قرار رئيس الشؤون البلدية رقم (250) لسنة 2015
بإصدار اللائحة التنفيذية بشأن حساب ضمان المشروع وفقًا
للقانون رقم (3) لسنة 2015 في شأن تنظيم القطاع العقاري في إمارة أبوظبي
رئيس دائرة الشؤون البلدية
بعد الاطلاع على القانون رقم (1) لسنة 1974 بإعادة تنظيم الجهاز الحكومي في إمارة أبوظبي والقوانين المعدلة له.
- - وعلى القانون رقم (3) لسنة 2005 في شأن تنظيم التسجيل العقاري بإمارة أبوظبي.
- - والقانون رقم (19) لسنة 2005 في الملكية العقارية، والقوانين المعدلة له.
- - وعلى القانون رقم (9) لسنة 2007 في شأن إنشاء دائرة الشؤون البلدية.
- - وعلى القانون رقم (3) لسنة 2015 في شأن بلدية تنظيم القطاع العقاري في إمارة أبوظبي.
- - وبناءً على ما عرض على المجلس التنفيذي، وموافقة المجلس عليه.
تقرر ما يلي:
مادة (1)
تعريفات
في تطبيق أحكام هذه اللائحة، يقصد بالكلمات والعبارات التالية المعاني المبينة قرين كل منها ما لم يقض سياق النص بغير ذلك:
| الدائرة | : دائرة الشؤون البلدية |
| البلدية | : بلدية مدينة أبوظبي أو بلدية مدينة العين أو بلدية المنطقة الغربية وأية بلدية قد تنشأ مستقبلا في الإمارة. |
| القانون | : القانون رقم (3) لعام 2015 في شأن تنظيم القطاع العقاري في إمارة أبوظبي. |
| السلطة المختصة | : الجهة الحكومية المختصة وفق أحكام القانون بالموافقة على إنشاء وتطوير مشاريع التطوير العقاري. |
| مشروع التطوير العقاري | : مشروع تشييد المباني المتعددة الطوابق أو المجمعات للأغراض السكنية أو التجارية أو المختلطة ومرافقها أو تشييد البنية التحتية ومرافق الخدمات في حال بيع الأراضي الفضاء. |
| المرخص لهم | : الأشخاص الذين يعملون في القطاع العقاري ويتم الترخيص لهم من قبل الدائرة وهم المطور والوسيط وموظف الوسيط والبائع بالمزاد ومدير اتحاد الملاك والمقيم والمساح. |
| المطور | : المطور الرئيسي أو المطور الفرعي. |
| المطور الرئيسي | : الشخص المرخص له بمزاولة أعمال تطوير وبيع وإدارة وتأجير العقارات كمطور رئيسي لمشروع التطوير العقاري. |
| المطور الفرعي | : الشخص المرخص له بمزاولة أعمال تطوير وبيع وإدارة وتأجير عقارات في جزء من مجمع رئيسي بموجب اتفاق بينه وبين المطور الرئيسي أو مطور فرعي آخر. |
| حساب ضمان المشروع | : الحساب المصرفي الخاص بمشروع التطوير العقاري والذي تودع فيه المبالغ المدفوعة من المشترين للوحدات العقارية المباعة على المخطط أو دفعات القروض التي تدفع من الممولين لأغراض تمويل مشروع التطوير العقاري. |
| أمين الحساب | : البنك أو المصرف أو المؤسسة المالية المعتمدة من الدائرة لإدارة حساب ضمان المشروع وفق أحكام القانون. |
| السجل العقاري | : السجل العقاري المنشأ وفقا لأحكام القانون رقم (3) لسنة 2005 المشار إليه. |
| السجل العقاري الأولي | : السجل الخطي أو الإلكتروني المعد لتسجيل كافة التصرفات والأحكام المتعلقة بالوحدات العقارية المباعة على المخطط. |
| الوسيط | : الشخص الذي يقوم بموجب عقد الوساطة بالبحث عن طرف ثان لإبرام عقد معين وبالوساطة في مفاوضات التعاقد وذلك مقابل عمولة. |
الفصل الأول
حساب ضمان المشروع
مادة (2)
اعتماد أمين الحساب لدى الدائرة
- يشترط في أمين الحساب أن يكون بنكا أو مصرفا أو مؤسسة مالية مرخصة أصولا من مصرف الإمارات المركزي.
- على أمين الحساب الراغب في اعتماده من قبل الدائرة تقديم طلب وفق النموذج المعتمد من الدائرة مرفقا به المستندات الآتية:
- أ- شهادة تفيد بأنه مرخص ومسجل لدى مصرف الإمارات المركزي للقيام بأعمال تمويل العقارات في الدولة.
- ب- تعهد من الشخص المخول بالتوقيع لدى أمين الحساب بالالتزام بأحكام اتفاقيات حساب ضمان المشروع المبرمة من قبله بموجب المادة (18) من القانون.
- ت- شهادة تفيد سداد الرسوم المقررة.
- ث- أية مستندات أو معلومات أخرى تطلبها الدائرة.
على الدائرة بعد التحقق من صحة وكفاية المعلومات والمستندات الواردة بالطلب بإصدار شهادة اعتماد أمين الحساب.
مادة (3)
فتح حساب ضمان المشروع
مع مراعاة الأحكام والإجراءات المقررة بموجب المادة (18) من القانون يتعين الالتزام بما يلي:
- على المطور الراغب في فتح حساب ضمان المشروع تقديم طلب إلى الدائرة وفق النموذج المعتمد مرفقا به المستندات الآتية:
- أ. شهادة تسجيل مشروع التطوير العقاري لدى الدائرة.
- ب. شهادة تسجيل وترخيص المطور صادرة من الدائرة.
- ج. شهادة ملكية المطور للعقار موضوع مشروع التطوير العقاري.
- د. شهادة تفيد تقديم مواصفات الوحدات والعقار في مشروع التطوير العقاري للدائرة وقيدها في السجل العقاري الأولي.
- هـ. شهادة اعتماد أمين الحساب لدى الدائرة.
- و. نسخ من جميع الموافقات اللازمة لمشروع التطوير العقاري من قبل السلطة المختصة.
- ز. ثلاث نسخ من اتفاقية حساب ضمان المشروع المبرمة بين المطور وأمين الحساب وفقا للنموذج المعتمد من الدائرة.
- ح. شهادة تفيد سداد الرسوم المقررة.
- ط. أية مستندات أو معلومات أخرى تطلبها الدائرة.
- على الدائرة بعد التحقق من صحة وكفاية المعلومات والمستندات الواردة بالطلب إصدار شهادة موافقة فتح حساب ضمان المشروع وتفيد السماح للمطور بعد فتح الحساب بمباشرة بيع الوحدات أو العقارات في مشروع التطوير العقاري.
- لا يجوز لأمين الحساب فتح حساب ضمان المشروع إلا بعد استلام شهادة الموافقة الصادرة عن الدائرة وفقا للبند (2) من هذه المادة.
- لا يجوز بيع أي وحدة عقارية على المخطط ما لم يتم فتح حساب ضمان المشروع.
