإشغال المؤقتة لمدة يحددها مسؤول البناء ويجوز تجديدها بإذن منه.
الفصل الثامن:
المخالفات والغرامات والجزاءات الإدارية
المادة (43)
المخالفة
يعتبر أي إخلال بأي بند من بنود القانون أو اللائحة، مخالفة تستوجب الجزاء طبقاً للعقوبة المقررة بالقانون.
المادة (44)
إجراءات ضبط وتحرير المخالفات
1. في حال وقوع مخالفة لأحكام اللائحة، يحق لمفتش البناء دخول موقع البناء للتفتيش وضبط وتحرير المخالفة طبقاً للنموذج المعد لذلك.
2. يقوم مفتش البناء بتسليم محضر ضبط المخالفة للمُخالف وعرض التصالح عليه وتدوين ذلك بالمحضر.
3. في حال موافقة المخالف على عرض التصالح، يجب عليه إزالة أسباب المخالفة وسداد نصف قيمة الغرامة المحددة حسب جدول المخالفات وذلك خلال مدة شهر من تاريخ عرض المصالحة عليه.
4. تنقضي الدعوى الجزائية في مواجهة المخالف الذي يقوم بإزالة أسباب المخالفة وسداد نصف قيمة الغرامة خلال المدة الزمنية المنصوص عليها بمحضر المخالفة.
5. في حال رفض المخالف للتصالح، يحال ملف القضية إلى المحكمة المختصة.
المادة (45)
إزالة المباني أو أعمال البناء المخالفة بالطريق الإداري
1. للدائرة أن تزيل بالطريق الإداري بالاستعانة بالسلطات المختصة، المباني والأعمال المخالفة التي تعيق أو تعطل بصورة مباشرة الانتفاع من الطرق والخدمات العامة؛ أو التي تشكل خطورة على السلامة أو الصحة العامة أو البيئة؛ أو التي تشوه المظهر العام للمدينة، وذلك على نفقة المخالف. وعلى البلدية المعنية إتباع الإجراءات التالية:
أ- القيام بمعاينة هذه المباني وأعمال البناء للتحقق من وجود المخالفة وإعداد تقرير تدون فيه المخالفات مع إرفاق أية وثائق أو صور فوتوغرافية لها صلة بالمخالفة. ويشمل هذا التقرير على التوصيات اللازمة لإزالة المخالفة.
ب- ترفع البلدية التقرير المشار إليه في البند (1) - أ) مشفوعاً بتوصياتها إلى الرئيس خلال مدة سبعة (7) أيام عمل من تاريخ إصدار التقرير.
ت- يوجه المدير العام إنذاراً خطياً للمخالف بضرورة إزالة المباني أو أعمال البناء المخالفة خلال مدة أسبوع قابلة للتجديد لمرة واحدة في حال إبداء أسباب مقبولة وفي حالة الضرورة يكون للدائرة التدخل فوراً لإزالة المخالفة ثم الرجوع على المخالف.
ث- عرض المصالحة على المخالف على أن يقوم بإزالة أعمال البناء المخالفة خلال المهلة المحددة بالإنذار، وإذا وافق على ذلك يلتزم بدفع نصف قيمة الغرامة المقررة للمخالفة وفقاً لجدول المخالفات خلال مدة لا تتجاوز (30) ثلاثين يوماً من تاريخ الموافقة على المصالحة وتنقضي الدعوى الجزائية بدفع مبلغ التصالح.
2. في حال انتهاء المهلة المحددة في البند (1ث) من هذه المادة وعند قيام المخالف بالإزالة، تتخذ البلدية المعنية الإجراءات التالية:
أ- تكليف لجنة فنية مشكلة من ذوي الخبرة والاختصاص لديها للقيام بإعداد تقرير فني هندسي يبين نوع وحجم وطريقة وتكاليف إزالة المخالفة، على أن تنجز اللجنة عملها خلال خمسة عشر (15) يوم عمل من تاريخ التكليف مع ضرورة عمل التدابير اللازمة لضمان السلامة العامة.
ب- بعد الاطلاع على تقرير اللجنة الفنية، يصدر الرئيس قراراً فورياً بالإزالة ينفذ بالطريق الإداري وعلى نفقة المخالف.
ت- تباشر البلدية إجراءات الإزالة اللازمة وذلك بالتنسيق والتعاون مع كافة الجهات المعنية الأخرى بما في ذلك الاستعانة بقوات الشرطة إذا لزم الأمر ويجب على القائمين بالتنفيذ اتخاذ كافة الإجراءات والاحتياطات والتدابير اللازمة لحماية السكان وأملاكهم وأملاك الغير بما في ذلك قطاع الخدمات عن المباني والإنشاءات المخالفة ووضع الحراسات الأمنية عليها وغير ذلك من الأعمال اللازمة لتأمين الموقع.
ث- يتحمل المخالف نفقة أعمال الإزالة والرسوم التي تفرضها أية جهة حكومية ذات علاقة بأعمال الإزالة.
3. بناءً على تقرير الإدارة المذكور في الفقرتين (أ و ب) من البند (1) من هذه المادة وفي حال استدعت الضرورة لأسباب طارئة وعاجلة لإزالة المخالفة مباشرة، يصدر الرئيس قراراً إدارياً بالإزالة الفورية للبناء المخالف، وعلى البلدية القيام بالآتي:
أ- اتخاذ الإجراءات اللازمة لإخلاء السكان والتأكد من خلو المبنى من الشاغلين.
ب- اتخاذ الإجراءات اللازمة لإيواء السكان والشاغلين الوارد ذكرهم في البند (أ) أعلاه وذلك لمدة مؤقتة تحددها البلدية حسب الحالة وعلى نفقة المخالف.
ت- تسليم نسخة من قرار الإزالة ومحضر المخالفة إلى المخالف.
ث- تتولى الجهات المختصة بالبلدية بالتنسيق مع السلطات المختصة والجهات المعنية الأخرى إجراءات تنفيذ قرار الإزالة.
المادة (46)
إجراءات إعلان المخالف المجهول
1. في حال عدم معرفة الشخص أو الجهة التي تنسب إليها المخالفة، تضبط الحالة وتُحصر الموجودات أو المواد ويحرر بها محضر، ويتم التحفظ عليها والإعلان عنها بالنشر، وبعد مضي ثلاثين (30) يوماً من تاريخ الإعلان دون مراجعة صاحب العلاقة، تتم إحالة الأمر إلى المحكمة المختصة.
2. عند مراجعة المخالف في المدة المحددة لاستلام الموجودات أو المواد، يتم تسوية المخالفة معه وتسلم إليه الموجودات أو المواد بعد دفع تكاليف نقلها والمصاريف الإدارية التي تحددها البلدية المعنية.
الفصل التاسع: التظلم
المادة (47)
لجنة التظلم
تشكل بقرار من الرئيس لجنة للنظر في التظلمات من القرارات الصادرة عن البلديات بشأن رفض الترخيص أو تعديل شروطه ويكون مقرها الدائرة، على أن يحدد تشكيلها وآليات عملها بقرار من الرئيس.
