قرار رقم (233) لسنة 2015

في شأن الآلية الموحدة في شأن احتساب المساحات
العقارية في إمارة أبوظبي

رئيس دائرة الشؤون البلدية:

• - بعد الاطلاع على القانون رقم (1) لسنة 1974 بإعادة تنظيم الجهاز الحكومي في إمارة أبوظبي والقوانين المعدلة له.
• - وعلى القانون رقم (4) لسنة 1983 في شأن تنظيم أعمال البناء والقوانين المعدلة له.
• - وعلى القانون رقم (10) لسنة 2006 في شأن بلدية ومجلس بلدي المنطقة الغربية بإمارة أبوظبي.
• - وعلى القانون رقم (3) لسنة 2005 في شأن تنظيم التسجيل العقاري بإمارة أبوظبي.
• - وعلى القانون رقم (19) لسنة 2005 في الملكية العقارية وتعديلاته.
• - وعلى القانون رقم (9) لسنة 2007 في شأن إنشاء دائرة الشؤون البلدية.
• - وعلى القانون رقم (10) لسنة 2007 في شأن بلدية ومجلس بلدي مدينة أبوظبي بإمارة أبوظبي.
• - وعلى القانون رقم (11) لسنة 2007 في شأن بلدية ومجلس بلدي مدينة العين بإمارة أبوظبي.
• - وعلى القانون رقم (16) لسنة 2009 في شأن تنظيم أعمال البناء والقوانين المعدلة له.
• - قرار رئيس دائرة الشؤون البلدية رقم (1/52) لسنة 2008 بإصدار اللائحة التنفيذية للقانون رقم (3) لسنة 2005 في شأن تنظيم التسجيل العقاري بإمارة أبوظبي.
• - وبناء على ما تقتضيه المصلحة العامة.

قررنا ما يلي:

المادة (1)
التعريفات

المادة (1)

تعتمد الآلية الموحدة لقياس وحساب مساحات المباني والفلل والوحدات العقارية بإمارة أبوظبي والملحقة بهذا القرار ويعمل بالأحكام الواردة فيها من تاريخ العمل بهذا القرار.

المادة (2)
أهداف القرار

تهدف معايير وآليات قياس وحساب مساحات المباني والفلل والوحدات العقارية بإمارة أبوظبي إلى:

• - إيجاد واعتماد طرق وأساليب القياس وحساب المساحات في المجال العقاري.
• - تعزيز فاعلية سوق العقارات من خلال ثقة المستثمرين وملاك العقارات والممولين في المعايير والآليات ذات الصلة بسوق العقارات.
• - توحيد واعتماد هذه المعايير وآليات القياس وحساب المساحات على مستوى إمارة أبوظبي.
• - ضمان تطبيق واستخدام آلية موحدة في كافة الأعمال العقارية والتي قد تشمل على سبيل المثال مخططات الملكيات، المخططات المعمارية، مخططات المقاولين التنفيذية، والتي تستخدم في أعمال الاعتمادات التمويل، التقييم العقاري الخاص بالمكاتب، المباني السكنية، الصناعية والتجارية ولأغراض البيع والإيجار وخلافها.

المادة (3)
تقديم طلب حساب المساحات العقارية

يقدم طلب احتساب مساحة العقار للإدارة المختصة في البلدية المعنية على أن يكون مستوفياً للمتطلبات الآتية:

• - يحدد في الطلب نوع العقار من حيث كونه فضاء أو بناء ونوع البناء.
• - اسم مالك العقار من واقع بطاقة الهوية الوطنية.
• - صورة عن الهوية الوطنية.
• - الغاية من حساب المساحة وبحال كانت الغاية علاقة تعاقدية يرفق نسخة من العقد بالطلب المقدم.

المادة (4)
إجراءات حساب المساحات العقارية

يلتزم المساح العقاري القيام بمعاينة بيانات العقار محل المساحة وذلك وفقا للخطوات الآتية:

• - التأكد من أن طالب العمل المساحي صاحب سلطة أو صلاحية على العقار وذلك وفقا لمستند معتمد.
• - الحصول على سجل العقار محل المسح.
• - تدقيق كافة البيانات الواردة في السجل ومقارنتها بالبيانات المقدمة من طالب المسح من حيث:
  • أ- تقديم صورة عن الهوية الوطنية.
  • ب- تطابق الاسم الوارد في خلاصة القيد مع السجل أو المستند المعتمد المقدم من طالب المسح.
  • ت- رقم العقار وعنوانه وفقا للسجل.
• - وبحال كون العقار مملوكا لشخصية اعتبارية فيتوجب مطابقة بيانات العقار مع مرسوم أو سند تأسيس الجهة أو السجل التجاري.
• - إعداد وصف تفصيلي لواقع العقار من البيانات والمستندات التي تم تجمعها.

المادة (5)
إجراءات معاينة العقار

تعتبر معاينة العقار خطوة رئيسية في عملية حساب المساحات العقارية، فهي تزود المساح بصورة واقعية ومعلومات يستخدمها في حساب المساحة، وفقًا للضوابط الآتية:

• - أخذ موافقة المالك على المعاينة والكشف الحسي على العقار، والاتفاق معه على وقت مناسب للقيام بذلك.
• - تجهيز ملف للعقار على أن يحتوي على سبيل المثال، بيانات رسمية مثل مخطط الأرض، شهادة إتمام المباني.
• - توفير الأجهزة اللازمة للمعاينة والكشف الحسي على العقار وأخذ الأبعاد (جهاز قياس، كاميرا تصوير).

المادة (6)
إجراءات الطعن على التقرير المساحي

تطبق الضوابط التالية في شأن الطعن على التقرير المساحي:

• - يلتزم المساحين بالمعايير المساحية والتشريعات النافذة في الإمارة.
• - يلتزم المساح في شأن التقرير المساحي بما هو آتي:
  • أ- استخدام الأدوات المساحية وفقا للمقتضيات العملية والقانونية.
  • ب- شرح مسمى الأدوات والكيفية التي تم استخدامها ومبررات الاستخدام.
  • ت- المستندات والوثائق التي تم الاستناد عليها في شأن احتساب المساحة العقارية.
  • ث- ختم التقرير واعتماده من قبل المساح وفقا للتشريعات المعمول بها.
• - لكل ذي مصلحة الطعن بالتقرير المساحي، على أن يلتزم بإيداع مبلغ مالي تقرره البلدية مساويًا للتكاليف المساحية المتكبدة.
• - يتم تعيين مساحين آخرين من قبل البلدية للقيام بالعمل المساحي كل منهم بشكل منفرد.
• - بحال جاءت نتيجة التقريرين الأخيرين مخالفة للتقرير الأول، يكبد المساح الأول كافة التكاليف المساحية.
• - بحال جاء تقرير المساحين الاثنين أو واحد منهم مطابق بشكل يقبل من البلدية للتقرير الأول فإنه يتم تكبيد مقدم الطعن تكاليف التقريرين الأخريين.

المادة (7)

يلغى كل نص أو حكم يخالف أو يتعارض مع أحكام هذا القرار.

المادة (8)

ينشر هذا القرار في الجريدة الرسمية ويعمل به بعد 30 يومًا من تاريخ نشره.

صادر في أبوظبي

سعيد عيد الغفلي
رئيس دائرة الشؤون البلدية

بتاريخ: 5 محرم 1437 هـ
الموافق: 18 أكتوبر 2015م

ملحق القرار الإداري رقم (233) لسنة 2015
الآلية الموحدة لقياس وحساب مساحات المباني والفلل والوحدات
العقارية بإمارة أبوظبي

القسم الأول: المجال والأهداف

0.1 مقدمة

تهدف معايير وآليات قياس وحساب مساحات المباني والوحدات العقارية بإمارة أبوظبي إلى إيجاد واعتماد طرق وأساليب القياس وحساب المساحات في المجال العقاري، وتعزيز فاعلية سوق العقارات من خلال ثقة المستثمرين وملاك العقارات والممولين في المعايير والآليات ذات الصلة بسوق العقارات. لذا تسعى دائرة الشؤون البلدية ومن منطلق مسؤوليتها التنظيمية إلى توحيد واعتماد هذه المعايير وآليات القياس وحساب المساحات على مستوى إمارة أبوظبي، ولضمان تطبيقها واستخدامها في كافة الأعمال العقارية والتي قد تشمل على سبيل المثال مخططات الملكيات، المخططات المعمارية، مخططات المقاولين التنفيذية، والتي تستخدم في أعمال الاعتمادات التمويل، التقييم العقاري الخاص بالمكاتب، المباني السكنية، الصناعية والتجارية ولأغراض البيع والإيجار وخلافها.

تؤكد دائرة الشؤون البلدية وشركائها بإمارة أبوظبي أن يتم اعتماد بنود قانون تنظيم ممارسة أعمال المساحة بإمارة أبوظبي ولائحته التنفيذية في خرائط ومخططات وبيانات العقارات والمباني بمختلف أنواعها، متضمنة بنود القانون المتمثلة في النظام المرجعي والمسقط المعتمد،

ووحدات القياس ومعايير ومواصفات أعمال المساحة والتحكم في جودتها ودقتها. كما وراعت دائرة الشؤون البلدية تصنيف المباني العقارية ومن ثم إيجاد آليات لحساب المساحات وبطرق متعددة تتماشى مع التصنيف وأغراض واستخدام العقار.

1.1 المساحة الطابقية للبنايات

تعتمد المحصلة النهائية لحساب المساحة الطابقية للبناية على مجموع مساحات الطوابق. كما يمكن أن يتم تقسيم المساحة الطابقية إلى ثلاثة أنواع من المساحات، وأن يكون لكل منها معيار قياس (Measurement Standard-Abu Dhabi Proprety) قياس (Abu Dhabi Property Measurement Standard) يكون مختلفا عن المساحات الأخرى من حيث الفئات والعناصر المكونة لها، فنجد أن هناك ثلاثة أنماط من المساحات الطابقية على النحو التالي:

(1) معيار قياس وحساب مساحة العقار - المساحة الطابقية
1)-ADFAMS()(1) (Abu Dhabi Floor Area Measurement Standard 1

(2) معيار قياس وحساب مساحة العقار - المساحة الطابقية
2)-ADFAMS()(2) (Abu Dhabi Floor Area Measurement 2

(3) معيار قياس وحساب مساحة العقار - المساحة الطابقية
(3) (Abu Dhabi Floor Area Measurement 3) (ADFAMS-3)

كما ويتم تقسيم معيار قياس العقار - المساحة الطابقية -3- إلى عدد من الفئات (Categories) والعناصر تماشيا مع المعايير العالمية لقياس مساحات العقارات وللتمكين من إجراء المقارنات اللازمة مع أسواق العقارات العالمية وكذلك لإجراء التحويل من وحدة قياس إلى وحدة قياس أخرى.

2.1 مساحة البناء (Built Area) للفلل والمنازل

تقاس وتحسب مساحة البناء (Built Area) للفلل والمنازل من أبعاد الحوائط الخارجية للفيلا أو المنزل ويتم تجاهل البروزات التجميلية في هذه الحوائط.