- دون الإخلال بما ورد أعلاه ووفقا للآليات والأحكام التي تحددها الدائرة، تستثنى من شروط هذه المادة، مشاريع التطوير العقاري السابقة لتاريخ سريان القانون وهذه اللائحة شريطة أن تكون قد حصلت على كافة الموافقات اللازمة للبدء بالمشروع وفق ما يلي:
- أ. في حال تم بيع الوحدات العقارية على المخطط قبل صدور القانون وهذه اللائحة يجب على المطور تقديم كشوفات للدائرة تبين كافة المبالغ المستلمة من المشترين والممولين وكافة المبالغ التي تم صرفها على المشروع ونسبة الإنجاز الفعلي للمشروع.
- ب. تقوم الدائرة بدراسة المستندات المقدمة والكشف على المشروع لغايات تحديد نسبة الإنجاز الفعلي لمشاريع التطوير العقاري السابقة وفق المادة (4) من هذه اللائحة.
- ج. يستثنى أي مشروع تطوير عقاري قائم من فتح حساب ضمان المشروع في حال كانت نسبة إنجاز المشروع العقاري تتجاوز (70%) من الإنجاز الفعلي وفقا للآليات والأحكام التي تحددها الدائرة بقرار الاستثناء من فتح حساب ضمان المشروع.
مادة (4)
تقدير نسبة الإنجاز
- ● يلتزم المطور قبل البدء بمشروع التطوير العقاري بتقديم البيانات المبينة في الجدول أدناه «كحد أدنى» معتمدة من قبل استشاري المشروع ويكون للدائرة اعتماد الجدول لغايات تقدير نسب الإنجاز في مشروع التطوير العقاري، أو الاستعانة بمن تراه مناسبا للتأكد من دقة النسب مقارنة مع طبيعة المشروع وذلك في سبيل تعديلها.
| البند | النسبة القياسية | النسبة المعطاة | النسبة المكتملة |
|---|---|---|---|
| تجهيز الموقع | % | 100% | % |
| الأعمال الأولية | % | 100% | % |
| الأساسات | % | 100% | % |
| الطبقة التحتية | % | 100% | % |
| البنية الفوقية | % | 100% | % |
| الأعمال الداخلية | % | 100% | % |
| الطبقة الخارجية | % | 100% | % |
| خدمات المبنى | % | 100% | % |
| التشطيبات الداخلية | % | 100% | % |
| الأعمال الخارجية | % | 100% | % |
- ● يتم تقدير النسبة المنجزة من أعمال تشييد وبناء مشروع التطوير العقاري من خلال استشاري تعينه الدائرة على نفقة المطور مع الأخذ بعين الاعتبار النسبة التي تشكلها المصاريف المتكبدة مقابل إجمالي مصاريف الإنشاء المرصودة في ميزانية المشروع المعني، ويجوز للدائرة أن تطلب من المطور تقديم بيان مدقق من محاسب قانوني بتلك المصاريف للتأكد من صحة المصاريف المتكبدة.
- ● لأغراض البند (2) أعلاه، لا تشمل المصاريف المتكبدة في أعمال تشييد وبناء مشروع التطوير العقاري على قيمة الأرض الخاضعة للتطوير بالإضافة إلى مصاريف تسويق المشروع.
مادة (5)
إدارة حساب ضمان المشروع
- يجب على المطور إيداع كافة المبالغ المتعلقة بشراء الوحدات العقارية المباعة على المخطط في حساب ضمان المشروع.
- يجب على أمين الحساب إعطاء رقم مرجع لكل دفعة في حساب ضمان المشروع، ويجب ذكر رقم الوحدة العقارية ورقم المشروع وفقا للتفاصيل المذكورة في اتفاقية البيع والشراء بين المطور والمشتري.
- يجوز لأمين الحساب استلام الدفعات نقدا أو بواسطة شيك أو التحويل الإلكتروني أو بطاقات الائتمان أو أي طريقة مقبولة لدى المصارف ووفق التعليمات المصرف المركزي النافذة.
- يجب على أمين الحساب الالتزام بأحكام اتفاقية حساب ضمان المشروع، ولا يجوز صرف أية مبالغ من الحساب إلا بعد التحقق من إنجاز المطور ما لا يقل عن نسبة 20% من أعمال تشييد وبناء مشروع التطوير العقاري المعني، على أن يتم صرف بقية الدفعات بموجب اتفاقية حساب ضمان المشروع.
- للمطور سحب الأرباح المتعلقة في المشروع من حساب ضمان المشروع على ثلاث مراحل تشمل ما يلي:
- أ- بعد إكمال إنجاز نسبة 60% من مشروع التطوير العقاري.
- ب- بعد إكمال إنجاز نسبة 100% من مشروع التطوير العقاري.
- ت- في حال الحصول على موافقة الدائرة.
- للمطور الحق في سحب كل الأرباح المتعلقة في المشروع من حساب ضمان المشروع بموافقة الدائرة.
- لا يجوز للمطور دفع قيمة الأرض الخاضعة للتطوير ومصاريف تسويق المشروع من حساب ضمان المشروع.
- يجب على المطور تزويد أمين الحساب بكافة التفاصيل المتعلقة بالوحدات العقارية التي تم بيعها على المخطط وأسعار الوحدات والمبالغ التي تم استلامها.
مادة (6)
اتفاقية حساب ضمان المشروع
- يجب على المطور وأمين الحساب إبرام اتفاقية لإنشاء حساب ضمان المشروع باسم مشروع التطوير العقاري المعني وذلك وفق النموذج المعتمد من قبل الدائرة.
- يجب أن تتضمن اتفاقية حساب ضمان المشروع كحد أدنى الشروط والمعايير الآتية:
- أ- شرط يقضي بالتزام المطور بإيداع المبالغ المدفوعة من مشتري الوحدات العقارية على المخطط والدفعات المقدمة من ممولي مشروع التطوير العقاري، في حساب ضمان المشروع مباشرة.
- ب- المعايير التي يتعين تحققها قبل دفع أي مبالغ إلى المطور من حساب ضمان المشروع بما في ذلك المبالغ المستحقة وفق أحكام القانون.
- ت- طريقة توزيع رصيد الحساب في حال إلغاء مشروع التطوير العقاري وفقا لأحكام القانون.
- ث- شروط إدارة حساب ضمان المشروع من قبل أمين الحساب وسلطاته وصلاحياته في الدفع من الحساب إلى المطور.
- ج- وضع شرط يقضي بربط دفعات المشترين بنسب الإنجاز الفعلي لأعمال التشييد والبناء التي تحتسب وفقا لأحكام المادتين (4 و5) من هذه اللائحة.
- ح- الشروط والإجراءات والآليات التنفيذية بخصوص اتفاقية حساب ضمان المشروع التي قد تحددها الدائرة وفق ما تراه مناسبا.
مادة (7)
التزامات أمين الحساب
- على أمين الحساب تزويد الدائرة بكشوفات دورية كل ثلاث أشهر من إيرادات ومدفوعات حساب ضمان المشروع، وعليه تزويد الدائرة بتقرير سنوي مدقق من محاسب قانوني عن الحساب وعن المبالغ التي دفعت ومدى توافقها مع أحكام القانون وهذه اللائحة ومع اتفاقية حساب ضمان المشروع.
- يجوز للدائرة أن تطلب من أمين الحساب تزويدها بكشوفات الإيرادات والمدفوعات أو أية معلومات أو بيانات ترى ضرورة الاطلاع عليها.