Executive Regulations of Law No. (4) of 1983
Concerning the Regulation of Building Works in the Emirate of Abu Dhabi
Issued pursuant to the Decision of the Chairman of the Department of Municipal Affairs
and Transport No. (182) of 2017
Chapter One: General Provisions
Article (1)
Interpretation of the Regulations
In the event of any dispute over the interpretation of any article or clause contained in these Regulations, the Code, or the references mentioned in the Regulations, the interpretation issued by the Chairman or his representative shall be considered the final and approved interpretation for that article or clause.
Article (2)
Codes, References, and Standard Specifications
The conditions and specifications stipulated in the Planning Code, the Building Code, references, and standard specifications are mandatory and binding for the regulation of building works. These codes are issued by a decision of the Chairman.
Article (3)
Definitions
For the purposes of these Regulations, the words and phrases listed below shall have the meanings assigned to each of them unless the context indicates otherwise.
| The Emirate | : | The Emirate of Abu Dhabi |
| The Law | : | Law No. (4) concerning the Regulation of Building Works in the Emirate of Abu Dhabi and its amendments. |
| The Regulations | : | The Executive Regulations of the Law, known as the Executive Regulations of the Building Works Regulation Law. |
| The Department | : | Department of Municipal Affairs and Transport. |
| The Chairman | : | Chairman of the Department of Municipal Affairs and Transport. |
| The Concerned Municipality | : | Abu Dhabi City Municipality, Al Ain Region Municipality, Al Dhafra Region Municipality, or any other municipality that may be established in the future in the Emirate. |
| The Director-General | : | Director-General of the concerned municipality. |
| The Administration | : | The Building Permits Administration in the concerned municipality. |
| Related Entities / External Entities | : | Governmental and semi-governmental entities and departments related to building permits whose approvals must be obtained as part of the permit application procedures, or any other entities whose approval is required before issuing the permit. |
| The Site | : | The plot of land or parcel on which the building works are carried out. |
| The Land or Parcel | : | Any plot of land with specified dimensions and area, identified by a unique number, and on which construction is permitted. |
| The Building Inspector | : | The engineer or controller responsible for monitoring and inspecting the implementation of building works, who holds the capacity of a judicial officer. |
| The Property | : | Includes, but is not limited to, residential, commercial, investment, agricultural, temporary, and leased lands, various types of buildings constructed for a specific purpose, popular housing, establishments, annexes, and related facilities. |
| Parties Involved in Building Works | : | The Owner, the Contractor, the Engineering Office, and the concerned Municipality. |
| The Building Owner | : | The person authorized to build on the property. |
| The Contractor | : | The company licensed to practice building and construction works and classified by the Department to practice building and construction works. |
| The Consulting Engineering Office | : | The office licensed to practice the profession in the field of building and construction engineering and classified by the Department to practice design and/or supervision of building works, which is entrusted with preparing designs and drawings for any building or work and supervising its implementation, or is entrusted with preparing designs and drawings only without supervising the implementation, or is entrusted with supervising the implementation of the building and works designed by other engineering offices. |
| The Permit | : | The permit issued by the Building Permits Administration in the concerned municipality in accordance with the provisions of these Regulations, which authorizes the contractor to begin implementing the permitted works. |
| The Plans | : | The drawings, studies, and engineering calculations attached to the permit application. |
| The Permit Application | : | The transaction submitted by the concerned party on the designated form for the purpose of obtaining a building permit. |
| The Electronic System | : | It is the unified electronic building permit system, a comprehensive system for automating processes related to building permits across all entities and parties in the Emirate of Abu Dhabi, which allows the concerned party to submit permit application attachments, have them audited and approved by the concerned municipality, and then obtain the building permit or service approval according to the regulations and rules through the electronic payment gateway. |
| The Electronic Payment Gateway | : | It is a gateway through which the prescribed fees for obtaining building permit services are paid via the electronic system. |
| External Approvals | : | Approvals from external entities required before the issuance of a building permit by the concerned municipalities. |
| Site Approvals | : | Approvals granted by some service providers and other entities stating that the parcel subject to the permit is free from utility lines and any assets of these entities. |
| Certificate of Completion | : | The certificate issued by the Building Permits Administration upon completion of building works according to the permit after the removal of waste from the site, which allows for the connection and operation of services. |
| Certificate of Occupancy | : | The certificate issued by the Building Permits and Safety Administration to allow the occupation of the building. |
| The Building Code | : | Means the Abu Dhabi Building Codes, including the references and standard specifications referred to in the Regulations. |
| The Planning Code | : | The code issued by the administrative authority concerned with urban planning in the Emirate. |
| References and Standard Specifications | : | The references and technical specifications needed by the consultant, contractor, laboratories, and everyone responsible for the design and implementation of building and construction materials and methods stipulated in the Building Code, and any other international standards for building materials, methods, and techniques approved by the Building Official, provided they are proven to be equivalent to the standards referred to in the Abu Dhabi International Building Codes. |
| The Building Official | : | The person in charge of the Building Permits Administration in the concerned municipality or his representative, who holds the capacity of a judicial officer. |
| The Concerned Party | : | Includes the building owner, the engineering office, the contractor, or their legal representatives. |
| Building Works | : | Includes the construction, demolition, alteration, addition, maintenance, or restoration of buildings, and includes all main, secondary, or temporary building works. These works also include the installation of mechanical and electrical systems, sewage connections, fire resistance systems, and other various systems related to the building. |
| Inspection Works | : | It is the process of verifying the conformity of the executed buildings with the permits and the approved plans issued by the Administration, carried out by the municipality inspector authorized by the Building Official. |
| Supervision Works | : | Monitoring the implementation of building, demolition, modification, installation, operation, or maintenance works in accordance with the Regulations by the supervising engineering office. |
| The Building or Structure | : | What is constructed and equipped, including temporary buildings and structures or any part thereof. |
| Approval of Plans | : | Approval of the plans by the Building Official after reviewing them to ensure their compliance with the Regulations and Codes. |
| Conformity of As-Built Plans for Existing Buildings | : | It is the process of conforming building plans to the as-built condition only in the absence of approved plans for existing buildings in the municipality's archive, through a site inspection. This term does not imply the approval of the buildings from a technical standpoint, nor their compliance with building work regulations or the safety of their structural condition. |
| Maintenance Works | : | Works for the purpose of maintaining buildings or their decorations, which do not include any modification or change to the internal spaces, creating openings in existing buildings, or carrying out any other works that affect the structural safety of the building. |
| Total Demolition | : | The complete removal of all parts of a building or structure, including the removal of foundations. In the case of deep piles, only the pile caps are removed. |
| Partial Demolition | : | The demolition or removal of structural elements, slabs, or load-bearing walls (internal or external), the removal of a floor, or the removal of essential parts of the external structure of a building or facility for the purpose of making a change or modification to the building or to secure it from the collapse of any part thereof that would endanger lives and property. |
Article (4)
Powers and Authorities of the Department
| Grievances Committee | : | The committee formed by the Chairman in accordance with its competencies mentioned in the Law to consider grievance applications. |
| Grievance | : | A written objection submitted to the Grievances Committee in accordance with the provisions of the Law. |
| Variance from Planning Standards | : | A difference in the building and planning characteristics in the design from the standards stipulated in the applicable systems and regulations. |
| Urban Character Harmony | : | The aesthetic visual harmony of the elements constituting the urban mass, architectural designs, and site coordination elements that form the general urban character of the city. |
| Guide to Special Conditions | : | Guide to Special Conditions for Regulating Building Works. |
1. The Department has the right to issue rules, guidelines, and procedures related to the implementation of the provisions of the Law and the Regulations, and may exercise the following powers and authorities:
a- Making the necessary decisions to ensure the regulation and management of building works affairs in the Emirate.