ويمكن تقسيم المساحة المبنية حسب طريقة قياس أو حساب المساحة إلى:

(1) معيار قياس وحساب مساحة المبنى - المساحة أ
Built Area measurement Standard - Area A

(2) معيار قياس مساحة المبنى - المساحة ب
Built Area measurement Standard - Area B

(3) معيار قياس مساحة القطعة العقارية - المساحة ج
Property Measurement Standard - Plot Area

3.1 مساحة الوحدات العقارية

(1) معيار قياس وحساب مساحة الوحدة العقارية - المساحة 1
Unit Measurement Standard - Area 1 (PMS Area1)

(2) معيار قياس وحساب مساحة الوحدة العقارية - المساحة 2
Unit Measurement Standard - Area 2 (PMS Area2)

(3) معيار قياس وحساب مساحة الوحدة العقارية - المساحة 3
Unit Measurement Standard - Area 3 (PMS Area3)

4.1 تعريفات

5.1 الهدف من المعايير

تهدف معايير وآليات قياس وحساب مساحات البنايات والفلل والمنازل والوحدات العقارية بإمارة أبوظبي إلى تحقيق متطلبات مستخدمي العقارات بشأن انسجام آليات قياس وحساب المساحات وتنمية طرقها في مجال العقارات، حيث بدون هذه المعايير تختلف المساحة الطابقية أو مساحة البناء أو مساحة الوحدة في المبنى الواحد باختلاف الجهة المعنية بالقياس وباختلاف المطورين العقاريين. وذلك لاستخدام طرق قياس وأساليب حساب متعددة.

كما تهدف هذه المعايير لزيادة موثوقية البيانات للطرف الثالث ليتمكن من استخدام البيانات العقارية بثقة في أعمال إدارة الخدمات، تمويل العقارات أو أية أغراض أخرى في المجال العقاري.

6.1 استخدام المعايير

يمكن استخدام معايير قياس وحساب مساحات البنايات والفلل والمنازل والوحدات العقارية بإمارة أبوظبي للقيام بالتطبيقات ذات الصلة، ولإنجاز أي غرض من الأغراض العقارية المتفق عليها بين الأطراف كالمستخدمين، مقدمي الخدمات، والطرف الثالث.

في حالة وجود نزاع أو خلاف أو تضارب بين هذه المعايير والنصوص التشريعية على المستوى الاتحادي، فإن النصوص الاتحادية لها السيادة ولها الأولوية في التطبيق والتنفيذ.

7.1 الغاية من معايير وآليات حساب المساحات

لا بد أن ينسجم أي قياس استخدم في أعمال حساب أو تقدير قيمة العقار مع الطريقة المستخدمة في تحليل البيانات الناتجة من المعاملات العقارية ذات الصلة والموثقة، بحيث لا يتم تقدير القيمة إلا بعد أخذ وثائق الإثبات وأساسيات الحساب في الاعتبار.

وبصفة خاصة فإن أساسيات القياس تستخدم لتحليل العقارات في حالات الإيجارات أو لإيجاد قيمة رأس المال، كما أن إجراءات تقدير قيمة العقار لا بد أن تعكس نفس أسس القياس العقاري. كما وتستخدم هذه المعايير أيضًا بواسطة مقدمي الخدمة الساعين لربط المعايير بأسس القياس العامة والمستخدمة في قطاع سوق العقارات. من جانب آخر، لا بد أن تتضمن تقارير مقدمي الخدمة أسس قياس مساحات طوابق المباني والمرجعية المتعلقة بتطبيق المعايير لتكون واضحة للمستخدمين والطرف الثالث، كما ويمكن ربطهما بالمخططات التي تشتمل على الطابق أو المبنى أو الوحدة ذات العلاقة.

الجزء الثاني: مبادئ وأسس القياس

1.2 مبادئ القياس

لقد اعتمدت دائرة الشؤون البلدية بإمارة أبوظبي مبادئ أساسية للقياس قابلة للتطبيق لجميع أنواع العقارات والمعاملات المتعلقة بها. المبادئ الأساسية المعتمدة للقياس كما يلي:

• أ- يجب أن يكون المقاس قابلا للقياس.
• ب- يجب استخدام وحدة القياس المعتمدة.
• ت- أن تكون عملية قياس المقاس قابلة للإعادة والتكرار.
• ث- أن يكون القياس قابلا للمقارنة مع أنواع القياسات المماثلة.
• ج- أن تستخدم معاملات تحويل الوحدات المعتمدة في تحويل القياسات والمساحات من وحدة إلى أخرى.
• ح- تحقيق أعمال القياس بطريقة موضوعية وأن يكون أساس القياس واضح.
• خ- أن تكون مدى دقة القياس أو الحساب معلوم.

2.2 مبادئ عامة لمعايير وآليات حساب مساحة البنايات والفلل والمنازل والوحدات

• أ- لا بد من قياس أي بناية أو فيلا أو وحدة عقارية منفردًا.
• ب- لا بد من قياس وجدولة البنايات على أساس الطوابق، أي أخذ القياسات لكل طابق وإدراجها في جدول خاص بذلك الطابق.
• ت- لا بد من إجراء قياس الأبعاد المستخدمة لحساب مساحة الطابق أو الفيلا أو الوحدة على المستوى الأفقي.
• ث- لا بد من أخذ القياسات باستخدام طرق تتوافق مع تجربة سوق العقارات بإمارة أبوظبي.
• ج- في حالة الوحدات المتجاورة يعتبر خط منتصف الحائط المشترك هو الحد الخارجي للوحدة.

1.2.2 ممارسة القياس

توجد عدد من الخيارات لإجراء قياسات المباني والعقارات حيث يتم عادة تعيين أخصائي أو مساح عقاري في الأسواق العقارية المعقدة وعالية القيمة للقيام بإعداد مخططات تنفيذية مفصلة لأي طابق على حدا. ومن ثم يتم توفير القياسات وتقدير المساحات من الأخصائي أو المساح العقاري من المخططات.

كما ويمكن استخدام المخططات التنفيذية كأساس لإجراء القياسات بحيث تتوافق الأبعاد مع مقياس رسم المخططات. كما لا بد أن يوضح مقدم الخدمة مدى قيامه بتدقيق القياسات في الموقع من عدمه.

وفي كل الأحوال في حالة عدم وجود مخططات، لا بد أن يوضح مقدم الخدمة كيف أو هل تم تأسيس مساحة الطابق؟ مثالا لذلك قياس الأبعاد بأجهزة الليزر أو بالشريط أو من خلال اعتماد مساحات متفق عليها.

2.2.2 الدقة والخطأ المسموح به

تعتمد دقة القياس على الطريقة المستخدمة وعلى حالة الموقع أثناء فترة القياس. إن الحاجة للحصول على أعلى دقة للقياس وحساب المساحات تعتمد على الغرض الذي من أجله أجريت القياسات، مثالا لذلك وجود خبير لتحديد الخلافات المالية ذات العلاقة المباشرة بمساحة الطابق، أو كأن يكون الغرض من القياس إعداد مسودة لتقدير رسوم الخدمات التي اعتمدت على معلومات غير مكتملة.

كما أن مقدم الخدمة، لا بد أن يبحث الطرق المناسبة للحصول على أعلى درجات الدقة الممكنة في القياس وحساب المساحات. لذا وفي كل الأحوال لا بد أن يكون الخطأ المسموح به واضحا ومتفق عليه. ويمكن استخدام الجدول (1) كمقترح لدرجات الدقة المسموح بها على أقل تقدير.

الجدول 1: الدقة المسموح بها

3.2.2 تقرير القياس

على مقدم الخدمة اختيار طريقة القياس المناسبة، والتي لا بد أن يعلن عنها بوضوح في تقرير القياس متضمنة تاريخ إجراء القياس.

4.2.2 وحدة القياس

لا بد أن تعتمد القياسات وحساب المساحات على وحدة القياس المعتمدة بإمارة أبوظبي وهي المتر. أما المستخدمين والطرف الثالث قد يطلبون تحويل القياسات باستخدام معاملات التحويل المعتمدة، لذا فلا بد من أن تكون القياسات والمساحات قابلة التحويل إلى الوحدات الأخرى.

الجزء الثالث: معايير قياس وحساب المساحات الطابقية للبنايات

تعتمد معايير وحساب مساحات المباني والعقارات على نوع المبنى كما يلي:

1.3 المساحات الطابقية للبنايات:

لقياس وحساب المساحات الطابقية للبنايات تعتمد المعايير التالية:

• أ- معيار حساب مساحة طابقية-1 (1-ADFAMS)
• ب- معيار حساب مساحة طابقية-2 (2-ADFAMS)
• ت- معيار حساب مساحة طابقية-3 (3-ADFAMS)

معيار حساب مساحة طابقية-1 (1-ADFAMS) هو مجموع المساحات لأي طابق في المبنى تم قياس أبعاده إلى الطرف أو الحافة الخارجية لجسم المبنى، وكما تم توثيقه في التقرير الخاص بالمبنى. ويعرف هذا المعيار بإجمالي المساحة الخارجية (Gross External Area).

1.1.1.3 الاستخدام

يمكن استخدام معيار حساب مساحة طابقية-1، لأغراض التخطيط أو بواسطة المقاولين أو الاستشاريين لتقدير تكلفة تنفيذ المخططات المعمارية.

2.1.1.3 تفصيل معيار حساب مساحة طابقية - 1 (1-ADFAMS)

إن معيار قياس وحساب مساحة طابقية 1 للمباني والعقارات، هو عبارة عن مجموع المساحات الخارجية لأي طابق في العقار، تم قياسه من وجه الحائط الخارجي السائد (مع استبعاد عناصر النتوءات التجميلية)، كما يمكن أن يكون عبارة عن المساحات الخارجية لأي مبنى في حالة حساب مساحة أكثر من مبنى. وفي حالة الصالات (الأروقة، الشرفات، أو الدهاليز) المغطاة بأسقف وتقع في الطابق الأرضي والطوابق أعلاه تعتبر امتداد الواجهة الخارجية للحائط المهيمن المجاور لها واجهة خارجية لها في حساب مساحة طابقية 1.

تحسب المساحة الخارجية للطوابق السفلية (Basements) من خلال امتداد المستوى الخارجي للحدود الخارجية للحائط في الطابق الأرضي إلى الأسفل، أو من خلال القياس في حالة اختلاف امتداد الطابق الأسفل عن مسطح المبنى (Building Footprint).

يشمل معيار قياس وحساب مساحة طابقية-1 (1-ADFAMS) مساحة كل من:

• - فضاء السقف (Roof Space) إذا كان متاحًا.
• - الفجوات المغطاة (Covered voids).
• - الممرات المقفلة بين أجزاء المبنى المنفصلة.
• - أي مساحات في الطابق الأرضي مفتوحة الجوانب ومغطاة، ما عدا تلك المغطاة بالسقف المعلق أو البروز التجميلي.

الرسم التوضيحي رقم (1): معيار قياس وحساب مساحة طابقية 1 (1 - ADFAMS)، علما بأن معيار قياس مساحة طابقية 1- لا يشمل مساحة كل من:

شكل رقم (1): معيار قياس وحساب مساحة طابقية 1 (1 - ADFAMS)

• آبار الإضاءة المفتوحة (Open Light Wells).
• درج الطوارئ الخارجية المفتوحة.
• تراس سطح المبنى.
• الرسم التوضيحي رقم (2): معيار قياس وحساب مساحة طابقية-1 (1-ADFAMS) ومعيار قياس وحساب مساحة طابقية-2 (ADFAMS-2) بحيث أن:
• قياس مساحة طابقية 1 لا يشتمل على تراس سطح المبنى (Roof Terraces) والتي يجب أن يتم قياسها وقيدها بصورة منفصلة.
• أن يشتمل قياس مساحة طابقية 2 على المساحة الطابقية للقاعة (Atrium) على أدنى طابق تكون فيه هذه القاعة.