- يجوز للدائرة أن تأمر أمين الحساب بوقف صرف أي مبالغ من حساب ضمان المشروع في حال وجدت أن المطور قد خالف القانون أو اللائحة التنفيذية أو تعليمات الدائرة ويجب على أمين الحساب التقيد بتعليمات الدائرة.
- يجوز للدائرة إذا ارتكب أمين الحساب أية مخالفة لأحكام القانون وهذه اللائحة أو شروط أحكام اتفاقية حساب ضمان المشروع إخطاره بالمخالفة ومنحه مهلة لتصحيحها، ويجب على أمين الحساب الالتزام بشروط الإخطار وتنفيذها خلال المدة المحددة فيه.
- يجب على أمين الحساب عدم إغلاق حساب ضمان المشروع قبل الحصول على موافقة الدائرة.
- مع مراعاة أحكام المادة (21) من القانون، تضع الدائرة وفق ما تراه مناسبًا الشروط والإجراءات والآليات التنفيذية بخصوص مراقبة تنفيذ التزامات أمين الحساب في حساب ضمان المشروع.
مادة (8)
الاطلاع على بيانات حساب ضمان المشروع
- يجوز لأي شخص قام بإيداع أية أموال في حساب ضمان المشروع وفقًا لأحكام القانون الاطلاع على بيانات الحساب الخاصة به المحفوظة لدى أمين الحساب والحصول على نسخ منها.
- يلتزم أمين الحساب بإعطاء المشترين من المطور تفاصيل وكشوف حساب عن بيانات الحساب الخاصة بهم والمبالغ التي قاموا بدفعها.
- يلتزم أمين الحساب بتزويد المطور بكافة الكشوف والبيانات والمعلومات المتعلقة بالمشروع العقاري.
مادة (9)
مدققي حساب ضمان المشروع
- يجب أن يكون مدقق حساب ضمان المشروع محاسب قانوني معتمد ومرخص في إمارة أبوظبي ومن جمعية مدققي الحسابات في دولة الإمارات العربية المتحدة.
- يجب على المدققين المعتمدين إظهار تقاريرهم وفقًا للمعايير الدولية للتدقيق (ISA) والمعايير المالية الدولية لإعداد التقارير (IFRS).
مادة (10)
تسويق مشاريع التطوير العقاري
- مع مراعاة المادة (14) من القانون يجوز للمطور أن يقدم طلبًا للحصول على تصريح للإعلان عن بيع وحدات عقارية على المخطط وعقارات ومشاريع تطوير عقارية وتسويقها بعد صدور شهادة الموافقة على فتح حساب ضمان المشروع من الدائرة وفقًا للبند (2) من المادة (3) من هذه اللائحة.
- يقدم طلب التصريح بالإعلان عن تسويق مشاريع التطوير العقاري وفقًا للنموذج المعتمد من الدائرة.
- على الدائرة بعد التحقق من صحة وكفاية المعلومات والمستندات الواردة بالطلب إصدار التصريح بالإعلان عن تسويق مشاريع التطوير العقاري.
- مع مراعاة أحكام المادة (14) البند (3) من القانون، تضع الدائرة في التصريح المذكور في البند (3) من هذه المادة وفق ما تراه مناسبًا الشروط والإجراءات والآليات التنفيذية بخصوص تنظيم شروط الإعلان لتسويق مشاريع التطوير العقاري في وسائل الإعلام المحلية والأجنبية والمشاركة في المعارض المحلية والأجنبية.
مادة (11)
تأخر البدء في مشروع التطوير العقاري أو تسليمه
مع مراعاة المادة (25) من القانون إذا لم يباشر المطور الأعمال الإنشائية الخاصة بمشروع التطوير العقاري بعد انقضاء ستة أشهر من تاريخ منحه الموافقة بالبيع على المخطط دون عذر مقبول، يجوز لمشترين يملكون ما لا يقل عن (5%) من الوحدات العقارية المباعة التقدم بشكوى للدائرة للتحقيق في الأمر وفقا للآتي:
- يتم تقديم الشكوى وفقا للنموذج المعتمد لدى الدائرة ويرفق بها ما يلي:
- أ- نسخة من اتفاقية البيع والشراء المبرمة بين المطور والمشتري.
- ب- ملخص خطي عن أهم الوقائع التي تثبت فشل المطور في المباشرة بالمشروع.
- ت- نسخ من المراسلات بين المشتري والمطور ذات الصلة بسير البناء وأي أمور تؤثر على توقيت المباشرة بالمشروع أو إنجازه.
- ث- أي مستند يدعم الشكوى.
- ج- أي معلومات أو مستندات أخرى تطلبها الدائرة.
- عند استلام الشكوى من قبل الدائرة، يجوز لها القيام بما يلي:
- أ. رفض الشكوى إذا تبين لديها بأن الشكوى لا أساس لها من الصحة بناء على التحقيق والتدقيق بما قدمه المشتري.
- ب. إرسال نسخة من الشكوى إلى المطور للرد عليها خلال مدة (21) يومًا.
- إذا تبين للدائرة بأن المطور قد تأخر في البدء بالمشروع دون أي عذر مقبول بالمخالفة لأحكام القانون أو هذه اللائحة أو التزاماته التعاقدية جاز للدائرة إلغاء المشروع، ويجب على المطور في هذه الحالة إعادة جميع الأموال التي حصل عليها من المشترين مقابل مشروع التطوير العقاري وفق أحكام المادة (25) من القانون، وعلى الدائرة إخطار المطور بقرارها.
- يجوز للمطور أو المشتري التظلم أمام رئيس الدائرة من القرار الصادر وفقًا للبند السابق خلال خمسة عشر يوما من تاريخ إعلانه بالقرار.
- يجوز للمطور أو المشتري في حال عدم الرضا عن قرار رئيس الدائرة بشأن التظلم المقدم طبقا للبند السابق الطعن أمام المحكمة المختصة خلال ستين يومًا من تاريخ إعلانه بالقرار.
- يجوز للدائرة فرض غرامة تأخير على المطور تدفع لمصلحة مشتري الوحدات العقارية في حال تأخر المطور في تسليم مشروع التطوير العقاري لمدة تزيد على ستة أشهر من تاريخ التسليم المتوقع للمشروع وفقًا للجدول الزمني الذي تعهد به المطور للدائرة، وتحتسب غرامة التأخير وفق المعايير والممارسات المطبقة في تأخير إنجاز مشاريع التطوير العقاري.
مادة (12)
الفشل في إنجاز مشروع التطوير العقاري
- مع مراعاة الأحكام والإجراءات المقررة في المادة (26) من القانون وفي حال إخفاق المطور في إكمال مشروع التطوير العقاري، يقترح أمين الحساب بعد التشاور مع الدائرة ما يراه مناسبا من الشروط والإجراءات والتدابير اللازمة للمحافظة على حقوق المودعين وبما يضمن إكمال مشروع التطوير العقاري.
- إذا رأت الدائرة بعد إجراء التحقيق المشار إليه في المادة (11) من هذه اللائحة أن هنالك ظروفًا تحول دون قيام المطور بإكمال مشروع التطوير العقاري، أن تأخذ في الاعتبار أية إيداعات تتعلق بمشروع التطوير العقاري من قبل المشتري والممول والمستثمر والمطور وأمين الحساب وأن تجري اتصالات بالأطراف ذوي المصلحة حسب الحاجة.