b- Reviewing the Regulations from time to time, amending them, or canceling and issuing new rules for building works.
c- Developing the Code and developing the standards, specifications, and basic conditions to ensure the safety of buildings and their fitness for use.
d- Setting the conditions and qualifications required for the Building Official and his powers.
e- Ensuring that the Building Permits Administration in the concerned municipalities complies with the provisions of the Regulations.
f- Directing engineering offices and contractors to undergo training to become familiar with the provisions regulating building works based on the recommendations of the concerned municipality, and it may organize training courses to achieve this purpose.
g- Issuing a reasoned decision, in coordination with the concerned municipality, to cancel or suspend the registration of the appointed engineering office or contractor, and the owner shall be notified through available means of the decision to stop or suspend the registration of the engineering office or contractor to take the necessary measures to ensure the continuity of work.
h- Developing systems and unifying and adopting the procedures and forms necessary for the application of the provisions of the Law and the Regulations and monitoring their application in the municipalities.
i- Conducting training courses for employees of the Building Permits and Safety Administration on how to apply the Regulations, the Code, and any of the referenced materials.
2. The Department, on its own initiative or upon the recommendation of the concerned municipality, may propose total or partial amendments to the requirements of the planning standards according to the public interest and shall notify the administrative authority concerned with urban planning provisions thereof for approval.
3. The Department shall collect fees for external approvals and site approvals on behalf of other government entities through the electronic payment gateway of the electronic system and according to the agreements signed with the Department.
4. Municipalities, each within its administrative boundaries and with the approval of the Department, shall prepare mechanisms for implementing the detailed master plan, land subdivision, design of roads, public spaces, facilities, community services, public appearance policies, operational policies, and spatial information systems.
Article (5)
Tasks and Powers of the Concerned Municipality and the Building Official
The Building Official or his representative may exercise the following powers and authorities:
1. Reviewing documents, auditing engineering plans, and approving them in accordance with the Regulations, Codes, and referenced technical materials, after coordinating with the relevant authorities when necessary.
2. Issuing building, demolition, modification, addition, and other permits.
3. Following up on inspection works and tests in accordance with the Regulations, the Code, and approved technical references.
4. Authorizing the connection of permanent and temporary services at the appropriate construction stages.
5. Issuing completion and occupancy certificates after the completion of the building and ensuring its compliance with the Regulations and its fitness for occupancy.
6. Maintaining records of permits, building works, and inspections.
7. Referring submitted designs to the Architectural Character Harmony Committee whenever necessary.
8. Any other tasks that would ensure the compliance of building works with the Regulations and referenced materials and the safety of existing buildings and their eligibility for occupancy.
9. Municipalities shall have the authority to apply the master plan, the detailed master plan, and the Planning Code.
Article (6)
Responsibility
The Building Official or his representatives, including engineering plan auditors, municipality controllers and engineers, and building inspectors, shall be responsible for any damages resulting from negligence, dereliction of duty, or gross error in accordance with the provisions of these Regulations, applicable laws, and established systems.
Article (7)
Equivalent Standard Specifications
The Building Official has the right to accept other international standards regarding building materials, tests, and methods after obtaining the written approval of the Department, provided that the Department has verified their equivalence to the standards referenced in the Building Code and the laws and security and safety provisions and standards in force in the Emirate.
Article (8)
Applicable Provisions in Case of Conflict
1. In case of a conflict between these Regulations or the Building Code it refers to and any of the provisions of local or federal laws, the Department shall study this conflict and amend the Regulations or the Code so as not to conflict with the applicable laws.
2. In case of a conflict between a provision of the Regulations and the Building Code referred to by the Regulations, the provisions of the Regulations shall prevail, and the Department shall study this conflict and amend the Building Code if necessary.
3. Article (3) of the Guide to Special Conditions for Regulating Building Works in the Emirate of Abu Dhabi regulates cases of conflict, if any or should they arise, between the Guide and any requirements or standards contained in the Urban Planning Code or any provisions or standards issued by the administrative authority concerned with urban planning.
Chapter Two:
Scope of Application
Article (9)
Application of the Regulations
The provisions of these Regulations, the Building Code, the Planning Code, the references, standard specifications, and the provisions contained in the Guide to Special Conditions concerning the regulation of building works in the Emirate of Abu Dhabi issued by the Department shall apply to all building works, buildings, and structures in the Emirate, according to the decisions issued by the Executive Council approving the Planning and Building Codes.
Article (10)
Works Requiring a Permit
1. None of the following works may be carried out without obtaining a building permit from the concerned municipality:
a- Erecting a new building, including a temporary one.
b- Making a vertical or horizontal addition to an existing building.
c- Making any external or internal modifications or internal partitioning of an existing building.
d- Demolishing an existing building or any part of it.
e- Altering the features of the land by excavation, filling, leveling, soil testing works, or infrastructure works within the boundaries of the parcel.
f- Changing or adding occupancies to an existing building.
g- Maintenance, restoration, or improvement works, including electrical, mechanical, and sanitary installations.
h- Erecting any other structure related to building works that will be removed after the permit expires or the project or phased building works are completed, such as retaining walls, excavation, dewatering, foundation works, and basement floor works.
2. No person may carry out the following works without obtaining the necessary authorization from the concerned municipality:
a- Site preparations.
b- Land leveling.
c- Installing a tent within the parcel boundaries.
d- Installing car shades within the parcel boundaries.
e- Placing a temporary project element in the right-of-way.
f- Extending a temporary line in the right-of-way.
g- Temporary traffic diversions.
h- Installing temporary project signs in the right-of-way.
i- Temporary project entrance.
j- Pumping groundwater into the rainwater network.
k- Loading and unloading excavation remnants.
l- Loading and unloading soil materials from quarries.