2.1.3 معيار قياس وحساب مساحة طابقية-2 (2-ADFAMS)

شكل رقم (2): معيار قياس وحساب مساحة طابقية 1 (1-ADFAMS) ومعيار قياس وحساب مساحة طابقية-2 (ADFAMS-2)

معيار حساب مساحة طابقية-2 (2-ADFAMS) هو مجموع المساحات لأي طابق في المبنى تم قياس أبعاده إلى الوجه أو من المحيط الداخلي للحائط الخارجية للمبنى، ويتم قيده في التقرير الخاص بكل مبنى. ويعرف هذا المعيار بالمساحة الداخلية الإجمالية أو إجمالي المساحة الداخلية (Gross Internal Area).

1.2.1.3 الاستخدام

يمكن استخدام معيار مساحة طابقية-2 (2-ADFAMS)، بواسطة مديري الخدمات، ولتقدير التكلفة وليس لأغراض الإيجار ولكن يمكن أن تعتبر كقاعدة للحساب في هذا الشأن.

2.2.1.3 تفصيل معيار قياس وحساب مساحة 2

إن معيار قياس وحساب مساحة طابقية-2 (2-ADFAMS) للمباني والعقارات، هو عبارة عن مجموع المساحات الداخلية لأي طابق في العقار، تم قياسه من وجه الحائط الداخلي للحائط الخارجية السائدة، مع تجاهل الأعمدة أو نظم دعم المبنى الأخرى التي تبرز للداخل من الحائط.

يشتمل معيار قياس وحساب مساحة طابقية-2 (2-ADFAMS)، على جميع المساحات بما فيها الحوائط الداخلية، الأعمدة الصالات والأروقة المغطاة والممرات المغلقة بين المباني المنفصلة والقابلة للاستخدام المباشر أو غير المباشر. كما يشتمل على مساحة الفجوات المغطاة في المستوى الأسفل، لكنها لا تشكل جزء من مساحة طابقية-2 (2-ADFAMS) في المستويات العليا.

شكل رقم (3): معيار قياس وحساب مساحة طابقية (2-ADFAMS) للطابق الثاني

3.1.3 معيار حساب مساحة طابقية-3 (3-ADFAMS)

معيار حساب مساحة طابقية-3 (3-ADFAMS) يشتمل على مجموعة من الفئات، بحيث أن مجموع إجمالي مساحات هذه الفئات في الطابق تساوي معيار مساحة طابقية-2 لذلك الطابق.

1.3.1.3 الاستخدام

إن فئات (Categories) مساحة طابقية -3 تساعد المستخدمين ومقدمي الخدمات لعمل المقارنة المباشرة للمساحات الطابقية بين المعايير المختلفة الأخرى بتبني أو تطوير برمجيات أو تطبيقات حاسوبية لحساب المساحات الطابقية.

2.3.1.3 تفصيل معيار قياس وحساب مساحة طابقية - 3 (3-ADFAMS)

معيار قياس وحساب مساحة طابقية-3 (3-ADFAMS)، يعتمد على قياس الفئات في المبنى وحساب مساحتها كل على حدا وفق تسلسل الفئات من (أ) إلى (و). بصورة منفردة، ويتم قياس حائط البناء والأعمدة من ضمن الفئة دون إجراء أي قياس لها منفردة. تقسم الفئات إلى مكوناتها أو عناصر الفئات (Sub-categories) لتسهيل عمليات القياس وفي هذه الحالة فإن عناصر الفئات هذه قد تحتاج إلى قياسات منفصلة. علما بأنه عند إجراء المقارنات عبر عدد من الأسواق فلا بد من اعتماد كامل للفئة من خلال قياس جميع عناصر الفئة.

الفئة (أ): المنافذ الرئيسية (Vertical Penetration (Category Fa

يوضح الرسم التوضيحي رقم (4) المنافذ الرأسية والتي تشمل:

• أ. السلالم (الدرج)، المصاعد، قنوات خطوط الخدمة (Ducts).
• ب. الحوائط الإنشائية الداخلية المطوقة لها (Structural Enclosing Walls).
• ج. الحوائط غير الإنشائية الداخلية المطوقة لها (Non-Structural Enclosing Walls).

شكل رقم (4): المنافذ الرأسية

الفئة (ب): الخدمات الفنية (Technical Services (Category Fb

يوضح الرسم التوضيحي رقم (5) الخدمات الفنية والتي تشمل:

• أ. غرف التحكم (Plant Rooms)، غرف المصاعد، وغرف الصيانة.
• ب. الحوائط الإنشائية المطوقة لها (Structural Enclosing Walls).
• ج. الحوائط غير الإنشائية المطوقة لها (Non-Structural Enclosing Walls).
• د. الأعمدة فيها.

شكل رقم (5): الخدمات الفنية

الفئة (ج): مساحة مرافق الخدمات الصحية المشتركة
Common Hygiene Area (Category Fc)

يوضح الرسم التوضيحي رقم (6) مساحة خدمات الأعمال الصحية والتي تشمل:

• أ. خدمات الحمامات، خزائن النظافة، غرف الغسيل وغرف الغيار.
• ب. الحوائط الإنشائية المطوقة لها.
• ج. الحوائط غير الإنشائية المطوقة لها.
• د. الأعمدة فيها.

شكل رقم (6): مساحة خدمات الأعمال الصحية

الفئة (د): مساحات التوزيع (Circulation Area (Category Fd

يوضح الرسم التوضيحي رقم (7 و8) مساحات التوزيع والتي تشمل:

• أ. ممرات مخارج الطوارئ، الخدمات الفنية، والمساحات التوزيع الأخرى.
• ب. الحوائط الإنشائية المطوقة (المقفلة) (Structural Enclosing walls).
• ج. الحوائط غير الإنشائية المطوقة (Non-Structural Enclosing Walls).
• د. الأعمدة.

شكل رقم (7): مساحات التوزيع - الطابق العلوي

شكل رقم (8): مساحات التوزيع - الطابق تحت الأرض

الفئة (و): أماكن العمل/الترويح (Workspace/Amenities (Category Fe

يوضح الرسم التوضيحي رقم (9) و(10) مساحات أماكن العمل/الترويح أو اللياقة والتي تشمل جميع المساحات غير المضمنة في الفئات (أ)، (ب)، (ج)، و(د):

• أ. مساحة المكاتب، أماكن الرياضة والراحة (كالكافتريات).
• ب. الحوائط الإنشائية المطوقة (المقفلة).
• ج. واطئ غير الإنشائية المطوقة.
• د. الأعمدة.

شكل رقم (9): مساحات أماكن العمل/ الرياضة - الطابق الأرضي

شكل رقم (10): مساحات أماكن العمل/ الرياضة - الطابق العلوي

في حالة وجود الحوائط المطوقة المشتركة لفئتين، فإن المساحة التي تشغلها الحوائط، إما أن يتم ضمها إلى أحد الفئات في تسلسل (أ)، (ب)، (ج) أو (د)، أو يتم تقسيمها بالتساوي بين الفئات ذات الصلة. كما تحتم بعض الأسواق العقارية ضرورة التمييز بين الحوائط الإنشائية وغير الإنشائية، أما في حالة عدم وجود مثل هذا التمييز فلا بد من دمجهما وتعرف بالحوائط فقط.

أما بالنسبة للفئات (ب)، (ج) و(د)، فإذا كان الاستخدام متعدد الأغراض، فإن المساحة تنسب إلى الاستخدام الغالب.

خدمات الأعمال الصحية المشتركة يتم حسابها في الفئة (ج)، لكن عند توفير خدمات صحية إضافية خاصة بمؤجر في المساحات المؤجرة له يمكن أن تكون جزء من الفئة (و).

يتم تسجيل مستويات الطوابق وفق ممارسات وخبرات السوق العقاري وذلك بتحديد المدخل الرئيس ومن ثم جدولة الطوابق الأخرى بناء عليه.

مساحة منطقة الاستقبال في طابق المدخل، إما أن تضمن مع الفئة (د) كجزء من الفئة (د) (i)، أو توضع بصورة منفصلة من ضمن الفئة (و).

أما المساحات المضمنة في الفئة (و)، والتي تكون غير متوفرة للاستخدام المباشر، فيمكن وضعها بصورة مغايرة، مثال لذلك، موقف السيارات في الطابق السفلي الذي يمكن أن يتم وصفه من خلال عدد المواقف أو من خلال سعته بدلًا عن مساحة الطابق. وفي هذه الحالة فإن إجمالي المساحات الموصوفة في المساحة الطابقية-3، لا تساوي الناتج من معيار قياس وحساب المساحة الطابقية-2.

الأماكن ذات العلاقة غير المباشرة باستخدام العقار، يمكن وصفها بأنها أماكن إضافية أو ملحقة.

مساحات أماكن الراحة يتم تضمينها في الفئة (و) الجزء (i)، في حالة الاستخدام الحصري لوحدة أو تقع ضمن وحدة، إما إذا كان غير ذلك لا بد من تعريف منفصل من خلال الفئة (د) الجزء (i).

مساحة البلكونات، مداخل السقف غير مضمنة في معيار المساحة الطابقية-1، لذا فهي ليست من ضمن معيار المساحة الطابقية-2 ولا معيار المساحة الطابقية-3. لذلك لابد من قياسهما والإعلان عنهما بطريقة منفصلة.

2.3 التطبيقات

اعتمدت دائرة الشؤون البلدية استخدام التطبيقات التالية عند حساب المساحة الطابقية. لذا لحساب مساحة الطابق فعلى المستخدمين (Users) ومقدمي الخدمة (Service Providers) استثناء بعض أو كل الفئات المضمنة في معيار مساحة طابقية 3 من أخذها في الاعتبار عند حساب المساحة طابقية 2 حسب التالي:

1.2.3 المساحة الطابقية 1 (Floor Area-1, FA1)

(باستخدام معيار المساحة 2 للحصول على المساحة 1 للطابق) (Floor Area-1, FA1) والتي تمثل المساحة الطابقية المتاحة للاستخدام الإجمالية (Gross Useable Floor Area).

المساحة الطابقية 1 = معيار المساحة الطابقية 2 - الفئة (أ)
FA1 = ADFAMS - 2 - Category FA

2.2.3 المساحة الطابقية 2 (Floor Area-2, FA2)

وباستخدام معيار المساحة 2 للحصول على المساحة 2 للطابق (Floor Area-2, FA2) والتي تمثل صافي المساحة المتاحة للعمل/الرياضة/الراحة (Net Work/Amenities Floor Area).

المساحة الطابقية 2 = معيار مساحة 2 - (الفئة (أ) + الفئة (ب) + الفئة (ج) + الفئة (د))
FA2 = ADFAMS - 2 - (Category Fa + Category Fb + Category Fc + Category Fd)

3.2.3 المساحة الطابقية 3 (Floor Area-3, FA3)

باستخدام معيار المساحة 2 للحصول على المساحة 3 للطابق (Floor Area-3, FA3) والتي تمثل صافي المساحة الطابقية المتاحة للعمل /الرياضة/ الراحة والممرات (Net Work/Amenities and Circulation Floor Area) وتستثنى مساحات الحوائط الإنشائية والأعمدة الداخلية في هذه المساحة.