- وبعد استنفاذ التدابير المشار إليها في البندين (1 و2) من هذه المادة، وإذا تعذر إيجاد أي حل لإكمال المشروع خلال مدة (6) أشهر من تاريخ التشاور مع الدائرة يقوم أمين الحساب برد الأموال المتبقية المودعة في حساب ضمان المشروع وفق الترتيب الوارد في المادة (26) من القانون وتحت إشراف الدائرة.
مادة (13)
المطالبة بالأموال المودعة في حساب ضمان المشروع
مع مراعاة أحكام المواد (17 و26) من القانون وفي حال تقرر إلغاء مشروع التطوير العقاري يجوز لمشتري الوحدة العقارية على المخطط أن يطلب استرداد حصته من الأموال في حساب ضمان المشروع، وفقا للشروط الآتية:
- يجب على مشتري الوحدة العقارية على المخطط تقديم طلب إلى الدائرة وفق النموذج المعتمد مرفقًا به المستندات الآتية:
- أ- نسخة من اتفاقية البيع على المخطط.
- ب- نسخة من المراسلات والمخاطبات المتبادلة بين المشتري على المخطط والمطور المتعلقة باتفاقية التطوير.
- ت- تفاصيل الأموال التي دفعها المشتري على المخطط إلى المطور.
- ث- شهادة من أمين الحساب تؤكد المبلغ المدفوع في حساب ضمان المشروع بخصوص اتفاقية البيع على المخطط.
- ج- شهادة سداد الرسوم المقررة.
- على الدائرة بعد التحقق من صحة وكفاية المعلومات والمستندات الواردة بالطلب وفق البند (1) من هذه المادة إصدار خطاب لأمين الحساب يحدد فيه المبلغ الذي يجب رده للمشتري على المخطط من حساب ضمان المشروع وذلك دون الإخلال بحق المشتري في استرداد الفرق إذا كان مبلغ الاسترداد أقل من المبلغ الذي أودعه المشتري في حساب ضمان المشروع مع مراعاة ما يلي:
- أ- المبلغ الذي تم الإفراج عنه من حساب ضمان المشروع إلى المطور.
- ب- المبالغ الآخر التي تم خصمها بالزيادة من حساب ضمان المشروع.
- ت- المبلغ المدفوع في حساب ضمان المشروع من قبل ممول مشروع التطوير العقاري.
- ث- الضمان الذي يحتفظ به ممول مشروع التطوير العقاري.
مادة (14)
طلب التصحيح
- إذا تبين للدائرة أن أي طلب مقدم بموجب أحكام هذه اللائحة بما في ذلك أية مستندات أو معلومات يتوجب إرفاقها بالطلب غير مكتملة جاز لها أن تطلب من مقدم الطلب استكماله.
- يجوز للدائرة تحديد مدة زمنية لإجراء التصحيح المطلوب، وإذا أخفق مقدم الطلب في الامتثال إلى طلب الدائرة ضمن المدة المحددة، يجوز لها رفض الطلب.
- للدائرة استيفاء الرسوم المقررة عن طلب التصحيح الصادر وفقا لأحكام اللائحة التنفيذية بشأن الرسوم.
الفصل الثاني
الأموال التي يتسلمها الوسيط
مادة (15)
إيداع الأموال في حساب ضمان المشروع
- يجب على الوسيط الذي يستلم أموال من الذين يتعاقد معهم إيداعها في حساب ضمان المشروع.
- يلتزم الوسيط بإبرام عقد وساطة خطي على النموذج المعتمد من قبل الدائرة قبل القيام بأي أعمال وساطة، ويجب عليه تقديم هذا العقد إلى الدائرة لقيده في سجل التطوير العقاري قبل استلام أي أموال من المتعاقد وبحد أقصى (15) يوم من تاريخ توقيع هذا العقد، وتحدد الدائرة بموجب قرار يصدره رئيس الدائرة الحد الأقصى للأجر أو للعمولة التي يجوز للوسيط تقاضيها من المتعاقد.
- يجب على الوسيط أن يقوم بإيداع كافة المبالغ التي يستلمها خلال ممارسته لأعماله وفقا لأحكام القانون واللائحة التنفيذية في حساب ضمان المشروع بشكل مستقل عن أمواله الخاصة به كأجره أو عمولته.
- لا يجوز للوسيط أن يحقق أية منفعة شخصية من المبالغ المودعة في حساب ضمان المشروع، كما لا يجوز له سحب أي مبلغ من ذلك الحساب إلا في الحالات التي توافق عليها الدائرة.
مادة (16)
سجلات حساب ضمان المشروع وتدقيقها
- يتم حفظ كافة السجلات ودفاتر الحسابات المنتظمة الواجب حفظها بموجب هذه اللائحة أو أي تعليمات صادرة عن الدائرة من قبل الوسيط وذلك بمركز أعماله الرئيسي وفق النماذج المعتمدة من قبل الدائرة التي تكون محررة باللغة العربية أو اللغتين العربية والإنجليزية على أن تكون الحجية للنص المحرر باللغة العربية.
- في حالة استعمال نظام الحاسوب لغرض تسجيل أو تخزين أو معالجة أي بيانات ذات الصلة بحساب ضمان المشروع يتم مراعاة ما يلي:
- أ. يجوز تخزين البيانات بشكل مهني وآمن في مكان غير مركز الأعمال الرئيسي للوسيط بشرط إمكانية الاطلاع عليها بمقر هذا المركز.
- ب. يقوم الوسيط بحفظ سجلات مراقبة الحاسوب المطلوبة بموجب الأحكام المقررة في هذه اللائحة.
- يجوز للدائرة إصدار تعليمات وتوجيهات للوسيط بشأن حساب ضمان المشروع وعليه الالتزام بتنفيذها وأهمها ما يلي:
- أ- إصدار ايصالات بالأموال المستلمة وإيداعها في حساب ضمان المشروع.
- ب- في حال سداد أية أموال من حساب ضمان المشروع فيجب أن يتم ذلك عن طريق الشيك أو تحويل إلكتروني بما في ذلك الصلاحيات الخاصة بتلك الدفعات.
- ت- إيداع الأموال في حساب ضمان المشروع والسجلات الواجب حفظها فيما يتعلق بهذا الإيداع.
- ث- تسجيل تعاملات حساب ضمان المشروع في دفتر نقدي وتسوية الأرصدة الواردة في دفتر النقد لدى سجلات المصرف.
- ج- حفظ دفتر الأستاذ العام وإدخال القيود فيه.
- ح- تسجيل التحويلات بين حسابات دفتر الأستاذ العام في دفتر اليومية.
- خ- إعداد الأرصدة التقريبية شهريا لحسابات دفتر الأستاذ العام.
مادة (17)
مراقبة نظم الحاسوب
- تسري أحكام هذه المادة على نظام الحاسوب المستعمل من طرف الوسيط لتخزين التعاملات ذات الصلة بحساب ضمان المشروع.
- يجب على الوسيط مراعاة حفظ كافة السجلات ودفاتر الحسابات المنتظمة حسب التسلسل الزمني بكافة التغييرات (سواء منشأة أو معدلة أو محذوفة) الطارئة على أي من البيانات التالية وكشف بالبيانات قبل وبعد التغيير (اسم العميل، وعنوان العميل، ورقم مرجع رمز العميل إن وجد، ورقم حساب ضمان المشروع).