Article (11)
Works Exempt from Permit
The list of works provided in Article (105.2) of Chapter (1) of the Abu Dhabi International Building Code are exempt from the requirement to obtain a building permit, which include, but are not limited to:
1. Retaining walls less than 2.1 meters in height.
2. Water tanks with a capacity not exceeding 19,000 liters.
3. Exterior walkways not exceeding 76 centimeters in width.
4. Painting, wallpapering, floor tiling, carpeting, cabinetry, and similar finishing works, except for exterior finishes for commercial shop fronts.
5. Prefabricated swimming pool accessories with a depth of less than 61 centimeters and a capacity not exceeding 19,000 liters.
6. Shading cloth used in nurseries and for agricultural purposes.
7. Children's play equipment in private residential units.
8. Movable, non-fixed cabinets, shelves, and partitions not exceeding 1.70 meters in height.
Article (12)
Classification of Building Permits
1. Building permits are generally classified as follows:
a- Building permit: Includes a new building permit on a vacant lot, a new separate building permit on a lot with existing buildings, a permit for horizontal or vertical expansion additions, or a permit for internal or external modifications without addition.
b- Maintenance permit: Includes a permit for maintenance, improvement, or decoration works for an existing building, provided that the required maintenance works do not include any modification or change to the internal spaces, creating openings in existing buildings, or carrying out any other structural works that affect the structural safety of the building.
c- Demolition permit: Includes a permit for the demolition of an existing building or part of it.
d- Any other classification deemed appropriate by the Building Official and proposed to the Department.
2. The Building Official may issue conditional approvals or partial permits for different construction stages if the project requires it.
Article (13)
Existing Buildings at the Time of Commencement of the Regulations
Existing buildings that have a permit and do not comply with the conditions and provisions of these Regulations at the time of their commencement shall remain as they are.
Article (14)
Existing Buildings for Which No Approved Plans or Building Permit Can Be Found
1. In the case of existing buildings for which no approved plans from the municipality can be found, the plans of the existing buildings shall be conformed to the as-built condition only, through a site inspection. This does not mean the approval of the buildings from a technical standpoint or in terms of compliance with building work regulations or the structural condition of the existing building, and then the plans are approved.
2. While reserving the right to impose a fine on unpermitted buildings, the status of existing buildings for which a permit, approved plans, or a completion certificate can be found in the municipality's archive can be rectified according to the following procedures:
a- The owner submits a study demonstrating the building's suitability for its intended purpose, including a general plan of the building to be regularized, containing all data about the site, including all existing buildings on the parcel. This is prepared by an engineering office and is accompanied by a report explaining the structural condition and the result of the technical inspection of the building and its suitability for its intended purpose.
b- The engineering office attaches a written pledge to its report regarding the structural safety of the building.
c- The municipality reviews the technical study submitted by the engineering office to ensure the safety of the building in accordance with the applicable building systems and laws.
d- The engineering office must submit architectural plans of the building in addition to a copy of the technical study submitted by the consultant and approved by the concerned municipality for retention in the municipality's building permit archive.
3. The municipality shall issue the building permit and the completion and occupancy certificate for the existing building at the owner's request and at the consultant's responsibility, without the municipality bearing any liability towards third parties.
4. If the technical study proves that the building or part of it is unfit for occupancy or violates the planning provisions in force at the time of construction, the owner must rectify the situation or remove the causes of the violation to meet the safety standards and conditions and the public interest. If the situation is not rectified or the causes of the violation are not removed, the concerned municipality may remove it by administrative order in accordance with the provisions of Article (46) of these Regulations.
Article (15)
Transitional Provisions
1. The Department may exempt the following building works from the application of the provisions of these Regulations:
a- Works that have obtained plan approval during the validity period of the approval.
b- Works that have a valid partial permit.
c- Works that have a valid final permit.
d- Building works under construction at the time these Regulations come into effect.
2. If plan approval or a partial permit was obtained before these Regulations came into effect, the concerned party must complete the procedures for obtaining the final permit within a period not exceeding six (6) months from the date of issuance of these Regulations, provided that the permitted works are completed within a period specified by the Building Official in the concerned municipality.
3. If the final permit was obtained before these Regulations came into effect, the concerned party must complete the implementation of the building works within a period specified by the Building Official in the concerned municipality.
4. The Building Official shall determine the time required to complete the building works that have been started but not completed when these Regulations come into force, and the Official has the right to amend the specified periods for obtaining a building permit or completing the permitted works as he deems appropriate and according to new circumstances.
5. In case of non-compliance with the periods specified in accordance with this article, the Administration may cancel the permit if the permit holder does not apply to the Director-General to extend the period. If the permit is canceled, the concerned party must submit a new permit application in accordance with the provisions of these Regulations and the Code.
Chapter Three: Approval of Plans and Permitting
Article (16)
Required Plans
1. The engineering office prepares the design plans according to the type of project in accordance with the Regulations and the Code, and submits them to the Administration in the concerned municipality, signed and approved by the competent engineer. They consist of:
a- Architectural plans including planning standards.
b- Structural plans including structural calculations, soil investigation report, and geophysical studies.
c- Mechanical plans.
d- Electrical plans.
e- Water and sewage connection plans.
f- Plans related to energy conservation provisions.
2. The engineering office shall submit all required plans for the services applied for, according to the type of service.
Article (17)
Urban Planning Requirements
When reviewing applications for any building work permits, the Administration must ensure that the plans and designs attached to the application are approved in accordance with the applicable planning standards, and it may refuse to issue the permit if the applicant violates these standards.
Article (18)
Permit Application Attachments
1. A permit application for any of the works mentioned in Article (11) of these Regulations shall be submitted on the designated forms, signed by the owner or the engineering office authorized by the owner, and accompanied by the following:
a- Documents related to the land: a site plan approved by the municipality.
b- Documents related to the engineering office: This includes the owner's approval for the building works and his official appointment of the engineering office to prepare the designs and plans for the project requiring a permit. It also includes the engineering office's pledge, its license, its classification certificate, and its signature authorization according to the approved forms.
c- Documents related to the contractor: This includes the appointment by the owner or the engineering office, the contractor's pledge, his license, his classification certificate, and his signature authorization according to the approved forms.
d- Plans, designs, survey maps, calculations, and reports related to the building works subject to the permit, including temporary structures, that meet the conditions and provisions stipulated in the Regulations and the referenced materials, approved by the engineering office as detailed in Article (17) of these Regulations.
e- Site approvals and approvals from relevant authorities in accordance with Article (20) of these Regulations.
f- Any other documents required according to the type of service as per the Building Permit Services document.
2. The Building Official in the concerned municipality shall specify any other documents that must be attached and are deemed necessary to obtain the permit.
3. The Building Official in the concerned municipality may exempt the following works from the requirement of submitting plans approved by a consulting office:
a- Erection of a temporary tent for private use, consisting of a light metal frame and covered with light materials, not exceeding 60 square meters in area.
b- Erection of temporary car shades for private use, consisting of a light metal frame and covered with light materials, not exceeding 60 square meters in area.
c- Permits related to site preparations and land leveling.
d- Permits related to temporary fencing.