المساحة الطابقية 3 = معيار مساحة 2 - (الفئة (أ) + الفئة (ب) + الفئة (ج) + العنصر (i) و(iv) من الفئة (د) والعنصر (ii) و(iv) من الفئة (و))
(FA3 = ADFAMS-2 – (Category Fa + Category Fb + Category Fc + Sub-Categories Fd (ii) and (iv) + Sub-Category Fe (ii) and Fe (iv)))(Fd

4.2.3 المساحة الطابقية 4 (Floor Area-4, FA4)

كما باستخدام معيار المساحة 2 للحصول على المساحة 4 للطابق (Floor Area-4, FA4) والتي تمثل إجمالي المساحة الطابقية المتاحة للعمل/ الرياضة/ الراحة مع المرافق الصحية المشتركة (Net Work/Amenities and Common Hygiene Area Floor Area):

FA4 = ADFAMS-2 - (Category Fa + Category Fb + Sub-Category Fc (ii) + Category Fd)

كما يمكن حساب المساحة الطابقية-2 والمساحة الطابقية-3 مباشرة من خلال قياس الفئة (و) إذا تم اعتبار الفئات الأخرى وعناصرها في المعيار المستخدم.

الجزء الرابع: معايير قياس وحساب مساحات الأراضي والبناء للفلل والمنازل

تقاس مساحات الأراضي للفلل والمنازل من الواجهة الخارجية للحائط الخارجية ومطابقتها مع الأبعاد والمساحة المعتمدة المسجلة لقطعة الأرض. في حالة الفلل ومنازل المدن المتلاصقة تقاس وتحسب مساحة الأرض من منتصف الحائط المشترك.

1.4 مساحات البناء للفلل والمنازل

لقياس وحساب مساحات البناء للفلل ومنازل المدن تعتمد المعايير التالية:

1 معيار قياس وحساب مساحة البناء
ADBAMS-1 (Built Area Measurement Standard)

معيار قياس وحساب مساحة البناء 2
ADBAMS-2 (Built Area Measurement Standard)

معيار قياس وحساب مساحة البناء 3
ADBAMS-3 (Built Area Measurement Standard)

شكل رقم (11): مقطع توضيحي لفيلا

شكل رقم (12): مساحة الطابق الأول (First Floor and Area Under Roof)

شكل رقم (13): مساحة الطابق الثاني - تستثنى الفضاءات من حساب المساحة

شكل رقم (14): مساحة الطابق العلوي تستثنى المساحات غير المستخدمة من حساب المساحة

1.1.4 معيار قياس وحساب مساحة البناء-1 (ADBAMS-1)

معيار حساب مساحة البناء 1 (ADBAMS-1) هو مجموع المساحات للفيلا أو المنزل الذي تم حسابها من قياس أبعاد الواجهات الخارجية لجسم المبنى، ويتم تدوينها في التقرير الخاص بالمبنى. في حالة كان البناء أكثر من طابق تحسب مساحة كل طابق من قياسات أبعاده الخارجية. في حالة الفلل والمنازل المتلاصقة تحسب مساحة البناء من خط المنتصف للحائط المشتركة. ويعرف هذا المعيار بإجمالي مساحة البناء الخارجية (Gross External Built Area).

شكل رقم (15): يوضح تفاصيل مسطح الفيلا مع الشرفة باللون الأزرق

شكل رقم (16): يوضح مساحات المنازل المتجاورة والمناور (الفجوات) المشتركة

1.1.1.4 الاستخدام

يمكن استخدام معيار حساب مساحة البناء-1 (ADBAMS-1)، لأغراض التخطيط أو بواسطة المقاولين أو الاستشاريين لتقدير تكلفة تنفيذ المخططات المعيارية.

2.1.1.4 معيار قياس وحساب مساحة البناء-1 (ADBAMS-1)

إن معيار قياس وحساب معيار قياس وحساب مساحة البناء-1 (ADBAMS-1) للفلل والمنازل والعقارات، هو عبارة عن مجموع المساحات الخارجية لأي طابق في العقار، تم قياسه من وجه الحائط الخارجي السائد (مع استبعاد عناصر النتوءات التجميلية)، وفي حالة الصالات (الأروقة، الشرفات، أو الدهاليز) المغطاة بأسقف وتقع في الطابق الأرضي والطوابق أعلاه تعتبر امتداد الواجهة الخارجية للحائط المهيمن المجاور لها واجهة خارجية لها في حساب مساحة البناء-1.

تحسب المساحة الخارجية للطوابق السفلية (Basements) من خلال امتداد المستوى الخارجي للحدود الخارجية للحائط في الطابق الأرضي إلى الأسفل، أو من خلال القياس في حالة اختلاف امتداد الطابق الأسفل عن مسطح المبنى (Building Footprint).

• الفجوات المغطاة (Covered Voids).
• الممرات المقفلة بين أجزاء المبنى المنفصلة.

2.1.4 معيار قياس وحساب مساحة البناء-2 (ADBAMS-2)

معيار حساب مساحة البناء-2 (ADBAMS-2) هو مجموع المساحات لأي طابق في الفيلا أو المنزل تم قياس أبعاده إلى الوجه الداخلي للحائط الخارجية للمبنى، ويتم تدوينه في التقرير الخاص بكل فيلا أو منزل. ويعرف هذا المعيار بالمساحة الداخلية الإجمالية أو إجمالي مساحة البناء الداخلية (Gross Internal Built Area).

1.2.1.4 الاستخدام

يمكن استخدام معيار مساحة البناء-2 (ADBAMS-2)، بواسطة مديري الخدمات، ولتقدير التكلفة وليس لأغراض الإيجار ولكن يمكن أن تعتبر كقاعدة للحساب في هذا الشأن.

2.2.1.4 تفصيل معيار قياس وحساب مساحة 2:

إن معيار قياس وحساب مساحة البناء-2 (ADBAMS-2) للفلل والمنازل، هو عبارة عن مجموع المساحات الداخلية لأي طابق في العقار، تم قياسه من وجه الحائط الداخلي للحوائط الخارجية السائدة، مع تجاهل الأعمدة أو نظم دعم المبنى الأخرى التي تبرز للداخل من الحائط.

يشتمل معيار قياس وحساب مساحة البناء-2 (ADBAMS-2)، على جميع المساحات بما فيها الحوائط الداخلية، الأعمدة الصالات والأروقة المغطاة والممرات المغلقة بين المباني المنفصلة والقابلة للاستخدام المباشر أو غير المباشر. كما يشتمل على مساحة الفجوات المغطاة في المستوى الأسفل، لكنها لا تشكل جزء من مساحة البناء-2 (ADBAMS-2) في المستويات العليا.

3.1.4 معيار حساب مساحة البناء-3 (ADBAMS-3)

معيار حساب مساحة البناء-3 (ADBAMS-3) يشتمل على مجموعة من الفئات، بحيث أن مجموع إجمالي مساحات هذه الفئات في الطابق تساوي معيار مساحة البناء-2 لذلك الطابق.

1.3.1.4 الاستخدام

إن فئات (Categories) مساحة البناء-3، تساعد المستخدمين ومقدمي الخدمات لعمل المقارنة المباشرة لمساحات البناء بين المعايير المختلفة الأخرى بتبني أو تطوير برمجيات أو تطبيقات حاسوبية لحساب المساحات.

2.3.1.4 تفصيل معيار قياس وحساب مساحة البناء-3 (ADBAMS-3)

معيار قياس وحساب مساحة البناء (ADBAMS-3)، يعتمد على قياس الفئات في الفيلا أو المنزل وحساب مساحتها كل على حدا وفق تسلسل الفئات من (أ) إلى (و) بصورة منفردة، ويتم قياس حائط البناء والأعمدة الداخلية من ضمن الفئة دون إجراء أي قياس لها منفردة. تقسم الفئات إلى مكوناتها أو عناصر الفئات (Sub-Categories) لتسهيل عمليات القياس وفي هذه الحالة فإن أجزاء الفئات هذه قد تحتاج إلى قياسات منفصلة، علما بأنه عند إجراء المقارنات عبر عدد من الأسواق فلا بد من اعتماد شامل للفئة من خلال قياس جميع عناصر أجزاء الفئة.

الفئة (أ): خدمات مصاحبة (Category Ba: Unattached Buildings): تشمل المجالس الخارجية والمطابخ وغرف الخدمة الخارجية.

الفئة (ب): المنافذ الرأسية (Category Bb: Porches and ducts): تشمل الشرفات وقنوات خطوط الخدمة (Ducts).

الفئة (ج): البلكونات (Category Bc: Balconies): تشمل البلكونات والأسطح المفتوحة.

الفئة (د): الفضاءات (Category Bd: Voids and Open-to-sky): تشمل الدرج الداخلي والفضاءات أعلى بعض الغرف والصالات في الطابق السفلي، المفتوحة على الطابق العلوي.

الفئة (و): المناور (Category Be: External Voids): تشمل فتحات المناور الخارجية المشتركة وغير المشتركة.

2.4 التطبيقات

1.2.4 مساحة البناء (Built Area BA)

اعتمدت دائرة الشؤون البلدية الأسس التالية عند حساب مساحة البناء للفلل والمنازل:

1. عدم حساب مساحات الشرفات (Porches) وقنوات خطوط الخدمة ضمن مساحة البناء.
2. حساب المساحة التي يحتلها الدرج ضمن الطابق الأرضي فقط وتجاهلها في الطوابق العلوية.
3. عدم حساب الفضاءات ضمن مساحة البناء في الطوابق العلوية.

لذا لحساب مساحة البناء فعلى المستخدمين (Users) ومقدمي الخدمة (Service Providers) استثناء بعض الفئات المضمنة في معيار مساحة بناء-3 من أخذها في الاعتبار عند حساب مساحة بناء-2. كمثال لذلك في حالة حساب مساحات البناء BA1 و BA2 نجد أن: المساحة تحسب كالآتي:

1.1.2.4 مساحة البناء الإجمالية:

تشمل المساحة الاجمالية للبناء وتحسب من معيار مساحة البناء-1 مع إضافة المجالس وغرف الخدمة الخارجية إذا وجدت.

مساحة البناء الإجمالية (GBA1) (Gross Built Area) = مساحة بناء-1 + مساحة الفئة (أ)

GBA = ADBAMS-1 + Category A

2.1.2.4 مساحة البناء المستخدمة 1:

وتشمل مساحة البناء الداخلية مضافا عليها المساحات الداخلية للمجالس وغرف الخدم الخارجية باستثناء الفضاءات والبلكونات والأسطح المفتوحة والمناور.

مساحة البناء المستخدمة-1 (BA1) = مساحة بناء-2 + مساحة الفئة (أ) - مساحة الفئة (د) - مساحة الفئة (و)

BA1 = ADBAMS-2 + Category Ba - Category Bd - Category Be

3.1.2.4 مساحة البناء المستخدمة 2:

تشمل مساحة البناء المستخدمة-1 مضافا إليها مساحات البلكونات والأسطح المفتوحة.