- يجب على الوسيط التأكد فيما يتعلق بأي دفتر يومية مما يلي:
- أ. مطابقة القيود قبل إدخالها في الدفتر العام.
- ب. إن أي أرقام مرجع في دفتر اليومية متسلسلة تحت مراقبة البرنامج.
- يجب على الوسيط التأكد فيما يتعلق بأي دفتر أستاذ عام مما يلي:
- أ. إن البرنامج لا يسمح بحذف حساب ما لم يكن رصيد الحساب صفر ويتم إبقاء الحساب عند حذفه (كما كان قبل مباشرة قبل الحذف) وفق نموذج مقروء عند الطلب.
- ب. إن البرنامج لا يستطيع قبول قيد تعامل ناشئ عن رصيد مدين على حساب ما لم يتم إصدار قيد متزامن للصفقة بحيث يمكن إصدار تقرير متسلسل ومنفصل لكافة هذه العمليات في نموذج مقروء عند الطلب.
- يجب على الوسيط التأكد مما يلي:
- أ- بروز أي قيد في السجل المضمن في نموذج مقروء عند الطلب بالتسلسل الزمني.
- ب- ترقيم التقرير أو كل صفحة أو قيد في التقرير بشكل متسلسل تحت برنامج المراقبة على النحو الذي يتيح إتمام السجلات المطلوب حفظها استنادا إلى أحكام هذه اللائحة التي سيتم التحقق والتدقيق عليها بشكل مناسب.
- ت- عدم إمكانية إدخال أي تعديلات على بيانات أي تعامل مسجلة آنفا ما عدا التعامل المنفصل اللاحق الذي يؤثر على التعديل.
- ث- إن كل برنامج بيانات يتطلب إدخالا في كل مجال في شاشة قيد البيانات المقصود لها أن تتلقى البيانات المطلوبة استنادا إلى أحكام هذه اللائحة التي ستضمن في السجلات ودفاتر الحسابات المنتظمة.
- ج- وضع نسخة احتياطية لكافة السجلات ودفاتر الحسابات المنتظمة التي تشير إليها هذه المادة على قرص صلب أو مرن، أو باستعمال أي وسيلة إلكترونية بما لا يقل عن مرة واحدة في الشهر.
- ح- حفظ أحدث نسخة احتياطية من السجلات ودفاتر الحسابات المنتظمة في مكان منفصل لتفادي أية أضرار قد تلحق بها (مثل حريق أو عطل كهربائي أو فشل القرص).
مادة (18)
مدة الاحتفاظ بالسجلات وتدقيقها
- يجب على الوسيط حفظ كافة السجلات ودفاتر الحسابات المنتظمة المطلوب حفظها بموجب أحكام هذه اللائحة لمدة خمس سنوات على الأقل اعتبارا من تاريخ آخر قيد فيها.
- يجب على الوسيط تسليم كافة السجلات ودفاتر الحسابات المنتظمة بناءً على إشعار كتابي صادر عن الدائرة، بما في ذلك تقارير الحاسوب المطلوب حفظها من طرف الوسيط أو بموجب أحكام هذه اللائحة لمسؤول معتمد للدائرة، ويجوز للمسؤول المعتمد نسخ أي من هذه السجلات أو الدفاتر أو التقارير والبحث عن بيانات لدى الوسيط بخصوصها، كما يجب عليه تقديم البيانات المطلوبة من قبل المسؤول المعتمد فورا.
مادة (19)
الإشعار بالنقص
يجب على المرخص له وأمين الحساب إشعار الدائرة فورًا بأي نقص أو إساءة أمانة أو أي تصرف يمس حساب ضمان المشروع خلافًا للقانون ولوائحه التنفيذية.
مادة (20)
أموال حساب ضمان المشروع غير المطالب به
- يجب على الوسيط الذي يحتفظ بأموال في حساب ضمان المشروع أن يسلم الدائرة كشفًا سنويًا خلال شهر يناير من كل عام بالأموال التي استلمها الوسيط لأكثر من سنتين قبل الشهر المذكور، ويتضمن الكشف ما يلي:
- أ- قيمة الأموال المحتفظ بها.
- ب- بيان حول هوية الأشخاص العائدة لهم هذه الأموال.
- ت- آخر عنوان معروف لدى الوسيط لكل هؤلاء الأشخاص.
- عند استلام الدائرة للكشف المذكور في البند (1) من هذه المادة، تقوم بمراسلة كل شخص من الأشخاص المعنيين على آخر عنوان وتطلب منه استرجاع أمواله من الوسيط، وإذا لم يقم الوسيط بإعادة تلك الأموال جاز للدائرة أن تطلبها منه، ويجب الوفاء بها لأصحاب الشأن.
- بمراعاة البند (2) من هذه المادة تحتفظ الدائرة وفق ما تراه مناسبًا بالأموال غير المطالب بها في انتظار أي مطالبة مستقبلا يقدمها الشخص صاحب الحق بالمطالبة بها.
مادة (21)
تصدر الدائرة القرارات والتعليمات والنماذج اللازمة لتنفيذ أحكام هذا القرار.
مادة (22)
ينشر هذا القرار في الجريدة الرسمية ويعمل به من تاريخ العمل بأحكام القانون.
سعيد عيد الغفلي
رئيس دائرة الشؤون البلدية
صدر في أبوظبي:
بتاريخ: 2015/10/26 م
الموافق: 13 محرم 1437 هـ
Decision of the Chairman of Municipal Affairs No. (250) of 2015
Regarding the Issuance of the Executive Regulations concerning the Project Guarantee Account in accordance
with Law No. (3) of 2015 on the Regulation of the Real Estate Sector in the Emirate of Abu Dhabi
The Chairman of the Department of Municipal Affairs
Having reviewed Law No. (1) of 1974 on the Reorganization of the Governmental Body in the Emirate of Abu Dhabi and its amending laws.
- - And Law No. (3) of 2005 concerning the Regulation of Real Estate Registration in the Emirate of Abu Dhabi.
- - And Law No. (19) of 2005 on Real Estate Ownership, and its amending laws.
- - And Law No. (9) of 2007 on the Establishment of the Department of Municipal Affairs.
- - And Law No. (3) of 2015 on the Regulation of the Real Estate Sector in the Emirate of Abu Dhabi.
- - And based on what was presented to the Executive Council, and its approval.