Article (19)
Required Approvals from Relevant Authorities
The concerned party must obtain approvals from the relevant authorities regarding site approvals, design approvals, correctness of service connections, and disconnection of services according to the Building Permit Services document, in addition to any other approvals specified by the Building Official in the concerned municipality or the relevant authorities.
Article (20)
Permit Application Procedures and Validity Period
1. The permit application is submitted along with the attachments.
2. The application is registered after ensuring that the mentioned conditions are met.
3. The owner or the engineering office checks the unified electronic building permit system to know the status of the submitted application at the scheduled time.
4. The Administration audits the attached plans and documents and notifies the concerned party of the audit result and the subsequent procedure. If it is proven to the Administration that the plans, designs, calculations, and studies submitted for the permit by the engineering office are identical to those of a previously submitted and permitted project from another party.
5. The Administration approves the permit application once it has verified its compliance with the specifications and conditions contained in the Law, the Regulations, and the Code, within a maximum period of thirty days from the date of completion of all application procedures.
6. The approval of the permit application, as stated in clause (5) above, is considered void unless the permit is obtained by the contractor before the lapse of twelve (12) months from the date of approval of the permit application.
7. The Administration may renew the permit application under the same conditions within (30) days of the expiration of the first twelve (12) month period, provided that it does not conflict with any planning provisions or standards applicable to the parcel at the time of the renewal application, and provided that the permit is obtained within another twelve (12) months from the date of renewal in accordance with the conditions stated in the Building Permit Services document.
8. If the permit is not obtained within the twelve (12) month period from the date of renewal, the permit application is permanently canceled, and the applicant must submit a new permit application in accordance with the applicable provisions as stated in this article.
9. The Building Official has the authority to renew the approval of a permit application if the reason for not withdrawing the building permit is due to procedures related to official bodies and relevant to the building subject to the permit.
Article (21)
Conditions for Granting the Permit
Without prejudice to the urban planning requirements referred to in Article (18) of these Regulations, and any other conditions imposed by the relevant authorities, and after verifying the attachments of the permit application mentioned in Article (19) of these Regulations, the Administration shall grant the permit to the contractor after ensuring that the following conditions are met:
1. Fulfillment of all conditions and specifications contained in the Law, the Regulations, and the Code.
2. The consultant, the supervising consultant, and the contractor must comply with all technical and planning provisions and standards in accordance with the applicable laws, systems, and regulations, even if the plans are approved otherwise and without reasoned decisions from the responsible authorities.
3. The contractor must provide proof of having taken all necessary procedures, precautions, and measures to ensure public safety for those working on the site, pedestrians, users of the property, and adjacent properties in accordance with federal and local laws and decisions, the Code, and the procedures approved by the authorities concerned with health, safety, and the environment.
4. Ensuring the protection of adjacent buildings by taking all necessary precautions to guarantee the structural safety of adjacent buildings from the effects of the operation of mechanical machinery and equipment, groundwater withdrawal, excavation, demolition, and other activities in accordance with the Building Code and the referenced materials.
5. If the permit relates to works in an occupied building, the contractor must provide proof of having taken all necessary procedures, precautions, and measures to ensure the public safety of the residents and users of the property, and of having taken all measures to reduce noise and dust and taken necessary precautions for fire prevention.
6. Submitting a written pledge on the designated form from the engineering office, committing to supervise the implementation of the permitted works in accordance with the plans and drawings certified by the Administration. If the engineering office relinquishes its supervision responsibility for any reason, it must notify the municipality in writing. In this case, the owner must appoint an alternative engineering office and notify the Administration.
7. The contractor must commit to working during the period from sunrise to sunset, and the Building Official may authorize an extension for a specific period, provided it does not conflict with the provisions of the labor law and applicable legislation.
Article (22)
Modification of Plans and Permit Data During Work
1. If the concerned party wishes to make a change to the designs and drawings that were previously permitted or change the designing engineering office during implementation after the permit is issued and before the completion certificate is issued, the modified plans and data showing the new changes must be submitted to the Administration for review and approval if they are found to comply with the Regulations and the Code.
2. Depending on the nature of the proposed change in clause (1) of this article, the required modifications may be completed by submitting a request for a service to modify or add to a building permit through the electronic system in accordance with the conditions stated in the Building Permit Services Procedures document.
Article (23)
Permit Validity Period
1. The permit shall be valid for the entire duration of the implementation, provided it continues in a manner satisfactory to the Administration.
2. If work does not commence within six (6) months from the date of the permit issuance, the permit is considered void.
3. If the project stops after work has begun for six (6) consecutive months or if the progress of work is unsatisfactory to the Administration, the municipality may cancel the permit.
4. If work on the project stops at the excavation stage, the owner is obliged to restore the land to its state before excavation. If work on the project stops during any other stage, the owner is obliged to provide the necessary measures and means to secure the site and maintain public appearance.
5. Notwithstanding the provisions of clauses (1, 2, 3) of this article, the Administration may reconsider a canceled permit and allow its renewal under the same conditions as the original permit granting, if the permit holder applies for renewal within thirty (30) days from the date of cancellation and provides reasons acceptable to the Administration, by applying for a building permit renewal service in accordance with the conditions stated in the Building Permit Services document.
6. If the licensed project is not commenced within six (6) months after the renewal mentioned in clause (5), the permit is permanently canceled, and the applicant must submit a new permit application as stated in Article (21) of these Regulations.
Article (24)
Modification, Refusal, and Withdrawal of Permit Conditions
The Administration has the right to modify the conditions of the permit after its issuance with a reasoned decision as follows:
1. If some or all of the technical provisions in the Regulations and the Code are amended after the permit is issued, the Administration may withdraw the permit or modify its conditions to comply with the amended provisions, taking into account the different stages of construction. Provisions related to fire protection and public safety requirements shall be given priority in these procedures.
2. If the Administration refuses to issue the permit or decides to modify its conditions, its decision must be reasoned and communicated to the concerned party.
3. The lapse of the period referred to in clause (6) of Article (21) of these Regulations without the approval of the permit application is considered a refusal thereof.
4. The project owner is allowed to apply for the withdrawal of the building permit granted to the contractor and consultant and their replacement after submitting a report on the damages incurred and a release of the municipal system from liability, and a pledge to bear solely all potential legal consequences of his request, with the concerned municipality preparing a technical report on the stages of the construction project at the time of the request to withdraw the permit from the contractor or consultant.