مساحة البناء المستخدمة-2 = (BA2) مساحة بناء-2 + الفئة (أ) + الفئة (ج) - الفئة (د) - الفئة (و)

BA2 = ADBAMS-2 + Category Ba + Category Bc - Category Bd - Category Be

الجزء الخامس: معايير قياس وحساب مساحات الوحدات

1.5 قياس مساحات الوحدات

تقاس مساحات الوحدات بمختلف أنواعها سكنية، تجارية، مكاتب حسب الآتي:

1. المساحة الخارجية الإجمالية: تقاس أو تحسب من أبعاد الواجهات الخارجية للحوائط الخارجية للوحدة وفي حالة الوحدات المتلاصقة تقاس الأبعاد من خط المنتصف للحائط المشترك.
2. المساحة الداخلية الإجمالية: تقاس أو تحسب من أبعاد الواجهات الداخلية للحوائط الخارجية للمبنى ومن خط المنتصف للحوائط الداخلية المشتركة.
3. في حالة الوحدات التجارية أو المكاتب التي يكون ارتفاع السقف يزيد عن الارتفاعات المعيارية تحسب المساحة الحجمية المتاحة للاستخدام من قياس الارتفاع من خط منتصف السقف إلى مستوى أرضية الوحدة.

2.5 معايير حساب وقياس مساحات الوحدات العقارية

لقياس وحساب مساحات الوحدات تعتمد المعايير التالية:

معيار قياس وحساب مساحة البناء 1

(ADBAMS-1) Built Area Measurement Standard-1

معيار قياس وحساب مساحة البناء 2

(ADBAMS-2) Built Area Measurement Standard-2

معيار قياس وحساب مساحة البناء 3

(ADBAMS-3) Built Area Measurement Standard-3

شكل رقم (17): مساحات الوحدات العقارية

1.2.5 معيار قياس وحساب مساحة الوحدة 1 (ADUAMS-1)

معيار حساب مساحة الوحدة-1 (ADUAMS-1) هو مجموع المساحات للوحدة العقارية الذي تم قياس أبعاد الواجهات الخارجية للحوائط الخارجية للمبنى المحددة لها ومن خط منتصف الحوائط المشتركة، ويتم تدوينه في التقرير الخاص بالوحدة. في حالة كانت الوحدة أكثر من طابق تحسب مساحة كل طابق من قياسات أبعاده. في حالة الوحدات المتلاصقة تحسب مساحة الوحدة من خط المنتصف للحوائط المشتركة. ويعرف هذا المعيار بإجمالي مساحة الوحدة الخارجية (Gross External Unit Area).

1.1.2.5 الاستخدام

يمكن استخدام معيار حساب مساحة الوحدة-1 (ADUAMS-1)، لأغراض التخطيط أو بواسطة المقاولين أو الاستشاريين لتقدير تكلفة تنفيذ المخططات المعيارية.

2.1.2.5 تفصيل معيار قياس وحساب مساحة الوحدة-1 (ADUAMS-1):

إن معيار قياس وحساب مساحة الوحدة-1 (ADUAMS-1) للوحدات العقارية، هو عبارة عن مجموع المساحات الخارجية لأي طابق في العقار، تم قياسه من وجه الحائط الخارجي السائد (مع استبعاد عناصر النتوءات التجميلية)، وفي حالة الصالات (الأروقة، الشرفات، أو الدهاليز) المغطاة بأسقف وتقع في الطابق الأرضي والطوابق أعلاه تعتبر امتداد الواجهة الخارجية للحائط المهيمن المجاور لها واجهة خارجية لها في حساب مساحة الوحدة-1. يعرف هذا المعيار بالمساحة الخارجية الإجمالية أو إجمالي مساحة الوحدة الخارجية (Gross External Unit Area).

2.2.5 معيار قياس وحساب مساحة الوحدة-2 (ADUAMS-2)

معيار حساب مساحة الوحدة-2 (ADUAMS-2) هو مجموع المساحات لأي طابق في الوحدة تم قياس أبعاده إلى الوجه الداخلي للحوائط الخارجية للمبنى المحددة لها ومن خط منتصف الحوائط المشتركة، ويتم تدوينه في التقرير الخاص بكل وحدة. يعرف هذا المعيار بالمساحة الداخلية الاجمالية أو إجمالي مساحة الوحدة الداخلية (Gross Internal Unit Area).

1.2.2.5 الاستخدام

يمكن استخدام معيار مساحة الوحدة-2 (ADUAMS-2)، بواسطة مديري الخدمات، ولتقدير التكلفة ويمكن أن تعتبر كقاعدة للحساب لأغراض الايجار أو البيع.

2.2.2.5 تفصيل معيار قياس وحساب مساحة الوحدة-2:

إن معيار قياس وحساب مساحة الوحدة-2 (ADUAMS-2) للوحدات العقارية، هو عبارة عن مجموع المساحات الداخلية لأي طابق في الوحدة العقارية، تم قياسه من الوجه الداخلي للحائط الخارجية السائدة للمبنى أو خط منتصف الحوائط الداخلية المشتركة، مع تجاهل الأعمدة أو نظم دعم المبنى الأخرى التي تبرز للداخل من الحائط.

يشتمل معيار قياس وحساب مساحة الوحدة-2 (ADUAMS-2)، على جميع المساحات بما فيها الحوائط الداخلية للوحدة، الأعمدة الصالات والأروقة المغطاة والممرات المغلقة بين الغرف المنفصلة والقابلة للاستخدام المباشر أو غير المباشر. كما يشتمل على مساحة الفجوات المغطاة في المستوى الأسفل، لكنها لا تشكل جزء من مساحة الوحدة-2 (ADUAMS-2) في المستويات العليا.

3.2.5 معيار حساب مساحة الوحدة-3 (ADUAMS-3)

معيار حساب مساحة الوحدة-3 (ADUAMS-3) يشتمل على مجموعة من الفئات، بحيث أن مجموع إجمالي مساحات هذه الفئات في الوحدة تساوي معيار مساحة الوحدة-2.

1.3.2.5 الاستخدام

إن فئات (Categories) مساحة الوحدة-3، تساعد المستخدمين ومقدمي الخدمات لعمل المقارنة المباشرة لمساحات البناء بين المعايير المختلفة الأخرى بتبني أو تطوير برمجيات أو تطبيقات حاسوبية لحساب المساحات.

2.3.2.5 تفصيل معيار قياس وحساب مساحة الوحدة-3 (ADUAMS-3)

معيار قياس وحساب مساحة الوحدة-3 (ADUAMS-3)، يعتمد على قياس الفئات في الوحدة العقارية وحساب مساحتها كل على حدا وفق تسلسل الفئات من (أ) إلى (د) بصورة منفردة، ويتم قياس حائط البناء والأعمدة الداخلية من ضمن الفئة دون إجراء أي قياس لها منفردة. تقسم الفئات إلى مكوناتها أو عناصرها (Sub-Categories) لتسهيل عمليات القياس وفي هذه الحالة فإن عناصر الفئات هذه قد تحتاج إلى قياسات منفصلة. علما بأنه عند إجراء المقارنات عبر عدد من الأسواق فلا بد من اعتماد كامل للفئة من خلال قياس جميع عناصر الفئة.

الفئة (أ) (Category Ua): خدمات مصاحبة: تشمل البلكونات والأسطح المفتوحة.

الفئة (ب) (Category Ub): الفضاءات: تشمل الدرج الداخلي والفضاءات أعلى بعض الغرف والصالات في الطابق السفلي المفتوح على الطابق العلوي.

الفئة (ج) (Category Uc): المناور: تشمل الفجوات الداخلية أو نصيب الوحدة من الفجوات الخارجية المشتركة.

الفئة (د) (Category Ud): الغرف والممرات والمرافق: تشمل كل الغرف والممرات والصالات والمرافق الخاصة بالوحدة العقارية.

3.5 التطبيقات

1.3.5 مساحة الوحدة (Unit Area UA)

اعتمدت دائرة الشؤون البلدية الأسس التالية عند حساب مساحة الوحدة:

• حساب المساحة التي يحتلها الدرج ضمن الطابق الأرضي فقط وتجاهلها في الطوابق العلوية.
• عدم حساب الفضاءات ضمن مساحة الوحدة في الطوابق العلوية.
• عدم حساب المناور الخارجية ضمن مساحة الوحدة.

لذا لحساب مساحة الوحدة فعلى المستخدمين (Users) ومقدمي الخدمة (ServiceProviders) استثناء بعض الفئات المضمنة في معيار مساحة الوحدة-3 من أخذها في الاعتبار عند حساب مساحات الوحدة حسب التالي:

1.1.3.5 مساحة الوحدة الإجمالية الخارجية (Gross External Unit Area (GEUA)):

تشمل المساحة الإجمالية للوحدة وتحسب من معيار مساحة الوحدة-1 مضافا إليها مساحة الفئة (أ) ومساحة الفئة (ج). في حالة المنور المشترك تقسم مساحة المنور على الوحدات المشاركة.

مساحة الوحدة الإجمالية الخارجية (Gross External Unit Area) (GEUA) = معيار مساحة الوحدة-1 + مساحة الفئة (أ) + مساحة الفئة (ج)

GEUA = ADUAMS-1 + Category Ua + Category Uc

1.2.3.5 مساحة الوحدة المستخدمة-1 (UAU-1) (Used Unit Area-1):

وتشمل مساحة الوحدة الداخلية باستثناء الفضاءات والدرج في الطوابق العليا والبلكونات وتحسب من معيار حساب مساحة الوحدة-2.

مساحة الوحدة المستخدمة-1 (UAU-1) = معيار مساحة الوحدة-2 - مساحة الفئة (ب) - الفئة (ج)

UAU-1 = ADUAMS-2 - Category Ub - Category Uc

2.2.3.5 مساحة الوحدة المستخدمة-2 (UAU-2) (Used Unit Area-2):

وتشمل مساحة الوحدة المستخدمة-1 مضافًا إليها مساحات البلكونات والأسطح المفتوحة.

مساحة الوحدة المستخدمة-2 (UAU-2) = معيار مساحة الوحدة-2 + الفئة (أ) - الفئة (ج) - الفئة (ب)

UAU-2 = ADUAMS-2 + Category Ua - Category Uc - Category Ub

Resolution No. (233) of 2015

Regarding the Unified Mechanism for Calculating
Real Estate Areas in the Emirate of Abu Dhabi

The Chairman of the Department of Municipal Affairs:

• - Having reviewed Law No. (1) of 1974 on the Reorganization of the Governmental Apparatus in the Emirate of Abu Dhabi and its amending laws.
• - And Law No. (4) of 1983 on the Regulation of Construction Works and its amending laws.
• - And Law No. (10) of 2006 on the Municipality and Municipal Council of the Western Region in the Emirate of Abu Dhabi.
• - And Law No. (3) of 2005 on the Regulation of Real Estate Registration in the Emirate of Abu Dhabi.
• - And Law No. (19) of 2005 on Real Estate Property and its amendments.
• - And Law No. (9) of 2007 on the Establishment of the Department of Municipal Affairs.
• - And Law No. (10) of 2007 on the Municipality and Municipal Council of Abu Dhabi City in the Emirate of Abu Dhabi.
• - And Law No. (11) of 2007 on the Municipality and Municipal Council of Al Ain City in the Emirate of Abu Dhabi.
• - And Law No. (16) of 2009 on the Regulation of Construction Works and its amending laws.
• - And the Resolution of the Chairman of the Department of Municipal Affairs No. (1/52) of 2008 issuing the Executive Regulations for Law No. (3) of 2005 on the Regulation of Real Estate Registration in the Emirate of Abu Dhabi.
• - And based on the requirements of the public interest.