Has decided the following:
Article (1)
Definitions
In the application of the provisions of these Regulations, the following words and phrases shall have the meanings assigned to each of them unless the context requires otherwise:
| The Department | : Department of Municipal Affairs |
| The Municipality | : Abu Dhabi City Municipality, Al Ain City Municipality, the Western Region Municipality, and any municipality that may be established in the future in the Emirate. |
| The Law | : Law No. (3) of 2015 on the Regulation of the Real Estate Sector in the Emirate of Abu Dhabi. |
| The Competent Authority | : The government entity competent in accordance with the provisions of the Law to approve the establishment and development of real estate development projects. |
| Real Estate Development Project | : A project for the construction of multi-story buildings or complexes for residential, commercial, or mixed-use purposes and their facilities, or the construction of infrastructure and service facilities in the case of selling vacant lands. |
| Licensees | : Persons who work in the real estate sector and are licensed by the Department, including the Developer, Broker, Broker's employee, Auctioneer, Owners' Association Manager, Valuer, and Surveyor. |
| Developer | : The Master Developer or Sub-Developer. |
| Master Developer | : The person licensed to carry out the development, sale, management, and leasing of real estate as a master developer of a real estate development project. |
| Sub-Developer | : The person licensed to carry out the development, sale, management, and leasing of real estate in a part of a master development pursuant to an agreement between them and the Master Developer or another Sub-Developer. |
| Project Guarantee Account | : The bank account for the real estate development project in which amounts paid by buyers for off-plan real estate units or loan installments paid by financiers for the purpose of financing the real estate development project are deposited. |
| Account Trustee | : The bank or financial institution approved by the Department to manage the Project Guarantee Account in accordance with the provisions of the Law. |
| Real Estate Register | : The real estate register established in accordance with the provisions of the aforementioned Law No. (3) of 2005. |
| Initial Real Estate Register | : The written or electronic register prepared for recording all dispositions and provisions relating to off-plan real estate units. |
| Broker | : The person who, under a brokerage contract, searches for a second party to conclude a specific contract and mediates in the contract negotiations in return for a commission. |
Chapter One
Project Guarantee Account
Article (2)
Approval of the Account Trustee by the Department
- The Account Trustee must be a bank or financial institution duly licensed by the Central Bank of the UAE.
- An Account Trustee wishing to be approved by the Department must submit an application on the form approved by the Department, accompanied by the following documents:
- a- A certificate stating that it is licensed and registered with the Central Bank of the UAE to conduct real estate financing activities in the country.
- b- An undertaking from the person authorized to sign on behalf of the Account Trustee to comply with the provisions of the Project Guarantee Account agreements concluded by it under Article (18) of the Law.
- c- A certificate confirming payment of the prescribed fees.
- d- Any other documents or information requested by the Department.
The Department, after verifying the validity and adequacy of the information and documents in the application, shall issue a certificate of approval for the Account Trustee.
Article (3)
Opening the Project Guarantee Account
Subject to the provisions and procedures stipulated under Article (18) of the Law, the following must be complied with:
- A Developer wishing to open a Project Guarantee Account must submit an application to the Department on the approved form, accompanied by the following documents:
- a. Certificate of registration of the Real Estate Development Project with the Department.
- b. Certificate of registration and licensing of the Developer issued by the Department.
- c. Title deed of the Developer for the property subject to the Real Estate Development Project.
- d. Certificate confirming the submission of the specifications of the units and the property in the Real Estate Development Project to the Department and their entry in the Initial Real Estate Register.
- e. Certificate of approval of the Account Trustee by the Department.
- f. Copies of all necessary approvals for the Real Estate Development Project from the Competent Authority.
- g. Three copies of the Project Guarantee Account agreement concluded between the Developer and the Account Trustee in accordance with the form approved by the Department.
- h. Certificate confirming payment of the prescribed fees.
- i. Any other documents or information requested by the Department.
- The Department, after verifying the validity and adequacy of the information and documents in the application, shall issue a certificate of approval for opening the Project Guarantee Account, which permits the Developer, after opening the account, to commence selling units or properties in the Real Estate Development Project.
- The Account Trustee may not open the Project Guarantee Account until it has received the certificate of approval issued by the Department in accordance with clause (2) of this Article.
- No real estate unit may be sold off-plan unless the Project Guarantee Account has been opened.
- Without prejudice to the foregoing and in accordance with the mechanisms and provisions determined by the Department, real estate development projects existing prior to the effective date of the Law and these Regulations shall be exempt from the conditions of this Article, provided they have obtained all necessary approvals to commence the project as follows:
- a. If the real estate units were sold off-plan before the issuance of the Law and these Regulations, the Developer must submit statements to the Department showing all amounts received from buyers and financiers, all amounts spent on the project, and the actual completion percentage of the project.
- b. The Department shall study the submitted documents and inspect the project to determine the actual completion percentage of previous real estate development projects in accordance with Article (4) of these Regulations.
- c. Any existing real estate development project is exempt from opening a Project Guarantee Account if the completion percentage of the real estate project exceeds (70%) of actual completion, in accordance with the mechanisms and provisions determined by the Department in the decision to exempt from opening a Project Guarantee Account.
Article (4)
Estimation of the Completion Percentage
- ● The Developer is obliged, before starting the Real Estate Development Project, to submit the data shown in the table below "as a minimum," certified by the project consultant. The Department may adopt the table for the purpose of estimating the completion percentages in the Real Estate Development Project, or seek the assistance of whomever it deems appropriate to verify the accuracy of the percentages in comparison with the nature of the project in order to amend them.
| Item | Standard Percentage | Given Percentage | Completed Percentage |
|---|---|---|---|
| Site Preparation | % | 100% | % |
| Preliminary Works | % | 100% | % |
| Foundations | % | 100% | % |
| Substructure | % | 100% | % |
| Superstructure | % | 100% | % |
| Internal Works | % | 100% | % |
| External Cladding | % | 100% | % |
| Building Services | % | 100% | % |
| Internal Finishes | % | 100% | % |
| External Works | % | 100% | % |
- ● The completed percentage of the construction and building works of the Real Estate Development Project is estimated by a consultant appointed by the Department at the Developer's expense, taking into account the percentage that the incurred expenses represent of the total construction expenses allocated in the budget of the concerned project. The Department may request the Developer to provide a statement audited by a certified public accountant of those expenses to verify the validity of the incurred expenses.
- ● For the purposes of clause (2) above, the expenses incurred in the construction and building works of the Real Estate Development Project do not include the value of the land subject to development, in addition to the project's marketing expenses.
Article (5)
Management of the Project Guarantee Account
- The Developer must deposit all amounts related to the purchase of off-plan real estate units into the Project Guarantee Account.
- The Account Trustee must assign a reference number to each payment in the Project Guarantee Account, and the real estate unit number and project number must be mentioned according to the details stated in the sale and purchase agreement between the Developer and the buyer.
- The Account Trustee may receive payments in cash, by check, electronic transfer, credit cards, or any method acceptable to banks and in accordance with the applicable Central Bank instructions.
- The Account Trustee must adhere to the terms of the Project Guarantee Account agreement, and no amounts may be disbursed from the account until it is verified that the Developer has completed at least 20% of the construction and building works of the concerned Real Estate Development Project, provided that the remaining payments are disbursed in accordance with the Project Guarantee Account agreement.
- The Developer may withdraw profits related to the project from the Project Guarantee Account in three stages, which include the following:
- a- After completing 60% of the Real Estate Development Project.
- b- After completing 100% of the Real Estate Development Project.
- c- If the Department's approval is obtained.
- The Developer has the right to withdraw all profits related to the project from the Project Guarantee Account with the approval of the Department.
- The Developer may not pay the value of the land subject to development and the project's marketing expenses from the Project Guarantee Account.
- The Developer must provide the Account Trustee with all details related to the off-plan real estate units that have been sold, the unit prices, and the amounts received.
Article (6)
Project Guarantee Account Agreement
- The Developer and the Account Trustee must enter into an agreement to establish a Project Guarantee Account in the name of the concerned Real Estate Development Project, in accordance with the form approved by the Department.