Article (25)
Procedures for Requesting a Building Demolition Permit
1. A request for a building demolition permit is submitted by applying for a permit renewal service through the unified electronic building permit system, taking into account the following:
2. The concerned party must submit the following documents:
a- A document of ownership of the applicant for the land and the building erected on it that is to be demolished, or the document that authorizes the building owner to carry out the demolition.
b- A site plan approved by the competent administration.
c- A comprehensive insurance certificate from one of the insurance companies operating in the Emirate, according to the estimated value approved by the Administration, guaranteeing the expected damages resulting from the implementation of the demolition works.
d- A general plan of the building to be demolished or the part to be demolished in the case of partial demolition, including all data about the site, including all existing buildings on the parcel and its surroundings, prepared by a consultant and accompanied by a report explaining the demolition method, the method of site protection, and the time required to complete the demolition process.
e- A detailed statement of the reasons for the proposed demolition, with a description of the current use conditions and the subject of the site's allocation after demolition.
f- Approval from the authority responsible for protecting antiquities and heritage buildings if the building is located within the area specified by this authority.
g- Approval from the General Directorate of Civil Defense for the demolition works.
3. The Administration shall inspect the building to be demolished and submit a report according to the designated form.
4. The demolition permit application shall be approved by the Administration within a maximum period of thirty (30) days from the date of completion of the application procedures.
5. After the Administration's approval of the demolition permit application and the evacuation of the building's occupants in the case of inhabited buildings, the concerned party shall contact the relevant authorities to disconnect service lines and erect a temporary fence around the building to be demolished.
6. Based on the report referred to in clause (2) of this article, the Administration shall issue the demolition permit on the designated form and deliver it to the applicant after payment of the specified fees, within a maximum period of fifteen (15) days from the date of completion of the application procedures.
7. The Building Official in the concerned municipality may fine the owner if he does not adhere to the time period determined by the engineering office after commencing the demolition works in accordance with the provisions of clause (2-d) of this article to complete the demolition works without providing acceptable reasons.
8. If the Administration refuses to issue the demolition permit, its decision must be reasoned.
9. A grievance may be filed against the decision to refuse the issuance of a demolition permit in accordance with the provisions of Chapter Nine of these Regulations.
Article (26)
Conditions for Implementing Demolition
The demolition contractor must adhere to the following:
1. Taking all necessary measures to protect the occupants of the building to be partially demolished and maintain their property, and ensuring the building is vacant before carrying out total demolition works.
2. Taking all necessary measures to protect pedestrians, adjacent buildings, the surrounding environment, and neighboring residents of the building to be demolished, and preserving their property in accordance with the laws and safety and prevention conditions issued by the relevant local and federal authorities.
3. Preserving service lines during the demolition process in accordance with the provisions of Law No. (12) of 1978 and its amendments regarding the preservation of the safety of service lines.
4. Transporting the waste resulting from the works in stages of demolition to the designated places specified by the competent authorities.
5. Following the instructions issued regarding pest control and ensuring the site is free of them before starting demolition works.
6. Removing temporary structures after the completion of demolition and backfilling works and leveling the ground surface.
7. Paving the area after demolition if new construction works are not started.
Article (27)
Temporary Structures and Occupancies
1. The Building Official has the right to permit temporary structures and occupancies in accordance with Article (108) of Chapter (1) of the Abu Dhabi International Building Code for a period determined by the required use of this structure, provided that this period does not exceed 180 days.
2. The Building Official may renew this period for acceptable reasons if it is proven to comply with safety conditions and the provisions of the Code.
Article (28)
Fees
The Administration shall collect the prescribed fees through the electronic payment gateway of the unified electronic building permit system.
Chapter Four:
Responsibilities and Duties
Article (29)
Building Owner's Responsibility and Duties
1. Repairing the building and carrying out periodic maintenance to preserve its appearance and ensure the safety of the building's occupants and the public.
2. Not building without a permit.
3. Appointing an engineering office registered in the Department's registration and classification records to supervise the construction operations.
4. The building owner must immediately appoint a replacement engineering office if the appointed engineering office relinquishes its responsibility for supervising the construction operations.
5. Submitting periodic reports to the municipality stating the safety and suitability of existing buildings as follows:
a- A report on elevator maintenance and their suitability for safe use.
b- A report on the maintenance and suitability of the building for occupancy. This report is prepared and submitted every five years, on behalf of the building owner, by an engineering office and includes the results of examining the following:
1. The structural frame and internal and external walls.
2. Water tanks, water supply, and sewage systems.
3. Ventilation, cooling, and air conditioning works.
4. Lighting and electrical connections.
5. Means of protecting children from falling from windows and balconies.
6. Safety of stairs and ensuring they are free of any obstructions.
7. Safety of balcony and roof railings.
8. The general appearance of the building.
9. While villas must be maintained according to the previous clause, private residential villas occupied by the owner are exempt from submitting the mentioned reports. This exemption does not include investment or commercial villas.
10. The owner is committed to what is stated in the occupancy certificate and shall not make any changes in occupancy without referring to the municipality to obtain the required permits.
11. When drawing up new lease contracts, renewing these contracts, or registering them according to the followed systems, the owner/competent building management must provide proof of the installation of fall protection means in the concerned residential unit.
12. The owner/competent building management must appoint a specialized maintenance company to perform periodic maintenance of the protection means at intervals not exceeding six (6) months. This company must also promptly respond to requests from occupants of residential units regarding the installation or maintenance of protection means in the cases mentioned in clause (5) of this article.
Article (30)
Engineering Office's Responsibility and Duties
1. Obtaining all planning approvals and site approvals from the concerned authorities before submitting the permit application.
2. The engineering office must submit permit applications only through the unified electronic building permit system.
3. The engineering office appointed by the owner as a designing engineer or supervising engineer for implementation must be knowledgeable and aware of the provisions of the Regulations, the Code, and the building references specific to the project or any part of it.
4. The engineering office is responsible for any violation of the Law, the Regulations, and the Code in its designs, plans, and drawings.
5. Without prejudice to the provisions of Article (11) of the Law, the engineering office shall commit to the following:
a- Adhering to the provisions of the Law and the Regulations and fulfilling the building regulations specific to the project or any part of it.
b- The consulting office responsible for the design shall submit the necessary plans that demonstrate the design's compliance with the building codes.
c- The consulting office responsible for supervision shall monitor the licensed building works in accordance with the provisions of the building code.
d- Notifying the Administration of any change in the building permit conditions or the approved drawings.
e- Notifying the Administration in writing in case of relinquishing the responsibility of supervising the building works within a maximum of one week from the date of relinquishment.
f- Notifying the Administration in writing of the contractor's completion of the building according to the permit requirements after the completion of the building works.
g- Retaining all technical reports related to the building for a period of no less than ten (10) years after the completion of the building works, and submitting them upon request.
h- Ensuring the competence of those responsible for supervising the building works.
Article (31)
Contractor's Responsibility and Duties
1. The contractor must be knowledgeable and aware of the Regulations and the Code and is responsible for any building works that violate the Regulations or the Code.
2. Without prejudice to the provisions of Articles (9), (12), (13), (14), (15) of the Law, the contractor shall be responsible for the following:
a- Complying with the requirements of the Regulations and the Code or any part thereof.
b- Any error or discrepancy in demarcating the site boundaries compared to the land handover report approved by the municipality.
c- Implementing the building works in accordance with the plans and documents approved by the Administration. The contractor must review the plans before starting implementation and ensure their correctness and non-violation of the Regulations and the Code.
d- Displaying the approved building permit in a prominent place at the worksite until the completion of the works stipulated in the permit.
e- Notifying the Administration of any violation of the Regulations or the Code or any part thereof, or any deviation from the conditions of the building permit or the drawings, plans, or designs approved by the Administration.