We have decided the following:

Article (1)
Definitions

Article (1)

The Unified Mechanism for Measuring and Calculating the Areas of Buildings, Villas, and Real Estate Units in the Emirate of Abu Dhabi, attached to this resolution, is adopted, and its provisions shall be effective from the date this resolution comes into force.

Article (2)
Objectives of the Resolution

The standards and mechanisms for measuring and calculating the areas of buildings, villas, and real estate units in the Emirate of Abu Dhabi aim to:

• - Establish and adopt methods and techniques for measurement and area calculation in the real estate field.
• - Enhance the effectiveness of the real estate market through the confidence of investors, property owners, and financiers in the standards and mechanisms related to the real estate market.
• - Unify and adopt these standards and mechanisms for measurement and area calculation at the level of the Emirate of Abu Dhabi.
• - Ensure the application and use of a unified mechanism in all real estate activities, which may include, for example, ownership plans, architectural drawings, and contractors' executive drawings, used for financing approvals, real estate valuation for offices, residential, industrial, and commercial buildings, and for sale, lease, and other purposes.

Article (3)
Submitting a Request to Calculate Real Estate Areas

A request to calculate the area of a property shall be submitted to the competent department in the concerned municipality, provided that it meets the following requirements:

• - The request shall specify the type of property, whether it is vacant land or a building, and the type of building.
• - The name of the property owner as it appears on the national ID card.
• - A copy of the national ID.
• - The purpose of the area calculation. If the purpose is a contractual relationship, a copy of the contract shall be attached to the submitted request.

Article (4)
Procedures for Calculating Real Estate Areas

The real estate surveyor shall inspect the data of the property subject to survey according to the following steps:

• - Verify that the applicant for the survey work has authority or power over the property according to an approved document.
• - Obtain the record of the property subject to the survey.
• - Check all data contained in the record and compare it with the data provided by the applicant, in terms of:
  • a- Submitting a copy of the national ID.
  • b- The name in the family book matches the record or the approved document submitted by the survey applicant.
  • c- The property number and its address according to the record.
• - If the property is owned by a legal entity, the property data must be matched with the decree or deed of incorporation of the entity or the commercial register.
• - Prepare a detailed description of the property's actual condition from the collected data and documents.

Article (5)
Procedures for Property Inspection

Property inspection is a key step in the process of calculating real estate areas, as it provides the surveyor with a realistic picture and information used in calculating the area, according to the following controls:

• - Obtain the owner's approval for the inspection and physical examination of the property, and agree with them on a suitable time to do so.
• - Prepare a file for the property containing, for example, official data such as the land plot plan and building completion certificate.
• - Provide the necessary equipment for the inspection and physical examination of the property and taking measurements (measuring device, camera).

Article (6)
Procedures for Appealing the Survey Report

The following controls shall apply to appealing a survey report:

• - Surveyors shall adhere to the surveying standards and applicable legislation in the Emirate.
• - The surveyor shall adhere to the following regarding the survey report:
  • a- Use surveying tools in accordance with practical and legal requirements.
  • b- Explain the name of the tools, how they were used, and the justification for their use.
  • c- The documents and records relied upon for calculating the real estate area.
  • d- The report must be stamped and approved by the surveyor in accordance with the applicable legislation.
• - Any interested party may appeal the survey report, provided they deposit a sum of money determined by the municipality, equal to the incurred surveying costs.
• - Other surveyors will be appointed by the municipality to carry out the survey work, each individually.
• - If the results of the latter two reports contradict the first report, the first surveyor shall bear all surveying costs.
• - If the reports of the two surveyors, or one of them, are consistent with the first report to an extent acceptable to the municipality, the appellant shall bear the costs of the other two reports.

Article (7)

Any text or provision that contradicts or conflicts with the provisions of this resolution is hereby repealed.

Article (8)

This resolution shall be published in the Official Gazette and shall come into effect 30 days after the date of its publication.

Issued in Abu Dhabi

Saeed Eid Al Ghafli
Chairman of the Department of Municipal Affairs

Dated: 5 Muharram 1437 H
Corresponding to: October 18, 2015

Appendix to Administrative Resolution No. (233) of 2015
The Unified Mechanism for Measuring and Calculating the Areas of Buildings, Villas, and
Real Estate Units in the Emirate of Abu Dhabi

Part One: Scope and Objectives

0.1 Introduction

The standards and mechanisms for measuring and calculating the areas of buildings and real estate units in the Emirate of Abu Dhabi aim to establish and adopt measurement methods and techniques in the real estate field, and to enhance the effectiveness of the real estate market through the confidence of investors, property owners, and financiers in the standards and mechanisms related to the real estate market. Therefore, the Department of Municipal Affairs, based on its regulatory responsibility, seeks to unify and adopt these standards and mechanisms for measurement and area calculation at the level of the Emirate of Abu Dhabi, and to ensure their application and use in all real estate activities, which may include, for example, ownership plans, architectural drawings, and contractors' executive drawings, used for financing approvals, real estate valuation for offices, residential, industrial, and commercial buildings, and for sale, lease, and other purposes.

The Department of Municipal Affairs and its partners in the Emirate of Abu Dhabi confirm that the provisions of the law regulating the practice of surveying in the Emirate of Abu Dhabi and its executive regulations will be adopted in the maps, plans, and data of properties and buildings of various types, including the law's provisions related to the reference system and the approved projection,

measurement units, and standards and specifications for surveying works and controlling their quality and accuracy. The Department of Municipal Affairs has also taken into account the classification of real estate buildings and then established mechanisms for calculating areas in multiple ways that are consistent with the classification and purposes of property use.

1.1 Floor Area of Buildings

The final result of calculating the floor area of a building depends on the sum of the areas of the floors. The floor area can also be divided into three types of areas, each with its own measurement standard (Abu Dhabi Property Measurement Standard), which may differ from the other areas in terms of categories and their constituent elements. We find that there are three types of floor areas as follows:

(1) Abu Dhabi Floor Area Measurement Standard 1 (ADFAMS-1)

(2) Abu Dhabi Floor Area Measurement Standard 2 (ADFAMS-2)

(3) Abu Dhabi Floor Area Measurement Standard 3 (ADFAMS-3)

The property measurement standard - Floor Area -3- is also divided into a number of categories and elements in line with international standards for measuring property areas to enable necessary comparisons with global real estate markets and to allow for conversion from one unit of measurement to another.

2.1 Built Area for Villas and Houses

The Built Area for villas and houses is measured and calculated from the dimensions of the external walls of the villa or house, ignoring cosmetic protrusions on these walls.

The built area can be divided according to the method of measurement or area calculation into:

(1) Built Area Measurement Standard - Area A

(2) Built Area Measurement Standard - Area B

(3) Property Measurement Standard - Plot Area

3.1 Area of Real Estate Units

(1) Unit Measurement Standard - Area 1 (PMS Area1)

(2) Unit Measurement Standard - Area 2 (PMS Area2)

(3) Unit Measurement Standard - Area 3 (PMS Area3)

4.1 Definitions

5.1 Purpose of the Standards

The standards and mechanisms for measuring and calculating the areas of multi-story buildings, villas, houses, and real estate units in the Emirate of Abu Dhabi aim to meet the requirements of property users regarding the consistency of mechanisms for measuring and calculating areas and developing their methods in the real estate field. Without these standards, the floor area, built area, or unit area in the same building would differ depending on the entity responsible for measurement and the real estate developers, due to the use of multiple measurement methods and calculation techniques.

These standards also aim to increase the reliability of data for third parties, enabling them to use real estate data with confidence in service management, real estate financing, or any other purposes in the real estate field.

6.1 Use of the Standards

The standards for measuring and calculating the areas of multi-story buildings, villas, houses, and real estate units in the Emirate of Abu Dhabi can be used to perform relevant applications and to achieve any real estate purpose agreed upon among the parties, such as users, service providers, and third parties.

In the event of a dispute, conflict, or discrepancy between these standards and legislative texts at the federal level, the federal texts shall prevail and have priority in application and implementation.

7.1 The Purpose of Standards and Mechanisms for Area Calculation

Any measurement used in the calculation or estimation of a property's value must be consistent with the method used in analyzing the data resulting from relevant and documented real estate transactions, so that the value is not estimated until the supporting documents and calculation bases are taken into account.

In particular, the principles of measurement are used to analyze properties in cases of leases or to determine capital value. The procedures for property valuation must also reflect the same principles of real estate measurement. These standards are also used by service providers seeking to link the standards to the general measurement principles used in the real estate market sector. On the other hand, service provider reports must include the basis for measuring the floor areas of buildings and the reference related to the application of the standards to be clear to users and third parties, and they can be linked to the plans that include the relevant floor, building, or unit.

Part Two: Principles and Foundations of Measurement

1.2 Principles of Measurement

The Department of Municipal Affairs in the Emirate of Abu Dhabi has adopted fundamental principles of measurement applicable to all types of properties and their related transactions. The adopted fundamental principles of measurement are as follows:

• a- The measured item must be measurable.
• b- The approved unit of measurement must be used.
• c- The measurement process of the item must be repeatable.
• d- The measurement must be comparable with similar types of measurements.
• e- Approved unit conversion factors must be used to convert measurements and areas from one unit to another.
• f- Measurement work must be carried out objectively and the basis of measurement must be clear.
• g- The degree of accuracy of the measurement or calculation must be known.

2.2 General Principles for Standards and Mechanisms of Calculating the Area of Buildings, Villas, Houses, and Units

• a- Any multi-story building, villa, or real estate unit must be measured individually.
• b- Buildings must be measured and tabulated on a per-floor basis, meaning measurements are taken for each floor and recorded in a table specific to that floor.
• c- The dimensions used to calculate the area of a floor, villa, or unit must be measured horizontally.
• d- Measurements must be taken using methods consistent with the real estate market practices in the Emirate of Abu Dhabi.
• e- In the case of adjacent units, the centerline of the common wall is considered the external boundary of the unit.

1.2.2 Measurement Practice

There are several options for taking measurements of buildings and properties. In complex and high-value real estate markets, a specialist or real estate surveyor is usually appointed to prepare detailed executive plans for each floor separately. The measurements and area estimates are then provided by the specialist or real estate surveyor from the plans.

Executive plans can also be used as a basis for taking measurements, provided that the dimensions correspond to the scale of the plans. The service provider must also state whether or not they have verified the measurements on-site.

In all cases where plans are not available, the service provider must explain how the floor area was established, for example, by measuring dimensions with laser devices, tape measures, or by adopting agreed-upon areas.

2.2.2 Accuracy and Permissible Error

The accuracy of the measurement depends on the method used and the site conditions during the measurement period. The need for the highest accuracy in measurement and area calculation depends on the purpose for which the measurements were made. For example, an expert may be needed to resolve financial disputes directly related to the floor area, or the purpose of the measurement may be to prepare a draft estimate of service charges based on incomplete information.

The service provider must also seek appropriate methods to achieve the highest possible degree of accuracy in measurement and area calculation. Therefore, in all cases, the permissible error must be clear and agreed upon. Table (1) can be used as a proposal for minimum permissible accuracy levels.

Table 1: Permissible Accuracy

3.2.2 Measurement Report

The service provider must choose the appropriate measurement method, which must be clearly stated in the measurement report, including the date the measurement was taken.

4.2.2 Unit of Measurement

Measurements and area calculations must be based on the approved unit of measurement in the Emirate of Abu Dhabi, which is the meter. Users and third parties may request the conversion of measurements using approved conversion factors, so measurements and areas must be convertible to other units.