- The Project Guarantee Account agreement must include, as a minimum, the following conditions and criteria:
- a- A condition stipulating the Developer's obligation to deposit the amounts paid by the buyers of off-plan real estate units and the payments from the financiers of the Real Estate Development Project directly into the Project Guarantee Account.
- b- The criteria that must be met before any amounts are paid to the Developer from the Project Guarantee Account, including the amounts due in accordance with the provisions of the Law.
- c- The method of distributing the account balance in the event of the cancellation of the Real Estate Development Project in accordance with the provisions of the Law.
- d- The conditions for the management of the Project Guarantee Account by the Account Trustee and its authorities and powers in making payments from the account to the Developer.
- e- A condition linking the buyers' payments to the actual completion percentages of the construction and building works, which are calculated in accordance with the provisions of Articles (4 and 5) of these Regulations.
- f- The executive conditions, procedures, and mechanisms regarding the Project Guarantee Account agreement that the Department may specify as it deems appropriate.
Article (7)
Obligations of the Account Trustee
- The Account Trustee must provide the Department with periodic statements every three months of the revenues and payments of the Project Guarantee Account, and must provide the Department with an annual report audited by a certified public accountant on the account, the amounts paid, and their compliance with the provisions of the Law, these Regulations, and the Project Guarantee Account agreement.
- The Department may request the Account Trustee to provide it with statements of revenues and payments or any information or data it deems necessary to review.
- The Department may order the Account Trustee to stop the disbursement of any amounts from the Project Guarantee Account if it finds that the Developer has violated the Law, the Executive Regulations, or the Department's instructions, and the Account Trustee must comply with the Department's instructions.
- If the Account Trustee commits any violation of the provisions of the Law, these Regulations, or the terms of the Project Guarantee Account agreement, the Department may notify it of the violation and grant it a period to correct it. The Account Trustee must comply with the terms of the notice and implement them within the specified period.
- The Account Trustee must not close the Project Guarantee Account before obtaining the Department's approval.
- Subject to the provisions of Article (21) of the Law, the Department shall, as it deems appropriate, establish the executive conditions, procedures, and mechanisms for monitoring the implementation of the Account Trustee's obligations in the Project Guarantee Account.
Article (8)
Access to Project Guarantee Account Data
- Any person who has deposited any funds in the Project Guarantee Account in accordance with the provisions of the Law may access their account data held by the Account Trustee and obtain copies thereof.
- The Account Trustee is obliged to provide the buyers from the Developer with details and account statements of their account data and the amounts they have paid.
- The Account Trustee is obliged to provide the Developer with all statements, data, and information related to the real estate project.
Article (9)
Auditors of the Project Guarantee Account
- The auditor of the Project Guarantee Account must be a certified public accountant, licensed in the Emirate of Abu Dhabi and by the Accountants and Auditors Association in the United Arab Emirates.
- Approved auditors must present their reports in accordance with the International Standards on Auditing (ISA) and the International Financial Reporting Standards (IFRS).
Article (10)
Marketing of Real Estate Development Projects
- Subject to Article (14) of the Law, the Developer may apply for a permit to advertise the sale of off-plan real estate units, properties, and real estate development projects and to market them after the issuance of the certificate of approval for opening the Project Guarantee Account by the Department in accordance with clause (2) of Article (3) of these Regulations.
- The application for a permit to advertise the marketing of real estate development projects shall be submitted on the form approved by the Department.
- The Department, after verifying the validity and adequacy of the information and documents in the application, shall issue the permit to advertise the marketing of real estate development projects.
- Subject to the provisions of Article (14), clause (3) of the Law, the Department shall, in the permit mentioned in clause (3) of this Article, as it deems appropriate, establish the executive conditions, procedures, and mechanisms for regulating the terms of advertising for the marketing of real estate development projects in local and foreign media and participation in local and foreign exhibitions.
Article (11)
Delay in the Commencement or Delivery of the Real Estate Development Project
Subject to Article (25) of the Law, if the Developer does not commence the construction works of the Real Estate Development Project after the expiry of six months from the date of being granted approval to sell off-plan without an acceptable excuse, buyers owning at least (5%) of the sold real estate units may file a complaint with the Department to investigate the matter as follows:
- The complaint shall be submitted on the form approved by the Department and shall be accompanied by the following:
- a- A copy of the sale and purchase agreement concluded between the Developer and the buyer.
- b- A written summary of the most important facts proving the Developer's failure to commence the project.
- c- Copies of correspondence between the buyer and the Developer related to the progress of construction and any matters affecting the timing of the project's commencement or completion.
- d- Any document supporting the complaint.
- e- Any other information or documents requested by the Department.
- Upon receipt of the complaint by the Department, it may do the following:
- a. Reject the complaint if it finds that the complaint is unfounded based on investigation and verification of what the buyer has provided.
- b. Send a copy of the complaint to the Developer to respond to it within (21) days.
- If the Department finds that the Developer has delayed the start of the project without any acceptable excuse in violation of the provisions of the Law, these Regulations, or its contractual obligations, the Department may cancel the project. In this case, the Developer must return all funds obtained from the buyers for the Real Estate Development Project in accordance with the provisions of Article (25) of the Law, and the Department must notify the Developer of its decision.
- The Developer or the buyer may appeal to the Chairman of the Department against the decision issued in accordance with the preceding clause within fifteen days from the date of being notified of the decision.
- If dissatisfied with the decision of the Chairman of the Department regarding the appeal submitted in accordance with the preceding clause, the Developer or the buyer may appeal to the competent court within sixty days from the date of being notified of the decision.
- The Department may impose a delay penalty on the Developer, payable to the buyers of the real estate units, if the Developer delays the delivery of the Real Estate Development Project for a period exceeding six months from the expected delivery date of the project according to the timetable the Developer has committed to with the Department. The delay penalty shall be calculated according to the standards and practices applied in delaying the completion of real estate development projects.
Article (12)
Failure to Complete the Real Estate Development Project
- Subject to the provisions and procedures stipulated in Article (26) of the Law, in the event of the Developer's failure to complete the Real Estate Development Project, the Account Trustee, after consulting with the Department, shall propose what it deems appropriate of conditions, procedures, and measures necessary to preserve the rights of the depositors and to ensure the completion of the Real Estate Development Project.
- If the Department, after conducting the investigation referred to in Article (11) of these Regulations, considers that there are circumstances preventing the Developer from completing the Real Estate Development Project, it may take into account any deposits related to the Real Estate Development Project by the buyer, financier, investor, Developer, and Account Trustee, and may contact the interested parties as needed.
- After exhausting the measures referred to in clauses (1 and 2) of this Article, and if no solution to complete the project can be found within a period of (6) months from the date of consultation with the Department, the Account Trustee shall refund the remaining funds deposited in the Project Guarantee Account in the order provided for in Article (26) of the Law and under the supervision of the Department.
Article (13)
Claiming Funds Deposited in the Project Guarantee Account
Subject to the provisions of Articles (17 and 26) of the Law, in the event that the cancellation of the Real Estate Development Project is decided, the buyer of the off-plan real estate unit may request a refund of their share of the funds in the Project Guarantee Account, in accordance with the following conditions:
- The buyer of the off-plan real estate unit must submit an application to the Department on the approved form, accompanied by the following documents:
- a- A copy of the off-plan sale agreement.
- b- A copy of the correspondence and communications exchanged between the off-plan buyer and the Developer related to the development agreement.