3. Upon receiving the permit, the contractor must do the following:
a- Provide a financial guarantee to the concerned municipality as determined by the Department, to be used in case the contractor fails to remove waste. It is refunded after the issuance of the occupancy certificate and the removal of waste from the site.
b- Provide an insurance certificate from one of the insurance companies operating in the Emirate to ensure the safety of the workers involved in the implementation, third parties, the safety of the works on the site, and the safety of adjacent buildings from damages that may occur as a result of implementing the building works.
c- Notify the Administration using the approved form to carry out inspection, examination, and checking at the various stages of construction in accordance with Chapter Five of these Regulations.
d- Clear the site of all remaining materials and clean it after the completion of the building works.
e- Preserve the service lines located within the temporary fence boundaries, taking care not to store or accumulate any building materials or prefabricated buildings over the service lines.
f- Consult the concerned administration in the municipality if there are trees on the site before taking any action regarding them.
g- Keep the approved plans and a copy of the permit on site, and present them to municipality officials during their visits to the site.
h- Remove the temporary fence after completing his works and leave the site free of equipment and construction debris, and notify the Administration of this.
i- Protect the surrounding environment from rising dust, flying debris, and the like, and from noise, using means that ensure the protection of this environment.
j- Adhere to the working hours authorized by the Administration and any concerned authority, in a manner that does not violate the labor law.
k- Notify the engineering office responsible for the building works and the specialized inspection bodies at the required times and stages to carry out supervision and inspection works as stipulated in the Code.
l- Provide the appropriate equipment, tools, and devices to carry out the necessary tests and inspection works.
m- Comply with environmental, health, and safety requirements.
n- The contractor is obliged to keep the works subject to inspection exposed and ready for inspection purposes until they are approved by the Building Official. If these works are covered before approval, the Building Official has the right to request their uncovering and inspection, with the contractor bearing any resulting expenses or damages.
o- The contractor is obliged to provide a safe path to enable the building inspector to perform his duties.
Chapter Five:
Inspection, Testing, and Control of Building Works
Article (32)
Inspection Procedures
1. The Building Official shall determine and follow up on inspection and engineering testing works in accordance with the approved plans and the Code's requirements.
2. The contractor shall request inspection of the building works at the stages stipulated in the Regulations and the Code, attaching the approval of the supervising engineering office for the works subject to inspection, by applying for a site technical inspection request service through the unified electronic building permit system. The Administration shall set an inspection date and inform the contractor. The contractor's site engineer must be present during the inspection.
3. The building inspector has the right to inspect and enter the site without notifying the contractor.
4. The building inspector shall write a report on the inspection results and hand it to the contractor for the purpose of correcting the observations mentioned therein, according to the designated forms. The inspection result is approved upon correction of the observations.
5. The Building Official has the right to stop the building works upon identifying violations that threaten public safety or the workers on site or negatively affect the safety of the building, and to notify the supervising engineering office to follow up on the suspension of works.
Article (33)
Required Inspection Works
The Building Official, according to the nature of the project and in accordance with the Regulations and the Code, shall carry out the following inspection works:
1. Structural Works:
a- Inspection of excavation works, including the protection of adjacent building foundations and excavation sides from collapse, and dewatering works.
b- Footings and foundations after the approval of ground levels.
c- Structural frame elements.
2. Architectural Works:
a- Energy conservation works: This includes thermal insulation means in external walls and roofs according to the approved plans.
b- Fire resistance works according to the Building Code.
c- Mechanical works according to the Code.
3. Sanitary Works and Water Connections.
a- Requirements of the Estidama program.
b- Fire protection systems: The Civil Defense Department is responsible for inspecting these systems, and the Building Official must ensure the Civil Defense's approval of these systems before issuing the completion certificate for the building.
4. Inspection for the purpose of obtaining a Completion Certificate: The supervising engineering office shall inspect the building and issue a report confirming the completion of the licensed works in accordance with the approved plans before applying for the municipality and external authorities' inspection for the purpose of obtaining the completion certificate. Then, the inspector shall inspect the building before issuing the completion certificate. If the building does not comply with the plans, the contractor is notified to make the necessary modifications.
5. Inspection for the purpose of obtaining an Occupancy Certificate: After completing the inspection request procedure by the municipality and external authorities for the purpose of obtaining the completion certificate, the services are connected and operated. Then, the supervising engineering office requests an inspection by the municipality and external authorities for the purpose of obtaining the occupancy certificate to carry out the inspection and testing works that require the connection and operation of services.
6. The Building Official may carry out or request other inspection works to ensure the compliance of the building works with the approved plans and documents.
7. The contractor submits a request for inspection of the building works by applying for a site technical inspection request service through the unified electronic building permit system for one of the following inspection services:
a- Request for inspection of retaining walls and dewatering.
b- Request for inspection of excavation works.
c- Request for inspection of piling works.
d- Request for inspection of foundations.
e- Request for inspection of all horizontal concrete elements.
f- Request for inspection of thermal insulation materials in walls.
g- Request for inspection of thermal insulation materials for the roof level.
h- Request for inspection by external authorities for the purpose of obtaining a completion certificate.
i- Request for final inspection of all specialties for the purpose of obtaining a completion certificate.
j- Request for inspection by external authorities for the purpose of obtaining an occupancy certificate.
k- Request for final inspection of all specialties for the purpose of obtaining an occupancy certificate.
l- Request for inspection by external authorities for the purpose of demolition.
m- Request for final inspection of all specialties for the purpose of demolition.
8. The inspector has the right to view any documents or certificates related to the specifications of the materials used in construction to ensure their compliance with the provisions of the Regulations, the Code, and the referenced materials.
Article (34)
Stoppage of Work on Site
The Building Official has the right to stop the building works if it is proven that these works are not being implemented in accordance with the approved plans, the Regulations, or the Code, until the causes of the violation are removed.
Chapter Six:
Certificate of Completion
Article (35)
Issuance of Certificate of Completion
Upon the completion of building works in accordance with the approved plans and the approval of the inspection and engineering testing works in accordance with Articles (33) and (34) of these Regulations, the Administration shall issue the Certificate of Completion, and the connection of public services and utilities to the permitted building is allowed.
Article (36)
Partial Certificate of Completion
The Building Official may issue a certificate of completion for a part or parts of the building before the completion of all licensed building works, provided that the building works for the completed parts of the building are finished in accordance with the approved plans. The partial certificate of completion is issued for the purpose of issuing a temporary occupancy certificate for the completed part.