Part Three: Standards for Measuring and Calculating Floor Areas of Buildings

The standards for measuring and calculating the areas of buildings and properties depend on the type of building as follows:

1.3 Floor Areas of Buildings:

To measure and calculate the floor areas of buildings, the following standards are adopted:

• a- Floor Area Measurement Standard-1 (ADFAMS-1)
• b- Floor Area Measurement Standard-2 (ADFAMS-2)
• c- Floor Area Measurement Standard-3 (ADFAMS-3)

Floor Area Measurement Standard-1 (ADFAMS-1) is the sum of the areas of any floor in the building, with its dimensions measured to the outer edge of the building's body, as documented in the building's report. This standard is known as the Gross External Area.

1.1.1.3 Use

Floor Area Measurement Standard-1 can be used for planning purposes or by contractors or consultants to estimate the cost of implementing architectural plans.

2.1.1.3 Detail of Floor Area Measurement Standard-1 (ADFAMS-1)

The Floor Area Measurement Standard-1 for buildings and properties is the sum of the external areas of any floor in the property, measured from the face of the prevailing external wall (excluding cosmetic protrusions). It can also be the external areas of any building when calculating the area of more than one building. In the case of covered galleries, balconies, or corridors on the ground floor and above, the extension of the external face of the adjacent dominant wall is considered its external face in the calculation of Floor Area 1.

The external area of basements is calculated by extending the external plane of the external wall boundaries on the ground floor downwards, or by measurement if the basement's extent differs from the building footprint.

Floor Area Measurement Standard-1 (ADFAMS-1) includes the area of each of the following:

• - Roof Space, if accessible.
• - Covered voids.
• - Enclosed passageways between separate parts of the building.
• - Any open-sided, covered areas on the ground floor, except those covered by a suspended ceiling or cosmetic protrusion.

Illustration No. (1): Floor Area Measurement Standard 1 (ADFAMS-1), noting that Floor Area Measurement Standard 1 does not include the area of:

Figure No. (1): Floor Area Measurement Standard 1 (ADFAMS-1)

• Open Light Wells.
• Open external emergency stairs.
• Roof terraces.
• Illustration No. (2): Floor Area Measurement Standard-1 (ADFAMS-1) and Floor Area Measurement Standard-2 (ADFAMS-2) such that:
• Floor Area Measurement 1 does not include roof terraces, which must be measured and recorded separately.
• Floor Area Measurement 2 includes the floor area of the atrium on the lowest floor where this atrium is located.

2.1.3 Floor Area Measurement Standard-2 (ADFAMS-2)

Figure No. (2): Floor Area Measurement Standard 1 (ADFAMS-1) and Floor Area Measurement Standard-2 (ADFAMS-2)

Floor Area Measurement Standard-2 (ADFAMS-2) is the sum of the areas of any floor in the building, with its dimensions measured to the inner face or from the inner perimeter of the building's external wall, and is recorded in the report for each building. This standard is known as the Gross Internal Area.

1.2.1.3 Use

Floor Area Measurement Standard-2 (ADFAMS-2) can be used by service managers and for cost estimation, but not for rental purposes, although it can serve as a basis for calculation in this regard.

2.2.1.3 Detail of Floor Area Measurement Standard 2

The Floor Area Measurement Standard-2 (ADFAMS-2) for buildings and properties is the sum of the internal areas of any floor in the property, measured from the inner face of the prevailing external wall, ignoring columns or other building support systems that protrude inward from the wall.

Floor Area Measurement Standard-2 (ADFAMS-2) includes all areas, including internal walls, columns, covered halls and corridors, and enclosed passageways between separate buildings that are directly or indirectly usable. It also includes the area of covered voids at the lower level, but they do not form part of Floor Area-2 (ADFAMS-2) at upper levels.

Figure No. (3): Floor Area Measurement Standard (ADFAMS-2) for the second floor

3.1.3 Floor Area Measurement Standard-3 (ADFAMS-3)

Floor Area Measurement Standard-3 (ADFAMS-3) comprises a set of categories, such that the sum of the total areas of these categories on a floor equals the Floor Area Measurement Standard-2 for that floor.

1.3.1.3 Use

The categories of Floor Area-3 help users and service providers to make direct comparisons of floor areas between different standards by adopting or developing software or computer applications for calculating floor areas.

2.3.1.3 Detail of Floor Area Measurement Standard - 3 (ADFAMS-3)

Floor Area Measurement Standard-3 (ADFAMS-3) is based on measuring the categories in the building and calculating their area individually according to the sequence of categories from (a) to (f). Individually, the building walls and columns are measured within the category without any separate measurement. The categories are divided into their components or sub-categories to facilitate measurement processes, and in this case, these sub-categories may require separate measurements. Note that when making comparisons across a number of markets, the entire category must be adopted by measuring all its elements.

Category (a): Vertical Penetration (Category Fa)

Illustration No. (4) shows the vertical penetrations which include:

• a. Stairs, elevators, service ducts.
• b. Structural enclosing walls.
• c. Non-structural enclosing walls.

Figure No. (4): Vertical Penetrations

Category (b): Technical Services (Category Fb)

Illustration No. (5) shows the technical services which include:

• a. Plant rooms, elevator rooms, and maintenance rooms.
• b. Structural enclosing walls.
• c. Non-structural enclosing walls.
• d. Columns within them.

Figure No. (5): Technical Services

Category (c): Common Hygiene Area
(Category Fc)

Illustration No. (6) shows the hygiene services area which includes:

• a. Bathrooms, cleaning closets, laundry rooms, and changing rooms.
• b. Structural enclosing walls.
• c. Non-structural enclosing walls.
• d. Columns within them.

Figure No. (6): Hygiene Services Area

Category (d): Circulation Area (Category Fd)

Illustrations No. (7 and 8) show the circulation areas which include:

• a. Emergency exit corridors, technical services, and other circulation areas.
• b. Structural enclosing walls.
• c. Non-structural enclosing walls.
• d. Columns.

Figure No. (7): Circulation Areas - Upper Floor

Figure No. (8): Circulation Areas - Basement Floor

Category (f): Workspace/Amenities (Category Fe)

Illustrations No. (9) and (10) show the workspace/amenities or fitness areas which include all areas not included in categories (a), (b), (c), and (d):

• a. Office space, sports and recreation areas (like cafeterias).
• b. Structural enclosing walls.
• c. Non-structural enclosing walls.
• d. Columns.

Figure No. (9): Workspace/Sports Areas - Ground Floor

Figure No. (10): Workspace/Sports Areas - Upper Floor

In the case of enclosing walls shared by two categories, the area occupied by the walls is either included in one of the categories in the sequence (a), (b), (c), or (d), or is divided equally between the relevant categories. Some real estate markets require a distinction between structural and non-structural walls, but if no such distinction exists, they must be combined and defined simply as walls.

For categories (b), (c), and (d), if the use is multi-purpose, the area is attributed to the predominant use.

Common hygiene services are calculated in Category (c), but when additional private hygiene services are provided for a tenant in their leased space, they can be part of Category (f).

Floor levels are recorded according to real estate market practices and experience by identifying the main entrance and then scheduling the other floors accordingly.

The reception area on the entrance floor is either included with Category (d) as part of Category (d)(i), or placed separately within Category (f).

Areas included in Category (f) that are not available for direct use can be placed differently, for example, a basement car park can be described by the number of parking spaces or its capacity instead of its floor area. In this case, the total areas described in Floor Area-3 will not equal the result from Floor Area Measurement Standard-2.

Places indirectly related to the use of the property can be described as additional or ancillary places.

Amenity areas are included in Category (f) Part (i) if they are for the exclusive use of a unit or located within a unit; otherwise, they must be defined separately through Category (d) Part (i).

The area of balconies and roof entrances is not included in Floor Area Standard-1, so it is not part of Floor Area Standard-2 or Floor Area Standard-3. Therefore, they must be measured and reported separately.

2.3 Applications

The Department of Municipal Affairs has adopted the use of the following applications when calculating floor area. Therefore, to calculate the floor area, users and service providers should exclude some or all of the categories included in Floor Area Standard 3 from consideration when calculating Floor Area 2 as follows:

1.2.3 Floor Area-1 (FA1)

(Using Standard Area 2 to obtain Floor Area 1) which represents the Gross Useable Floor Area.

Floor Area 1 = Floor Area Standard 2 - Category (a)
FA1 = ADFAMS-2 - Category Fa

2.2.3 Floor Area-2 (FA2)

And using Standard Area 2 to obtain Floor Area 2, which represents the Net Work/Amenities Floor Area.

Floor Area 2 = Standard Area 2 - (Category (a) + Category (b) + Category (c) + Category (d))
FA2 = ADFAMS-2 - (Category Fa + Category Fb + Category Fc + Category Fd)

3.2.3 Floor Area-3 (FA3)

Using Standard Area 2 to obtain Floor Area 3, which represents the Net Work/Amenities and Circulation Floor Area, excluding the areas of internal structural walls and columns.

Floor Area 3 = Standard Area 2 - (Category (a) + Category (b) + Category (c) + Elements (i) and (iv) of Category (d) and Elements (ii) and (iv) of Category (f))
FA3 = ADFAMS-2 – (Category Fa + Category Fb + Category Fc + Sub-Categories Fd (ii) and (iv) + Sub-Category Fe (ii) and Fe (iv))

4.2.3 Floor Area-4 (FA4)

Also, using Standard Area 2 to obtain Floor Area 4, which represents the Net Work/Amenities and Common Hygiene Area Floor Area:

FA4 = ADFAMS-2 - (Category Fa + Category Fb + Sub-Category Fc (ii) + Category Fd)

Floor Area-2 and Floor Area-3 can also be calculated directly by measuring Category (f) if the other categories and their elements are considered in the standard used.

Part Four: Standards for Measuring and Calculating Land and Built Areas for Villas and Houses

The land areas for villas and houses are measured from the external face of the external wall and matched with the approved dimensions and area registered for the land plot. In the case of attached villas and townhouses, the land area is measured and calculated from the centerline of the common wall.

1.4 Built Areas for Villas and Houses

To measure and calculate the built areas of villas and townhouses, the following standards are adopted:

1. Built Area Measurement Standard
ADBAMS-1 (Built Area Measurement Standard)

2. Built Area Measurement Standard
ADBAMS-2 (Built Area Measurement Standard)

3. Built Area Measurement Standard
ADBAMS-3 (Built Area Measurement Standard)

Figure No. (11): Illustrative section of a villa

Figure No. (12): First Floor Area and Area Under Roof

Figure No. (13): Second Floor Area - Voids are excluded from area calculation

Figure No. (14): Upper Floor Area - Unused spaces are excluded from area calculation

1.1.4 Built Area Measurement Standard-1 (ADBAMS-1)

Built Area Measurement Standard 1 (ADBAMS-1) is the sum of the areas of the villa or house calculated from the measurements of the external faces of the building's body, and is recorded in the building's report. If the building has more than one floor, the area of each floor is calculated from its external dimensions. In the case of attached villas and houses, the built area is calculated from the centerline of the common wall. This standard is known as the Gross External Built Area.

Figure No. (15): Shows details of the villa's footprint with the terrace in blue

Figure No. (16): Shows areas of adjacent houses and common lightwells (voids)

1.1.1.4 Use

Built Area Measurement Standard-1 (ADBAMS-1) can be used for planning purposes or by contractors or consultants to estimate the cost of implementing standard plans.