- c- Details of the funds paid by the off-plan buyer to the Developer.
- d- A certificate from the Account Trustee confirming the amount paid into the Project Guarantee Account regarding the off-plan sale agreement.
- e- Certificate of payment of the prescribed fees.
- The Department, after verifying the validity and adequacy of the information and documents provided in the application in accordance with clause (1) of this Article, shall issue a letter to the Account Trustee specifying the amount to be refunded to the off-plan buyer from the Project Guarantee Account, without prejudice to the buyer's right to recover the difference if the refund amount is less than the amount deposited by the buyer in the Project Guarantee Account, taking into account the following:
- a- The amount released from the Project Guarantee Account to the Developer.
- b- Other amounts that were additionally deducted from the Project Guarantee Account.
- c- The amount paid into the Project Guarantee Account by the financier of the Real Estate Development Project.
- d- The guarantee held by the financier of the Real Estate Development Project.
Article (14)
Request for Correction
- If the Department finds that any application submitted under the provisions of these Regulations, including any documents or information required to be attached to the application, is incomplete, it may request the applicant to complete it.
- The Department may set a time limit for making the required correction. If the applicant fails to comply with the Department's request within the specified period, it may reject the application.
- The Department may collect the prescribed fees for a request for correction issued in accordance with the provisions of the Executive Regulations on fees.
Chapter Two
Funds Received by the Broker
Article (15)
Depositing Funds in the Project Guarantee Account
- A Broker who receives funds from those with whom he contracts must deposit them in the Project Guarantee Account.
- The Broker is obliged to conclude a written brokerage contract on the form approved by the Department before carrying out any brokerage work, and must submit this contract to the Department for entry in the Real Estate Development Register before receiving any funds from the contracting party and within a maximum of (15) days from the date of signing this contract. The Department shall, by a decision issued by the Chairman of the Department, determine the maximum fee or commission that the Broker may charge the contracting party.
- The Broker must deposit all amounts received in the course of his business in accordance with the provisions of the Law and the Executive Regulations into the Project Guarantee Account, separate from his own funds such as his fee or commission.
- The Broker may not derive any personal benefit from the amounts deposited in the Project Guarantee Account, nor may he withdraw any amount from that account except in cases approved by the Department.
Article (16)
Project Guarantee Account Records and Auditing
- All records and regular account books required to be kept under these Regulations or any instructions issued by the Department shall be kept by the Broker at his main place of business, on the forms approved by the Department, which shall be in Arabic or both Arabic and English, with the Arabic text being the authoritative one.
- If a computer system is used for the purpose of recording, storing, or processing any data related to the Project Guarantee Account, the following shall be observed:
- a. Data may be stored professionally and securely in a location other than the Broker's main place of business, provided that it can be accessed at the premises of this center.
- b. The Broker shall keep the computer control records required under the provisions of these Regulations.
- The Department may issue instructions and directives to the Broker regarding the Project Guarantee Account, and he must comply with their implementation, most importantly the following:
- a- Issuing receipts for funds received and depositing them in the Project Guarantee Account.
- b- If any funds are paid from the Project Guarantee Account, this must be done by check or electronic transfer, including the authorizations for such payments.
- c- Depositing funds in the Project Guarantee Account and the records to be kept in connection with this deposit.
- d- Recording Project Guarantee Account transactions in a cash book and reconciling the balances in the cash book with the bank's records.
- e- Maintaining a general ledger and making entries in it.
- f- Recording transfers between general ledger accounts in a journal.
- g- Preparing monthly trial balances of the general ledger accounts.
Article (17)
Monitoring Computer Systems
- The provisions of this Article apply to the computer system used by the Broker to store transactions related to the Project Guarantee Account.
- The Broker must ensure that all records and regular account books are kept in chronological order with all changes (whether created, amended, or deleted) to any of the following data, and a statement of the data before and after the change (client name, client address, client reference code if any, and Project Guarantee Account number).
- The Broker must ensure, with respect to any journal, the following:
- a. Entries are reconciled before being entered into the general ledger.
- b. Any reference numbers in the journal are sequential under program control.
- The Broker must ensure, with respect to any general ledger, the following:
- a. The program does not allow an account to be deleted unless the account balance is zero, and the account, when deleted, is kept (as it was immediately before deletion) in a readable format upon request.
- b. The program cannot accept a transaction entry that results in a debit balance on an account unless a simultaneous entry for the transaction is issued, so that a sequential and separate report of all such operations can be issued in a readable format upon request.
- The Broker must ensure the following:
- a- Any entry in the record included in a readable format upon request appears in chronological order.
- b- The report, or each page or entry in the report, is numbered sequentially under program control in such a way as to allow for the proper verification and auditing of the completeness of the records required to be kept under the provisions of these Regulations.
- c- No amendments can be made to the data of any previously recorded transaction, except for a separate subsequent transaction that affects the amendment.
- d- Every data program requires an entry in every field on the data entry screen intended to receive the data required under the provisions of these Regulations, which will be included in the records and regular account books.
- e- A backup copy of all records and regular account books referred to in this Article is made on a hard disk, floppy disk, or by using any electronic means at least once a month.
- f- The most recent backup copy of the records and regular account books is kept in a separate place to avoid any damage that may befall them (such as fire, power failure, or disk failure).
Article (18)
Retention and Auditing of Records
- The Broker must keep all records and regular account books required to be kept under the provisions of these Regulations for a period of at least five years from the date of the last entry therein.
- The Broker must deliver all records and regular account books upon written notice from the Department, including computer reports required to be kept by the Broker or under the provisions of these Regulations, to an authorized official of the Department. The authorized official may copy any of these records, books, or reports and search for data with the Broker regarding them, and must provide the data required by the authorized official immediately.
Article (19)
Notification of Shortfall
The Licensee and the Account Trustee must immediately notify the Department of any shortfall, breach of trust, or any act affecting the Project Guarantee Account contrary to the Law and its Executive Regulations.
Article (20)
Unclaimed Funds in the Project Guarantee Account
- A Broker who holds funds in a Project Guarantee Account must deliver to the Department an annual statement during January of each year of the funds received by the Broker for more than two years before the said month. The statement shall include the following:
- a- The value of the funds held.
- b- A statement about the identity of the persons to whom these funds belong.
- c- The last known address of each of these persons with the Broker.
- Upon the Department's receipt of the statement mentioned in clause (1) of this Article, it shall write to each of the concerned persons at their last address and request them to retrieve their funds from the Broker. If the Broker does not return those funds, the Department may request them from him, and they must be paid to the rightful owners.
- Subject to clause (2) of this Article, the Department shall, as it deems appropriate, hold the unclaimed funds pending any future claim submitted by the person entitled to claim them.
Article (21)
The Department shall issue the decisions, instructions, and forms necessary for the implementation of the provisions of this Decision.
Article (22)
This Decision shall be published in the Official Gazette and shall come into force from the date the provisions of the Law take effect.
Saeed Eid Al Ghafli
Chairman of the Department of Municipal Affairs
Issued in Abu Dhabi:
Date: 26/10/2015 AD
Corresponding to: 13 Muharram 1437 H
Document Criteria
Document Number
250
Year
2015
Level المستوى
Department الدائرة
Category الفئة
Legislations تشريعات
Status الحالة
Active ساري
Type النوع
Decision قرار
Sector الموضوع
Municipality البلدية