Article (37)
Revocation of Certificate of Completion
The Building Official may revoke the certificate of completion after its issuance if any error is discovered in the issuance or if there is a violation of the provisions of the Regulations, the Code, or special provisions of the authorities related to construction, based on a request from them.
Chapter Seven:
Certificate of Occupancy
Article (38)
Occupancy and Use
No building or structure may be occupied or used, nor the occupancy or use of existing buildings changed, before obtaining a Certificate of Occupancy.
Article (39)
Issuance of Certificate of Occupancy
1. The Building Official shall issue the Certificate of Occupancy for the building after the contractor applies for the Occupancy Certificate request service through the unified electronic building permit system, according to the following:
a- After the completion of the building works and necessary tests and the issuance of the Certificate of Completion.
b- After the installation, operation, and testing of the electrical, mechanical, sanitary, and fire protection systems.
2. The Certificate of Occupancy shall include the following data:
a- Building permit number.
b- Building address.
c- Name and address of the building owner.
d- A complete description of the building and its method of occupancy.
e- Name and signature of the Building Official.
f- The year of issuance of the Regulations and the Code followed in the design and implementation of the project.
g- The structural loads used in the design according to the occupancy.
h- The systems used for fire protection and early warning.
i- The number of users of the occupied spaces in the building according to the Code.
Article (40)
Validity of the Certificate of Occupancy
1. The validity of the Certificate of Occupancy issued under the provisions of this article shall be for five (5) years from the date of its issuance.
2. After the expiration of the period stipulated in the preceding clause, the concerned party must apply for the renewal of the Certificate of Occupancy and submit all required maintenance reports and documents as determined by the Building Official within a period not exceeding three (3) months from the date of expiry of the Certificate of Occupancy.
Article (41)
Revocation of Certificate of Occupancy
The Building Official may revoke the Certificate of Occupancy after its issuance if any error is discovered in the issuance or if there is a violation of the provisions of the Regulations, the Code, or special provisions of the authorities related to construction, based on a request from them.
Article (42)
Temporary Certificate of Occupancy
The Building Official may issue a temporary certificate of occupancy for a part or parts of the building before the completion of all licensed building works, provided that the building works for the parts of the building to be occupied are complete and allow for the safe occupancy of these parts. The temporary certificate of occupancy is issued for a period determined by the Building Official and may be renewed with his permission.
Chapter Eight:
Violations, Fines, and Administrative Penalties
Article (43)
Violation
Any breach of any clause of the Law or the Regulations is considered a violation that requires a penalty according to the punishment prescribed by law.
Article (44)
Procedures for Recording and Issuing Violations
1. In the event of a violation of the provisions of the Regulations, the building inspector has the right to enter the construction site to inspect, record, and issue the violation according to the designated form.
2. The building inspector shall deliver the violation report to the violator, offer a settlement, and record that in the report.
3. If the violator agrees to the settlement offer, he must remove the causes of the violation and pay half the value of the fine specified in the table of violations within one month from the date of the settlement offer.
4. The criminal case against the violator who removes the causes of the violation and pays half the value of the fine within the time period specified in the violation report shall be extinguished.
5. If the violator refuses the settlement, the case file is referred to the competent court.
Article (45)
Administrative Removal of Violating Buildings or Building Works
1. The Department may, by administrative means and with the assistance of the competent authorities, remove violating buildings and works that directly impede or obstruct the use of public roads and services; or that pose a danger to public safety, health, or the environment; or that mar the public appearance of the city, at the expense of the violator. The concerned municipality must follow the following procedures:
a- Inspect these buildings and building works to verify the existence of the violation and prepare a report documenting the violations, attaching any documents or photographs related to the violation. This report shall include the necessary recommendations for removing the violation.
b- The municipality shall submit the report referred to in clause (1) - a) along with its recommendations to the Chairman within seven (7) working days from the date of the report's issuance.
c- The Director-General shall issue a written warning to the violator to remove the violating buildings or building works within a week, renewable once if acceptable reasons are provided. In case of necessity, the Department may intervene immediately to remove the violation and then seek reimbursement from the violator.
d- Offer a settlement to the violator, provided he removes the violating building works within the period specified in the warning. If he agrees, he is obliged to pay half the value of the fine prescribed for the violation according to the table of violations within a period not exceeding thirty (30) days from the date of agreement to the settlement, and the criminal case is extinguished by paying the settlement amount.
2. If the period specified in clause (1-d) of this article expires and the violator has carried out the removal, the concerned municipality shall take the following measures:
a- Appoint a technical committee of experts and specialists to prepare a technical engineering report showing the type, size, method, and costs of removing the violation. The committee must complete its work within fifteen (15) working days from the date of appointment, with the need to take necessary measures to ensure public safety.
b- After reviewing the report of the technical committee, the Chairman shall issue an immediate removal order to be executed by administrative means and at the expense of the violator.
c- The municipality shall initiate the necessary removal procedures in coordination and cooperation with all other concerned authorities, including seeking assistance from the police forces if necessary. Those carrying out the execution must take all necessary procedures, precautions, and measures to protect the residents, their property, and the property of others, including disconnecting services from the violating buildings and structures and placing security guards on them and other necessary actions to secure the site.
d- The violator shall bear the cost of the removal works and the fees imposed by any government entity related to the removal works.
3. Based on the Administration's report mentioned in paragraphs (a) and (b) of clause (1) of this article, and if urgent and immediate reasons necessitate the direct removal of the violation, the Chairman shall issue an administrative decision for the immediate removal of the violating building, and the municipality shall do the following:
a- Take the necessary measures to evacuate the residents and ensure the building is free of occupants.
b- Take the necessary measures to shelter the residents and occupants mentioned in clause (a) above for a temporary period determined by the municipality according to the case and at the expense of the violator.
c- Deliver a copy of the removal decision and the violation report to the violator.
d- The competent authorities in the municipality, in coordination with the competent authorities and other concerned parties, shall undertake the procedures for executing the removal decision.
Article (46)
Procedures for Notifying an Unknown Violator
1. If the person or entity to whom the violation is attributed is unknown, the situation is recorded, the assets or materials are inventoried, and a report is drawn up. They are then seized and announced through publication. After thirty (30) days from the date of the announcement without the concerned party coming forward, the matter is referred to the competent court.
2. When the violator comes forward within the specified period to claim the assets or materials, the violation is settled with him, and the assets or materials are handed over to him after paying the costs of their transportation and the administrative expenses determined by the concerned municipality.
Chapter Nine: Grievance
Article (47)
Grievance Committee
A committee shall be formed by a decision of the Chairman to consider grievances against decisions issued by the municipalities regarding the refusal of a permit or the modification of its conditions. Its headquarters shall be at the Department, and its composition and working mechanisms shall be determined by a decision of the Chairman.
Document Criteria
Document Number
4
Year
1983
Level المستوى
Local محلي
Category الفئة
Legislations تشريعات
Status الحالة
Active ساري
Type النوع
Regulation لائحة
Sector الموضوع
Construction Work اعمال البناء