2.1.1.4 Built Area Measurement Standard-1 (ADBAMS-1)

The Built Area Measurement Standard-1 (ADBAMS-1) for villas, houses, and properties is the sum of the external areas of any floor in the property, measured from the face of the prevailing external wall (excluding cosmetic protrusions). In the case of covered galleries, balconies, or corridors on the ground floor and above, the extension of the external face of the adjacent dominant wall is considered its external face in the calculation of Built Area-1.

The external area of basements is calculated by extending the external plane of the external wall boundaries on the ground floor downwards, or by measurement if the basement's extent differs from the building footprint.

• Covered Voids.
• Enclosed passageways between separate parts of the building.

2.1.4 Built Area Measurement Standard-2 (ADBAMS-2)

Built Area Measurement Standard-2 (ADBAMS-2) is the sum of the areas of any floor in the villa or house, with its dimensions measured to the inner face of the building's external wall, and is recorded in the report for each villa or house. This standard is known as the Gross Internal Built Area.

1.2.1.4 Use

Built Area Measurement Standard-2 (ADBAMS-2) can be used by service managers and for cost estimation, but not for rental purposes, although it can serve as a basis for calculation in this regard.

2.2.1.4 Detail of Measurement Standard 2:

The Abu Dhabi Built Area Measurement Standard-2 (ADBAMS-2) for villas and houses is the sum of the internal areas of any floor in the property, measured from the inner face of the prevailing external walls, disregarding columns or other building support systems that protrude inward from the wall.

The Abu Dhabi Built Area Measurement Standard-2 (ADBAMS-2) includes all areas, including internal walls, columns, covered halls and corridors, and enclosed passages between separate buildings that are directly or indirectly usable. It also includes the area of covered voids at the lower level, but these do not form part of the ADBAMS-2 area on the upper levels.

3.1.4 Abu Dhabi Built Area Measurement Standard-3 (ADBAMS-3)

The Abu Dhabi Built Area Measurement Standard-3 (ADBAMS-3) includes a set of categories, such that the sum of the total areas of these categories on a floor equals the ADBAMS-2 area for that floor.

1.3.1.4 Use

The ADBAMS-3 Categories help users and service providers to make direct comparisons of building areas between different standards by adopting or developing software or computer applications for calculating areas.

2.3.1.4 Details of Abu Dhabi Built Area Measurement Standard-3 (ADBAMS-3)

The Abu Dhabi Built Area Measurement Standard-3 (ADBAMS-3) depends on measuring the categories in the villa or house and calculating their areas individually according to the sequence of categories from (A) to (F). The building wall and internal columns are measured as part of the category without any separate measurement. The categories are divided into their components or sub-categories to facilitate measurement processes, in which case these sub-categories may require separate measurements. It should be noted that when making comparisons across a number of markets, a comprehensive adoption of the category is necessary by measuring all elements of the sub-categories.

Category (A): Ancillary Services (Category Ba: Unattached Buildings): Includes external majlises, kitchens, and external service rooms.

Category (B): Porches and Ducts (Category Bb: Porches and ducts): Includes porches and service line ducts.

Category (C): Balconies (Category Bc: Balconies): Includes balconies and open terraces.

Category (D): Voids (Category Bd: Voids and Open-to-sky): Includes internal stairs and voids above some rooms and halls on the lower floor that are open to the upper floor.

Category (F): Lightwells (Category Be: External Voids): Includes shared and non-shared external lightwell openings.

2.4 Applications

1.2.4 Built Area (BA)

The Department of Municipal Affairs has adopted the following principles when calculating the built area for villas and houses:

1. Not calculating the areas of porches and service line ducts within the built area.
2. Calculating the area occupied by the staircase on the ground floor only and disregarding it on the upper floors.
3. Not calculating voids within the built area on the upper floors.

Therefore, to calculate the built area, users and service providers must exclude some of the categories included in ADBAMS-3 when calculating ADBAMS-2. As an example, when calculating the built areas BA1 and BA2, we find that the area is calculated as follows:

1.1.2.4 Gross Built Area:

Includes the total area of the building and is calculated from ADBAMS-1, with the addition of external majlises and service rooms, if any.

Gross Built Area (GBA1) = ADBAMS-1 + Category A

GBA = ADBAMS-1 + Category A

2.1.2.4 Used Built Area 1:

Includes the internal built area plus the internal areas of external majlises and service rooms, excluding voids, balconies, open terraces, and lightwells.

Used Built Area-1 (BA1) = ADBAMS-2 + Category A - Category D - Category F

BA1 = ADBAMS-2 + Category Ba - Category Bd - Category Be

3.1.2.4 Used Built Area 2:

Includes Used Built Area-1 plus the areas of balconies and open terraces.

Used Built Area-2 (BA2) = ADBAMS-2 + Category A + Category C - Category D - Category F

BA2 = ADBAMS-2 + Category Ba + Category Bc - Category Bd - Category Be

Part Five: Standards for Measuring and Calculating Unit Areas

1.5 Measuring Unit Areas

The areas of units of all types (residential, commercial, offices) are measured as follows:

1. Gross External Area: Measured or calculated from the dimensions of the external faces of the unit's external walls. In the case of adjoining units, dimensions are measured from the centerline of the common wall.
2. Gross Internal Area: Measured or calculated from the dimensions of the internal faces of the building's external walls and from the centerline of common internal walls.
3. In the case of commercial units or offices where the ceiling height exceeds standard heights, the usable volumetric area is calculated by measuring the height from the centerline of the ceiling to the unit's floor level.

2.5 Standards for Calculating and Measuring Real Estate Unit Areas

The following standards are adopted for measuring and calculating unit areas:

Built Area Measurement Standard-1

(ADBAMS-1) Built Area Measurement Standard-1

Built Area Measurement Standard-2

(ADBAMS-2) Built Area Measurement Standard-2

Built Area Measurement Standard-3

(ADBAMS-3) Built Area Measurement Standard-3

Figure (17): Real Estate Unit Areas

1.2.5 Abu Dhabi Unit Area Measurement Standard-1 (ADUAMS-1)

The Abu Dhabi Unit Area Measurement Standard-1 (ADUAMS-1) is the sum of the areas of the real estate unit, measured from the dimensions of the external faces of its designated external building walls and from the centerline of common walls, and is recorded in the unit's specific report. If the unit has more than one floor, the area of each floor is calculated from its dimensional measurements. In the case of adjoining units, the unit's area is calculated from the centerline of the common walls. This standard is known as the Gross External Unit Area.

1.1.2.5 Use

The Abu Dhabi Unit Area Measurement Standard-1 (ADUAMS-1) can be used for planning purposes or by contractors or consultants to estimate the cost of implementing standard plans.

2.1.2.5 Details of Abu Dhabi Unit Area Measurement Standard-1 (ADUAMS-1):

The Abu Dhabi Unit Area Measurement Standard-1 (ADUAMS-1) for real estate units is the sum of the external areas of any floor in the property, measured from the prevailing external wall face (excluding decorative projections). In the case of halls (corridors, porches, or vestibules) covered by roofs and located on the ground floor and floors above, the extension of the external face of the adjacent dominant wall is considered its external face in the calculation of ADUAMS-1. This standard is known as the Gross External Unit Area.

2.2.5 Abu Dhabi Unit Area Measurement Standard-2 (ADUAMS-2)

The Abu Dhabi Unit Area Measurement Standard-2 (ADUAMS-2) is the sum of the areas of any floor in the unit, with its dimensions measured to the inner face of its designated external building walls and from the centerline of common walls, and is recorded in the report for each unit. This standard is known as the Gross Internal Unit Area.

1.2.2.5 Use

The Abu Dhabi Unit Area Measurement Standard-2 (ADUAMS-2) can be used by service managers for cost estimation and can be considered a basis for calculation for rental or sale purposes.

2.2.2.5 Details of Abu Dhabi Unit Area Measurement Standard-2:

The Abu Dhabi Unit Area Measurement Standard-2 (ADUAMS-2) for real estate units is the sum of the internal areas of any floor in the real estate unit, measured from the inner face of the building's prevailing external wall or the centerline of common internal walls, disregarding columns or other building support systems that protrude inward from the wall.

The Abu Dhabi Unit Area Measurement Standard-2 (ADUAMS-2) includes all areas, including the unit's internal walls, columns, covered halls and corridors, and enclosed passages between separate rooms that are directly or indirectly usable. It also includes the area of covered voids at the lower level, but these do not form part of the ADUAMS-2 area on the upper levels.

3.2.5 Abu Dhabi Unit Area Measurement Standard-3 (ADUAMS-3)

The Abu Dhabi Unit Area Measurement Standard-3 (ADUAMS-3) includes a set of categories, such that the sum of the total areas of these categories in the unit equals the ADUAMS-2 area.

1.3.2.5 Use

The ADUAMS-3 Categories help users and service providers to make direct comparisons of building areas between different standards by adopting or developing software or computer applications for calculating areas.

2.3.2.5 Details of Abu Dhabi Unit Area Measurement Standard-3 (ADUAMS-3)

The Abu Dhabi Unit Area Measurement Standard-3 (ADUAMS-3) depends on measuring the categories in the real estate unit and calculating their areas individually according to the sequence of categories from (A) to (D). The building wall and internal columns are measured as part of the category without any separate measurement. The categories are divided into their components or sub-categories to facilitate measurement processes, in which case these sub-categories may require separate measurements. It should be noted that when making comparisons across a number of markets, a comprehensive adoption of the category is necessary by measuring all elements of the category.

Category (A) (Category Ua): Ancillary Services: Includes balconies and open terraces.

Category (B) (Category Ub): Voids: Includes internal stairs and voids above some rooms and halls on the lower floor that are open to the upper floor.

Category (C) (Category Uc): Lightwells: Includes internal voids or the unit's share of common external voids.

Category (D) (Category Ud): Rooms, Corridors, and Facilities: Includes all rooms, corridors, halls, and facilities specific to the real estate unit.

3.5 Applications

1.3.5 Unit Area (UA)

The Department of Municipal Affairs has adopted the following principles when calculating the unit area:

• Calculating the area occupied by the staircase on the ground floor only and disregarding it on the upper floors.
• Not calculating voids within the unit area on the upper floors.
• Not calculating external lightwells within the unit area.

Therefore, to calculate the unit area, users and service providers must exclude some of the categories included in ADUAMS-3 when calculating unit areas as follows:

1.1.3.5 Gross External Unit Area (GEUA):

Includes the gross area of the unit and is calculated from ADUAMS-1 plus the area of Category (A) and the area of Category (C). In the case of a common lightwell, the area of the lightwell is divided among the participating units.

Gross External Unit Area (GEUA) = ADUAMS-1 + Category A Area + Category C Area

GEUA = ADUAMS-1 + Category Ua + Category Uc

1.2.3.5 Used Unit Area-1 (UAU-1):

Includes the internal unit area, excluding voids, staircases on upper floors, and balconies, and is calculated from ADUAMS-2.

Used Unit Area-1 (UAU-1) = ADUAMS-2 - Category B Area - Category C

UAU-1 = ADUAMS-2 - Category Ub - Category Uc

2.2.3.5 Used Unit Area-2 (UAU-2):

Includes Used Unit Area-1 plus the areas of balconies and open terraces.

Used Unit Area-2 (UAU-2) = ADUAMS-2 + Category A - Category C - Category B

UAU-2 = ADUAMS-2 + Category Ua - Category Uc - Category Ub